シェフルール文京茗荷谷ってどうですか？

[評判気になるさん]

シェフルール文京茗荷谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://myogadani65.jp/

所在地：東京都文京区大塚三丁目3番3(地番)
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩3分
　　　東京メトロ有楽町線「護国寺」駅徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.17㎡～68.25㎡
売主：株式会社松尾工務店
施工会社：株式会社松尾工務店
管理会社：和興通商株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

いい場所ですね。
春日通り面、建て替え案件ということを考慮しても魅力を感じます。

[2: 匿名さん]

元にあったのも同じようなマンションorビルだったのですか？
ストリートビューでは既にここの建築が始まっている画像でした。
マンションとマンションの間ですが隣との並びを見ると上階の方は開放感ありそうです。
駅近、日当り良しのなかなか好印象のマンションだと思いました。
広さもE・Cは手頃な感じ。シングルルームもあるので戸数の割合が気になります。
メインターゲットはどこになるのでしょうね。

[3: 名無しさん]

サンメゾンより駅近だけど、どっちが良いかは、どこの国立小か、あと、価格と好みでしょうか。
ここは4人家族じゃ無理かな。

[4: ご近所さん]

春日通りから枝分かれした道に面しているから交通量の多い通りから若干下がっているところがいいかな。南西向きなので西日が強いかもしれない。

洗濯物は外に干さない方がいいだろう

文京区内でも進学で評判のいい窪町小学校のほぼ隣だから少々高くても売れるだろうな

[5: マンション検討中さん]

アドレスが大塚なのが惜しい。ブランド力もないし、今の市況だと厳しいでしょ

[6: 匿名さん]

65戸中19戸が事業協力者さんでした。もともと住宅があったりした場所なのでしょうか。

アドレスは大塚ですが、茗荷谷駅徒歩3分は普通に良いと判断される方もいらっしゃるかと思われます。しかも、校区は窪町小学校ですので。学区が良いのは、資産価値の面から考えても好材料になる可能性が高いのでは。

[7: マンション検討中さん]

シェフルール、サンメゾンともに販売は伊藤忠。シェフルール販売開始前にサンメゾン売り切りたいだろうね。いろいろ客から聞かれるのも面倒だし。

[8: 匿名さん]

高い利便性がありそうで、住みやすさが伝わるロケーションだと思います。
ひとつ気になるのは、近くに大学があることです。
通勤通学の際に、公共交通機関が学生であふれかえることはないでしょうか。

[9: ご近所]

>>8 匿名さん
朝は、池袋から乗車した学生さんたちが降車してくれるので茗荷谷からだと乗れます。
因みに同じ時間帯に池袋に向かう場合、座れる位ガラガラですが、池袋から丸ノ内線に乗る人の波が凄く改札口までたどり着くのも大変です。
因みに新大塚に住んでいる上司は朝7時半位でないと、降りる人がいないから乗車できないと言ってました(大袈裟なのかもしれません)。

[10: 匿名さん]

茗荷谷は再開発後に凄く垢抜けたいい街になった
神楽坂まで行かなければいけなかったちょっとお高めだけどお洒落で美味しい店も増えた

ただ茗荷谷駅から少し離れると学校や公園が多くて店が急に減って寂しくなる

ここがある場所は寂しい場所と賑やかな場所の境界にあって距離感は絶妙
通学区も最高だし、気にいる人は多いだろう

[11: 通りがかりさん]

教育の森公園も近く、環境は抜群ですね。駅からの距離感も丁度いい。価格が気になるところです。

[12: 匿名さん]

1LDKから３LDKまで様々なスタイルがありますし、単身世帯からファミリー世帯まで住みやすそうな立地条件になっているんでしょうね
駅からの距離も近くて、小学校のちょうど裏側ということで夜間時間帯は静かそうです。
日中は元気な声がたくさん聞こえてきそうな印象ですね。
この辺りは学業面でも子供がいらっしゃる親御さん目線からすると印象が良いというのは魅力的

緑も多くて、学校も多く子供たちが安心して暮らすことができるんでしょう

[13: 匿名さん]

