マンション管理組合からの無理な要請につきまして

[匿名さん]

４年前に中古で不動産会社から２DKのマンションを購入しました。
部屋が特殊で、2戸の1Rの部屋を1戸につなげて工事加工したいわゆる「ニコイチ」の2DKのマンションです。
最近になって、突然、管理組合から「2部屋（2戸）に戻して原状回復しろ」と要請されました。
言い分として、管理組合はニコイチの工事を承認した記録はなく、勝手に工事されたものなので
違法工事だから戻せ、というのです。しかし、私が購入した当時にはそんな重要事項の説明はなく、
しかも、私が購入してから4年も経っており、その間、室内に管理会社は何度も入ったことも有り
原状をずっと知っていたハズなのです。

さらに調べたところ、私に販売した不動産会社の言い分では、その不動産会社が購入した段階でも
2DKのニコイチの部屋に既になっていたので、少なくとも６年以上前からはその状態で
今更、管理組合が違法工事と言い出すのは驚いているとの事でした。

突然の言い掛かりに困っています。管理組合の理事会は、
住民投票を行って、原状回復を決議するなどと言っています。
このような管理組合の要求に応じなくてはならないのでしょうか。

[21: 匿名さん]

> 購入時に、2つの部屋を１つにしたニコイチの部屋だという事は、不動産屋の重要事項説明でも説明は受けていす。
> ただし、管理組合や理事会などの決議を受けていない、違法工事だという説明は受けていません。

ここだと思うよ。ニコイチした説明はうけているが、それが許可を取っていない工事という説明はうけていないのだから、重要事項説明をうけているとは言い難いと思います

もし上記が許されるなら、原状復帰しないまま、次の人にこの説明をしないまま売っても問題ないことになってしまうので
違法工事をして、その説明を受けていないなら、少なくともスレ主は違法工事における現状復帰義務はないと思いますよ。というか費用が後で請求される事項の説明がないのは完全に重要事項説明違反だと思いますけど
ニコイチの説明ではなく、現状復帰義務がある説明がないので

[22: 匿名さん]

皆さんありがとうございます。
現在ですが、弁護士を通して管理組合側の弁護士と、私に売った不動産屋会社に対応を進めています。
管理組合側の理事長と話しましたが記録が何も残ってないからあなたが悪い、文句があるなら反訴しろと合弁な態度です。
本当に酷い人です。

不動産屋の方は、私は2000万円で買った物件なのですが、4年住んだから1400万円でしか買い戻し出来ないと主張しています。
私の弁護士から、それはおかしいという主張を行ったところ買い戻しについて顧問弁護士と相談して決めるとの事でした。

不動産屋も管理組合もいい加減で責任を全部押し付けられています。
マンション管理士や宅建協会にも相談してみます。

[23: 匿名さん]

隣との戸境壁はマンションにとって、構造耐力上主要な部分であり、取り壊し、建て替え決議等が
なけれな取り除くことはできません。

管理規約第５条の共用部分の範囲として別表第２戸境壁が記載されておりますので、管理組合の管理
対象部分になります。

この工事を施主である組合員が届なしに工事をしたとしたら、その前の組合員に組合は原状回復を請
求しなければなりません。

これを怠っていた管理組合にも責任が及ぶのは当然です。

管理会社と組合との管理委託契約書に管理組合が構造耐力上主要な部分である共用部分の戸境壁も管
理を委託している事になりますので、管理会社にも責任が及びます。

管理組合と管理会社の責任も含めて対応してください。この問題は貴方は簡単に妥協してはいけません。

宅地建物取引業者が損害を賠償しても管理組合は戸境壁の原状回復を貴方に迫ると思います。そのため
にも管理組合と管理会社の責任は追及しておく必要があります。

記録が何も残っていないとの理事長の発言は無知な証拠です。構造耐力主要部分の共用部分の戸境壁の
工事をした前組合員と管理責任者である組合及び管理会社（国土交通省への登録業者）の責任は法令の
強行規定に該当していますので責任を逃れることはできません。

戸境壁を取り壊して二コイチにした専有部分を購入したのち組合から原状回復をせよとの請求はしても
貴方は、こんな難しい問題が出てくる事は予期していないのであるから、原状回復する責任は売主であ
り、管理責任者である管理組合です。

貴方は民法上善意の第三者であり、この重大問題を知らなかった事は当然です。知らないで押しとおし
てください。

宅地建物取引業者、管理組合、その委託先である管理会社は悪意であり、知らなかったとして責任を逃
れることはできません。

弁護士と相談するときはマンション管理士の資格を保有している弁護士か、でなければ、信頼できる
マンション管理士と共同して弁護士に相談する事を提案します。落ち着いて頑張ってください。

