ファーストレジデンス須磨海浜公園ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ファーストレジデンス須磨海浜公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.fst-residence-suma.jp/index.html

所在地：兵庫県神戸市須磨区外浜町2丁目5番以下未定（住居表示実施地区）
交通：JR山陽本線（神戸線）「須磨海浜公園」駅より徒歩10分
　　　同線「鷹取」駅より徒歩13分
間取：3LDK・4LDK
面積：61.61m2～80.89m2
売主：ファースト住建株式会社
施工会社：株式会社イチケン
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[公式URLを修正しました 2019/7/5 管理担当]

[1: 匿名さん]

須磨ビーチの傍に建設されるのですね。
これはマンションからの眺望が楽しみです。
海水浴にテニス、須磨水族園があるので、オールシーズン、人でにぎわいそう。
海水浴シーズンの夏場は車の渋滞はどうなのでしょう。
ここならば、海水浴が手軽にできていいですね。

[2: 名無しさん]

『須磨ビーチ』とか本気で言ってる？

間違いなく関係業者なんやろうけど、こんな書き込みをしないといけないぐらいなんやろな。

不憫というか、切ないというか…

[3: 匿名さん]

ここはリゾートマンションではなく実需のマンションですよね。
海沿いのマンションだと単純に海風や砂が飛んできてデメリットも多いように感じてしまいます。。
オールシーズン海に行くようなアウトドア志向の方には良いのかもと思いますが。
こういうマンションだとエントランス付近に砂を落とせるようなシャワーがあるといいのかも。
共用設備には期待できるでしょうか。

[4: 匿名さん]

自転車がさびそう
すぐそこが海って潮風が心配ですよね

[5: マンション検討中さん]

バルコニーから毎日漁船は見たくないですね〜。

[6: 匿名さん]

徒歩10分どころじゃないと思うゾ。
だいぶ遠い。チャリンコ必須ですね。

[7: 匿名さん]

今日の19時過ぎに現地見に行きました。
須磨海浜公園駅から現地を見て鷹取駅まで歩きました。

まず須磨海浜公園駅から10分では行けません。
距離もありますが2号線を渡るのでおそらく走って10分で行けるかどうかです。

あととにかく暗いです。
2号線渡ってからはかなりの暗さでお店も何もありませんでした。
現地周りは西側に川が流れていてあとはマンションや民家、小さな工場等があるだけで本当に何もありません。

帰りは鷹取駅に向かって歩きましたが2号線まで行くとマルアイやマクド等、そこそこ開けていました。
ただ普通に歩くと駅まで20分弱かかる感じです。

通勤等、日常生活を送るにはかなり不便に感じます。
いいところはかなり静かそうです。
北側が2号線に近いですが（50mくらい）東は川で南はマンションで騒音は少なそうです。

ただ海に近いより下町の川沿いマンションて感じが強い印象でした。

[8: 口コミ知りたいさん]

こんなに伸びないスレも珍しいですね…

[9: マンション検討中さん]

販売会社が代わってるようですが、
何か影響はあるんでしょうかね？

[10: 通りがかりさん]

昨日見に行きました。
イメージCGのままの出来上がりでした。
立地はいいとは思いませんが価格から考えると悪くはないと思います。
ただ隣の戸建ての方がマンションに好意的でない垂れ幕を大きく掲げてます…
もう諸経費や家電プレゼントキャンペーンをしていますが普通に購入された方の気持ちを考えると色々と考えさせられます。

[11: マンション検討中さん]

私も見に行きました。
屋上テラスからの眺望が素晴らしかったです。
あいにくの天気でしたが、淡路島や大橋が一望で、夜も綺麗な予想。
あと、帰りにナナファームで食事してきました。お魚料理がとてもおいしかったです。

[12: 匿名さん]

