レーベンつくば CORISってどうですか？

[匿名さん]

つくば市竹園一丁目、UR跡地にできるタカラレーベンの19階建てマンション。
ようやく公式サイトができました。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba3/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

所在地：茨城県つくば市竹園一丁目2-1、2-2（地番）
交通：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩6分

[221: 匿名さん]

>>220
219をよく読んでね。
まず、純粋な共用部分と専用的使用権の設定されている共用部分を区別しましょう。
アルコーブも共用部分ですよ。ただし、専用的使用権の設定されている共用部分。
専用的使用権が設定されているから、他の区分所有者は、勝手に入れない。

皆で管理費や維持費を負担することと、共用部に専用的使用権が設定されていることは、全く別の問題なんですよ。
一区分所有者のみに専用的使用権が設定されている専用庭ですら、規約に、専用庭分の使用料負担の規定がないと、その区分所有者から使用料を徴収できない。
いわんや、Ｈタイプ居住者１９戸全てが使えるエレベーターで、かつ、規約にＨタイプ専用エレベーターの使用料負担の定めがない場合は、当然、全区分所有者でＨタイプ専用エレベーターの管理維持費を負担することになる。

いい加減理解してね。
というか、直接デベに確認すれば分かることなので、確認することを勧める。
議論するだけ無駄。

[222: 匿名さん]

>>221
みんなでHタイプ住人のためにお金を出し合うのですね。よくわかりました。
買うならHタイプがいいですね。

[223: マンション検討中さん]

専用エレベーターなんて聞こえは良いけど、実際は一基しかないエレベーターは大変ですよ。
高層階の人は待ち時間長いでしょうね。

[224: 名無しさん]

>>219 匿名さん

なるほど、こんな揉める要素を抱えたマンションは、危なくて買えないな。

将来エレベーターの修理・交換の費用負担で総会が荒れるのが目に見えてる。

[225: 匿名さん]

マンコミュ内を検索しても、１階居住だからエレベーターの修繕や点検費用分は管理費等を安くしてほしい旨の書き込みが散見されるね。
一部の区分所有者だけに負担させたり、一部の区分所有者だけ負担を免れたりすることを求める区分所有者が多くなると、揉める。
誰が何を使っているか等に細かい人は、マンション暮らしは向いてない。
そういう人は、戸建てを買えばいい。

[226: 名無しさん]

>>225 匿名さん

1階居住者は少数派だから、不満は出ても大勢に影響はないけど、
こういう専用エレベーターは使う方が少数派だから、めちゃくちゃ揉めるだろうね

これは向いてる向いていないの問題じゃない

[227: 匿名さん]

ゲストルーム、音楽ルーム、パーティールーム、キッズルーム、フィットネスルーム、
ゴルフシミュレーションルーム・・・こういったもの一切使わなくても維持費は分担。
専有面積が多ければ払う管理費は高い訳ですが、だからといってこういったサービスを
利用するのに他の住人より有利になるわけではありません。

225さんの「誰が何を使っているか等に細かい人は、マンション暮らしは向いてない。」
は私も全くその通りだと思います。


なんにせよ、このエレベータの扱いがどうなってるかきちんと確認してないうちは
あれこれ決めつけても仕方ないですよ。

[228: 匿名さん]

素朴な疑問。
Ｈタイプ専用エレベーターの管理・修繕費用をＨタイプの１９戸のみで負担するとした場合、Ｈタイプ住戸の居住者が事実上使わない、他のエレベーター２基について、Ｈタイプの区分所有者は、管理費や修繕費を負担するの？

たしかに、Ｈタイプの区分所有者も、共用施設である他の２基のエレベーターを使う権利はあるけれど、事実上、他の２基のエレベーターは使わない（特に、東南棟のエレベーター）。

