マンション管理組合からの無理な要請につきまして

[匿名さん]

４年前に中古で不動産会社から２DKのマンションを購入しました。
部屋が特殊で、2戸の1Rの部屋を1戸につなげて工事加工したいわゆる「ニコイチ」の2DKのマンションです。
最近になって、突然、管理組合から「2部屋（2戸）に戻して原状回復しろ」と要請されました。
言い分として、管理組合はニコイチの工事を承認した記録はなく、勝手に工事されたものなので
違法工事だから戻せ、というのです。しかし、私が購入した当時にはそんな重要事項の説明はなく、
しかも、私が購入してから4年も経っており、その間、室内に管理会社は何度も入ったことも有り
原状をずっと知っていたハズなのです。

さらに調べたところ、私に販売した不動産会社の言い分では、その不動産会社が購入した段階でも
2DKのニコイチの部屋に既になっていたので、少なくとも６年以上前からはその状態で
今更、管理組合が違法工事と言い出すのは驚いているとの事でした。

突然の言い掛かりに困っています。管理組合の理事会は、
住民投票を行って、原状回復を決議するなどと言っています。
このような管理組合の要求に応じなくてはならないのでしょうか。

[1: 匿名さん]

管理規約に管理組合の管理対象部分に、主要構造部が明記されているか。
又重要事項説明書と管理委託契約書に管理会社の管理対象部分に同じく
主要構造部が明記しているでしょうか。確認してください。

明記してあれば管理組合と管理会社の責任です。管理組合は管理規約違反。
管理会社は契約違反です。

専有部分内にある戸境壁は法定による共用部分で管理組合の管理対象部分
ですので、知らないで購入した貴方の責任では有りません。

大手の管理会社で総会の管理委託契約にこの管理対象部分を削除して契約を
交わしている管理会社が有ります。

理事長や監事は契約書の一文一句を精査してはおりません。よってこんな
問題が発生するのです。

注、建物によっては戸境壁は主要構造部ではない建物もあります。

[2: 匿名さん]

ここで相談して不確かな情報を得るよりも、不動産の問題に詳しい法律事務所に相談することをお勧めします。でないと、スレ主さんの個別的な事情に即したアドバイスや法的手段の行使は難しいですから。

[3: 匿名さん]

---------------
宅建業者が過失により重要事項説明義務違反をしてしまったという場合、民事上の債務不履行に伴う損害賠償責任は、義務違反の時から10年の経過により消滅時効にかかり（民法第167条第1項）、また不法行為に基づく損害賠償責任も、被害者が損害と加害者を知った時から３年間、またはその事実があった時から20年経過すれば、その責任は消滅する。
---------------

だから、基本弁護士に相談したほうがよいけど、あなたの場合は、購入先の不動産会社に請求すればよいだけの可能性が高いけどね

また「管理組合はニコイチの工事を承認した記録はなく」に関してもあなたに全く非がないから、もしかしたら管理組合（理事会）の業務怠慢の可能性もあるからね。それにニコイチのような工事で音がすごくなるし、業者も結構はいるのに、知らなかったは通じないと思うけどね
昼間管理人が常駐しているようなマンションだったら、少なくとも管理人は見ていて、ふつうは確認すると思うけど。

[4: 匿名さん]

管理組合はよく専有部分の二コイチを公表したよね。これを許可した期理事会と専有部分の
組合員はこれから大変でしょう。組合が告訴するような事にになれば、当事者は責任は免れ
ません。

現状へ回復はしないといけないが、どうして原状回復するのでしょう。建て替えをしなけれ
ばいけないのではないのか。。？



管理会社が悪い組合員と共謀したりする傾向があるマンションは解らない処で二コイチ化が
進行している可能性が大きいですよ。

これは。とても見えにくいですが、管理員は薄々感じているはずです。専有部分のりフオー
ム工事には充分注意しましょう。

[5: 匿名さん]

皆さんレスありがとうございました。急いで弁護士にも相談して委任をしました。

しかし、私に販売した不動産業者は当社には責任はなく、自分達も知らなかった事なので
あなたが管理組合と争うなら協力はします、と無責任な事を言っていて、まったく当事者意識が有りません。

それどころか、「4年間住んだ分の家賃毎月18万円を差し引いた金額なら買い戻します。それなら損害ないですよね」
と意味不明の事を言っていました。

今日になって管理組合が委任した弁護士から主張の内容証明が届きました。
週明けに代理人弁護士に見せて相談しますが、下記の主張でした。

・部屋を区切っている境界壁は管理規約に定めるように共有部である
・共有部の変更には、区分所有者の総会の特別決議が必要。
・しかし、今回、特別決議を経ていない。
・区分所有法の「境界壁復旧請求権」に基づいて、共有部の復旧を要求する。
・過去のオーナー時代の事は関係なく、現在のオーナーはあなたなのであなたが復旧する責任がある。

しかし、特別決議が必要もなにも、もう6年以上前の工事です。
しかも、私が買うまでに何度かオーナーは変わっており、そのたびにリフォーム工事が入っていて
ニコイチであることがわかる図面は何度も提出されてきました。

まったくもって嫌がらせのような事に参っています。

[6: 匿名さん]

管理規約の管理組合の管理対象部分に主要構造部分と明記されているはずです。
主要構造部とは、柱、梁、床、壁、等のことですし、法令に定められた主要な
建築構造物ですので特別決議ではなく、少なくとも全員の賛成が必要です。
弁護士の見解が特別決議（４分３、５分４、か全員か、）を確認しなさい。

この問題は、貴方が知らなかったことが認められた場合は、仲介業者の宅地建物
取引業者、その専有部分の重要事項の説明権者である宅地建物取引主任士、の責
任は免れないでしょう。（重要事項説明書、売買契約書を確認）、

主要構造部分の管理責任者である管理組合の管理不履行、委託管理している管理
業者（マンション管理適正化法に基づく登録業者）の善管注意義務違反は間違い
ないでしょう。

貴方が、この専有部分を購入するとき、隣の専有部分との間の戸境壁を取り壊して
一専有部分としていることを知っていたとすれば、組合の申し出に従わなければな
りませんが、原状回復は困難な工事になります。

押し通せるものなら、知らなかった事を証明するためにも、とりあえず、重要事
項説明書、売買契約書の各条項を確認して、明記されていないことを証明して、
弁護士に相談してください。