私の経験上管理組合理事長と担当弁護士（管理会社の顧問でしょうか。？）の内容証明の内容から
して総会決議がなされないで工事が進められた事を理事長と弁護士は白状しています。

総会決議や組合に届けが無いままに規約違反や法令違反をしたので組合には責任がないと逃げている
のです。

この理事長は逃げられないことを知った時はどう出るのでしょうか。弁護士に依頼しての内容証明を
出す前に、理事長は貴方と話し合う事が重要でしたね。

[24: 匿名さん]

２３です。追記
宅地建物取引業者は買主、借主に不利な取引をしたら宅地建物取引業法により営業停止
若しくは登録の取り消し等の罰則規定が有る事を念頭において対応してください。

[25: 匿名さん]

レスありがとうございます。

私に販売した不動産屋から回答が来ました。購入価格で買い戻しをするとの事でした。
しかし、実は内装は100万円ほどかけて二重サッシ化などをしていることや、購入時の登記費用などがありましたから
実質的には購入価格より安く買い戻しをされてしまう事になります。
しかしこれ以上管理組合と争い続けるのも面倒なので判断は難しいところになりました。

[26: 匿名さん]

スレ主さん

不動産屋へ売却を行った後で、管理組合を提訴してもよいかもしれません

管理組合の管理義務違反により、損害がでたということで、訴訟費用や工事費用などを言ってもよいと思いますよ
ある程度は取れるんじゃないですかね（まぁ一度どの弁護士と相談されてもよいと思います）

ただもめると思うので、売買契約後のほうが良いと思います
もう住まない前提なので、そこそこ無理しても大丈夫でしょうし

[27: 匿名さん]

>>26 さん

ありがとうございます。確かにその方法はとれますね。
今回の問題がなければ700万円近く差額が生まれていたので大きな損害です。検討致します。

[28: 匿名さん]

この問題は、不動産屋、売り主、管理組合、管理会社の４者に責任が有ります。
あなたは、この件を知らない人間ですから、この４者を告訴してください。

その場合は信用できるマンション管理士とともに弁護士に相談してください。

[29: 匿名さん]

>>28 さん

ありがとうございます。マンション管理士の資格も持つ弁護士と相談しているのですが、
確かに訴訟になれば勝てる可能性は高いそうです。これまでの工事のたびに管理組合には工事図面を提出してきたし、
知らないでは済まされない。管理組合や管理会社の不手際の過失は大きいとのことでした。
また、不動産屋も知らないでは済まされません。

ただ、私もマンションを買ってしまった以上は民法上の善意の第三者といえるかは難しいところで
マンション管理の組合員になってしまい、区分所有法では当事者になってしまう部分があるようです。

ただ、一方で裁判になると1年は最低時間を要するので、対応を続けるのは大変です。
不動産屋に買い戻しをさせるのが現実的な解決方法になりそうです。

[30: 匿名さん]

そうですね、確かに貴方にも落ち度は有ります。上乗せをして出来るだけ損害を最
小限にしてください。

ただし、出来るだけ証拠となる書面は集めておいた方がいいでしょう、

証拠書類＝管理規約、各期の定期総会の議案書及び議事録。管理委託契約書および
重要事項説明書、宅地建物取引業際ゃの作成した売り主との契約書、宅建主任士に
よる重要事項説明書、工事申請書及び理事長の許可書（無くてもよい。）等々。

今後管理組合は貴方が組合員を放棄しても一度は組合員になったのだから、貴方を
この件の特定承継人として、告訴してくる可能性は無いでは有りません、（可能性
は薄いですが。？）

[31: 匿名さん]

横から失礼します。具体的な良いアドバイスが前出ですので、私の話は聞き流して下さい。

そのマンションの住民の集まりである管理組合と役員達の醜さに腹が立ちます。
いままで知らん顔して、尻も拭かずに、偶々縁があって管理組合員になった方に尻を拭かせる根性が気に入りません。売主が個人ではなく、現在の処、保証能力は健在そうな法人の売主が幸いと思います。
決して妥協はせずに、相手の売主企業の懐（評判等）を探りながら、戦いをしてみて下さい。
この戦いが終われば、区分所有のマンションとは、実はどういうモノかが実践論と法律論で学べます。
その授業料を、最小限に抑える事を手間を惜しまず、最大の目的としてください。
関係者が多数おりますが、困っている時に上手い話を持ち掛けて来る連中は偽者です。

[32: 匿名さん]