大塚アドレスですが、普通に茗荷谷が最寄り駅。
小学校も窪町小学校の学区なので、言うことはなしなのではないでしょうか。
窪町小学校は、学区外から通うことができないです。しっかりしている小学校なので、通わせたいと思う親御さんも多いと思います。校区が人気がある場所だと、賃貸に出したとしてもすぐに借りてが出てきそうな印象があります。

[14: 名無しさん]

>>13 匿名さん

学区外から通ってる人を複数知ってます。

[15: 匿名さん]

学区外、窪町小学校ってOKだったんですか！
文京区の学校選択制は、中学校からのみ、ということだったので、小学校の場合は学区内に引っ越すことがマストなのかなと思っていたんですが…
文京区のサイトを見ても、特に学校を選択することができる旨、書かれていなかったのですが、どういうことなんでしょうね。

[16: 匿名さん]

文京区は窪町に限らず、学区外からの通学は基本ないです。
たとえば6年生で学区外に引っ越して、あと少しで卒業なのに転校するのもどうなのか、とかそういう特殊な場合に
は例外的に認めてもらえるかもしれない、という感じです。
選択できるという感覚は持つべきではないかと。

[17: 匿名さん]

文京区に越してくると子供がやたらいるのでびっくりするよね

港区や千代田区だとこうはいかない

[18: マンション検討中さん]

3LDK幾らぐらいになりそうですかね？7000万は越えてきますかねぇ。

[19: 買い替え検討中さん]

3LDKですか・・・
面積はやや抑え気味ですが，軽ーく7000万円は超えるでしょうね。
近隣でもっと駅から離れた新築物件が参考になります。

[20: 匿名さん]

道路隣接なのは微妙だな

[21: 匿名さん]

>>16 匿名さん

学区外から通ってる人はたくさんいるでしょ。例えば文京区に住民票持って、港区の家から通えば問題ない

[22: 匿名さん]

通学時間が長いと子供がかわいそうだよ。友達が近所に住んでないと一緒に遊ぶのも大変だし。情操教育の面でお勧めではないな。

[23: マンション検討中さん]

間取りがひどすぎる…
柱がバリバリ入りまくり…

[24: 匿名さん]

eタイプ、リビングに片方に2本分の柱が食い込んできているのが、どう考えるかですね
柱と柱の間にテレビを置くのはもう決定になるのかな、という感じではあります。
リビングインの居室が、ウォールドアではなくて、独立している居室になっていますから、
リビングとくっつけてみたいな使い方は想定されていないようです。

[25: 匿名さん]

間取りですが、実際に住んでいるときの感覚は違うことがよくあります。
住んでみると横長と感じないこともありますよ。
逆に円のような形だと何か違和感があることも多いかと思います。
このあたりは個人の思い入れなどが現れそうな気がします。

[26: マンション検討中さん]

未完成物件ですから、時期によっては間取りがセレクトが出来ると思いますよ。

[27: 匿名さん]

駅からはかなり近いと感じられる場所だと思います。
教育の森公園、文京区のスポーツセンターが近いのが魅力です。

[28: 匿名さん]

子育て世代のファミリー層がターゲットなのかな
サラリーマンのいち馬力では厳しい価格っぽきけど

[29: 匿名さん]

茗荷谷を名乗る場所なので、共働きファミリーが多くなってくるのかなぁと思いますが。
教育に熱心な方も多く集まる地域ですので、
親は親で結構子供の学業に対してサポートが必要になってくるでしょう。

シングルからファミリーを想定しているそうです。シングルだと賃貸に…ということになってくるのでしょうか。

[30: 匿名さん]

おそらく将来賃貸に出すことも視野に入れたシングルかDINKSだろうね、ターゲットは。

窪町小学校がったりのロケーションは学区のいいところに賃貸で母子だけ住むという需要に合致している気がする。

例えば東京のみたいに福利厚生がいい大手企業の多い地域では海外や地方に単身赴任の父親（地方都市の家賃の安いアパートや会社の借り上げ住宅に住む）と都心に住む母子（会社から住居手当をもらって高級賃貸に住む）というパターンの借り手がいるので、窪町小学校隣接という地の利は狭くてもかなり需要はあると思う。