明記しなくても宅建業者が、言葉で、言ったと言い張る場合は、絶対に、聞かな
かった事で押し通す事です。

宅建業者が、重要事項説明書、売買契約書に、二コイチ専有部分である事を明記
しているときは対抗相手は管理組合になります。

[7: 匿名さん]

６です。
追記、推測ですが、現在の理事長はこの専有部分の工事に立ち会った理事長ではないと思います。
この機会に貴方を告訴する事によって、過去の専有部分の工事施工の組合員、理事会、管理会社
等の悪事を公開する意図を感じられます。理事長とも個別に話し合ってはどうでしょうか。

よろしければ参考までに管理会社を教えて下さいませんか。？

[8: 匿名さん]

管理会社は4年前はRJCリサーチという会社から、日本クリードという会社に変更になり、
さらに3年前に現在のユニオン・シティサービス株式会社という管理会社に変更になりました。

ユニオン・シティサービスは理事会の言いなりです。

[9: 匿名さん]

管理規約のPDFは下記のURLにあります。物件名は削除しました。
https://drive.google.com/file/d/1RI9O0CewBAsdarunGAys5jZm_wAonzap/view...

＞貴方が、この専有部分を購入するとき、隣の専有部分との間の戸境壁を取り壊して
＞一専有部分としていることを知っていたとすれば、組合の申し出に従わなければな
＞りませんが、原状回復は困難な工事になります。

購入時に、2つの部屋を１つにしたニコイチの部屋だという事は、不動産屋の重要事項説明でも説明は受けています。
ただし、管理組合や理事会などの決議を受けていない、違法工事だという説明は受けていません。

[10: 匿名さん]

管理組合からの内容証明は下記の通りです。
https://drive.google.com/file/d/1H7FmKq-fmPeQD1m3VVv37HXFHy-4YIuc/view...

＞弁護士の見解が特別決議（４分３、５分４、か全員か、）を確認しなさい。

４分３の特別決議が必要と主張しています。

[11: 匿名さん]

購入時の不動産会社の重要事項説明で、ニコイチについて触れているのはこの箇所のみでした
https://drive.google.com/file/d/1uQ3AQ6jZ_npXx6-X_IEHFtltPjAG0PUG/view...

当然ですが、特別決議を取っていない事は書かれていません。
口頭でも1度も言われませんでした。

[12: 匿名さん]

細切れの投稿で申し訳ございません。

＞追記、推測ですが、現在の理事長はこの専有部分の工事に立ち会った理事長ではないと思います。

はい　現在の理事は、この専有部分の工事に立ち会った理事長ではありません。
いま、調査を進めていますが、このニコイチ化の専有部分の工事は今から10年ほど前に行われたもので
当時の理事長とは連絡が付かず、当時の管理会社の担当者も退職してしまっていました。

[13: 匿名さん]

分譲マンションの隣の専有部分との戸境壁は、構造耐力上主要な部分で全員の合意が必要です。
この工事を実施した組合員にすべての責任が生じますし、それらを阻止しなければいけない当
期の役員の責任を、現理事会はしなければいけないでしょう。貴方だけの責任では有りません。

この返答はまだお宅の規約を読んではおりません。規約では、組合の管理対象部分に主要構造
部が記載されているかの確認です。委託契約書、重要事項説明書とに管理対象部分に主要構造
部分が含まれているかの確認です。これらをご自身で含まれているかを確認して投稿してくだ
さい。

注意、専有部分の二コイチ工事申請書に対する総会時の規約、契約書、重説、でなければいけ
　　　ません。
　　　あなたのマンションが単棟で規約が単棟型で返答しております。

[14: 匿名さん]

宅建業者は重要事項説明書に記載しているから説明はしたことになり違反では有りませんが。
責任がないわけではないと思います。

規約の別表第２には、戸境壁は記載されており、構造上主要な部分の管理責任は管理組合に
あります。

１０年前の理事会の管理不履行ですから、貴方が従うか、従わないかは、別にして、現
管理組合理事会は１０年前の理事会の責任も追及するべきでしょう。

貴方はあくまで知らなかった事で弁護士に相談する事です。地元のマンション管理士会に
も相談してみてください。

重要事項の説明はされた事になりますので、貴方にも責任は及ぶでしょう。

最終的には、貴方を含め全管理組合員全員の責任が追及されます。貴方が工事を発注
したわけではありまｓんから。

貴方はこんな分譲マンションの重要な規約等を知る立場では有りませんから、善意の
第三者に該当するかもしれません。プロに証拠を示して相談してください。

[15: 匿名さん]

実は今月このマンションを売却しようと動いていました。
売却先も決まり、不動産屋が管理組合に重要事項の確認をしたところ、そこに件のニコイチを解消して2部屋に戻せ
という注記が突然掲載されていました。今まで私には何も言ったことがないのにです。

売却の話も流れてしまい、今後の生活の計画も壊れてしまいました。
理事会は直接の話し合いを拒否して、訴訟だと言っています。

本当に疲れ果てました。分譲マンションなんて買わなけれな良かったです。マンションは恐ろしいです。

[16: 匿名さん]

①仲介した宅地建物取引業者及び営業担当及び重要事項説明権者の宅地建物取引主任士には
宅地建物取引業法に反していますので、地域の宅地建物取引協会に相談する方法

②10年間もこの専有部分が二コイチであることを放置していた管理組合の責任追及（当時の
　理事長、理事、監事、）

③管理を委託している管理会社の責任追及（平成１３年８月１日施工のマンション管理適正
化法に違反している可能性があります。）

④当時の区分所有者（組合員の売り主の責任追及）

この問題を組合が１０年間も知らなかったという事は認められないでしょう。内容証明を出
した弁護士との接触は控えて、地域（区、市等）の住宅苦情相談を受けて下さい。マンショ
ン管理士等を紹介してもらいなさい。

最終的には適切な弁護士を探して弁護士の支持を仰ぐ事が適切でしょう。

これは、すべて、貴方だけの責任では有りません。１０年間放置した管理会社と管理組合の
責任の方が大きいでしょう。

準備する書類、管理規約、各期の議案書（議事録含む、）各期の管理委託契約書、重要事項
説明書、理事会の関係書類、（特にこの専有部分のリフオーム工事の申請、理事長の承認か
否認かの書類等）を出来るだけ知り合いの組合員や仲介業者に頼んで取り揃えて下さい）

