オーベル住吉マスターテラス

[マンション比較中さん]

オーベル住吉ってどうでしょうか。
住吉駅周辺だと、扇橋にたくさんマンションが建設されていますが、住吉は久し振りのようです。
間取りは３LDKのみとファミリー向けですね。


公式URL：https://www.ober.jp/sumiyoshi/
所在地：東京都江東区住吉一丁目3番1、5
交通：東京メトロ半蔵門線「住吉」駅 徒歩3分
都営新宿線「住吉」駅 徒歩3分
JR総武線「錦糸町」駅 徒歩11分
用途地域：準工業地域、商業地域
地区計画：第二種特別工業地域、第３種高度地区
敷地面積：1,607.94m2
建築面積：853.83m2
延床面積：5,684.07m2
総戸数：70戸（他に管理事務室1戸）
間取り：3LDK
専有面積：66.60m2～75.46m2
バルコニー面積：11.60m2～15.68m2
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上13階
建築確認番号：第UHEC建確29622号（2018年1月5日付）
駐車場：7台（平置駐車場6台、身障者用平置駐車場1台）／使用料未定
自転車置場：137台（2段ラック下部スライド式105台、2段ラック式28台、平置4台）／使用料未定
バイク置場：4台／使用料未定　ミニバイク置場：3台／使用料未定
管理形態：区分所有者全員により管理組合を構成し、管理会社に業務委託予定
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）
竣工予定時期：2019年11月下旬予定
入居予定時期：2020年3月下旬予定
販売予定時期：2018年10月下旬
売主：大成有楽不動産株式会社
販売提携（代理）：大成有楽不動産販売株式会社
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション

[1: マンション検討中さん]

まだまだ情報なさすぎ。
でも徒歩3分はいいですね。
大規模なメイツか、駅近のオーベルか…

[2: マンション検討中さん]

70に対して駐車場7台はかなり尖ってる。
車持ちはメイツでしょうね。

[3: マンション検討中さん]

恩賜公園も近いしいいですね。商店街も近いけど、どんな感じなんだろうか？

[4: 匿名さん]

70戸のファミリー向けマンションで駐車場7台はちょっと厳しいです。
駐車場難民がいっぱい出そうです。近隣に空いてる駐車場あるのかしら。
駅前なので月額料金も高めなのでしょうね。
駐車場問題さえクリアできれば徒歩3分の立地はなかなか魅力的です。
日常の買い物をするところって近くにありますか？
地図を見たらDSとコンビニくらいしか確認できませんでしたが。

[5: 匿名さん]

四つ目沿いにライフと島忠ありますよ。

[6: 匿名さん]

住吉駅から徒歩3分で通勤や通学に適している立地条件はに魅力的に思います。
駐車場も自転車置き場もバイク置き場もしっかり用意されていて、不便はなさそうですね。
ただ、使用料が未定となっているため、これがいつ決まるのでしょうか？

[7: マンション検討中さん]

>>6 匿名さん

まだ先だと思いますよ。この規模なら1年後販売開始とかだと思いますので、そのタイミングでしょうねー。

[8: マンション検討中さん]

坪３５０万くらいかな？二路線の住吉が３分だしね。

[9: マンション検討中さん]

さすがに高すぎません？
300ってところでしょう。

[10: マンション掲示板さん]

>>9 マンション検討中さん

川を挟んだメイツが300らしいです。
(メイツの板の401さん情報)

8さんの350ほどはいかないまでも、
300より上になってもおかしくない状況です。

[11: 匿名さん]

竣工してから入居するまでの期間が通常よりも長く感じました。
何か目的があるのでしょうか。
メトロから近いので車がなくても困らない立地ですね。
駐車場を平置きにして将来的にかかるマンションの維持費を削減したのでしょうか。
機械式駐車は維持費がかかると聞いていますので。

[12: マンション検討中さん]

出ましたね。

https://www.ober.jp/sumiyoshi/index.html

[13: マンション検討中さん]

>>12 マンション検討中さん

ありがとうございます。
小規模ファミリー向けマンションって感じですね。これは高くなりそう。

[14: マンション検討中さん]

徒歩三分で、錦糸町も生活圏内。
錦糸町はオリナス大幅リニューアルやパルコが控えてるし、楽しみ。入居時には8号線の動向も分かってきそうですね。

[15: マンション検討中さん]