https://www.fst-residence-suma.jp/outline/index.html

名称 ファーストレジデンス須磨海浜公園
所在 神戸市須磨区外浜町2丁目130番1（登記簿）
所在地 神戸市須磨区外浜町2丁目5番8（住居表示）
交通 JR山陽本線（神戸線）「須磨海浜公園」駅より徒歩11分（約850ｍ）、
同線「鷹取」駅より徒歩14分（約1,100ｍ）
地域・地区 第1種住居地域、準防火地域、第5種高度地区
地目 宅地
私道負担 なし
建ぺい率 60%
容積率 200%
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上10階建
総戸数 74戸（住戸74戸）
敷地面積 2,594.93m2（登記簿・実測・建築確認対象面積）
建築面積 937.07m2
建築延床面積 5,955.17m2（うち容積対象面積5,186.21m2）
建築確認番号 第トラスト17－0051号（平成29年6月9日）
駐車場 45台（平面式）［賃貸（月額）／11,000円～14,000円］
バイク置場 5台（平置）［賃貸（月額）／1,200円］
ミニバイク置場 3台（平置）［賃貸（月額）／800円］
自転車置場 74区画［賃貸（月額）／300円］
竣工日 2019年2月4日
入居予定 2019年3月中旬
事業主（売主） ファースト住建株式会社 国土交通大臣（4）第6116号・（一社）不動産協会会員・（一社）兵庫県宅地建物取引業協会会員・（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟 〒660-0892 兵庫県尼崎市東難波町5丁目6番9号 TEL.[phone]
販売提携（代理） 丸紅都市開発株式会社 国土交通大臣（9）第3409号・（一社）不動産協会会員・（一社）不動産流通経営協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟・（一社）都市再開発推進協議会加盟 〒530-0055 大阪市北区野崎町7番8号 梅田パークビル2階　TEL.[phone]
販売提携（復代理） 株式会社クリアジャパン 大阪府知事（4）第49516号・（一社）関西住宅産業協会関西不動産情報センター会員・（公社）全日本不動産協会会員・（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟・（公社）不動産保証協会会員 〒550-0005 大阪市西区西本町1-4-1 オリックス本町ビル9階 TEL.[phone]（代）
設計・監理 株式会社横山建築事務所
施工 株式会社イチケン
設計図書閲覧場所 ファーストレジデンス須磨海浜公園現地販売センター（販売終了後はファースト住建株式会社）
手付金等保証機関 西日本住宅産業信用保証株式会社
竣工後の管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理組合より管理会社に業務を委託
管理会社 伏見管理サービス株式会社
竣工後の権利形態 敷地は所有権（共有）、建物は区分所有

[13: 匿名さん]

https://www.fst-residence-suma.jp/outline/index.html

名称 ファーストレジデンス須磨海浜公園

先着順販売概要
販売戸数 9戸
販売価格（税込） 2,380万円～3,370万円
間取り 3LDK・4LDK
住居専有面積 61.61m2～75.30m2
バルコニー面積 10.77m2～30.89m2
アルコーブ面積 2.29m2～2.34m2
専用ポーチ面積 7.44m2・9.61m2
管理費（月額） 9,540円～11,200円（※インターネット使用料含む）
修繕積立金（月額） 6,160円～7,530円
修繕積立基金（一括） 332,640円～406,620円
管理準備金（一括） 10,000円
※掲載の内容は2019年4月12日現在のもので、先着順につきご希望の住戸が売約済の場合がございます。予めご了承ください。

1期物件概要（再登録受付）
販売戸数 1戸
販売価格（税込） 2,490万円
間取り 3LDK
住居専有面積 61.61m2
テラス面積 14.65m2
アルコーブ面積 2.34m2
管理費（月額） 9,540円（※インターネット使用料含む）
修繕積立金（月額） 6,160円
修繕積立基金（一括） 332,640円
管理準備金（一括） 10,000円
申込登録受付期間 2019年3月21日（木）10:00～2019年6月23日（日）12:00
抽選日時 2019年6月23日（日）13:00
申込登録受付・抽選場所 「ファーストレジデンス須磨海浜公園」現地販売センター

最終更新日：2019年4月12日
次回更新予定日：2019年5月12日

[14: 匿名さん]

竣工から3ヶ月ですね
現在10戸が販売中ですが総戸数74戸の中で未販売分も含めた完成在庫は何戸なのかは記載ないですね

完成してからの新しいキャンペーンが始まったようです
諸費用100万円はあちこちのマンションでしているので大して注目していないですが
本体価格の価格改定が始まったようですね
検討中の方には後押しとなるかも知れませんね

このマンションに限らず公式ホームページに未契約の部屋の価格一覧表を掲載して欲しいなと思いますけど業界的には余りしないそうですね

[15: 匿名さん]

>11
>>私も見に行きました。
>>屋上テラスからの眺望が素晴らしかったです。
>>あいにくの天気でしたが、淡路島や大橋が一望で、夜も綺麗な予想。

自宅から綺麗に眺望が見えるって憧れます。
既に竣工しているのですが、1期分の販売もされていますが
竣工後の販売なのでしょうか?