[31: 匿名さん]

>>30 匿名さん
お父さん可哀想すぎる

[32: 名無しさん]

ダブル賃貸は、大手だろうと持ち出しになるからないよ。

[33: 匿名さん]

賃貸に出した時の利回りを考えるとこの辺の駅近は採算レベル未満だから。

[34: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[35: 匿名さん]

シングルからファミリー向けまでがターゲットということです。
結構生活リズムも違うような感じがしますので、
本当にお互いに気をつけて暮らしていかないといけない、という風に感じられます。
ここだと賃貸に回す人よりは…実需で、という人に多くなってくるのかしら、とスレッドを見てて思いました。

[36: マンション検討中さん]

３５㎡があるのがいいですね。家族用です。
パークビュウなのも春日通の騒音がなくて良いと思いますが、果たして何階が良いのか？

[37: マンション検討中さん]

まあ立派な資料がようやく届きました。ロケーションとかも良いと思いますが
デベとしての松尾（工務店）と言うのは聞いたことがありませんでした。
メジャーでないとリセールバリューに影響するとか中古として売れにくくなる
なんてことはないのでしょうか？

[38: 匿名さん]

パークビュー側は将来裏の運送屋さんのところにマンションが建ってお見合いになるリスクないかな

[39: マンション検討中さん]

裏の書店（倉庫？）と運送屋さんの敷地は一体みたいですし、マンション建設に十分な広さが
あるようです。となるとパークビュウも暫しの間かもしれませんね。

[40: マンション検討中さん]

【教育の森公園　VIEW】
1LDK　Aタイプ　35.17㎡　３,８００万円台～
2LDK　Bタイプ　55.15㎡　６,０００万円台～

　【新宿・池袋方面　VIEW】
3LDK　Eタイプ　68.25㎡　８,４００万円台～

高！　文京区はマンションは高いけど、リセールや賃貸は意外と弱い、ただ見知らぬデベでもお買い得で
あれば良いのでは？
とのアドバイスを某３大デベ関係者からもらったのですが、これでは見に行く気もしない。

[41: マンション検討中さん]

安い方がいいですが、、、。
まぁー文京区の駅3分物件だったら仕方がないのかな。

[42: 匿名さん]

純粋に駅まで徒歩５分以内ということで、お値段が高くなってしまう要素があるということになってくるのではないでしょうか。
それに、子供がいる家庭に大人気の茗荷谷ですしね…。
小学校は、人気のある小学校の通学区になるのですか？
あの小学校に入るために越境する人がいるっていうのは聞いたことがあります。

[43: 匿名さん]

学区はいいよね、通学距離もほぼゼロで塾とかにも行かせやすい。松尾工務店は横浜のゼネコンで、大正時代から続く老舗みたいだね。

いい会社なんだろうけれど、知名度があまりないから販売は苦戦しそうだなあ。

[44: マンション検討中さん]

販売代理は、伊藤忠ハウジングだから
クレヴィア文京関口、サンメゾン小石川など
この周辺ではかなり販売中の物件があって
会員だけで相当いると思います。

昨年、近くで販売されたクレヴィア文京名荷谷も
ありましたね。

[45: マンション検討中さん]

デベといい、チープな外観といい、内装といい、ふと我に返ると高すぎるなあと思ってしまう。

[46: マンション検討中さん]

なんで白って安っぽく見えるんでしょうね

[47: 匿名さん]

私は外観はそれほどこだわらない方なのですが、やはり重要視する人も多いということなんでしょうか。部屋の間取りの方が、実際に生活するとなると重要になるような気もするんですけどね。

[48: 匿名さん]

最初のうちは外観、かなり気になるけれど、住んでいくうちに気にならなくなりそうな感じはします…
格好いいマンションだと、帰ってきたときに見えてくるとテンションが上がるというのを知人からは聞いたことがあるけれど。
でも好みもあるかとは思いますが
まあ、マンションとしてはこんなもんではないでしょうか。

[49: マンション検討中さん]