うー。。メイツよりも高くなること必至だなー。そのくせ間取りはインフレームだからな。優柔不断なんで、これ以上選択肢を増やさないでくれ。w

[16: 匿名さん]

ハセコーらしい。
丸投げだろうね。

[17: マンション検討中さん]

メイツがいまいちな割に高かったのでこちらに期待しています！

[18: マンション検討中さん]

価格帯ですが坪300前後が最多、280〜290の部屋も有り。メイツと坪単価が変わらない感じで売り出してくるため、メイツは要望書提出の期間を一ヶ月以上伸ばして初期で捌けるだけ売り出す方針です。

[19: マンション検討中さん]

メイツと同じ価格帯ならこちらの方が駅に近くて良いなと思っていますが、近くにある病院が気になるところです。救急車のサイレンとか…

[20: マンション掲示板さん]

>>19 マンション検討中さん

同じ坪単価なら駅近で錦糸町にも近いオーベルの圧勝だな。

[21: マンション検討中さん]

坪300はどこ情報？？
それならメイツよりオーベル一択なんだが、確実にもっと高値でしょ。

[22: マンション検討中さん]

私もそう思う。坪単価がメイツと一緒？？あり得ないでしょう。メイツでさえ坪300超えてる部屋なんて沢山あるわけで。320くらいは出してきそうな気がするけど。メイツの客を取るならもっと販売時期早めたり、うまい戦略だしてくるよ。ターゲットもファミリー層で同じだし。

エリア的には商店街もあるし少々騒がしいかもしれないけど、駅近なんで相殺かな。

[23: 匿名さん]

大成有楽だから良心的だよ。
心配なさんな。

[24: マンション検討中さん]

良心的？デベの価格設定を良心で想定することに違和感。慈善事業じゃないんだから売れる最大限の価格設定、販売戦略立てるでしょ。競合するメイツより駅近立地を確保できている以上、当然、価格にも反映されるだろうな。

[25: マンション検討中さん]

メイツより菊川、錦糸町の同規模物件を競合とした価格設定を行うから坪300前後、条件の良い部屋で坪310〜320といったところ。坪300以下も出てくる予定とのこと。

[26: マンション掲示板さん]

>>25 マンション検討中さん

条件良くて、坪310か。
後発待ってても良いことないことがわかったから、複雑だな。

[27: 匿名さん]

角部屋が310ってとこか。他が300前後ならメイツより良いな。周辺待ってもメイツまだ販売しているだろうから検討かな〜。

[28: 匿名さん]

>>22 マンション検討中さん

ここの周辺知らないなら行ってみたらいいよ。かなり落ち着いた商店街でむしろライフの前やメイツ東側の通りの方が騒がしい。
程よい寂れ具合だけど。ドラッグストアや八百屋もあって便利。

[29: マンション検討中さん]

>>28 匿名さん
八百屋は便利だが、真ん前の公園は缶チューハイのゴミが散乱してるような状態だし、寂れた商店、アパートに囲まれてるしお世辞にもいい環境とはいえないな。

[30: 通りがかりさん]

まぁメイツは坪280前後の部屋も沢山あるからね。坪300となると70平米じゃかなりの金額差だけど…まぁそんなもんだろうな。

公園な。大学生が夜中に飲んでるね。夜はオッサンがいるし。ツインタワーはボロボロだし。

[31: マンション検討中さん]

住吉の辺りは公園とか広場があると、大学生やおっさんが飲み始めるよな。ジオの公園前ベンチでも飲んでるのには笑うしかなかった。

[32: マンション掲示板さん]

>>31 マンション検討中さん

あそこは自主管理公園だから、飲酒したら通報されて怒られるよ。

[33: 通りがかりさん]

怒られるよと言われても…知らんよw

[34: マンション掲示板さん]

>>33 通りがかりさん

アル中のおっさんと一緒に公園うろうろしてるから、おっさん本人なのかと思った 笑

[35: マンション検討中さん]

>>32

怒れる権利があるのは羨ましい。
オーバル前の公演で飲んでようがよほど騒がしくなければ何もいえないし。
あの公園もう少し改善してくれないかな。

[36: マンション検討中さん]

公園ねー、管理費かけてない感じだよね。
ツインタワーも入居者一定数いるからある程度潤沢に使える気がするんだが。
マンション組合の決議でいつからか金かけないようにしたのかな。綺麗にしときゃマンションの価値も上がるのにもったいない。

