マンション管理組合からの無理な要請につきまして

[匿名さん]

４年前に中古で不動産会社から２DKのマンションを購入しました。
部屋が特殊で、2戸の1Rの部屋を1戸につなげて工事加工したいわゆる「ニコイチ」の2DKのマンションです。
最近になって、突然、管理組合から「2部屋（2戸）に戻して原状回復しろ」と要請されました。
言い分として、管理組合はニコイチの工事を承認した記録はなく、勝手に工事されたものなので
違法工事だから戻せ、というのです。しかし、私が購入した当時にはそんな重要事項の説明はなく、
しかも、私が購入してから4年も経っており、その間、室内に管理会社は何度も入ったことも有り
原状をずっと知っていたハズなのです。

さらに調べたところ、私に販売した不動産会社の言い分では、その不動産会社が購入した段階でも
2DKのニコイチの部屋に既になっていたので、少なくとも６年以上前からはその状態で
今更、管理組合が違法工事と言い出すのは驚いているとの事でした。

突然の言い掛かりに困っています。管理組合の理事会は、
住民投票を行って、原状回復を決議するなどと言っています。
このような管理組合の要求に応じなくてはならないのでしょうか。

[41: 匿名さん]

ちゃんとした不動産屋（宅地建物取引業者）であれば、こんな物件は取り扱いません。

[42: スレ主]

確かに。。。

[43: 匿名さん]

それマンション買うときに不動産会社もですけど管理組合にも確認しないあんたも悪い。
管理組合は管理会社を通じて管理規約や管理費等詳細などを宅建業者や購入者に通知してるはずだよ。
ニコイチがが規約に反する事項なら転売された時点でも原状回復する要請があるのが当たり前。
二戸購入とするなら管理費や積立金も二戸別で請求のはず、水道料金も同様。

どうしても回復しろと言うなら管理組合に相場価格で買い取ってもらえばいい。

それとも作り話かな？

[44: 匿名さん]

>>36: スレ主　

そこ複合型マンションで商業施設も一部入居するマンションなのね
管理規約でその業種に制限が無ければ病院じゃなくても構わないよ
資産価値が云々言うのは勝手にニコイチに改造されたおたくの居室が原因じゃないの？
そんなの知らなかったで通用するわけないじゃない、他はみんなワンルームなんでしょ

[45: 匿名さん]

管理組合には責任あるかもですけど、個々の役員には責任は問えないね。
管理会社は関係ありませんよ、管理組合の意向を受けて組合運営のお手伝いで権限ないから。
管理会社を訴えるのは現実に無理ですね。
ニコイチとか言ってるけど登記はどうなってるの？　変更してるのかな？

[46: 匿名さん]

４３、４４、４５、はペーパー管理プロ。だったら、貴方が中古を購入するときに、
管理組合と管理会社に聞いてみたら。どんなになるかみものだよ。

スレ主は、二コイチマンションが法令に反するなど想像もしないでしょう。
組合からの現状に復する要請があって初めて事の重大性を知ったのです。

一番の責任は管理組合にある事をプロでなければ理解できないでしょう。
現理事長が弁護士に依頼しての原状回復要請も、管理組合が敗訴する事を
承知で請求しているのでしょう。

組合にしてみれば法的措置を取らないとこの専有部分が原状に回復できな
ければ困るでしょう。

組合は敗訴すれば、大義名分ができますので組合費用で修復するでしょう。

スレ主がそれ等に納得いかなければ組合に買い取り請求すればいいのです。

その前に宅地建物取引業者も分譲マンションの管理の事は素人に毛の生え
た位の知識しか持っておりませんので、これ等の事件で、自らの業にも影
響してくるでしょうから組合と和解の方向に進むのでしょう。

スレ主さんは、少なくとも、購入価格と、損害は満額請求してもいいでし
ょう。

[47: 匿名さん]

管理組合に非があるというなら裁判すれば良い。
販売か仲介か知らないけど不動産屋は宅建業者として
管理組合、管理会社に情報提供をしてもらっているのは常識。買主が聞くまでもない。
ということは管理組合に相当額で買い取ってもらうのが妥当。
しかし嘘っぽい相談だよね、登記は本当にどうしたの？
何年も住んでて管理費は？ 議決権はいくつあったの？
普通に考えればtよく出来た作り話だよ。

[48: 匿名さん]

ついでだけどおれ一応プロ、宅建、管業、最近マンカン取って業界やめたけど。
こんなおかしな状態になる源、作り話か夢だろうよ。
単純に連絡連携のミス？ しかし何年もあり得ない。
作り話で暇つぶしだろ。