[17: 匿名さん]

１６です。
追記。二コイチの専有部分の分譲当時の区分所有者名履歴を閲覧してください。区分所有者名
簿、居住者名簿は管理組合（管理会社）に保管義務が有り。

すべての書類は平成１３年８月１日施工後の引き渡しのマンションは、マンション管理適正化
法で義務化されておりますので、弁護士にその旨を報告して、閲覧を申請してください。

[18: 匿名さん]

もともと売る気だったなら、重要事項説明違反で、購入した不動産屋に返却すればよいと思うよ
家賃分マイナスなんて違法だから、買値のまま返却で弁護士に相談してみたら

[19: 匿名さん]

推測１、分譲当時の買主が１ＤＫを２戸購入、その専有部分の戸境壁を取り除き二コイチにした。

[20: 匿名さん]

１８さん、重要事項説明書に記載されているから重説違反にはなりません。

[21: 匿名さん]

> 購入時に、2つの部屋を１つにしたニコイチの部屋だという事は、不動産屋の重要事項説明でも説明は受けていす。
> ただし、管理組合や理事会などの決議を受けていない、違法工事だという説明は受けていません。

ここだと思うよ。ニコイチした説明はうけているが、それが許可を取っていない工事という説明はうけていないのだから、重要事項説明をうけているとは言い難いと思います

もし上記が許されるなら、原状復帰しないまま、次の人にこの説明をしないまま売っても問題ないことになってしまうので
違法工事をして、その説明を受けていないなら、少なくともスレ主は違法工事における現状復帰義務はないと思いますよ。というか費用が後で請求される事項の説明がないのは完全に重要事項説明違反だと思いますけど
ニコイチの説明ではなく、現状復帰義務がある説明がないので

[22: 匿名さん]

皆さんありがとうございます。
現在ですが、弁護士を通して管理組合側の弁護士と、私に売った不動産屋会社に対応を進めています。
管理組合側の理事長と話しましたが記録が何も残ってないからあなたが悪い、文句があるなら反訴しろと合弁な態度です。
本当に酷い人です。

不動産屋の方は、私は2000万円で買った物件なのですが、4年住んだから1400万円でしか買い戻し出来ないと主張しています。
私の弁護士から、それはおかしいという主張を行ったところ買い戻しについて顧問弁護士と相談して決めるとの事でした。

不動産屋も管理組合もいい加減で責任を全部押し付けられています。
マンション管理士や宅建協会にも相談してみます。

[23: 匿名さん]

隣との戸境壁はマンションにとって、構造耐力上主要な部分であり、取り壊し、建て替え決議等が
なけれな取り除くことはできません。

管理規約第５条の共用部分の範囲として別表第２戸境壁が記載されておりますので、管理組合の管理
対象部分になります。

この工事を施主である組合員が届なしに工事をしたとしたら、その前の組合員に組合は原状回復を請
求しなければなりません。

これを怠っていた管理組合にも責任が及ぶのは当然です。

管理会社と組合との管理委託契約書に管理組合が構造耐力上主要な部分である共用部分の戸境壁も管
理を委託している事になりますので、管理会社にも責任が及びます。

管理組合と管理会社の責任も含めて対応してください。この問題は貴方は簡単に妥協してはいけません。

宅地建物取引業者が損害を賠償しても管理組合は戸境壁の原状回復を貴方に迫ると思います。そのため
にも管理組合と管理会社の責任は追及しておく必要があります。

記録が何も残っていないとの理事長の発言は無知な証拠です。構造耐力主要部分の共用部分の戸境壁の
工事をした前組合員と管理責任者である組合及び管理会社（国土交通省への登録業者）の責任は法令の
強行規定に該当していますので責任を逃れることはできません。

戸境壁を取り壊して二コイチにした専有部分を購入したのち組合から原状回復をせよとの請求はしても
貴方は、こんな難しい問題が出てくる事は予期していないのであるから、原状回復する責任は売主であ
り、管理責任者である管理組合です。

貴方は民法上善意の第三者であり、この重大問題を知らなかった事は当然です。知らないで押しとおし
てください。

宅地建物取引業者、管理組合、その委託先である管理会社は悪意であり、知らなかったとして責任を逃
れることはできません。

弁護士と相談するときはマンション管理士の資格を保有している弁護士か、でなければ、信頼できる
マンション管理士と共同して弁護士に相談する事を提案します。落ち着いて頑張ってください。

私の経験上管理組合理事長と担当弁護士（管理会社の顧問でしょうか。？）の内容証明の内容から
して総会決議がなされないで工事が進められた事を理事長と弁護士は白状しています。

総会決議や組合に届けが無いままに規約違反や法令違反をしたので組合には責任がないと逃げている
のです。

この理事長は逃げられないことを知った時はどう出るのでしょうか。弁護士に依頼しての内容証明を
出す前に、理事長は貴方と話し合う事が重要でしたね。

[24: 匿名さん]

２３です。追記
宅地建物取引業者は買主、借主に不利な取引をしたら宅地建物取引業法により営業停止
若しくは登録の取り消し等の罰則規定が有る事を念頭において対応してください。

[25: 匿名さん]

レスありがとうございます。

私に販売した不動産屋から回答が来ました。購入価格で買い戻しをするとの事でした。
しかし、実は内装は100万円ほどかけて二重サッシ化などをしていることや、購入時の登記費用などがありましたから
実質的には購入価格より安く買い戻しをされてしまう事になります。
しかしこれ以上管理組合と争い続けるのも面倒なので判断は難しいところになりました。

[26: 匿名さん]

スレ主さん

不動産屋へ売却を行った後で、管理組合を提訴してもよいかもしれません

管理組合の管理義務違反により、損害がでたということで、訴訟費用や工事費用などを言ってもよいと思いますよ
ある程度は取れるんじゃないですかね（まぁ一度どの弁護士と相談されてもよいと思います）

ただもめると思うので、売買契約後のほうが良いと思います
もう住まない前提なので、そこそこ無理しても大丈夫でしょうし

[27: 匿名さん]

>>26 さん

ありがとうございます。確かにその方法はとれますね。
今回の問題がなければ700万円近く差額が生まれていたので大きな損害です。検討致します。

[28: 匿名さん]

