アデニウムたまプラーザってどうですか？

[マンション比較中さん]

アデニウムたまプラーザについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://adenium.jp/ms/tamaplaza/

所在地：神奈川県横浜市青葉区荏子田三丁目24-1、24-2（地番)
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅バス8分、「荏子田二丁目」バス停下車徒歩2分
　　　東急田園都市線・横浜市営地下鉄ブルーライン「あざみ野」駅バス8分、「荏子田三丁目」バス停下車徒歩2分
間取：2LDK+S・3LDK
面積：63.00m²(4戸)~78.31m²(3戸)
売主：株式会社ジョイント・コーポレーション
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社長谷工スマイルコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 近隣]

この物件のメインターゲットは自動車所有で一人っ子のご家庭とDINKS家庭と推察しました。
駐車場率80％確保、部屋の広さは63～78㎡。教育施設、生活関連施設が徒歩1～5分と近い。ここ10年くらいは戸建てが少しずつ増えてきましたが、ここにきて55のご家庭が入居されると小さいお子さんも増えて街、太陽公園もますます賑やかになりそうで嬉しいです。

[22: 近隣]

ここの近隣でここ7年間にできたマンションはあざみ野ガーデンズの横にあるドレッセあざみ野ガーデンズ。98戸で3年前完成。その向かいには7年前にできたドレッセあざみ野ガーデンフォーレ。44戸で7年前完成。どちらも電鉄ブランドを冠するマンションシリーズで中規模から小規模のマンション。今回の物件はこのあたりで久々の電鉄以外のマンションシリーズです。完成年、マンションシリーズが違いますが今回の価格をどう設定してくるか気になります。

[23: 近隣]

建物名にたまプラーザを入れていますが、ここからあざみ野、たまプラーザともほぼ同じ距離。所要時間はあざみ野に軍配。バスもたまプラーザ、あざみ野共にアクセス可能でなにかと便利な場所です。バスはたまプラーザ行き本数が多いので軍配。近隣に住む者としてネーミングに、エコダを入れて欲しかったがECOだ。エコじゃないとチャチャ入れられそうでボツだったのかなあ

[24: うん]

>>23 近隣さん
川崎市宮前区犬蔵にある大きなマンションもたまプラーザを建物名につけていました。

[25: 周辺住民さん]

デザインパースを見るとバルコニーにダウンライトみたいなのがついてるのかな？

[26: うん]

たまプラーザ、あざみ野の郊外は車持ちが多いです。
バス便も影響しています。また見栄っ張りが多いのか外車比率がとても多い。外車ディーラーの人曰く青葉区は全国でも有数の外車販売台数を稼いでる地域とのこと。以前に行った西宮市の苦楽園も外車が多かった。

[27: 近隣]

バルコニーのダウンライトがあるか現地散歩がてら確認して報告します。

[28: 近隣]

現地の建物を見に散歩してきました。
各戸のバルコニーの天井部のバルコニースラブにブラケット形状のダウンライト照明が設置されていました。あると有難い設備です。言われなければ気がつかなかった。珍しいですね。

[29: 匿名さん]

たまプラーザのマンション。

ハイサッシュが2.35メートル。過去にここまでの開口は住んだことがないので、広く感じます。心配な点はカーテンがあるかどうか。オーダーメイドでしょうか。でも1度買ったらずっと使うことができるので、いいのかもしれないですよね。

Fの間取りを見ました。洋室1が6帖なので、ちょっと狭いな。でもウォークインクローゼットが広いので相殺かな。フレックスクロゼットは、引き戸みたいなので、右側からも左側からも開閉できます。ダウンライトの照明も素敵そうですね。これ、自動点灯だとなおいいですね。

[30: 匿名さん]

カーテンは、オーダーかセミオーダーになるから既製品とは価格の桁が違うと思っていたほうがいいよ。

ちなみにドレープとは限らなくてロールやシェードを好む人がいて、それだと不要ってことでカーテンレールがついてないケースもあるから要確認。まあ、オーダーして取り付けまで頼めばレールはサービスしてくれるかな。

[31: 建築関連]