[49: スレ主]

作り話？あなたユニオンシティサービスの回し者ですか？

>登記は本当にどうしたの？

2部屋分個別に登記してますよ

>何年も住んでて管理費は？

2部屋分を納めてましたよ。

>議決権はいくつあったの？

2つですね。

作り話でいちいちこんな話するほど暇人じゃないですよ。

[50: スレ主]

最終的に4年前の購入金額に掛かった必要経費を足した金額で不動産屋が買い戻しすることになりました。
管理組合との訴訟は時間が掛かるのでそうしました。

まあ、普通に聞いても信じられない話だとは思いますが事実です。

[51: 匿名さん]

どっかの回し者とか言い出してるし、個人的jにどこかに恨みを持った作り話だな。
下らん。

[52: 匿名さん]

ニコイチって普通は工事した後に一戸として登記する
多くは古い団地や社宅などをリノベーションして分譲する場合に建物一括で工事することを言う。
二戸のまま登記というなら管理組合としてはニコイチという認識はなく
当然それに関わる工事は規約違反となる。
それを知ろうが知らなかろうが
特定継承人には元の所有者に変わって原状回復する義務がある。
しかし、この作り話が本当なら管理組合かこの本人、どちらかが嘘をついている。
法的には管理組合が正当。

[53: スレ主]

どうしても作り話にしたいんですね　笑えますね

[54: 匿名さん]

問題は、なぜ今更言ってきたのかという点です。
このニコイチをいつ知ったのかということです。
前住民の時代から知っていて、売買許可をだしたのであれば、完全に管理組合（もしくは管理会社）の責任を問えます。確認方法としては、入居前の理事会の議事録などから、すこしでもこの件に触れている議事を1つでもみつければOKです。そうすれば、許可はだしていないが、記録はあることになり、その時の住民に原状回復依頼をしていないことが問題になります

[55: 匿名さん]

管理組合は売買許可など出せませんが、だいたいそのような許可はありません。
管理組合はニコイチが解ったからこそ警告などしたのでしょう。
一人で二戸所有するのは何も問題はありません、管理組合はその改造箇所に
関して原状回復を要求していると思われます。耐力耐震壁などを貫通させたのでしょうね。
また時期が遅くなった、知るのが遅かったという事は責任の範疇ではないと思いますよ。
何事も知った時からものごと法律事は始まる事柄が多い。
現に管理費や関連の事柄もすべて二戸分で処理されているようです、
知らなかった購入者（特定承継人）の本人の不注意。
引越ししようが当然に改修のための費用は発生しその費用は誰が負うという事になるが
通常は現在の所有者が義務者、無視して売ってしまった場合は新たな買主（特定承継人）が負うことになる
これは共同の利益に反する行為に該当するので、管理組合は競売請求も可能な事案ですよ。

[56: 匿名さん]

追伸ですが、管理組合の弁護士もそのように言われているのでは？
管理組合に一方的な非があるのならその線の対策を検討しますから。
スレ主さんも和解ができるのならそうしたほうがよろしい。
工事費はしょうがないね、工事費が管理組合負担となると、その債務は貴方の債務。
組合員は全員が債権者という事になります。払わないのはいけませんね。
マンション法は一般の民法と違い特別な権限が管理組合に与えられていたりするんですよ。
民法に優先する部分も多く勘違いされることもありますから専門家に聞かれたほうが良い。
売ってしまったからと終わりではないかもしれませんよ。

[57: 匿名さん]

もう一つ追伸です
ちなみに以前の所有者や不動産会社には関係がないことですのであしからず。
たとえ前の所有者が勝手に工事をしたとしても同様です、勝手にに管理費滞納したことと同じですから。
訴えられそうな現在の所有者に全責任があります。

[58: 匿名さん]

区分所有法はマンションの健全な維持管理を担保するための民法の特別法

全てマンション管理組合が有利になるように設定されてるからスレ主の負け

やり逃げ持ち逃げはできない

[59: スレ主]

区分所有法は確かに強力だと思いました。
私の不幸中の幸い、、、幸いかどうかはわかりませんが、私に売った不動産屋が購入金額で買い戻すと和解案を出したことです。

しかし確かにそれで話が終わらない可能性が恐ろしいので弁護士に頼んで念には念を入れて対応致します。

[60: 匿名さん]

それは良かった、買い戻してくれるならその不動産業者が仲介ではなく一時所有するわけかな。

すでに管理組合が行動を起こしているようですから宅建業者も従わないわけにはいかない、嫌でも対応しますよ。

[61: 匿名さん]

