レーベンつくば CORISってどうですか？

[匿名さん]

つくば市竹園一丁目、UR跡地にできるタカラレーベンの19階建てマンション。
ようやく公式サイトができました。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba3/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

所在地：茨城県つくば市竹園一丁目2-1、2-2（地番）
交通：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩6分

[201: 名無しさん]

間取り見たけど、やっぱりアルコーブは無いか、あっても申し訳程度。
スロップシンクもない様子。

[202: 購入経験者さん]

Hタイプって、どんな購入者を想定しているんだろう。
125平米あっても、全然ゆったりしていない。
部屋数ばかり多いが、5,6人家族を想定しているのだろうか。

富裕層を狙うなら、横長リビングで部屋数をもっと少なくアレンジできるようにするべきだし、
大家族を狙うなら、専用エレベーターは要らないし。

値段だけ高くて魅力のない部屋になりそう。

[203: 匿名さん]

全く盛り上がりに欠ける状況なので、燃料を･･･。

モデルルームの先行案内会が行われたはずですが、行かれた方いますか？
どんな内容だったかお教えいただけばと思います。

[204: マンション検討中さん]

このマンションのメリットは、先に建ったレーベンザツクバと同じ、ヨークベニマルのアクセスの良さだけでしょうね。

土浦学園線の信号ですが、思った以上に長いですよ。駅をよく利用する人は、しっかり信号チェックして、列車のドアまでにかかる時間を計測してください。

[205: 匿名さん]

１家に車１台ってキツクないですか？
エンブレムの人は、２台目はどこの月極に借りてるんでしょう？

[206: 匿名さん]

エンブレムは吾妻なので、南2が最寄りの月極め駐車場と思われます。ここは竹園なので南1が近いです。

同じく竹園で目の前のレーベンザつくばも駐車場は1台しか停められないようなので、ここが完成すると外部駐車場の競争率が上がりますね。

購入予定で2台停めたい人は早めに動いた方がいいですよ。

[207: 匿名さん]

南１、めっちゃ遠いやんけ。
しかも高い。月１９，０００円って。
https://www.tutc.or.jp/carpark

[208: 匿名さん]

最寄りは南3ですが、月極めは法人のみなので、借りるとしたら南4ですね。
月9,000円です。

[209: 匿名さん]

センタービル地下の市営駐車場、定期27台って空きがあれば一般でも借りられるんだろうか？

[210: マンション検討中さん]

Hタイプの専用エレベーターが凄い気になります。
管理費って、Hタイプの人達だけ、エレベーター一機分の維持コストを負担するんですかね。
まあ、素直に考えて全体の戸数で按分でしょうね。

[211: 名無しさん]

>>210 マンション検討中さん
えっ！
専用エレベーターの分もみんなで負担なんでしょうか。
だとしたらあり得ないです。

[212: マンション検討中さん]

エレベーターの管理費だけではなく修繕積立金もかんがえると、18戸程度で賄うのは大変なのでは？

[213: 匿名さん]

部屋が広い分、他の部屋より余分に管理費と修繕積立金を払うわけだから、専用エレベーター分の利益を享受してもいいでしょ。

[214: 匿名さん]

他の人は広さに応じて維持費を負担しているのに、Hタイプだけその中に専用エレベータのコストも込みなら、不公平に感じますね。

[215: 名無しさん]

>>213 匿名さん

その分は部屋が広いことによるものなので、専用エレベーターの分は別途上乗せされないとおかしいでしょう。

[216: 名無しさん]

専用ルーフバルコニーや専用庭のある部屋はその分の使用料を払うのが普通です。
専用エレベーターのつく部屋は使用料を払うのかもしれないね。

[217: 匿名さん]

解説しよう。
Ｈタイプ専用エレベーターの維持コストは、物件の全ての区分所有者で負担する。
Ｈタイプ専用エレベーターもマンションの共用施設なので、他の共用施設と同じく、区分所有者全員で、床面積に比例して負担する。
それを不公平だと感じる方、よく考えてほしい。
まず、１階の居住者はそもそもエレベーターを使わないが、１階の居住者も床面積に応じて、エレベーターを含む共用施設のコストを負担する。
また、狭い部屋の４人家族の居住者は、共用施設の利用回数が多く、単身の居住者よりも多くのゴミを出すため、単身者よりも多くの管理費がかかっている。
しかし、そういう実際上の使用形態を捨象して、共有割合（床面積）に応じて、共有施設のコスト負担を決めるのが集合住宅なのだ。
（そうでないと収拾がつかなくなる。）