この問題は、不動産屋、売り主、管理組合、管理会社の４者に責任が有ります。
あなたは、この件を知らない人間ですから、この４者を告訴してください。

その場合は信用できるマンション管理士とともに弁護士に相談してください。

[29: 匿名さん]

>>28 さん

ありがとうございます。マンション管理士の資格も持つ弁護士と相談しているのですが、
確かに訴訟になれば勝てる可能性は高いそうです。これまでの工事のたびに管理組合には工事図面を提出してきたし、
知らないでは済まされない。管理組合や管理会社の不手際の過失は大きいとのことでした。
また、不動産屋も知らないでは済まされません。

ただ、私もマンションを買ってしまった以上は民法上の善意の第三者といえるかは難しいところで
マンション管理の組合員になってしまい、区分所有法では当事者になってしまう部分があるようです。

ただ、一方で裁判になると1年は最低時間を要するので、対応を続けるのは大変です。
不動産屋に買い戻しをさせるのが現実的な解決方法になりそうです。

[30: 匿名さん]

そうですね、確かに貴方にも落ち度は有ります。上乗せをして出来るだけ損害を最
小限にしてください。

ただし、出来るだけ証拠となる書面は集めておいた方がいいでしょう、

証拠書類＝管理規約、各期の定期総会の議案書及び議事録。管理委託契約書および
重要事項説明書、宅地建物取引業際ゃの作成した売り主との契約書、宅建主任士に
よる重要事項説明書、工事申請書及び理事長の許可書（無くてもよい。）等々。

今後管理組合は貴方が組合員を放棄しても一度は組合員になったのだから、貴方を
この件の特定承継人として、告訴してくる可能性は無いでは有りません、（可能性
は薄いですが。？）

[31: 匿名さん]

横から失礼します。具体的な良いアドバイスが前出ですので、私の話は聞き流して下さい。

そのマンションの住民の集まりである管理組合と役員達の醜さに腹が立ちます。
いままで知らん顔して、尻も拭かずに、偶々縁があって管理組合員になった方に尻を拭かせる根性が気に入りません。売主が個人ではなく、現在の処、保証能力は健在そうな法人の売主が幸いと思います。
決して妥協はせずに、相手の売主企業の懐（評判等）を探りながら、戦いをしてみて下さい。
この戦いが終われば、区分所有のマンションとは、実はどういうモノかが実践論と法律論で学べます。
その授業料を、最小限に抑える事を手間を惜しまず、最大の目的としてください。
関係者が多数おりますが、困っている時に上手い話を持ち掛けて来る連中は偽者です。

[32: 匿名さん]

管理会社と管理組合の役員は知っていて隠していたのではないでしょうか。

貴方にこの物件を仲介した不動産屋は宅地建物取引業法に違反し、
このマンションの共用部分（戸境壁服も。）の管理責任者である管理組合
（規約別表第２に記載）と、

その物件を管理する事を受託した管理会社（適正化法違反）。ですので、
組合の言い分は聞く必要が有りません。

原状回復は前組合員であり、管理を怠った管理組合であり、管理会社でしょう。

仲介業者は事の重大性にきずき、示談に応じてきたと推測されます。

米再三申し上げますが、専有部分の隣戸との戸境壁は構造耐力主要な部分で、
　管理組合員全員か、５分の４以上の合意を要します。例え無断で工事をし
　たとしても、破壊音はマンション中に鳴り響き管理員や組合員が知らない
　はずは有りません。
　貴方は規約や法律の件は知らないで買った事になるはずです。

[33: 匿名さん]

表題で[その不動産会社が購入した段階でも 2DKのニコイチの部屋に既になっていた]
と、ありますので、経緯から「想像もいれて、」整理しますと
①ニコイチにした個人（？）売主とそれを安く現況有姿で買い取った宅地建物業者の売主
②その宅地建物業者をアナタに仲介した宅地建物業者（売主と別会社で大手なら尚良し。）
③ニコイチにした時の管理組合（32さんの通り※理事長・役員が変わろうと同じ）
④共有部分の管理会社（32さんの通り※、臨時総会を得ていませんので、現在も同じが尚良し）
が対象と思います。

※分譲マンションRCで、戸境壁を抜く（ハツル）工事は、それはそれは、凄い振動です。
賃貸物件でオーナーが後で間取り変更の為に、Ｓ造スケルトン乾式壁を抜く場合と違います。
③④が知らないわけはありません。

[34: 匿名さん]

管理組合の究極の分譲マンションの管理の在り方は、専有部分内にある法定共用部分
をいかにして管理するかである。

二コイチ、サンコイチ、ヨンコイチ、マンション化を防ぐために、規約に構造耐力上
主要な部分は管理組合の管理の対象としている。

それを組合役員の知識不足等を補うために、管理会社に管理を委託するのであるが、
契約者や、重説から削除されている事にも組合役員は気が付いていない。

こうゆう事件があからさまになるマンションは、まともな宅建業者は媒介契約をして
くれなくなる。

このマンションの管理組合役員は重大な犯罪行為を犯している。

組合は新規の組合員の資産を守る義務があるのであって、新規の組合員から、過去の


組合員が犯した犯罪行為を特定承継させようとしている。

本来は管理組合が責任を取らないと、マンションの資産価値はゼロになる。

[35: 匿名さん]

マンション内（共用部分及び専有部分）から、異音、異臭、等を管理員や清掃員がきずいたときは、
上司（管理会社）に報告する。

上司又は管理員は直接その箇所に赴いて調査しなければなりません。その箇所が専有部分で有れば
承諾を得て工事内容を調査しなければなりません。

戸境壁に釘を打つとか、ドリルを当てているとか、ハンマーでたたいているときは管理員や管理会社
の上司は工事の中止、変更を要求しなければなりません。

それでもこの組合員が聞く耳を持たないときは、管理会社は管理委託契約で法定共用部分の管理の
委託をしていれば、その旨を理事会に報告し、事の次第を説明して理事会に管理協力をしなければ
いけません。この場合でも最終責任は管理規約に有りますように、管理の主体は組合です。

私が、なぜこの件を重視しているかといえば、理事長時代管理人からの要請で専有部分の二コイチ
化を防止した経験が有ります。

防止するために相当のトラブルになり、管理会社雇用の管理人は解任させられ、私も管理会社の裏
からの多数派工作でクレーマー理事長に仕立てられました。

しかし、この工事は防止して任期で役員は終了しました。が、噂では、二コイチの専有部分は実在
するのではないかと思います。

管理会社は、住民の人気取りが主体でしたので、当時の管理人はそれが不服で雇用先とは絶えず刃
向っていたように思います。

[36: スレ主]