まず、管理会社、管理組合がいつ知ったかは重要です。
時効があるので、ケースバイケースですが、一般的に10年が多いので、少なくとも10年以上前に知っていたなら、管理組合は請求する権利はなくなると思いますよ
ちなみに過去の管理会社が知っていた場合も同様です。それは引継ぎのミスなので、管理会社が知っていたで問題ないと思います（責任も含めて引き継いでいるのが一般的なので）

> 知らなかった購入者（特定承継人）の本人の不注意。

ちなみに、これは重要事項に含まれていないので、仲介業者の責任になるので、まぁ買い戻しは必須なので、それについては問題ないと思います

[62: 匿名さん]

私がするなら、過去の管理会社に弁護士経由でお願いして、残っている過去の議事録をもらって、調査するくらいですかね
そこに工事許可の記録の議事が残っていたら、管理組合が許可をだした証拠になるので、管理組合は完全アウトなので、現状かかった費用（損害）をすべて管理組合に請求できると思いますよ。

[63: 匿名さん]

61,62
相当無知ですね、管理会社には非はありませんよ、知っていても管理組合の意向に沿うだけです。
また時効とは何に対しての時効なのでしょうか？　いい加減なアドバイスは迷惑じゃないでしょうか？

マンションの購入で何かを知らなかったから責任はありませんという事は通用しません。
他の所有者に対しての負債は知らなくても現所有者の責任、残された滞納管理費等も同様。

無知は迷惑ですから正しい投稿お願いね。

[64: 匿名さん]

法令に反する事を管理組合がするときは辞めさせなければいけません。

管理組合役員、管理会社、不動産屋（宅地建物取引業者）、は分譲マンションの管
理及び取引は知らなければい立場上、責任は逃れられません。

スレ主にも責任はありますが知らなかった者としての取り扱いであり、工事費用は、
専有部分の床面積の割合で負担しなければならないでしょう。

組合の脅しには、のらないで、下さい。貴方を告訴するには相当無理がある事に気
がつくはずです。購入価格プラスアルファ－で買い取らせなさい。

名義変更は怠らないようにしてください。

[65: 匿名さん]

>>64
知識皆無のようですが、デタラメな投稿はおよしなさい。脅しとか馬鹿じゃないの？

嘘デタラメ書く人は投稿遠慮しなさい。

[66: マンション管理士試験上位合格者]

>>63 匿名さん
↑だいたい同じ意見です。
管理組合の主張は債権に基づくものじゃなくて共有部の壁の所有権に基づくものだから
時効が関係あるとすれば取得時効かな？

[67: マンション管理士試験上位合格者]

しかし、勝手に壁を取り壊したのは大問題ですね。壁は共用部分ですからね。現状回復しろと言われたら従うしかないね。

[68: 匿名さん]

当り前じゃねーの、リフォームを管理組合に申し出て
壁ぶっ壊すけどいい？　って　いいわけーだろ、許可なんか出るわけねーだろ
だんまりで工事した物件買ったのが運が悪かっただけ、後始末も自己責任じゃ
全戸ワンルームらしいから投資用で買ったり賃借人が多いマンションで工事もわからんかったんだろ

[69: 匿名さん]

ついでだけど、時効とかマヌケなこと書くと笑われるぞ
検索して勉強してから書けよ、一人で連投爺さん

[70: 匿名さん]

> 相当無知ですね、管理会社には非はありませんよ、知っていても管理組合の意向に沿うだけです。

「善管注意義務」があるから、管理会社にも知っていたら責任あると思うけど
躯体の影響を及ぼす工事を知っていて、住民の安全を脅かしていたんでしょ？

> マンションの購入で何かを知らなかったから責任はありませんという事は通用しません。

これも、仲介業者の重要事項説明義務違反になるから、購入者よりそっちのほうが罪が重いから
不動産屋は、買値で買い戻すっていっているんでしょ

> また時効とは何に対しての時効なのでしょうか？　

欠陥工事などのも10年時効みたいだから、これも同様に扱える可能性あるって言っているだけだと思うよ

[71: 匿名さん]

> 他の所有者に対しての負債は知らなくても現所有者の責任、残された滞納管理費等も同様。

少なくとも滞納に関しては、重要事項説明に記載がなければ、仲介業者の責任を問える例はある程度ありますよ
http://www.tachilaw.com/faq/estate/8376/

＞無知は迷惑ですから正しい投稿お願いね。
あなたも人に無知というなら、ちゃんと記載してください

[72: 匿名さん]