価格下がりましたね！
丸ノ内線の駅3分では安い物件ではないかと。
第一期で34戸/46戸とは抽選覚悟ですね。

[50: マンション検討中さん]

それでも高すぎ。。。本来の資産価値を冷静に考えよう。

[51: マンション検討中さん]

〉50さん

あまり、将来的な価値は求めてないのですが、、、
ちなみに「本来の資産価値」っていくら位なんでしょうか。

[52: マンション検討中さん]

結局、いくらなんですか？

[53: 通りがかりさん]

>>52 マンション検討中さん

資産価値なんていつでも変動する。
50は言葉選びが下手なだけです。
だから拘らないで下さい。
私は駅距離と学区から、この値段でも売れてしまうと思っています。

[54: 匿名さん]

高い高いと言っていたので、いくらくらいなんだろうと思っていました。第1期の値段が公式ホームページに掲載されています。1LDKは3660万円～、2LDKは5950万円～、3LDKは8590万円～。

2LDKの6000万円は出せるかなと思うものの、3LDKになると8500万円。高いものだと1億くらいになるんでしょうか。部屋の広さも2LDKだと55.15㎡なので、ファミリーだと3LDK欲しいと思う人も多そうです。

予算があるなら3LDKでしょうか。

値段によっては最終期くらいに値引きがあるといいなと思うのですが、どうでしょうか。

[55: マンション検討中さん]

最高価格は物件概要にある通り9,470万円で3LDKの最上階だと思います。
3LDKは1期で完売と聞きました。

[56: 5丁目住人]

安くならないかな～という人も居ますが、少なくとも竣工しなければ値下げは無いと思いますよ。
デベロッパーも、結局売れてしまう地域は、本当に最後の一部屋におまけ程度の値引き(諸費用の一部負担とか)する程度だと思います。
欲しいな～という間取りは法外な根付けでなければ値引きなく売れてしまうでしょう。
老婆心ながら、不動産は一物一価なので、本当に欲しいならばおまけ程度でも付けば決断した方が良いと思いますよ。
子供の教育面を考えて茗荷谷に興味を持たれているのであれば、環境は非常に良いと思います。
我が子はガラガラで国立関係に掠りもしませんでしたが窪町で(少なくとも今は)満足してます。

[57: マンション検討中さん]

周辺の他物件も見ましたが、
価格、駅距離、立地と学区、設備仕様では
良い物件だと思います。

娘が茗荷谷の国立付属出身で送り迎えもして
いましたが、住環境も良さそうですね。
3LDKは完売なのかしら？

[58: 5丁目住人]

>>57 マンション検討中さん

マンションと関係ない話で申し訳ありません。
お茶ですか？昔は送り迎えOKだったのですか？少なくとも今は駄目みたいですよ。
うちにも娘が居るので気になりました。

[59: 匿名さん]

お茶は、調べたら遅くとも1年生の5月までくらいしか送迎はできないみたいですね。
基本は子どもたちが自力で通わないといけないようです。
国立の小学校などの近くでは、
子供さんが居る人向けの賃貸は一定の需要があると聞きますが、
こういうふうに送迎ができないということを踏まえて、
近くに住もうとする人が多いからなのかもしれませんね。

[60: 匿名さん]

時期的なものでしょうね。ここだけじゃなくどこもちょっと高過ぎな感はありますし。
買いたいときが買い時なのでそれでも買う人はかうのでしょう。
増税もありますしね。まぁこれがいつまでも続くはずもないでしょうが、いつまでとも
言えませんしね。

[61: マンション検討中さん]

3LDKですが、かなりコンパクトですよね。廊下などが無駄に広くて各部屋の広さが十分に確保できていない印象です。洗面所には収納もない上にドアが引き戸ではない、キッチンではコンロ周りの壁がクロスになっていたりと、所々生活のしづらさが感じられるところがありました。場所がいいだけにやはり有名な施工会社ではないのが残念です。

[62: マンション掲示板さん]

杭が37メートルなのに驚きました。
埋立地より少し短いくらいですね。
アトラスとか、この付近の杭は何メートルなんでしょうか？
千川通り沿いのマンションの方が杭は短い（10~20メートル）のは何故なのか不思議です。