皆様アドバイスありがとうございます。

現況ですが、私にこのマンションを売った不動産屋が販売価格そのまま（2050万円）で買い戻すとの和解案を出して来ました。
察するに、宅建業法違反の重大さに気付いたのだと思います。

しかし、残念なのは、この騒動が起きる前、私はこのマンションを売却するつもりで、ほかの不動産屋に売却先を探して貰っていました。
そして、実は1ヶ月間の売却活動のなかで、2700万円で買いたいと、具体的な購入希望者が複数名見つかっていました。

私は、個人的な事情でまとまったお金が半年以内には必要な状態です。

本来なら管理組合や管理会社を相手取って裁判をすれば、弁護士の見立ててでも「勝てる」話です。
それには最低でも1年、場合によっては2年近い裁判が必要です。残念ですが、その時間が私には有りません。。。

大幅な減額ですが、不動産屋が買い戻すと言っている金額で売却するしか有りません。

先日、管理組合の理事長の部屋を訪ねて、なんでこんな酷い仕打ちをするのだと直談判をしました。
反論があるなら、裁判の中で反訴してくださいと冷たく言い放たれました。
酷い！と叫んだら「警察を呼びますよ？」などと言われました。

実はこのマンションは入居後にもう1点問題がありました。
1階部分が本来は病院に貸すはずの事務所区分なのに、表向きは整体マッサージ店を偽装した風俗店が入居しているのです。
マンション名で検索していたらWEBを見つけたのです。

私は、管理組合と管理会社に、そのような事務所があるのは資産価値を害すると訴えたことがありました。

しかし、管理会社であるユニオンシティサービスの伊藤氏は、その訴えを無視しました。
まるで、御法度のような扱いでした。

その後にこのような事態に巻き込まれました。
察するに、管理組合や管理会社はこの風俗店から法外なキックバックを受け取っているのではないかと思います。
反社会的勢力に支配されている管理会社と管理組合なのだと思います。

この事に触れた私をなんとかして追い出そうと画策しているのではないかと思います。

[37: スレ主]

管理会社のユニオンシティサービス伊藤氏は今回の件について
過去の管理会社が管理していた時代のことだからわからない。
記録が残っていないのも当社のせいではない
記録がない以上は戻してもらうしか無いと言われました。

また、個別の質問には答えられない　弁護士を通せ　と言われました。

ユニオンシティサービスはあまりにも酷い会社です。

[38: スレ主]

>破壊音はマンション中に鳴り響き管理員や組合員が知らないはずは有りません。

どう考えても知らないはずはないと思います。
しかしいま管理組合は口裏を合わせています。

また、外観的にも、部屋と部屋のベランダを区切る板も数年前にから外されています。
他の階と比べても明らかにニコイチ化されているのが外観的にもわかるのです。
グーグルストリートビューを遡っても5年以上前から外されています。

このような状況下で管理組合も管理会社も知らなかったなどというのは嘘でしか有りません。

[39: 匿名さん]

> 過去の管理会社が管理していた時代のことだからわからない。
> 記録が残っていないのも当社のせいではない

これはひどいですね
記録がないから、現区分所有者へ現状復帰依頼をしたのだから、記録がないから、現管理会社が責任を負うべきというのが管理会社の主張でないとおかしいですね

個人的には、不動産屋とは和解して、売った後に管理会社と管理組合相手に訴訟するのもありだと思います

[40: スレ主]

>個人的には、不動産屋とは和解して、売った後に管理会社と管理組合相手に訴訟するのもありだと思います

はい　これは検討しています。
あまりに酷い対応だったので、手元資金が出来たら長期戦でも良いので訴訟しようと思います。

今回、不幸中の幸い、売り主が不動産屋で、ちゃんと業務を継続していた会社だったのでなんとか出口が見えました。

[41: 匿名さん]

ちゃんとした不動産屋（宅地建物取引業者）であれば、こんな物件は取り扱いません。

[42: スレ主]

確かに。。。

[43: 匿名さん]

それマンション買うときに不動産会社もですけど管理組合にも確認しないあんたも悪い。
管理組合は管理会社を通じて管理規約や管理費等詳細などを宅建業者や購入者に通知してるはずだよ。
ニコイチがが規約に反する事項なら転売された時点でも原状回復する要請があるのが当たり前。
二戸購入とするなら管理費や積立金も二戸別で請求のはず、水道料金も同様。

どうしても回復しろと言うなら管理組合に相場価格で買い取ってもらえばいい。

それとも作り話かな？

[44: 匿名さん]

>>36: スレ主　

そこ複合型マンションで商業施設も一部入居するマンションなのね
管理規約でその業種に制限が無ければ病院じゃなくても構わないよ
資産価値が云々言うのは勝手にニコイチに改造されたおたくの居室が原因じゃないの？
そんなの知らなかったで通用するわけないじゃない、他はみんなワンルームなんでしょ

[45: 匿名さん]

管理組合には責任あるかもですけど、個々の役員には責任は問えないね。
管理会社は関係ありませんよ、管理組合の意向を受けて組合運営のお手伝いで権限ないから。
管理会社を訴えるのは現実に無理ですね。
ニコイチとか言ってるけど登記はどうなってるの？　変更してるのかな？

[46: 匿名さん]

４３、４４、４５、はペーパー管理プロ。だったら、貴方が中古を購入するときに、
管理組合と管理会社に聞いてみたら。どんなになるかみものだよ。

スレ主は、二コイチマンションが法令に反するなど想像もしないでしょう。
組合からの現状に復する要請があって初めて事の重大性を知ったのです。

一番の責任は管理組合にある事をプロでなければ理解できないでしょう。
現理事長が弁護士に依頼しての原状回復要請も、管理組合が敗訴する事を
承知で請求しているのでしょう。

組合にしてみれば法的措置を取らないとこの専有部分が原状に回復できな
ければ困るでしょう。

組合は敗訴すれば、大義名分ができますので組合費用で修復するでしょう。

スレ主がそれ等に納得いかなければ組合に買い取り請求すればいいのです。

その前に宅地建物取引業者も分譲マンションの管理の事は素人に毛の生え
た位の知識しか持っておりませんので、これ等の事件で、自らの業にも影
響してくるでしょうから組合と和解の方向に進むのでしょう。