＞ついでだけど、時効とかマヌケなこと書くと笑われるぞ
＞検索して勉強してから書けよ、一人で連投爺さん

そのまま返した
解釈によるけど、工事関係に関する欠陥や現状回復などは、基本時効あるよ

[73: マンション管理士試験上位合格者]

>>72 匿名さん
↑それは請負業者の瑕疵担保責任の話である。
管理組合の主張はカベが管理組合（組合員全員）のモノだから
物権的返還請求権だよ。あほ

物権的請求権とは

物権的請求権とは、物権者に認められている物の支配を、他者が正当な権限なく侵害している場合、またはその危険がある場合に、侵害やその危険の除去を求める権利です。

民法では、物権的請求権についての規定を置いてはいませんが、このような権利を認めなければ物権という物に対する支配権を定めた意味がなく、物権の性質上当然に認められるものと考えられています

[74: マンション管理士試験上位合格者]

↑だからカベの所有権を管理組合が失わないかぎり、請求権はずっとある。

[75: 匿名さん]

シロートの無知を相手にするな、余計とデタラメ書いて迷惑だろ。

[76: 匿名さん]

１．特別決議による承諾を経ない共用部分の変更（界壁の撤去）は、共同の利益に反する行為である。
２．管理組合は、その行為を除去すること（＝撤去された界壁を復旧すること）を求めること（結果除去請求）ができる（区分所有法第６条第１項、第５７条第１項）。
３．区分所有法第５７条第１項に基づく共同利益に反する行為に対する結果除去請求権は、同法第７条第１項に定める「区分所有者が共用部分につき他の区分所有者に対して有する債権」に該当するので、特定承継人も撤去された界壁を復旧する義務を負う（同法第８条）。
４．したがって、管理組合は特定承継人に対しても撤去された界壁を復旧するよう請求することができる。

[77: 匿名さん]

↑
そんな事は前レスに書いてある
シロートが必死で調べて書かんでヨロシ

[78: 匿名さん]

たぶん管理組合の責任の意味合いが違うのだと思います

もし前の区分所有者の時代に管理組合が工事を知っていた場合、遅くとも区分者変更書類をもらった時に、新区分所有者から仲介業者を教えてもらって、前の区分所有者に現状復帰要求（少額訴訟を起こせば）をすぐにだせば解決した話です。というか工事を知った段階で現状復帰要求をださないこと自体が問題ですけどね

仲介業者にしても重要事項説明義務違反になるので、対応してくれまし、新区分所有者もおそらく対応してくれます
それをせずに、前の区分所有者の連絡がつかなくなった4年もあとに言ってくるというのが悪質になので、責任を問えるのでは？という話です

ちないみに管理会社は、前スレにあるように、「善管注意義務違反」なので、だいぶ前からしっていたなら、ほぼ100％責任をとえると思いますよ

[79: マンション管理士試験上位合格者]

>>78 匿名さん
↑やる気のある理事長に交代しただけのこと。管理組合側に何の問題もないよw

[80: マンション管理士試験上位合格者]

権利行使するのは、いつでもOK。
防御するほうは反対規定を探すしかないけど、四年程度では無理だね。

[81: ご近所さん]

管理組合との法律論規約論、管理業者の責任論では無く、現所有者の実践論として、

①4年前、現所有者に転売をした宅建業者は存在する。（壁抜き前売主はもう所在不明と同じ）
・・・・・今の所、売却金額で買い戻す意志と資力はありそう。

②仲介した宅建業者は、同業売主に全責任を負わす逃げの姿勢でしょう。
・・・・・現所有者の仲介手数料は四年前の重説違反で「口頭」で、ある程度の返金は応じるのでは？

③現管理業者は、「6年前は、弊社は管理委託契約をしていなかった。」で逃げる。
・・・・・前管理会社は、「共有部分変更を見逃した」では、多分、話も聞かないでしょう。
　6年ほど前に「その施工」した業者が、前管理会社の手配（要書類）でない限り。
又、それを言うのは、現所有者では無く管理組合でしょう。（管理組合はやらないでしょう。）

④管理組合は、当時は知らず、今回発覚したので、共有部分復旧の住民議決を取る（予定）
・・・・・管理組合追認の可能性がゼロで、議決を取っても、現所有者がその壁の復旧工事を始めなければ、どうするのでしょう？この世帯数も住民の質共に不明だが、この杜撰な管理組合は、現所有者に対し、復旧訴訟をやるのでしょうか？実は、他にもニコイチあるのではないでしょうか？
①が買い戻して④と話をするのが、現実的と思います。