[37: マンション検討中さん]

>>36

あの公園って、ツインタワーの公園なの？
管理費使ってなんかしてるの？
公共の公園だと思ってた。

ツインタワーの管理費使ってるならもっと綺麗にした方がいいよねー。ほんと。

[38: マンション検討中さん]

ツインタワーの中古が結構高い価格で売買されているから、人気はある立地なんだと思うよ。メイツの辺りは中古の供給も多いけど、オーベルの辺りは比較すると少ない。

[39: マンション掲示板さん]

>>38 マンション検討中さん

ここ最近の新築マンションで比較するとジオよりもいい立地ではある。
ジオは川沿いの大通りから一本入った角地で徒歩5分。
ここはそれ以上で徒歩3分なのに静かなエリアで錦糸町側なのもあって錦糸町駅まで11分表記ができる。
66平米の一番小さい部屋の2階で6100万円台～とかだろうな。

[40: マンション検討中さん]

「公＝みんなのもの」だから「タワーの公園」なんてものはありえないよ。そんな発言するのはデベに「目の前は公園です」と騙されたジオの住人だけ。

[41: 匿名さん]

>>40 マンション検討中さん
流石に揚げ足取りがすぎるしでしょ。
公開空地のことを言いたいんだろうど、普通は公開空地も公の公園も一緒くたで公園くらいの意識しかないよ。

[42: マンション検討中さん]

>>40

騙されたってのはどういう意味ですか？？

[43: マンション検討中さん]

>>40 マンション検討中さん
ジオ住人でもないがさすがに意味わからん。自主管理だが一般的には公園扱いで考えていいでしょ。逆にマンション側が管理権を握っているから、普通の公園より安心感あるのだが。

[44: マンション検討中さん]

どうかなぁ・・。駅近ではあるけど雑多な商店街とリバービューだからどっこいかな。
いずれにしても市況を考えると坪300は超えるでしょうね。

[45: 通りがかりさん]

>>39 マンション掲示板さん

もう少し安いと思うよ。ジオ、メイツが盛りすぎなだけで他はそこまで高くない。その価格だと清澄のプラウドより高くなるから、さすがにそれは有り得ない。

[46: マンション検討中さん]

>>45 通りがかりさん
高いのは高いと思うけど、
その前のグローリオも、さほど変わらないので、そこまで盛っているとも、思いませんけどね。
ここの土地は、元々どこかの会社の大きめな社員寮だったと思います。
解体費も、それなりに掛かってそうなんで原価は高めでは。仕様も、高そうですし。

[47: マンション掲示板さん]

>>45 通りがかりさん

クレヴィアが66平米で5800万円台なので6100万円が妥当という判断よ。
清澄のプラウドって、リバーサイドのことですか？あそこは徒歩7分の64平米で5700万円がミニマムだったよね。

[48: マンション検討中さん]

>>45

メイツも盛りすぎというほど高くはないのでは？平均坪300と書いてあったけど、南棟が平均を倍押し上げているだけで、東西は270〜280くらいだし。まあ高いけどね。笑

[49: マンション検討中さん]

メイツはルーバーで盛り上がってますが、ここは是非とも充分な仕様であることに期待したいですね

[50: マンション検討中さん]

>>49 マンション検討中さん

昨日、資料が届きました。
ソフトクローズは付いているみたいです。

[51: 匿名さん]

可もなく不可もなく。
万人ウケするオーソドックスな設備、仕様でしょう。高望みはしちゃいけない。
だってオーベルだから。

[52: マンション検討中さん]

>>50 マンション検討中さん

良かった。
というか、それが当たり前でメイツが酷すぎなだけな気もするけど

[53: マンション検討中さん]

>>50 マンション検討中さん
ソフトクローズ凄いじゃないですか！
やっぱメイツよりはオーベルですね！

[54: マンション検討中さん]

メイツの仕様はひどいですよね、どこにも記載されていない点も悪質だと感じます。オプション付けられない時期に購入してしまったら…大変不便になるのに。なぜそこを省いたのか？と疑問だらけです。

[55: マンション検討中さん]

ここって人気あるけど過疎スレなんですか？
人気ないから過疎スレなんですか？
それとも情報が無いから？

[56: 匿名さん]

>>55 マンション検討中さん

心配しない。書き込み多いは大半が業者か、モデルルームや現地も行ったことのない奴らばかりだから。

[57: マンション検討中さん]