[63: 匿名さん]

支持層が同じであれば、高台のほうが杭は長くなります。

[64: マンション掲示板さん]

杭が長いのは良くないと聞きますが、どうなんでしょうか
地震で損傷しやすいとか。

[65: 通りがかりさん]

ホームページ見ると、第１期は完売みたいですね。
追加販売もしたみたいですので、40戸位は
売れてしまったのでしょうか。
第1期で残り10戸未満？

某大手不動産会社の知人談では、かなりの人気物件とのこと。（当人もこの物件の購入を検討中みたいです）
やはりブランドより駅近なのかなー。

[66: 匿名さん]

ここは相当人気ですよ。あっという間に売れてしまってます。急がないと本当に完売してしまいますよ。登録開始が始まってから間もないのにすごい勢いです。

[67: 匿名さん]

価格が高いのが気になりますが、広く収納が整っている快適な間取りが魅力を感じますね。

今とは言いませんが、将来的にはこういったマンションに住んでみたいと考えています。

[68: 匿名さん]

あまり目立たない情報ですが、ここの耐震等級は、マンションでは珍しい耐震等級２です！大抵のマンションがコストアップを嫌って最低限の耐震等級１にしている中（もちろん大手も含めて）、すごいことだと思います。地盤も強い地域ですし、今後起きるとされる南海トラフへの対策はバッチリですね。

[69: 匿名さん]

ここは小学校の学区がいいから売れると思うけどね〜

ただ近隣に似たような条件の物件の販売が相次いでいるのでちょっと迷うところだね

[70: 匿名さん]

>>68 匿名さん
勝手な予想ですが、建築基準法は将来的にさらに厳しくなり、現在の耐震等級2のレベルが最低ラインになると思います。そうなると、今の建築基準法ギリギリで建てられた耐震等級1のマンションは旧耐震基準マンションになって資産価値が低下するでしょう。それを考えても耐震等級2は貴重な存在だと重います。

[71: 匿名さん]

耐震性の問題は事前に、よく業者から説明を受けておいた方が無難ですよ。

私も何度か説明会に参加したことがありましたが、「耐震性」と一言でいっても、分からないことも多かったですしね。

自分でもある程度、マンションを購入するときにその地域の地盤やマンション強度の知識がある方が無難かもしれません。

[72: 検討板ユーザーさん]

こちらは、全ての窓に防犯センサーもついていますし、耐震も2はなかなか無いので、セキュリティはばっちりですね。浴室のドアは引き戸になったみたいですよ。

[73: マンション検討中さん]

モデルルーム行ってきました。
3LDKは完売してました。
スペックも申し分無し、指摘があった洗面所の扉も
引戸に変わってましたよ。
2LDKも残り僅かみたいです。遅すぎました（泣）
キャンセル待ち希望！

[74: マンション検討中さん]

業者としか思えない書き込みばかりですね…
ホントに買いたいマンションの検討版にこんなこと書き込みますか?

[75: 検討板ユーザーさん]

ほんと、人気がないからって、いかにもな書き込みは逆にマイナスですよ。

[76: 匿名さん]

アンチの書き込みが続いてますが、モデルルームに行けば人気度が分かりますよ。ほぼ下層階が残っているだけの状況ですから。二期で完売確実です。最低限モデルルームに行ってから発言しましょ。

[77: 評判気になるさん]

知り合いによると、確かに売れてる物件みたいです。
しかし「人気がある」「無い」というよりも自分が納得できる物件を
購入するのが一番イイと思いますよ。

[78: 匿名さん]

けっこう立地とかもマンション選びのポイントです。
意外に現地に行くと参考になり助かることがありますよ。
ちょっと覚えて置いてください。

[79: 匿名さん]

立地はあとから変えようがないものなので、きちんと買う前に現地に行って見てみないといけないなと思います。
時間や曜日を変えて何度も行くと、
どういう土地なのかなぁっていうのはわかってくるらしいです。
夜の帰宅時間帯なども見るのがポイントです。

[80: 匿名さん]