[16: 通りがかりさん]

ななファームに行きがてらマンション見ましたが相当未入居がある様子でした。
自転車置き場は一台しかとまっておらず人の生活している活気的なものを感じられませんでした。
ななファーム、マルアイは近いですが駅までは二国を挟んでいるのでカタログ上より相当時間かかります。
車があって電車に乗る機会が少なければ全く問題ないと思いますが。
値下げされた部屋は平米40万切っているようで新築マンションにしては破格だと思います。
ただ近隣住民との関係は住むにあたり不安大です…

[17: 匿名さん]

>>16 通りがかりさん

なるほど
現地が実際にそういう状態となると販売中の10戸以外にも売れ残りがあるかも知れんませんね

[18: マンション掲示板さん]

311があったのによくこの場所に建てようと思ったな～。ってチラシ届く度に思う…。

[19: 匿名さん]

竣工済みなので実際のプランを確認できる点は魅力ですよね。
完成するまで待たなくてもいいですし。
西向きだと夏場が暑いかもしれませんね。
和室があると冬場にこたつが使えるのがいい。
最近のマンションはエアコンと床暖房ですものね。

[20: マンション検討中さん]

垂れ幕って、どんな内容ですか？

[21: 匿名さん]

>>18 マンション掲示板さん

南海トラフ大地震の津波でも大阪市と違って神戸市はあんまり被害想定ないぞ
須磨区は3メートルの津波


兵庫県による南海トラフ巨大地震津波浸水想定に関する神戸市域の区別データ
http://www.city.kobe.lg.jp/safety/prevention/preparation/guide/img/201...

[22: 口コミ知りたいさん]

マンション敷地内ですが民家寄りに電柱2本新しく立てたらしく「無断で立てるな、撤去しろ！」みたいな内容です。

[23: 匿名さん]

>>22 口コミ知りたいさん

よく解らない
法令上の許可があるから建てたと思うけどね
写真とか無いですか？

[24: 名無しさん]

ここ安いですよね。

[25: 匿名さん]

>>24 名無しさん

安いかな？
個人的には費用対効果では高めの印象かな

SUUMOは階数不明だけど価格が出てる
ここからどれくらいの値引きあるのかな？


https://suumo.jp/sp/mansion/hyogo/sc_107/pj_67717540/rooms/?rnms=404

【SUUMO】ファーストレジデンス須磨海浜公園 | 新築マンション物件情報

ファーストレジデンス須磨海浜公園 （価格・間取り）

A
3LDK
71.25m2
3330万円（先着順）
角住戸
和室あり

B1
3LDK
67.07m2
2950万円（先着順）
和室あり

B2
3LDK
67.07m2
2970万円（先着順）
和室あり

B3
3LDK
67.07m2
3080万円（先着順）
和室あり

C1
3LDK
69.18m2
3270万円（先着順）
和室あり

C2
3LDK
69.18m2
3370万円（先着順）
和室あり

D
3LDK
61.61m2
2380万円・3070万円（先着順）
和室あり

Dg
3LDK
61.61m2
2490万円（再登録）
和室あり

E
4LDK
75.3m2
2890万円（先着順）
角住戸
和室あり

[26: 匿名さん]

即入居可のマンション。
マンションの消費税問題が理解しきれていないのですが、この物件は引き渡しがすぐ行われるなら8％購入ができますか？
10％で購入しても、親からの贈与が受けられたりするならお得な計算なのだと思いますが、気に入った物件があれば買ってしまうのもいいのかもしれないと感じます。

今年の花火は終わっちゃいましたか？
須磨の花火は有名で、マンションに住んだらベランダから眺めることができるんじゃないかと思いました。

[27: 匿名さん]

>２６

消費税は引き渡し時点での税率が適用される。今回の場合、増税後にローン控除期間が延長されるから、どちらがメリットがあるかは条件によって変わるので要確認。

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん

現在の完成在庫はこの10戸が最後なのかな？

消費税増税よりも本体値引きの方がお得になる可能性もあるかな？

来年の2月の築1年に残ってればさらに安くなるかも？


https://www.fst-residence-suma.jp/outline/index.html
ファーストレジデンス須磨海浜公園

先着順販売概要
販売戸数
9戸
販売価格（税込）
2,380万円～3,370万円
間取り
3LDK・4LDK
住居専有面積
61.61m2～75.30m2
バルコニー面積
10.77m2～30.89m2
アルコーブ面積
2.29m2～2.34m2
専用ポーチ面積
7.44m2・9.61m2
管理費（月額）
9,540円～11,200円（※インターネット使用料含む）
修繕積立金（月額）
6,160円～7,530円
修繕積立基金（一括）
332,640円～406,620円
管理準備金（一括）
10,000円
※掲載の内容は2019年5月20日現在のもので、先着順につきご希望の住戸が売約済の場合がございます。予めご了承ください。