Ｈタイプ専用エレベーターの管理・修繕費を１９戸だけで負担しつつ、さらに、事実上使わない他の２基のエレベーターの管理・修繕費を負担するのだとすると、Ｈタイプ区分所有者は、エレベーターに関する費用を２重に負担していることにならないか？
少なくとも、他のエレベーター２基分の修繕管理費負担は免れるべきではないか？

使用する部分とその費用負担をリンクさせていくと、際限ないね。

[229: 匿名さん]

マンションに向いていない人が買うことを阻止できないんだから、この物件は将来修繕費用で揉める前提で買う必要があるってことでしょうね。

[230: 通りがかりさん]

区分所有法における特別議決：3/4以上の賛成
規約の設定・変更・廃止

Ｈタイプだけの特権は特別議決でひっくり返されるでしょうね。

嫌なら買わないことだね。

[231: 通りがかりさん]

>>228
素朴な疑問。
Ｈタイプ以外の住戸（310-19=291戸?）でエレベーター２基なのでしょうか？

[232: 匿名さん]

>>230
規約をどう変えるということですか？

>>231
非常用エレベーターが常用エレベーターの隣にあります。
非常用エレベーターは常用エレベーター２基のほかに２基あります。
非常用エレベーターを常用するということでしょうか。

[233: 匿名さん]

非常用エレベーターは普段は通常運転。
非常時に日以上運転に切り替えて消防士が使ったりするんだよ。

この説明が丁寧でわかりやすいかも。
https://news.ameba.jp/entry/20131022-565

[234: 233]

誤字ったまま投稿していた＞＜

誤）非常時に日以上運転に切り替えて
↓
正）非常時に非常運転に切り替えて

[235: 匿名さん]

>>228 匿名さん

エレベーター５基のうち、１基がHの専用。残りのエレベーターの修繕費も使わないHの方が負担。

これについて想像できない方が、このマンションの建築阻止を狙って悪い書き込みをしているように見えます。

[236: 匿名さん]

>>235 匿名さん

お金が絡んだら、理屈なんか関係なくなりますよ。
専用エレベーターが故障して取り替える必要が出ても、議論は紛糾するでしょうね。

賃貸マンションならいいですが、分譲マンションでこういう差を付けるのはもめ事の原因にしかなりません。

[237: 通りがかりさん]

>>235 匿名さん

エレベーター５基のうち、１基がHの専用。このエレベーターの修繕費を使う事が禁じられているH以外の方が負担。

これについて想像できない方が、このマンションの建築阻止を狙って悪い書き込みをしているように見えます。

[238: 匿名さん]

>>237 通りがかりさん
それは分かったから、どういう内容に規約変更決議するのか教えてもらえませんか。
通りがかりさんじゃなくて、言いがかりさん。

[239: 匿名さん]

>>238 匿名さん

レーベンが必死の応戦て感じ？

[240: 匿名さん]

どの物件でも、１階の人でも昇降機の保守費用は負担してるが、専用庭使用料とかルーフバルコニー使用料は当該専有部の人だけだね。細かいこといい出すときりがないから、全戸引き渡しが終わってから管理組合で決めたらいいんじゃないのかな。幸か不幸か、これまた普通は投票権数は専有面積に無関係に一戸一票だからね。

[241: マンション検討中さん]

Hタイプの上層階は億超えみたいですね。
つくばで億ションはないわ、さすがに。
高くついた土地代をここで回収したいのか、レーベンは。

[242: 購入経験者さん]

>>241

なるほど億ションにしたいがための専用エレベーターだったわけですね。
なおさら、その修繕の時には「金持っているのだから自分ですれば」と言われそうですね。
販売側の都合で、買う方にはあまり良いことが無いですね・・・

[243: 匿名さん]

億ション買うのは、会社経営者等かな。
デベさんに確認したところ、デベさんの作る管理規約では、Ｈタイプ専用エレベーターの管理修繕費は、全区分所有者で負担するそうです。
億ション優遇。