うーん、ここでも長谷工出してきたなー。アウトフレーム工法という頭はまるでないのかな？

[58: マンション検討中さん]

>>57 マンション検討中さん

廊下側のこと？半分はされているけど。
どの間取りも廊下側完全にアウトフレームの案件なんて今日日殆どないでしょ。

[59: マンション検討中さん]

>>52 マンション検討中さん

同感。最低限は守ってるオーベルと限界を超えたメイツ。メイツは家賃10万でも住みたくないな。

[60: マンション検討中さん]

メイツで進めていたけど、仕様の悪さと名鉄への不信感。売れ行きが悪いことを知り、こちらを待つべきか。同じように悩んでいる方いますか？

[61: マンション検討中さん]

>>60 マンション検討中さん
私も両方検討してますが、こちらはメイツより10-15%は単価高いでしょうね。仕様と予算の判断になりそうです。

[62: マンコミュファンさん]

>>58 マンション検討中さん

すぐ近くにありますよ…イーストゲートなんか良い例ですが。

[63: マンション検討中さん]

>>62 マンコミュファンさん

マンションの設備が良かった頃と比較されても…。
今分譲中のマンションでも全くないとは言わないけど、殆ど見当たらないし、そこまで重視するならそれこそイーストゲートでいいのでは。

[64: マンション検討中さん]

>>60 マンション検討中さん
まさしく同じように悩んでいます。
しかし、その間にメイツの中でもいい間取りがなくなってしまったらと思うと、待つべきか悩んでいます。

[65: マンション検討中さん]

メイツは同じような間取りだらけなので急がなくても良いと思います。東の3Lを購入したいのなら一期だとおもいますが(東の2Lとその横は真っ暗になるためか空いていました)東以外は空きだらけでしたよ。特に南は驚くほど空いていました。
私はメイツの仕様も眺望も残念だと思ったので急いで購入する必要もないな〜と見送ります。
メイツは希望書の時期を伸ばしていたようですがオーベルが出る前に数捌きたいという理由だったようです。南は値下げすることになると思います。

[66: マンション掲示板さん]

>>65 マンション検討中さん

南向きが高いと思うなら、ここも予算オーバーだと思うけど。

[67: マンション検討中さん]

しかし過疎ってますな。

[68: マンション検討中さん]

>>65 マンション検討中さん
メイツ割と売れてますけどそんなのんびりして大丈夫すか？
逆に他どこ狙ってます？

[69: マンション検討中さん]

>>65 マンション検討中さん
ふーん

[70: マンション検討中さん]

>>68 マンション検討中さん

好調偽装

[71: 通りがかりさん]

ここはアルコーブなしですか。
入居始まると生協とか頼む住戸が出てきて、禁止されていても玄関の横に保冷バックが登場したりするですよね。
アルコーブないだけで、圧迫感あるし、その上玄関の横にごちゃごちゃしているとかなり混沌してきます。強制執行でポイポイ捨ててればいいでしょうけど、現実はそうもいきませんし。

[72: マンション検討中さん]

>>71 通りがかりさん
もうアルコーブは都心以外では死語なんだよ。いいかげん受け入れろって。アルコーブと胸張って言えるプランを分譲してたの何年前だよ。しょうがないだろ採算とれないんだから。じゃあアルコーブつくるから追加で数百万払えるのかよ。

[73: マンション検討中さん]

>>72 マンション検討中さん

ジオはありますよ。

[74: マンション検討中さん]

>>73 マンション検討中さん
共用廊下側をアウトフレームにして窪みができただけでアルコーブといえるほどのゆとりはないかな。そもそも完全にアウトフレームであるマンションなんて城東ではほぼ皆無なんだからアルコーブをつくりようがないよね。
ジオはその点は頑張ってたね。天井高やスラブなどわかりにくいところを微妙にコストカットしてたけど。それより、南側に公園を所有する永久日照のマンションは深川で二度と出ないだろうな。

[75: マンション検討中さん]

自主管理公園

[76: 通りがかりさん]

>>72 マンション検討中さん

メイツに投稿された内容をそのまま転記しただけだよ。

オーベルもアルコーブ無し、
もソフトクローズも1部除く、
要はどっこいどっこいだよ。

てことを悩んでる人に向けて言いたかった。

[77: マンション検討中さん]