1期販売概要（再登録受付）
販売戸数
1戸
販売価格（税込）
2,490万円
間取り
3LDK
住居専有面積
61.61m2
テラス面積
14.65m2
アルコーブ面積
2.34m2
管理費（月額）
9,540円（※インターネット使用料含む）
修繕積立金（月額）
6,160円
修繕積立基金（一括）
332,640円
管理準備金（一括）
10,000円
申込登録受付期間
2019年3月21日（木）10:00～2019年6月23日（日）12:00
抽選日時
2019年6月23日（日）13:00
申込登録受付・抽選場所
「ファーストレジデンス須磨海浜公園」現地販売センター

最終更新日：2019年5月20日
次回更新予定日：2019年6月20日

[29: 匿名さん]

販売戸数＝残戸数とは限らない。あとからパラパラ増えるケースもあるし、少しずつでも順調に減っていくケースもある。

値引きについては売り主次第。値下げを期待して待つかは賭け。

[30: 匿名さん]

来年2月まで残ってるでしょうか。

けっこう魅力的な価格だと思うので案外早めに売れたりしないでしょうか。
とはいえ先着順が9個残ってるってことは即日完売にはならなかったってことだろうから、売れ行きはゆっくりな感じなのかなと思います。

部屋数に対して面積が小さめなのと和室ありな点が悩みどころかなと思います。
値引きがあれば当然のことながら注目度がアップしそうに思いますが、希望の部屋が選べなかったりはするでしょうね。

[31: 通りがかりさん]

>>30 匿名さん
安いとは思いますが、人気のない須磨区。
二、三年待てない良い物件でしょうか？
尼崎、西宮、芦屋、東灘区、中央区
あるいは明石中古で探したいですね。

[32: 口コミ知りたいさん]

私は尼崎や明石は絶対いやですね笑
現地を見に行けばわかりますが価格勝負の物件です。
個人的には3000万前後の部屋はすぐ売れるとは思えません。

[33: 匿名さん]

公式URLが変わったんですか？
アクセスできなかったので検索して公式サイト見てます。https://www.fst-residence-suma.jp/
値引きやってるようです。
3LDKで260万円ダウン、4LDKで350万円ダウン、けっこうな値引き額ではないかな。
よくみたらモデルルーム使用の部屋のようです。
それでも格安なら検討してみてもいいという人はいるかもしれませんね。
家具付きとかではなさそうだけど、好きな家具をそろえたほうが気分も新たでいいのかも。

[34: eマンションさん]

>>32 口コミ知りたいさん
ここと比較したら明石駅周辺の方が大分良い。

[35: マンション検討中さん]

>>34 eマンションさん

明石駅『周辺』とここを比べる事自体ナンセンス。

[36: eマンションさん]

>>35 マンション検討中さん
もちろん。
明石や尼崎が嫌というので。

[37: eマンションさん]

>>35 マンション検討中さん
相手にならないでしょう。

[38: 匿名さん]

須磨海浜水族園、いいところです。海Viewを見たい人にとってはかなりメリットのあるマンションじゃないかと思います。マリーナもあって、ベランダから船を見ながら過ごせたりしそうですし、海産物も安いのかなと予想できます。

明石駅付近、尼崎付近と比べる立地じゃないと思います。
通勤する場所はどこなのか、距離や時間が全然違います。このあたりに住むんだったら車通勤でドアtoドアで何分以内ならOKなど条件をつけるかな。

海だけを見たいなら、ポートアイランドなどでもいいわけですし、比較対象としては違うのかなと思いました。

[39: 口コミ知りたいさん]

相手にならないとかじゃなく比較自体が意味ないんですよ。

[40: 匿名さん]