ただ、入居後に、4分の3以上の多数で管理規約が変更されて、Ｈタイプ専用エレベーターの管理修繕費をＨタイプの１９戸で負担することに決議された場合、Ｈタイプ区分所有者は、専有面積比で他より多額の管理修繕費を負担しているのに、さらに、１９戸だけでエレベーター１基分の管理修繕費を負担することになる。かなり多額の管理修繕費になってしまう。

億ション買うような経営者は、我が強いだろうから、そうなると、Ｈタイプ区分所有者ｖｓ他区分所有者で訴訟に発展するかもしれない。

デベさんは、そうならないようにどういう対策を講じているのだろうか。

[244: 匿名さん]

H専用エレベータなら14階なら高層用の高速型でもないだろうし、例えば3ヶ月毎点検契約で毎月月額料金3万6千円として12戸で割れば月額3千円だからどうってことないのでは？
その代わりHタイプ住民には駐車場を除く住居棟の他の昇降機保守費用分は管理費から減額してもらえるんでしょう。

[245: 匿名さん]

>>244
今回の物件は19階建てだから、高速型でしょう。
そして、不動産投資新聞によると、おんぼろエレベーターでも、年間の点検費用は年２４万円らしい。
https://www.rakumachi.jp/news/practical/88557

そして、管理費だけでなく、修繕費についても、高額。
上記新聞によると、オンボロエレベーターでも、故障して制御盤取替えで２５０万円。
この修繕費を１９戸だけで負担するのはキツいなぁ。

これらの金額はデベに要確認ですね。

[246: 通りがかりさん]

>>240
専用エレベーター使用料を設定する
というあたりが解決策だと思います。
もちろん、保守費用だけでなく更新費用の積み立ても使用料に含めて良いでしょう。
ただ、後になって設定するよりは最初から設定しておく方がトラブルになりにくいと思うし、そもそも億ションを欲しがる人達はエレベーター使用料をケチるよりトラブルを避けたいと思うだろうと想像するするのですが、その辺デベの方はどの様に考えているのでしょう。

[247: マンション掲示板さん]

>>246 通りがかりさん

そう思います。
専用と言いつつ負担はみんなで、というのはもめるので、会計を分けた方がいいと思いますね。

[248: 匿名さん]

早期申し込み特典で１００万円引きと言われ、迷っています。
聞けば、人気住戸以外のほとんどの戸数はノー倍率。
販売価格は高いなと思いつつ、１００万円引きの誘惑に乗りそうです。
本当は、フージャースの物件や吾妻１丁目官舎の入札結果を見て判断したいのですが。
みなさん、今、どんな感じですか。

[249: 匿名さん]

>>248 匿名さん
エンブレムのように派手な広告も打たず、1件100万円の値引きを、
全戸に行なうとしても、3億3千万円にしか過ぎません。
総事業費150億円超の事業の中で、100万円でひっかかる人がいたら、
有難いと売主さんは思うでしょうよ。
全戸完売なら10％、15億円以上儲かるんだから。
3億3千万円差っぴいたって、12億円弱儲かる。

[250: 購入経験者さん]

>>248

まだ一般には販売価格を出していない段階の100万円引きなんて、引いていないのと同じですよ。
客の様子を見ながら販売価格を決めている段階なのですから、騙されてはいけません。

実際にその価格で広告を出した実績があるなら別ですが、そうでないなら値引き前の価格に何の意味もありません。

まだ売り始めたばかりのマンション、しかも人気があるわけでもないです。
焦って決める必要はありませんよ。

[251: 匿名]

>>250 購入経験者さん

100万円値引きなのではなく、それが販売価格ということですよ。
物は言いようですね。

[252: 匿名]

>>251 匿名さん

メジャーセブンではやらない手法でしょうね。

[253: 匿名さん]