スレ主さんは、少なくとも、購入価格と、損害は満額請求してもいいでし
ょう。

[47: 匿名さん]

管理組合に非があるというなら裁判すれば良い。
販売か仲介か知らないけど不動産屋は宅建業者として
管理組合、管理会社に情報提供をしてもらっているのは常識。買主が聞くまでもない。
ということは管理組合に相当額で買い取ってもらうのが妥当。
しかし嘘っぽい相談だよね、登記は本当にどうしたの？
何年も住んでて管理費は？ 議決権はいくつあったの？
普通に考えればtよく出来た作り話だよ。

[48: 匿名さん]

ついでだけどおれ一応プロ、宅建、管業、最近マンカン取って業界やめたけど。
こんなおかしな状態になる源、作り話か夢だろうよ。
単純に連絡連携のミス？ しかし何年もあり得ない。
作り話で暇つぶしだろ。

[49: スレ主]

作り話？あなたユニオンシティサービスの回し者ですか？

>登記は本当にどうしたの？

2部屋分個別に登記してますよ

>何年も住んでて管理費は？

2部屋分を納めてましたよ。

>議決権はいくつあったの？

2つですね。

作り話でいちいちこんな話するほど暇人じゃないですよ。

[50: スレ主]

最終的に4年前の購入金額に掛かった必要経費を足した金額で不動産屋が買い戻しすることになりました。
管理組合との訴訟は時間が掛かるのでそうしました。

まあ、普通に聞いても信じられない話だとは思いますが事実です。

[51: 匿名さん]

どっかの回し者とか言い出してるし、個人的jにどこかに恨みを持った作り話だな。
下らん。

[52: 匿名さん]

ニコイチって普通は工事した後に一戸として登記する
多くは古い団地や社宅などをリノベーションして分譲する場合に建物一括で工事することを言う。
二戸のまま登記というなら管理組合としてはニコイチという認識はなく
当然それに関わる工事は規約違反となる。
それを知ろうが知らなかろうが
特定継承人には元の所有者に変わって原状回復する義務がある。
しかし、この作り話が本当なら管理組合かこの本人、どちらかが嘘をついている。
法的には管理組合が正当。

[53: スレ主]

どうしても作り話にしたいんですね　笑えますね

[54: 匿名さん]

問題は、なぜ今更言ってきたのかという点です。
このニコイチをいつ知ったのかということです。
前住民の時代から知っていて、売買許可をだしたのであれば、完全に管理組合（もしくは管理会社）の責任を問えます。確認方法としては、入居前の理事会の議事録などから、すこしでもこの件に触れている議事を1つでもみつければOKです。そうすれば、許可はだしていないが、記録はあることになり、その時の住民に原状回復依頼をしていないことが問題になります

[55: 匿名さん]

管理組合は売買許可など出せませんが、だいたいそのような許可はありません。
管理組合はニコイチが解ったからこそ警告などしたのでしょう。
一人で二戸所有するのは何も問題はありません、管理組合はその改造箇所に
関して原状回復を要求していると思われます。耐力耐震壁などを貫通させたのでしょうね。
また時期が遅くなった、知るのが遅かったという事は責任の範疇ではないと思いますよ。
何事も知った時からものごと法律事は始まる事柄が多い。
現に管理費や関連の事柄もすべて二戸分で処理されているようです、
知らなかった購入者（特定承継人）の本人の不注意。
引越ししようが当然に改修のための費用は発生しその費用は誰が負うという事になるが
通常は現在の所有者が義務者、無視して売ってしまった場合は新たな買主（特定承継人）が負うことになる
これは共同の利益に反する行為に該当するので、管理組合は競売請求も可能な事案ですよ。

[56: 匿名さん]

追伸ですが、管理組合の弁護士もそのように言われているのでは？
管理組合に一方的な非があるのならその線の対策を検討しますから。
スレ主さんも和解ができるのならそうしたほうがよろしい。
工事費はしょうがないね、工事費が管理組合負担となると、その債務は貴方の債務。
組合員は全員が債権者という事になります。払わないのはいけませんね。
マンション法は一般の民法と違い特別な権限が管理組合に与えられていたりするんですよ。
民法に優先する部分も多く勘違いされることもありますから専門家に聞かれたほうが良い。
売ってしまったからと終わりではないかもしれませんよ。

[57: 匿名さん]

もう一つ追伸です
ちなみに以前の所有者や不動産会社には関係がないことですのであしからず。
たとえ前の所有者が勝手に工事をしたとしても同様です、勝手にに管理費滞納したことと同じですから。
訴えられそうな現在の所有者に全責任があります。

[58: 匿名さん]

区分所有法はマンションの健全な維持管理を担保するための民法の特別法

全てマンション管理組合が有利になるように設定されてるからスレ主の負け

やり逃げ持ち逃げはできない

[59: スレ主]

区分所有法は確かに強力だと思いました。
私の不幸中の幸い、、、幸いかどうかはわかりませんが、私に売った不動産屋が購入金額で買い戻すと和解案を出したことです。

しかし確かにそれで話が終わらない可能性が恐ろしいので弁護士に頼んで念には念を入れて対応致します。

[60: 匿名さん]

それは良かった、買い戻してくれるならその不動産業者が仲介ではなく一時所有するわけかな。

すでに管理組合が行動を起こしているようですから宅建業者も従わないわけにはいかない、嫌でも対応しますよ。

[61: 匿名さん]

まず、管理会社、管理組合がいつ知ったかは重要です。
時効があるので、ケースバイケースですが、一般的に10年が多いので、少なくとも10年以上前に知っていたなら、管理組合は請求する権利はなくなると思いますよ
ちなみに過去の管理会社が知っていた場合も同様です。それは引継ぎのミスなので、管理会社が知っていたで問題ないと思います（責任も含めて引き継いでいるのが一般的なので）

> 知らなかった購入者（特定承継人）の本人の不注意。

ちなみに、これは重要事項に含まれていないので、仲介業者の責任になるので、まぁ買い戻しは必須なので、それについては問題ないと思います

[62: 匿名さん]

私がするなら、過去の管理会社に弁護士経由でお願いして、残っている過去の議事録をもらって、調査するくらいですかね
そこに工事許可の記録の議事が残っていたら、管理組合が許可をだした証拠になるので、管理組合は完全アウトなので、現状かかった費用（損害）をすべて管理組合に請求できると思いますよ。