ここは駅前の人がごちゃごちゃ歩いているところから少しだけ離れているので、休日の車の通行が少ない時間帯には閑静な雰囲気すらありますね。平日のラッシュアワーの交通量は結構あります。

しかし都心の大きな道路に面した物件としては標準的な環境だと思います。

[81: 匿名さん]

大きな道路ではありますけれど、混んでいる時間帯がかなり限定的なところがあるとおもいます。
もっと工事用のトラックや、あとはトレーラーが走るような道ならば環境が異なったんでしょうけれど、
この辺りはそういう大型の車がそこまで多くない、というのが
ある意味良いところなのかもしれないなと思います。

[82: 匿名さん]

スーモを見ると、９月の販売が最終期になってますね。驚異的な販売スピードですね、お見事！完売見込、おめでとうございます☆

[83: 通りがかりさん]

最終期ですかー？
7月に第１期のモデルルームを見に行ったばかりでしたが。

近くのサ○メゾンやラ○オンズと比べると、かなり早い完売ですね。

[84: 匿名さん]

何と言っても、駅近ですからね。こんな猛暑の日が続くと良さが実感できます。
目の前の通りは、意外と交通量少ないと思います。

[85: 匿名さん]

これほどいい物件で駅が近いとサラリー族には非常にいい条件でしょうね。

間取りも広そうな数字ですので、気になる物件です。

これなら多少高くても気にならなそうなのですが、どうなのでしょうか。

[86: 匿名さん]

公式HPも最終期の表記になりましたね。今週末が申し込み＆抽選のようです。竣工より半年前に完売って、すごい。第一期で買っておけばよかったと後悔してるひとは多いと思います。駅近で、さらに都内でも屈指の教育環境ですから、資産価値は非常に落ちにくいか、逆にあがりそうです。

[87: 通りがかりさん]

この戸数でディスポーザーあるのがいいですよね。ブランドは弱いですけどリッチマンのための物件、仕様にはなってるかな。

[88: 匿名さん]

最終期は抽選必至みたいですが、他オススメの物件はあります？外れた場合の
参考にしたいです。

出来れば文京区希望です。

[89: 匿名さん]

>>88

窪町の学区にはあと二つほどマンション分譲中だよね

ここを買う人って窪町小学校学区というのは強く意識していると思うので、
外れたらそっちに流れたら？

あとは千駄木小学校の学区に今度建つよね。

多分比較済みだろうから多くは語らないけれどどれも安くはない

[90: マンション検討中さん]

このスレで質問するのは間違ってると思いますが、
「大塚小」の教育環境って
どうなんでしょう？

受験組は多い？学力やクラスの雰囲気は？

[91: 匿名さん]

>>90 マンション検討中さん
大塚小学区のマンションスレで質問されることをお薦めします。

[92: 匿名さん]

学区を気にしないならライオンズも悪くはないね

デベロッパーとしては老舗で信頼も高い

[93: 通りがかりさん]

あらら、ホントに完売しちゃったのね！
瞬間でしたねー。
抽選当たって契約された方、おめでとうございます！

[94: 匿名さん]

>>93 通りがかりさん
HPには完売とはありませんが、どこ情報ですか？

[95: 匿名さん]

今見ると出ているね、完売御礼
外れた人はかわいそうだけどプランBに流れるしかない様だね

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん
ここ、すごい物件でしたね！トップページはそのままですが、さらに物件概要にいこうとすると完売御礼になってますね！おめでとうございます☀
ちなみにプランBって何ですか？

[97: 匿名さん]

完売おめでとうございます☆
辛口コメントが多い榊敦司さんのマンション情報では、このマンションに対しては高い評価をされていましたね。契約されたかた、おめでとうございます！

[98: 検討板ユーザーさん]

どんな評価でしたか？

[99: マンション検討中さん]

モデルルーム見に行きましたが、とても良い物件でしたよ。
当初からモデルルーム見学の予約も取れないくらいでしたから、
かなりの人気物件だと思ってましたが。

今回は、タイミングが合わず購入を見合わせましたが、大手デベでも、
今後このような物件が販売されるとイイですね。

[100: マンコミュファンさん]

今後のペンシルマンションのスタンダードになるかも。