[82: スレ主]

>>①が買い戻して④と話をするのが、現実的と思います。

はい　現状そのような話に纏まりそうです。
高値での売却話が無くなってしまい残念ですが、買値と諸経費は返ってきそうです。
当面は賃貸に引越します。正直、分譲マンションには疲れました。
いい分譲マンションなら問題ないのかも知れませんが、中古にはホトホト疲れました。

[83: 匿名さん]

わたしは、１０年前に中古の６００戸のマンションの一室を購入した。管理会社は人気がトップ
クラスでした。

順番制の理事になり理事長を拝命したので今後の管理に参考のため過去の管理状況を調査したら、
いくつかの怪しい項目を見つけて管理会社に問い合わせましたら、過去の理事会や理事長の責任
にしだした。

確かに最終責任は管理組合が負わなければならないのが筋でしょうが、素人の順番制の理事では
無理である事を承知で、

管理会社は規約、議案書、議事録、重説、契約書等を最終的には組合に押しつけるように作成さ
れていました。

これ等にきずかずに管理組合役員は、知らなかった、管理会社がそういったとかで逃げられると
思っているらしい。

二コイチの専有部分は見つからないだけであって、現にマンションに存在すると見た方がいいで
しょう。

それ等を防止する方法はどうすればいいかくを議論してください。順番制の理事で管理会社全部
委託は危険でしょう。

たとえば、管理組合の管理対象部分を規約においては主要構造部分（戸境壁も含む）とあるのに、
重説や委託契約書からはこの部分を削除している場合がある。

[84: 匿名さん]

↑　不安なら新築買えば済む、長々と無意味な投稿はウザイ。



中古でも通常は管理費等滞納の有無含め債務があれば開示される。

宅建業者は該当のマンション管理者に対して物件詳細を請求しなければどうやって仲介や販売する？

宅建業者が信用できないのなら、そのマンションの管理者に直接問い合わせても構わないよ。

通常はそのマンション管理組合が管理会社に管理委託しているから問い合わせれば解決。

適正化法などでも利害関係者への情報開示は規定されているはずだからね。

[85: ご近所さん]

82スレ主様
住民票を置いたママ、3000万控除で高値転売は、確かに魅力ですが、地裁で④に追認訴訟は、期間・費用・結果とも未定です。共有部分管理委託契約をしていた（前）管理会社と（現）管理会社に業務違反や怠慢を言っても、モノが既に「そうなら」もう第三者で、復旧費用も出しませんし、買い取りませんし、現況の追認も管理組合に何ら働きかけません。

今回幸い①②が生きていますので、発覚後これ以上時間を経過させ、買取りの話がボケない内に買い取らせるのが落しどころでしょう。良好に機能していない区分所有マンション管理組合は本当に疲れます。
運が悪かった？いえ、この落しどころで全額回収で完了なら、幸運と思います。

[86: 匿名さん]

>85
管理組合は弁護士を通しこのスレ主に不満があるなら裁判でお願いしますと言っていたらしいが。

どこで話がねじ曲がってきているんだ？　誰か妄想で書いてるのか？

まだ短いスレだから最初から読んで投稿しろよ、話が噛み合わんだろ。

勝手にストーリーつくるなよ。

[87: 通りがかりさん]

中古が問題というより、ニコイチが要注意なのでは。基本的にはニコイチは避けるべきで、どうしてもニコイチを買う場合は徹底的に確認してから買いましょう。これが、今回の事例からわたしが感じたことです。

[88: 匿名さん]

分譲マンションンは二コイチの専有部分はあってはならないのです。
この物件を宅地建物取引業者が自ら購入し自ら売り主になって、

スレ主が管理組合から嫌がらせくを受けている。

本当はこの業者（プロ）と管理組合役員（プロ）同士の問題でしょう。
法律の自ら売り主制限にも触れるでしょう。

[89: 匿名さん]

なんか変なの乱入？　書いてる意味が不明

[90: 匿名さん]

宅地建物取引業法の宅地建物取引業者の自ら売主制限位は知って下さい。

[91: スレ主]

>>運が悪かった？いえ、この落しどころで全額回収で完了なら、幸運と思います。

はい、、、今回弁護士さんが間に入って交渉してくださったので何とかなりました。

■

本スレでアドバイス頂いた皆様本当にありがとうございました。
何とか売り主の不動産屋に責任をとって貰えることになりました。
今後もし不動産を買う時にはしっかり調べて買おうと思います。

[92: ご近所さん]

91スレ主さん85です。
おあとが「たいへん」よろしいようで、、、、