そもそも、販売広告を出す前に集客して、客の懐具合を探りながら価格を上げていくあの手法って、許されるんでしょうか？
他社では見たことがなかったので。

今日が要望の締め切りですが、直前まで価格が決まらず、当初想定額より上がったり、細かい部分がよく分からないまま要望受付等をするのも、違和感がありました。
高い買い物なので、全ての説明を十分して、十分理解して買うものだと思っていましたが、時間もなく、未定の部分も多く、決断が難しいです。

営業さんは、「大変な反響をいただいている」と言いつつ、マンションギャラリーに行くと空いていたりするので、不安があります。

[254: マンション検討中さん]

今の段階で買うお客さんは、部屋を選べるわけだから、高い価格は選択権込みでは？

売れ残って値引きされた部屋の価格とは違って当然です。

最初にお金のある人が高い金額で選び、ギリギリの人が適正な価格で選ぶ。

ただ、マンションは人生で一番大きな買い物だから、色々言いたくなりますよね。

[255: 購入経験者さん]

>>253

お金に余裕があって、希望の部屋に住みたい人は言い値で買うのもいいでしょうけど、土地を高値掴みしたせいもあって、ここの物件はかなり割高な印象です。

>営業さんは、「大変な反響をいただいている」と言いつつ、マンションギャラリーに行くと空いていたりする

営業は調子いいことしか言わないので、ご自身の目を信用した方がいいと思いますよ。

[256: 通りがかりさん]

「大変な反響」の内容は、必ずしもポジティブなものには限らず、ネガティブな反響も含むのではないでしょうか。

[257: マンション検討中さん]

私も100万円引きのことは言われました。
予想以上に好評で広告費が安くすみそうだからその還元と説明されましたが、結構厳しいんだろうなとしか思いませんでした。

あの設備・間取りであの価格設定は強気過ぎるかと…。
まぁ立地が良いので価格下げればすぐに売り切れると思いますが、これから吾妻の官舎跡地が売りに出されることを考えると、早く売りきりたいでしょうね。

[258: 匿名さん]

私も、相場からすると、部屋にもよりますが５００～１０００万円は高いと感じました。
それで、要望は見送りしました。
様子見して、値段が下がったら買うか検討するつもりです。
竹園のフージャースも吾妻１－１－１の官舎の入札も気になりますし。

要望締め切りしましたから、月末に何戸契約できたのか楽しみです。
営業さんの言うとおり、月末の段階で沢山成約するのか、ほとんど成約しないのか。
要望の重なり具合を聞いたかぎり、ほとんど成約していないと予想する。
要望見送った客に、強力に営業かけてくるんじゃないかなぁ。

[259: 匿名さん]

スロップシンクなしで、直床ですからね。
２重床だとばかり思ってました。
これだと、ウエリス竹園の方が仕様は上です。

立地に見合った仕様でないのに、価格だけは高い。

[260: マンション検討中さん]

エンブレムの南西棟の中古待ち購入するのが幸せですよ。
6階75m2で、4000万円
12階80m2で、4300万円
15階80m2で、4500万円
が、最近売れたエンブレム新築未入居物件です。
設備はシンプルすぎて誇れるものは何もないですけどね。子供も少ないし静かなマンションです。

[261: 匿名さん]

やすっ。
コアリスの方が1000万円近く高くない？

[262: 通りがかりさん]

真南が公園と背の低いホールで遮るものがないので、中～低層階の日照はエンブレムより良い。
あと選択権＋設計変更の自由、共用設備、新築のプレミア（早く入居してデカい顔をする）。
これらに差額分の価値を見いだせるか、ですかね。
最上階や角部屋を自由に選んであれこれ好きにしたいのなら、高すぎというほどではないかも。
特にそれらにこだわりがなければ待つ、と。

[263: 匿名さん]

ざっと読んだけど、この段階での100万引きアピールっていわゆる2重価格表示なんでは。
すごい売り方するね。
要はただの価格調整で予定価格より正式価格が100万下がるってだけなんだろうけど。反応悪かったんだろうな。

[264: マンション検討中さん]