そして、Ｈタイプの居住者は、狭い部屋の約２倍の床面積があるので、管理費は狭い部屋の約２倍。
しかし、特別に居住者数が多くない限り、Ｈタイプの居住者のために実際に要する管理費用は、狭い部屋の居住者と変わらない。実際に使う共用施設の頻度も狭い部屋の居住者と変わらないだろう。
そうすると、Ｈタイプ居住者は、狭い部屋の居住者の２倍ほど共有施設を使っているわけでないのに、２倍の管理費を払っていることになる。
そういう点にも着目すれば、Ｈタイプ居住者が使うエレベーター１基分について、区分所有者全員で負担しても不合理ではない。
共用施設は、実際の使用状況に応じて負担するわけではないのだ。

それを不公平だと感じる方は、このマンションを買わなければよい。

[218: 匿名さん]

>>217

共用施設と専用施設の区別がついていない時点で、大きな間違い。
1階の居住者もエレベーターを使っても構わないけれど、HタイプのエレベーターはHタイプの住人しか使えない。

だから、当然専用エレベーターはHタイプの所有者が負担すべきコスト。

[219: 匿名さん]

専用施設？大丈夫か？
「専用施設」なんて存在しないぞ。
正確には、共用部分に専用的使用権が設定されている状態のことだろ。
そして、共用部分に専用的使用権が設定されている例としては、１階の専用庭、各戸のバルコニー、角部屋のポーチ（アルコーブ）がある。
各戸のバルコニーの広さに応じてその使用料設定している例は聞いたことがないし、角部屋のポーチについて、特別の使用料設定している例も聞いたことがない。

１階の専用庭について、特別に使用料を徴収することはできるけど、それも、規約で特別の使用料を定めた場合のみ。使用料徴収する根拠は、その一つの専有部分の区分所有者のみが使用できることにある。

今回のＨタイプ専用エレベーターは、Ｈタイプ住戸の区分所有者１９人が使用でき、その一つの専有部分（１０１とか）の区分所有者のみが使えるものではない。その点で、専用庭とは異なる。
そこで、（デベの営業によると）、規約で、特別の使用料設定されない（らしい）。

そうすると、Ｈタイプ専用エレベーターの維持管理コストは、全区分所有者で負担することになる。

嫌なら買わないことだね。

[220: 匿名さん]

皆で維持費を負担するなら、住民なら誰でも専有エレベータに乗っていいんですよね？Hの部屋のアルコーブ前までは共有部なら、そこまで行くのは自由だと思います。

暇な人はやるかもね。

[221: 匿名さん]

>>220
219をよく読んでね。
まず、純粋な共用部分と専用的使用権の設定されている共用部分を区別しましょう。
アルコーブも共用部分ですよ。ただし、専用的使用権の設定されている共用部分。
専用的使用権が設定されているから、他の区分所有者は、勝手に入れない。

皆で管理費や維持費を負担することと、共用部に専用的使用権が設定されていることは、全く別の問題なんですよ。
一区分所有者のみに専用的使用権が設定されている専用庭ですら、規約に、専用庭分の使用料負担の規定がないと、その区分所有者から使用料を徴収できない。
いわんや、Ｈタイプ居住者１９戸全てが使えるエレベーターで、かつ、規約にＨタイプ専用エレベーターの使用料負担の定めがない場合は、当然、全区分所有者でＨタイプ専用エレベーターの管理維持費を負担することになる。

いい加減理解してね。
というか、直接デベに確認すれば分かることなので、確認することを勧める。
議論するだけ無駄。

[222: 匿名さん]

>>221
みんなでHタイプ住人のためにお金を出し合うのですね。よくわかりました。
買うならHタイプがいいですね。

[223: マンション検討中さん]

専用エレベーターなんて聞こえは良いけど、実際は一基しかないエレベーターは大変ですよ。
高層階の人は待ち時間長いでしょうね。

[224: 名無しさん]

>>219 匿名さん

なるほど、こんな揉める要素を抱えたマンションは、危なくて買えないな。

将来エレベーターの修理・交換の費用負担で総会が荒れるのが目に見えてる。

[225: 匿名さん]

マンコミュ内を検索しても、１階居住だからエレベーターの修繕や点検費用分は管理費等を安くしてほしい旨の書き込みが散見されるね。
一部の区分所有者だけに負担させたり、一部の区分所有者だけ負担を免れたりすることを求める区分所有者が多くなると、揉める。
誰が何を使っているか等に細かい人は、マンション暮らしは向いてない。
そういう人は、戸建てを買えばいい。