清澄や錦糸町、東陽町の新築はアルコーブがありましたよね。住吉はまぁ格下扱いなんでしょう。仕様が悪いのが同じなら多少高くとも駅近をとりたいと考えこちらを考えています。錦糸町が徒歩表記できる事も資産性として高いと思います。
メイツの周辺は築浅の物件が多過ぎます。それも横に優良物件があり旧分譲価格、比較は免れない…。焦って購入するほどの物件とは思えません。

[78: マンション検討中さん]

本文 今日モデルルームの事前予約案内が届きました。

一般公開するまでは、どこにモデルルームがあるのかは予約しないと教えてくれないみたいです。

地元ですがどこかそれっぽいもの建設してたかな・・・？
何にしても楽しみです。

[79: 検討板ユーザーさん]

事前案内会行かれた方いますか？
情報お願いいたします。

[80: 匿名さん]

角部屋の75平方メートルの3階で7000万超えです。

[81: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん

まじか。
ってか、変なところにMRあるんですね。

[82: 通りがかりさん]

リビングインなのにすげー値段

[83: マンション検討中さん]

>>82 通りがかりさん

そこ？ｗｗｗｗ

[84: マンション検討中さん]

ルーフバルコニー付きの高層階はいくらくらいでしょうか？ご存知の方いますか。

[85: 匿名さん]

ルーフバルコニー付きの高層階は8500万くらいだったとおもいます

[86: 匿名さん]

もう10部屋ほどは値段がついているので、説明会に行けばわかります
高い部屋は9000万、1階でも6000万はします

[87: マンション検討中さん]

>>86 匿名さん

ありがとうございます。
予約してあるので、確認してきます。

[88: 検討板ユーザーさん]

モデルルーム行かれた方々、お部屋は価格に見合うものでしたか？
個人的なご感想でいいので聞きたいです。

当方は今週末に見学予約入れています。

[89: マンション検討中さん]

設備仕様見ると、収納のところに具体的な寸法まであって気が利いてそうではあるね。
風呂の照明がブラケットなのは微妙だけど。

[90: マンション検討中さん]

え、そんな高いんですか。。。
駅徒歩3分のバリューはやはり大きいのですね。。

[91: マンション検討中さん]

６６平米で6000くらいですか？
西向きなのに坪単価300からかー。まー今の時代こんなもんですかね。
メイツとの差別化はなんでしょう？徒歩距離は当然として。設備はどうでしょうか。

[92: 検討板ユーザーさん]

本日見学してきました。
収納や家事楽の工夫が光る、魅力的な物件だったと思います。バルコニーの奥行きも広くて開放的でした。
それでも価格はやはり高いと感じました。今後の調整に期待してみます。

現段階での予定価格では、最上階ルーバル付き74.54平米が8100万とのことでした。3階の中部屋66.6平米が6300万。

[93: 通りがかりさん]

>>92 検討板ユーザーさん
ルーフバルコニーの部屋は何向きになりますか？

[94: マンション掲示板さん]

さらっと聞き流してしまいましたが、豊住線が確定した新路線のようにプレゼンするのはどうかと思いました。

[95: 検討板ユーザーさん]

全戸西向き、最安値は67平米の坪310万円、手洗いシンクなし、スロップシンクなし、not浴室ダウンライト、キッチン水洗二本という謎仕様、階高2450、二重床二重天井、スラブ厚200、申し訳程度のアルコーブ、エントランス吹き抜けなし、廊下側インフレーム、バルコニー戸境壁ぺラボー(天井まで)、ディスポーザーなし、ランニングコスト未定。
個人的な意見ですが、モデルルームに花がなく寂しかったです。徒歩3分、錦糸町11分という立地は素晴らしく投資目的の検討者もいるそうですが小規模の150戸以下になるとエントランスも素朴で分譲マンションの良さが発揮できないと思いました。

[96: 匿名さん]

オーベルだから高望みはしちゃいかんよ。

[97: 匿名さん]

階高2450とかにするなら二重床二重天上やめて階高高くすりゃいいのにって思う

[98: マンション検討中さん]

直床＝長谷工名物フワフワ床はイヤだな

[99: 匿名さん]

設備仕様はカタログだででは実感がわかないですからね。
実物よりもたいていはよくみえるものなんですが。
実際に足を運ぶと印象が違うものですよ。

[100: 匿名さん]

住吉駅前の毛利すみとしタワマンとか駅近なのに中古相場安い地域だね
なんでだろ？

新築との差がリセール時に心配