眺望を考えるなら、南向きの16階以上ですかね。
南は15階のレーベンザツクバ
西は15階のエスペリア
南の角部屋は、両側とも5階以上から辛うじて眺望が開けてくる感じでしょうか。

[265: 匿名さん]

>>264 マンション検討中さん
>>眺望を考えるなら、南向きの16階以上ですかね。
3階程度上乗せしないと眺望は抜けないので、18階より上が条件でしょう。
さらに、西は三井ビルがあるので、カピオ側から2～3戸までしょうね。

[266: 匿名さん]

要望見送り組の者です。
マンションギャラリーに行けば、ドローンで撮影した各階ごとの眺望写真を見ることができます。
最上階の１９階からのドローン撮影眺望写真を見ましたが、残念ながらかなり微妙でした。
レーベンザツクバやエスペリアの上に少しだけ景色があり、地平線はなんとなく見えますが、視界の圧倒的大部分は、エスペリアやレーベンザツクバの建物でした…。
なので、最上階でも眺望は期待できません。
ドローンの写真、是非見てみてください。
百聞は一見にしかず。

結局、要望数は極少数のようですが、正確な要望数を知っている人がいれば教えてほしいです。
その一部が抽選だとすると、６月末までの成約数はひとケタ？

[267: マンション検討中さん]

実際、値段っていくらぐらいなんですか？

[268: 匿名さん]

本広告を出して価格を決定して表示する前に、顧客を誘引したり、その顧客の要望を受付けて優先的に販売するのって、違和感があると思ったら、不動産公正取引協議会の表示規約８条に違反している疑いがある気がする。
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/004/004_1.html

販売価格等が決定しない限り、本広告は出せないはずで、
本広告が出せないということは、予告広告において、
「4.本広告を行うまでは、契約又は予約の申込みに一切応じない旨及び申込みの順位の確保に関する措置を講じない旨」を表示する必要がある。
実際、レーベンの物件概要にも、「本広告を行い取引を開始するまでは契約または予約の申込、及び申込の順位の確保は一切できません。」との表示がある。

でも、６月１７日までに要望受付終了して、当選者は、６月２３日から申込開始ですよね。６月２３日から本広告をうつのでしょうが、その前段階で、予約の申し込みや申し込み順位の確保に等しいことをやっていることになるのでは？実質的に販売活動をしているに等しいようにも思われるのですが。

価格を決めずに顧客を誘引すると、顧客の懐具合を見て価格を吊り上げる行為につながるので、公正と言い難い。
だから、価格を決定してから本広告を打ち、販売活動を開始するルールなんでしょうね。

こんな記事もあります。
https://www.o-uccino.jp/article/posts/4920
https://1manken.hatenablog.com/entry/20081121/p1

[269: 匿名さん]

不動産公正取引協議会のＱ＆Ａにも書いてあるね。
まあ、レーベンのは、「参考」「価格発表会」のようだけど、実質的に見て、公正さの点で好ましい取引方法なのかなぁ。

Ｑ．本広告前に販売センターで「価格発表会」を開催する旨を表示した予告広告を行うことはできますか？
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/004/004_6.html
お尋ねのような『じらし広告』で集客することは、結果として本広告前に来場した顧客に申込み順位を確保するなど事実上の販売行為が行われるおそれがあり、予告広告の趣旨に反するだけでなく、本広告を行わない結果となる蓋然性が極めて高いと考えられます。予告広告に名を借りた『じらし広告』は、 必要な表示事項の規定の特例を定めた予告広告には該当せず、表示規約第8条（必要な表示事項）の規定に違反することになります。

Ｑ．新築分譲マンションの本広告前に来場者に対して「会員限定分譲」と称したＤＭ（ダイレクトメール）を送り、販売することはできますか？
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/004/004_3.html

[270: 名無しさん]

もし、ここの販売が芳しくなければ、高止まりが続いてきたつくば駅近の住宅価格もついに下降を始めるかもね。