[226: 名無しさん]

>>225 匿名さん

1階居住者は少数派だから、不満は出ても大勢に影響はないけど、
こういう専用エレベーターは使う方が少数派だから、めちゃくちゃ揉めるだろうね

これは向いてる向いていないの問題じゃない

[227: 匿名さん]

ゲストルーム、音楽ルーム、パーティールーム、キッズルーム、フィットネスルーム、
ゴルフシミュレーションルーム・・・こういったもの一切使わなくても維持費は分担。
専有面積が多ければ払う管理費は高い訳ですが、だからといってこういったサービスを
利用するのに他の住人より有利になるわけではありません。

225さんの「誰が何を使っているか等に細かい人は、マンション暮らしは向いてない。」
は私も全くその通りだと思います。


なんにせよ、このエレベータの扱いがどうなってるかきちんと確認してないうちは
あれこれ決めつけても仕方ないですよ。

[228: 匿名さん]

素朴な疑問。
Ｈタイプ専用エレベーターの管理・修繕費用をＨタイプの１９戸のみで負担するとした場合、Ｈタイプ住戸の居住者が事実上使わない、他のエレベーター２基について、Ｈタイプの区分所有者は、管理費や修繕費を負担するの？

たしかに、Ｈタイプの区分所有者も、共用施設である他の２基のエレベーターを使う権利はあるけれど、事実上、他の２基のエレベーターは使わない（特に、東南棟のエレベーター）。

Ｈタイプ専用エレベーターの管理・修繕費を１９戸だけで負担しつつ、さらに、事実上使わない他の２基のエレベーターの管理・修繕費を負担するのだとすると、Ｈタイプ区分所有者は、エレベーターに関する費用を２重に負担していることにならないか？
少なくとも、他のエレベーター２基分の修繕管理費負担は免れるべきではないか？

使用する部分とその費用負担をリンクさせていくと、際限ないね。

[229: 匿名さん]

マンションに向いていない人が買うことを阻止できないんだから、この物件は将来修繕費用で揉める前提で買う必要があるってことでしょうね。

[230: 通りがかりさん]

区分所有法における特別議決：3/4以上の賛成
規約の設定・変更・廃止

Ｈタイプだけの特権は特別議決でひっくり返されるでしょうね。

嫌なら買わないことだね。

[231: 通りがかりさん]

>>228
素朴な疑問。
Ｈタイプ以外の住戸（310-19=291戸?）でエレベーター２基なのでしょうか？

[232: 匿名さん]

>>230
規約をどう変えるということですか？

>>231
非常用エレベーターが常用エレベーターの隣にあります。
非常用エレベーターは常用エレベーター２基のほかに２基あります。
非常用エレベーターを常用するということでしょうか。

[233: 匿名さん]

非常用エレベーターは普段は通常運転。
非常時に日以上運転に切り替えて消防士が使ったりするんだよ。

この説明が丁寧でわかりやすいかも。
https://news.ameba.jp/entry/20131022-565

[234: 233]

誤字ったまま投稿していた＞＜

誤）非常時に日以上運転に切り替えて
↓
正）非常時に非常運転に切り替えて

[235: 匿名さん]

>>228 匿名さん

エレベーター５基のうち、１基がHの専用。残りのエレベーターの修繕費も使わないHの方が負担。

これについて想像できない方が、このマンションの建築阻止を狙って悪い書き込みをしているように見えます。

[236: 匿名さん]

>>235 匿名さん

お金が絡んだら、理屈なんか関係なくなりますよ。
専用エレベーターが故障して取り替える必要が出ても、議論は紛糾するでしょうね。

賃貸マンションならいいですが、分譲マンションでこういう差を付けるのはもめ事の原因にしかなりません。

[237: 通りがかりさん]

>>235 匿名さん

エレベーター５基のうち、１基がHの専用。このエレベーターの修繕費を使う事が禁じられているH以外の方が負担。

これについて想像できない方が、このマンションの建築阻止を狙って悪い書き込みをしているように見えます。

[238: 匿名さん]

>>237 通りがかりさん
それは分かったから、どういう内容に規約変更決議するのか教えてもらえませんか。
通りがかりさんじゃなくて、言いがかりさん。

[239: 匿名さん]

>>238 匿名さん

レーベンが必死の応戦て感じ？

[240: 匿名さん]