[63: 匿名さん]

61,62
相当無知ですね、管理会社には非はありませんよ、知っていても管理組合の意向に沿うだけです。
また時効とは何に対しての時効なのでしょうか？　いい加減なアドバイスは迷惑じゃないでしょうか？

マンションの購入で何かを知らなかったから責任はありませんという事は通用しません。
他の所有者に対しての負債は知らなくても現所有者の責任、残された滞納管理費等も同様。

無知は迷惑ですから正しい投稿お願いね。

[64: 匿名さん]

法令に反する事を管理組合がするときは辞めさせなければいけません。

管理組合役員、管理会社、不動産屋（宅地建物取引業者）、は分譲マンションの管
理及び取引は知らなければい立場上、責任は逃れられません。

スレ主にも責任はありますが知らなかった者としての取り扱いであり、工事費用は、
専有部分の床面積の割合で負担しなければならないでしょう。

組合の脅しには、のらないで、下さい。貴方を告訴するには相当無理がある事に気
がつくはずです。購入価格プラスアルファ－で買い取らせなさい。

名義変更は怠らないようにしてください。

[65: 匿名さん]

>>64
知識皆無のようですが、デタラメな投稿はおよしなさい。脅しとか馬鹿じゃないの？

嘘デタラメ書く人は投稿遠慮しなさい。

[66: マンション管理士試験上位合格者]

>>63 匿名さん
↑だいたい同じ意見です。
管理組合の主張は債権に基づくものじゃなくて共有部の壁の所有権に基づくものだから
時効が関係あるとすれば取得時効かな？

[67: マンション管理士試験上位合格者]

しかし、勝手に壁を取り壊したのは大問題ですね。壁は共用部分ですからね。現状回復しろと言われたら従うしかないね。

[68: 匿名さん]

当り前じゃねーの、リフォームを管理組合に申し出て
壁ぶっ壊すけどいい？　って　いいわけーだろ、許可なんか出るわけねーだろ
だんまりで工事した物件買ったのが運が悪かっただけ、後始末も自己責任じゃ
全戸ワンルームらしいから投資用で買ったり賃借人が多いマンションで工事もわからんかったんだろ

[69: 匿名さん]

ついでだけど、時効とかマヌケなこと書くと笑われるぞ
検索して勉強してから書けよ、一人で連投爺さん

[70: 匿名さん]

> 相当無知ですね、管理会社には非はありませんよ、知っていても管理組合の意向に沿うだけです。

「善管注意義務」があるから、管理会社にも知っていたら責任あると思うけど
躯体の影響を及ぼす工事を知っていて、住民の安全を脅かしていたんでしょ？

> マンションの購入で何かを知らなかったから責任はありませんという事は通用しません。

これも、仲介業者の重要事項説明義務違反になるから、購入者よりそっちのほうが罪が重いから
不動産屋は、買値で買い戻すっていっているんでしょ

> また時効とは何に対しての時効なのでしょうか？　

欠陥工事などのも10年時効みたいだから、これも同様に扱える可能性あるって言っているだけだと思うよ

[71: 匿名さん]

> 他の所有者に対しての負債は知らなくても現所有者の責任、残された滞納管理費等も同様。

少なくとも滞納に関しては、重要事項説明に記載がなければ、仲介業者の責任を問える例はある程度ありますよ
http://www.tachilaw.com/faq/estate/8376/

＞無知は迷惑ですから正しい投稿お願いね。
あなたも人に無知というなら、ちゃんと記載してください

[72: 匿名さん]

＞ついでだけど、時効とかマヌケなこと書くと笑われるぞ
＞検索して勉強してから書けよ、一人で連投爺さん

そのまま返した
解釈によるけど、工事関係に関する欠陥や現状回復などは、基本時効あるよ

[73: マンション管理士試験上位合格者]

>>72 匿名さん
↑それは請負業者の瑕疵担保責任の話である。
管理組合の主張はカベが管理組合（組合員全員）のモノだから
物権的返還請求権だよ。あほ

物権的請求権とは

物権的請求権とは、物権者に認められている物の支配を、他者が正当な権限なく侵害している場合、またはその危険がある場合に、侵害やその危険の除去を求める権利です。

民法では、物権的請求権についての規定を置いてはいませんが、このような権利を認めなければ物権という物に対する支配権を定めた意味がなく、物権の性質上当然に認められるものと考えられています

[74: マンション管理士試験上位合格者]

↑だからカベの所有権を管理組合が失わないかぎり、請求権はずっとある。

[75: 匿名さん]

シロートの無知を相手にするな、余計とデタラメ書いて迷惑だろ。

[76: 匿名さん]

１．特別決議による承諾を経ない共用部分の変更（界壁の撤去）は、共同の利益に反する行為である。
２．管理組合は、その行為を除去すること（＝撤去された界壁を復旧すること）を求めること（結果除去請求）ができる（区分所有法第６条第１項、第５７条第１項）。
３．区分所有法第５７条第１項に基づく共同利益に反する行為に対する結果除去請求権は、同法第７条第１項に定める「区分所有者が共用部分につき他の区分所有者に対して有する債権」に該当するので、特定承継人も撤去された界壁を復旧する義務を負う（同法第８条）。
４．したがって、管理組合は特定承継人に対しても撤去された界壁を復旧するよう請求することができる。

[77: 匿名さん]

↑
そんな事は前レスに書いてある
シロートが必死で調べて書かんでヨロシ

[78: 匿名さん]

たぶん管理組合の責任の意味合いが違うのだと思います

もし前の区分所有者の時代に管理組合が工事を知っていた場合、遅くとも区分者変更書類をもらった時に、新区分所有者から仲介業者を教えてもらって、前の区分所有者に現状復帰要求（少額訴訟を起こせば）をすぐにだせば解決した話です。というか工事を知った段階で現状復帰要求をださないこと自体が問題ですけどね

仲介業者にしても重要事項説明義務違反になるので、対応してくれまし、新区分所有者もおそらく対応してくれます
それをせずに、前の区分所有者の連絡がつかなくなった4年もあとに言ってくるというのが悪質になので、責任を問えるのでは？という話です