大手デベのマンションもその他マンションも普通はカーテンレールのみ設置されて販売しているケースが多いです。カーテンは別途、大手デベなら買ってからの確認内覧会の後にオプション業者各社が待ち構えておりオーダーを聞き商品選定、採寸して引渡し時には取り付けてあります。自身で好きな業者に発注する場合は引渡し後に採寸、取り付けになります。フローリングコーティングもしかり。引越し荷物が入る前に作業完了させるスケジュール組立てを自身でしなくてはならず大変です。引越しもデベ推薦業者が仕切るため、それ以外の業者に頼む場合は搬入順番が遅れます。
ただ大規模マンションでないのでそこまで心配しなくてもよいかな。

[32: 近隣]

昨日は建物外観、内観をカメラマンが三脚立てて撮影していました。一般公開の販売見学会もうすぐのようです。南側道路から拝見しましたがバルコニー床面はウッドデッキ仕様に1階も上階もなっていました。1階は南側道路から潜った半地下形状ですが1階ならではのバルコニー庭が大きく日射も問題ないと思います。バルコニー窓高さも大きく外から見て開放的な雰囲気でした。細々とした細工が感じ取れました。価格も駅近よりも地価が低く、大手デベロッパーより広告宣伝費用やモデルルーム費用等が抑えられるので期待できるかな。3階の東側住戸はバルコニーにグリーン、エアコン室外機があったので家具を入れた現地モデルルームになると思います。

[33: 建築関連]

大手デベマンションでは無料セレクトオーダーがあり内部扉の色選択、フローリング色選択が3パターン程度設定してあり指定期日までに購入申込み手付をすれば選定可能です。またシステムキッチンの高さも3つの高さから選べます。これは別の場所にモデルルームがあり工事途中に販売するからできるかこと。各戸毎の仕様変更の対応が出てくるので無料とは言いながらこれらも販売価格に反映されています。このマンションはこれら職人手間が減るので有利。

[34: 建築関連]

アデニウムシリーズはわかりませんか、大手デベの別途オプション価格の値段の高さは建築関係者から見ても高額と思いますが、引渡し時にオプション工事が完了しているメリットは大きい。エアコンしかり、カーテンしかり、床コーティングしかり。引越し後でもできますが入居時期で寒い暑いがあるので入居時に欲しいですね。入居時はバタバタして順番をしっかりたてないといけません。

[35: マンション検討中さん]

間取りを見ました。壁式工法とやらで部屋内だけでなくバルコニー面にも建物の柱型が出ないのはデッドスペースがなく、限られたスペースを効率良く使えそうですね。

[36: 建築関連]

カーテンやブラインドは下ろした時、床面との隙間が5ミリから10ミリくらいにしないと寸足らずに見えてしまう。場合によってはピッタリがよい場合も。採寸を含めプロに任せた方が安心だし誤りがあった場合にもクレームを言える。レールの種類、カーテンの取り付け位置で高さは異なる。長さは自分で採寸しカーテン屋等で買って自分で取り付けるのは費用は安くなるが出来上がりがイマイチのことが多い。DIYが好きで知識があるのなら問題ありませんが。

[37: 匿名さん]

オプションで必要なのは後からだと施工しにくいフロアコーティングくらいでしょ。カーテンしかり、エアコン、家具なんかはオプションに囚われずに自分達で揃えた方が色々検討出来るし、結果的にリーブナブルに収まるよ。

[38: 建築関係さん]

カーテンなんかは大川家具やカーテン王国など量販店行けばどこでも採寸用のカーテンレールから吊るすメジャーを無料でくれるからそんなに心配することないって。

[39: 近隣]

本日、サンドラッグに買物に行く途中にこのマンションの北側歩道部に面してある自転車出入口の金属製引戸の前を通ったところ自動で扉が開きました。自動ドアはよろしいが自転車の出入りがフリーになるのかなあ。入ったところ上部に監視カメラが設置してあったので不審者はカメラ録画で確認できるのは安心と思いました。

[40: 近隣]

外構の植栽に自動灌水設備が設置されていたので管理人よる水やりが不要で枯木の心配が減ると思います。

[41: 近隣]

>>38 建築関係さん
私はそれで失敗しました。自分でしたから妻から怒られ大変でした。妻が出来上がり寸法にシビアなこともありますが。それなりの仕上がりを求めるのなら良いと思います。

[42: 通りすがり]