先着順があと9戸と再登録住戸が1戸あるようなので合計10戸になるのかな、残っている部屋は。
お買い得にもなっているようだし、現地で実際の部屋がみられるのも良いかなと思います。
38さんが言われるように、ベランダから船を見ながら過ごせるなんて、ちょっと理想的。
あとは立地面で納得できるかどうかになるのかな、皆さんの意見を読んでいると。
ドアツードアなら文句なく便利そうではあるかなと思います。
駐車場が45台分だけなので空きがあるのかどうか確認が必要ではありますね。

[41: 匿名さん]

須磨はたまに遊びに来る場所というイメージだったのですが
以外にもスーパーや小学校、中学校などの教育施設も近くて
住みやすそうな街なんだということを知りました。
子育て環境としても、子供が巣立って夫婦のみ生活になっても
すごく良い環境だと思いました。
買いやすい価格帯も嬉しいですね!

[42: 通りがかりさん]

ここは駅が遠いけど価格勝負の物件に思えます。
ただ現地を見に行かれた方はわかると思いますがこの物件は近隣の戸建の方から良く思われていないようです。
そこに触れる書き込みが1、2件しかありませんが相当重要な事柄だと思います。

[43: 匿名さん]

公式ページに掲載されているプランは、いずれも専有面積が狭い感じです。

販売中のプランが掲載されていたらいいのですが…。

今販売中のプランは何パターンくらいあるのでしょうか。

外観デザインがもう少しこだわりがあっても良かったかも。

[44: 匿名さん]

>>9 マンション検討中さん
>>9 販売会社が代わってるようですが、
>>9 何か影響はあるんでしょうかね？

販売会社変わったの気付かなかった
公式サイトが2月に変わったのはその関係なのかな？

現在は、丸紅都市開発株式会社、株式会社クリアジャパン
になってるけどその前はどこだったの？

価格とか補償とか色々変わるのかな？


2019.2.8
公式サイトリニューアル
https://www.fst-residence-suma.jp/index.html

[45: 匿名さん]

全フローリングではなく和室が採用されているのは、購入層がご高齢者のご家族もいらっしゃるという事を見込んでなんでしょうか
収納力はまあまあ、もう少し広めのクローゼットがあってもよかったかも
リビングは10畳以上で十分。トイレ、浴室、キッチン等水回りが集約されているので家事がはかどるという利点。
アルコープがあるので、セキュリティ面でも安心。
少し気になったのが、洗濯機置き場が小さいような気がします。大型のドラム式洗濯機は置けるのでしょうか？

[46: 通りがかりさん]

須磨区って海のイメージあるけど、海が見えるマンション、住宅って案外少ないんだよね。須磨山上遊園のある鉢伏山が海際までせり出しているから、角度的にも橋まで見えるマンションとなるともっとすくない。
須磨駅に近い潮見台とかにも海の見えるマンションあるけど、ここら辺は公立小中学校が遠い（私立なら関係ないけど）。中学生は電車通学してたし。
それを思えば小中学校まで近いし、こどもいる世帯にはいいな?と思うんだけど、価格も安いのにまだでてるのは何か懸念材料があるのかしら？
部屋の広さ的にファミリー層は少なめなのかな？
夫婦二人か子供1人とか。
魅力的だと思うんだけどなんでかなー。

懸念材料ってなんだろう？
西日？潮風？駐車場が少なめとか？

[47: 通りがかりさん]

>>46 通りがかりさん

駅から10分以上は不人気。
現地に行きました？
安いとはいえHPだけで二千万以上の買い物する人はいません。
周りの雰囲気見れば中々売れないのも分かる気がします。

[48: 名無しさん]

長い事売れないようですね
この立地と総戸数で
新築時から管理費と修繕積立費、駐車場で
約3万は高い
阪神甲子園の南側にマンションできた頃は
管理費、修繕積立費、駐車場合わせて1万くらい
この物件は
10年後には4万超える感じやね

[49: 匿名さん]

>>48 名無しさん

そうなの？
最初から修繕積立金安いところは後で物凄い値上がりっていうよね

国土交通省のガイドラインだと40年間の平均は専有面積辺り200円～250円になってるし

管理費は1年単位の決算だから役務内容によって変わるだけじゃないの？
受付がいるとか清掃の頻度とか植栽管理の頻度とか

[50: 通りがかりさん]

駐車場を足すのはおかしいでしょう。
比べるのは絶対必要な管理費と修繕積立のみ。
それも平米で見てネット使用代考慮したら新築の甲子園南も全く変わらないですよね。
立地の甲乙は正直差がないかと。