どの物件でも、１階の人でも昇降機の保守費用は負担してるが、専用庭使用料とかルーフバルコニー使用料は当該専有部の人だけだね。細かいこといい出すときりがないから、全戸引き渡しが終わってから管理組合で決めたらいいんじゃないのかな。幸か不幸か、これまた普通は投票権数は専有面積に無関係に一戸一票だからね。

[241: マンション検討中さん]

Hタイプの上層階は億超えみたいですね。
つくばで億ションはないわ、さすがに。
高くついた土地代をここで回収したいのか、レーベンは。

[242: 購入経験者さん]

>>241

なるほど億ションにしたいがための専用エレベーターだったわけですね。
なおさら、その修繕の時には「金持っているのだから自分ですれば」と言われそうですね。
販売側の都合で、買う方にはあまり良いことが無いですね・・・

[243: 匿名さん]

億ション買うのは、会社経営者等かな。
デベさんに確認したところ、デベさんの作る管理規約では、Ｈタイプ専用エレベーターの管理修繕費は、全区分所有者で負担するそうです。
億ション優遇。

ただ、入居後に、4分の3以上の多数で管理規約が変更されて、Ｈタイプ専用エレベーターの管理修繕費をＨタイプの１９戸で負担することに決議された場合、Ｈタイプ区分所有者は、専有面積比で他より多額の管理修繕費を負担しているのに、さらに、１９戸だけでエレベーター１基分の管理修繕費を負担することになる。かなり多額の管理修繕費になってしまう。

億ション買うような経営者は、我が強いだろうから、そうなると、Ｈタイプ区分所有者ｖｓ他区分所有者で訴訟に発展するかもしれない。

デベさんは、そうならないようにどういう対策を講じているのだろうか。

[244: 匿名さん]

H専用エレベータなら14階なら高層用の高速型でもないだろうし、例えば3ヶ月毎点検契約で毎月月額料金3万6千円として12戸で割れば月額3千円だからどうってことないのでは？
その代わりHタイプ住民には駐車場を除く住居棟の他の昇降機保守費用分は管理費から減額してもらえるんでしょう。

[245: 匿名さん]

>>244
今回の物件は19階建てだから、高速型でしょう。
そして、不動産投資新聞によると、おんぼろエレベーターでも、年間の点検費用は年２４万円らしい。
https://www.rakumachi.jp/news/practical/88557

そして、管理費だけでなく、修繕費についても、高額。
上記新聞によると、オンボロエレベーターでも、故障して制御盤取替えで２５０万円。
この修繕費を１９戸だけで負担するのはキツいなぁ。

これらの金額はデベに要確認ですね。

[246: 通りがかりさん]

>>240
専用エレベーター使用料を設定する
というあたりが解決策だと思います。
もちろん、保守費用だけでなく更新費用の積み立ても使用料に含めて良いでしょう。
ただ、後になって設定するよりは最初から設定しておく方がトラブルになりにくいと思うし、そもそも億ションを欲しがる人達はエレベーター使用料をケチるよりトラブルを避けたいと思うだろうと想像するするのですが、その辺デベの方はどの様に考えているのでしょう。

[247: マンション掲示板さん]

>>246 通りがかりさん

そう思います。
専用と言いつつ負担はみんなで、というのはもめるので、会計を分けた方がいいと思いますね。

[248: 匿名さん]

早期申し込み特典で１００万円引きと言われ、迷っています。
聞けば、人気住戸以外のほとんどの戸数はノー倍率。
販売価格は高いなと思いつつ、１００万円引きの誘惑に乗りそうです。
本当は、フージャースの物件や吾妻１丁目官舎の入札結果を見て判断したいのですが。
みなさん、今、どんな感じですか。

[249: 匿名さん]

>>248 匿名さん
エンブレムのように派手な広告も打たず、1件100万円の値引きを、
全戸に行なうとしても、3億3千万円にしか過ぎません。
総事業費150億円超の事業の中で、100万円でひっかかる人がいたら、
有難いと売主さんは思うでしょうよ。
全戸完売なら10％、15億円以上儲かるんだから。
3億3千万円差っぴいたって、12億円弱儲かる。

[250: 購入経験者さん]

>>248

まだ一般には販売価格を出していない段階の100万円引きなんて、引いていないのと同じですよ。
客の様子を見ながら販売価格を決めている段階なのですから、騙されてはいけません。

実際にその価格で広告を出した実績があるなら別ですが、そうでないなら値引き前の価格に何の意味もありません。

まだ売り始めたばかりのマンション、しかも人気があるわけでもないです。
焦って決める必要はありませんよ。