>>41 近隣さん
うちはタテ型ブラインドを業者に依頼し床との隙間は5mm以外で。との依頼をして仕上がりは3mm。自分でメーカーに発注もできましたが取り付けに不安があったのでプロに任せて良かったです。お金と仕上がり具合のバランス感覚が大切です。予算があるのならカーテンは交換する頻度がとても少ないので生地メーカーのサンゲツ等のショールームに行って無料のコーディネートしてもらったらどうですか。

[43: 通りすがり]

>>37 匿名さん
大手デベも最近はフロアコーティングを推奨しない物件が多くなってきています。フローリング自体がコーティング不要とうたっている商品を採用している。という説明でした。推奨しないがするのであればご自由に。というスタンス。でも内覧会でワックスコーティング業者が奥に控えていたのには笑いました。

[44: 寄り道]

>>38 建築関係さん
戸建と違ってマンションはカーテンを取り付ける窓が3つ程度なのでそれほどのコストカットにはなりません。生地の高い安いはありますが。一流メーカー品かリーズナブルメーカーか。気をつけないといけないのは数年経って選択したら縮んだこと。リーズナブルメーカー品でした。あちこちにある日本版のイケアのようなお店の商品。

[45: 暇]

>>37 匿名さん
フロアコーティングも良し悪し。小さいお子さんがいるご家庭やペットを飼われている方は注意が必要。コーティングしなくても掃除をこまめにしていれば自然な感じで綺麗ですよ。コーティングも安くないですし。

[46: 検討中]

バルコニーにウッドデッキが標準装備のようなのは嬉しい。他の物件ではオプションでかなり高かった。

[47: 検討中]

>>43 通りすがりさん
私は光沢のあるコーティングは嫌です。木の自然な感じが趣味。戸建住宅で見るようなフローリングがマンションにも採用してほしい。

[48: 内覧会屋]

物件にもよるがオプションのフロアコーティングはしない方の方が多い。引渡しのあとに別業者に頼んでるのかどうかはわかりません。

[49: 匿名さん]

シートフローリングにフロアコートは不要というか無駄なだけ。

それから床鳴りとか不具合があって補修してもらって、コーティングやり直すことになったら自腹だよ。

[50: 匿名さん]

>47

最近は無垢どころか突板のフローリングですら高級物件でないと採用されない。このクラスで望んじゃだめだよ。

[51: 名無しさん]

デベ毎にデベ仕様なるものがありメーカーカタログに載っていない製品があり、施工業者は指定の代理店からその製品を買うか、デベ支給。ここのマンションがどうなのかはわかりません。内装仕上は業者に旨味がないので大手デベ物件ですら、聞いたことがない小さな建設会社施工だったりします。じわりじわり建設物価が高く特に職人さんが集まらなく人件費高騰しています。これも2年後に迫った東京五輪建設ラッシュが要因。

[52: 比較検討]

最近、広い意味でのたまプラーザエリア物件を検討しました。ここと同じバス便でマンション名にたまプラーザが入っている小規模マンション。たまプラーザへは徒歩たいへんな場所。住所は横浜でなく川崎なので同列比較にはなりませんが参考までに。現時点で竣工して1年経過して残りは全住戸の1割以下。駐車場は8割強の空き。マンション価格は4,000万を切った価格で魅力的だったが車が必要な自分としては機械駐の利用者が予想以上に少なく1割強。5年後10年後の駐車場利用料が予測できないと思い断念しました。車が不要の家庭なら良かったかも。一方こちらのマンションは駐車場率8割で機械駐。開発業者の思惑通りに車所有者を惹きつけられるか。価格も重要ですが車が日常必要な者としてはこの点が気にかかる。

[53: 近隣]

車離れが進みカーシェアなどのサービスも出てきました。駐車場設置80%が吉と出るか凶と出るか

[54: 近所]

隣の保育園の外壁タイルとよく似ていて街並みに溶け込んでいます。エントランスからラウンジが明るく好感が持てるデザイン。

[55: 近隣]

5500万位の予算がある。もしくは頑張ればどうにかなりそうでしたらこの辺りの新築戸建が射程に入ります。駐車場と小さな庭付き。駐車場代、自転車置き場代がかからない。

[56: マンション検討中さん]

価格によっては周りの戸建てとの比較もあるね。

[57: 匿名さん]