ちないみに管理会社は、前スレにあるように、「善管注意義務違反」なので、だいぶ前からしっていたなら、ほぼ100％責任をとえると思いますよ

[79: マンション管理士試験上位合格者]

>>78 匿名さん
↑やる気のある理事長に交代しただけのこと。管理組合側に何の問題もないよw

[80: マンション管理士試験上位合格者]

権利行使するのは、いつでもOK。
防御するほうは反対規定を探すしかないけど、四年程度では無理だね。

[81: ご近所さん]

管理組合との法律論規約論、管理業者の責任論では無く、現所有者の実践論として、

①4年前、現所有者に転売をした宅建業者は存在する。（壁抜き前売主はもう所在不明と同じ）
・・・・・今の所、売却金額で買い戻す意志と資力はありそう。

②仲介した宅建業者は、同業売主に全責任を負わす逃げの姿勢でしょう。
・・・・・現所有者の仲介手数料は四年前の重説違反で「口頭」で、ある程度の返金は応じるのでは？

③現管理業者は、「6年前は、弊社は管理委託契約をしていなかった。」で逃げる。
・・・・・前管理会社は、「共有部分変更を見逃した」では、多分、話も聞かないでしょう。
　6年ほど前に「その施工」した業者が、前管理会社の手配（要書類）でない限り。
又、それを言うのは、現所有者では無く管理組合でしょう。（管理組合はやらないでしょう。）

④管理組合は、当時は知らず、今回発覚したので、共有部分復旧の住民議決を取る（予定）
・・・・・管理組合追認の可能性がゼロで、議決を取っても、現所有者がその壁の復旧工事を始めなければ、どうするのでしょう？この世帯数も住民の質共に不明だが、この杜撰な管理組合は、現所有者に対し、復旧訴訟をやるのでしょうか？実は、他にもニコイチあるのではないでしょうか？
①が買い戻して④と話をするのが、現実的と思います。

[82: スレ主]

>>①が買い戻して④と話をするのが、現実的と思います。

はい　現状そのような話に纏まりそうです。
高値での売却話が無くなってしまい残念ですが、買値と諸経費は返ってきそうです。
当面は賃貸に引越します。正直、分譲マンションには疲れました。
いい分譲マンションなら問題ないのかも知れませんが、中古にはホトホト疲れました。

[83: 匿名さん]

わたしは、１０年前に中古の６００戸のマンションの一室を購入した。管理会社は人気がトップ
クラスでした。

順番制の理事になり理事長を拝命したので今後の管理に参考のため過去の管理状況を調査したら、
いくつかの怪しい項目を見つけて管理会社に問い合わせましたら、過去の理事会や理事長の責任
にしだした。

確かに最終責任は管理組合が負わなければならないのが筋でしょうが、素人の順番制の理事では
無理である事を承知で、

管理会社は規約、議案書、議事録、重説、契約書等を最終的には組合に押しつけるように作成さ
れていました。

これ等にきずかずに管理組合役員は、知らなかった、管理会社がそういったとかで逃げられると
思っているらしい。

二コイチの専有部分は見つからないだけであって、現にマンションに存在すると見た方がいいで
しょう。

それ等を防止する方法はどうすればいいかくを議論してください。順番制の理事で管理会社全部
委託は危険でしょう。

たとえば、管理組合の管理対象部分を規約においては主要構造部分（戸境壁も含む）とあるのに、
重説や委託契約書からはこの部分を削除している場合がある。

[84: 匿名さん]

↑　不安なら新築買えば済む、長々と無意味な投稿はウザイ。



中古でも通常は管理費等滞納の有無含め債務があれば開示される。

宅建業者は該当のマンション管理者に対して物件詳細を請求しなければどうやって仲介や販売する？

宅建業者が信用できないのなら、そのマンションの管理者に直接問い合わせても構わないよ。

通常はそのマンション管理組合が管理会社に管理委託しているから問い合わせれば解決。

適正化法などでも利害関係者への情報開示は規定されているはずだからね。

[85: ご近所さん]

82スレ主様
住民票を置いたママ、3000万控除で高値転売は、確かに魅力ですが、地裁で④に追認訴訟は、期間・費用・結果とも未定です。共有部分管理委託契約をしていた（前）管理会社と（現）管理会社に業務違反や怠慢を言っても、モノが既に「そうなら」もう第三者で、復旧費用も出しませんし、買い取りませんし、現況の追認も管理組合に何ら働きかけません。

今回幸い①②が生きていますので、発覚後これ以上時間を経過させ、買取りの話がボケない内に買い取らせるのが落しどころでしょう。良好に機能していない区分所有マンション管理組合は本当に疲れます。
運が悪かった？いえ、この落しどころで全額回収で完了なら、幸運と思います。

[86: 匿名さん]

>85
管理組合は弁護士を通しこのスレ主に不満があるなら裁判でお願いしますと言っていたらしいが。

どこで話がねじ曲がってきているんだ？　誰か妄想で書いてるのか？

まだ短いスレだから最初から読んで投稿しろよ、話が噛み合わんだろ。

勝手にストーリーつくるなよ。

[87: 通りがかりさん]

中古が問題というより、ニコイチが要注意なのでは。基本的にはニコイチは避けるべきで、どうしてもニコイチを買う場合は徹底的に確認してから買いましょう。これが、今回の事例からわたしが感じたことです。

[88: 匿名さん]

分譲マンションンは二コイチの専有部分はあってはならないのです。
この物件を宅地建物取引業者が自ら購入し自ら売り主になって、

スレ主が管理組合から嫌がらせくを受けている。

本当はこの業者（プロ）と管理組合役員（プロ）同士の問題でしょう。
法律の自ら売り主制限にも触れるでしょう。

[89: 匿名さん]

なんか変なの乱入？　書いてる意味が不明

[90: 匿名さん]

宅地建物取引業法の宅地建物取引業者の自ら売主制限位は知って下さい。

[91: スレ主]

>>運が悪かった？いえ、この落しどころで全額回収で完了なら、幸運と思います。

はい、、、今回弁護士さんが間に入って交渉してくださったので何とかなりました。

■

本スレでアドバイス頂いた皆様本当にありがとうございました。
何とか売り主の不動産屋に責任をとって貰えることになりました。
今後もし不動産を買う時にはしっかり調べて買おうと思います。

[92: ご近所さん]

91スレ主さん85です。
おあとが「たいへん」よろしいようで、、、、