知り合いのご兄弟に長谷工にお勤めの方がいらしたので聞いてもらったところ、大体の価格帯は坪260万円くらいだそうです。20坪で5000万円中盤といったところでしょうか。

[58: トクメイ]

その価格は駅にどうにか徒歩圏で長谷工の物件。ここは長谷工の子会社の物件。長谷工のセカンドブランドという立ち位置。最安値は4000万程度。最高5,000万を切る価格になるような希望的観測。床面積が80平米を超えないので5000万中盤はないと思われ。それだと戸建に客が流れる。

[59: 近隣]

このマンションから徒歩1分程度の太陽公園横に昨年末竣工した戸建6軒、公園西側にこれから工事着工する東急の戸建が数戸。丸正裏辺りにも新築戸建が数戸。戸建住宅の賑わいを見せている場所でもあるんです。

[60: 予算が]

サラリーマンで5000万円を超えるマンションや戸建を買える人はそうそういない。自己資金が多いか、親の援助があるかでないと子育て世代でサラリーマン家庭なら、かつかつのはず。夫婦で正社員ならどうにか。

[61: 住宅ローン]

住宅ローンは年収の5倍まで。という声を聞きますが我が家はまさに当時ぴったり5倍でした。それから数年経ちましたが、節約し、たまに少しのご褒美生活でどうにかこうにかローン返済をしています。年収の6倍融資だったら少しのご褒美もなくなりギリギリの生活だと思う。ローンも月2万増えるだけでサラリーマンはきつい。

[62: 匿名さん]

安くなくちゃ売れそうにないかな。駅まで歩けない立地なんだから。

[63: 相場]

マンション価格はざっくりと、土地売買価格+設計料+建物工事費+販売関連諸費用となります。土地はここの敷地の売買相場坪90万円とみて800坪で7.2億円。建物1365坪で坪単価75万円とみて10.3億円。設計料3%と見て0.3億円。ここまでで17.8億円。それを単純に55戸で割ると1戸辺り約3250万円。これがグロス。部屋の大小はあるがこれにどれだけ販売関連諸費用を付加するかデベの腕の見せ所。はたしてこの予想当たっているかな。建物仕様設備等がまだHPにUPされていないのであくまで概算です。

[64: 名無しさん]

3,250万円は利益を考慮してないからグロスでなくNET(原価) だね。これに販管費を足してデベの利益を乗っけた価格がグロス(売値)価格となります。

[65: マンション検討中さん]

4000切る部屋はあるだろうね。

[66: 相場]

>>64 名無しさん
言葉足らずですみません。設計、施工の費用費用において上記の費用は設計の利益を含んだ設計フィーで施工者との工事請負費用にはゼネコンの利益、さらにいうと各下請業者の利益を包括している工事フィーです。設計と施工という形ある成果品になります。建築業界ではNETという言葉は下請業者と元請ゼネコン相互が用いることが多い言葉です。対して販売関連費用はサービス的なフィー。この費用は工事利益と比べてかなり高収益。

[67: サラリーマン]

>>62 匿名さん
駅に近くて歩ける他の物件は魅力的でしたが普通のサラリーマンの私には手が出なかった。残念。
ここのマンションの価格はいつわかりますか

[68: 検討中]

この敷地から車で15分でここと同じデベの昨年竣工して現在も販売中のアデニウム上麻生ザ・レジデンス。車で10分で昨年竣工して現在も販売中のアビダスたまプラーザ。これらより、高い販売坪単価になるのは間違いないでしょう。どちらも販売が思うようにいかなくて値下げしたようですから。ちなみにアビダスたまプラーザの設計、実はこのマンションと同じ設計事務所だったと知っていますか。基本設計までだと思いますが、ご参考まで。

[69: そだねー]

マンションの場所が地図で簡単に書けるのは良い。たまプラーザ駅、あざみ野駅から道路を進みどちらも2回交差点を曲がれば到着。歩くと遠いがバスタクシーならすぐ。知人にも説明しやすい。

[70: 匿名]

たまプラーザ駅、あざみ野駅までどちらも2.4km
バスなら10分程度。徒歩なら30分。もしもの時に歩いて帰ることができるくらいに考えた方がいいね
近くの元石川高校の生徒さんは徒歩でたまプラーザから通学している人もいるようです。