管理会社と管理組合の役員は知っていて隠していたのではないでしょうか。

貴方にこの物件を仲介した不動産屋は宅地建物取引業法に違反し、
このマンションの共用部分（戸境壁服も。）の管理責任者である管理組合
（規約別表第２に記載）と、

その物件を管理する事を受託した管理会社（適正化法違反）。ですので、
組合の言い分は聞く必要が有りません。

原状回復は前組合員であり、管理を怠った管理組合であり、管理会社でしょう。

仲介業者は事の重大性にきずき、示談に応じてきたと推測されます。

米再三申し上げますが、専有部分の隣戸との戸境壁は構造耐力主要な部分で、
　管理組合員全員か、５分の４以上の合意を要します。例え無断で工事をし
　たとしても、破壊音はマンション中に鳴り響き管理員や組合員が知らない
　はずは有りません。
　貴方は規約や法律の件は知らないで買った事になるはずです。

[33: 匿名さん]

表題で[その不動産会社が購入した段階でも 2DKのニコイチの部屋に既になっていた]
と、ありますので、経緯から「想像もいれて、」整理しますと
①ニコイチにした個人（？）売主とそれを安く現況有姿で買い取った宅地建物業者の売主
②その宅地建物業者をアナタに仲介した宅地建物業者（売主と別会社で大手なら尚良し。）
③ニコイチにした時の管理組合（32さんの通り※理事長・役員が変わろうと同じ）
④共有部分の管理会社（32さんの通り※、臨時総会を得ていませんので、現在も同じが尚良し）
が対象と思います。

※分譲マンションRCで、戸境壁を抜く（ハツル）工事は、それはそれは、凄い振動です。
賃貸物件でオーナーが後で間取り変更の為に、Ｓ造スケルトン乾式壁を抜く場合と違います。
③④が知らないわけはありません。

[34: 匿名さん]

管理組合の究極の分譲マンションの管理の在り方は、専有部分内にある法定共用部分
をいかにして管理するかである。

二コイチ、サンコイチ、ヨンコイチ、マンション化を防ぐために、規約に構造耐力上
主要な部分は管理組合の管理の対象としている。

それを組合役員の知識不足等を補うために、管理会社に管理を委託するのであるが、
契約者や、重説から削除されている事にも組合役員は気が付いていない。

こうゆう事件があからさまになるマンションは、まともな宅建業者は媒介契約をして
くれなくなる。

このマンションの管理組合役員は重大な犯罪行為を犯している。

組合は新規の組合員の資産を守る義務があるのであって、新規の組合員から、過去の


組合員が犯した犯罪行為を特定承継させようとしている。

本来は管理組合が責任を取らないと、マンションの資産価値はゼロになる。

[35: 匿名さん]

マンション内（共用部分及び専有部分）から、異音、異臭、等を管理員や清掃員がきずいたときは、
上司（管理会社）に報告する。

上司又は管理員は直接その箇所に赴いて調査しなければなりません。その箇所が専有部分で有れば
承諾を得て工事内容を調査しなければなりません。

戸境壁に釘を打つとか、ドリルを当てているとか、ハンマーでたたいているときは管理員や管理会社
の上司は工事の中止、変更を要求しなければなりません。

それでもこの組合員が聞く耳を持たないときは、管理会社は管理委託契約で法定共用部分の管理の
委託をしていれば、その旨を理事会に報告し、事の次第を説明して理事会に管理協力をしなければ
いけません。この場合でも最終責任は管理規約に有りますように、管理の主体は組合です。

私が、なぜこの件を重視しているかといえば、理事長時代管理人からの要請で専有部分の二コイチ
化を防止した経験が有ります。

防止するために相当のトラブルになり、管理会社雇用の管理人は解任させられ、私も管理会社の裏
からの多数派工作でクレーマー理事長に仕立てられました。

しかし、この工事は防止して任期で役員は終了しました。が、噂では、二コイチの専有部分は実在
するのではないかと思います。

管理会社は、住民の人気取りが主体でしたので、当時の管理人はそれが不服で雇用先とは絶えず刃
向っていたように思います。

[36: スレ主]

皆様アドバイスありがとうございます。

現況ですが、私にこのマンションを売った不動産屋が販売価格そのまま（2050万円）で買い戻すとの和解案を出して来ました。
察するに、宅建業法違反の重大さに気付いたのだと思います。

しかし、残念なのは、この騒動が起きる前、私はこのマンションを売却するつもりで、ほかの不動産屋に売却先を探して貰っていました。
そして、実は1ヶ月間の売却活動のなかで、2700万円で買いたいと、具体的な購入希望者が複数名見つかっていました。

私は、個人的な事情でまとまったお金が半年以内には必要な状態です。

本来なら管理組合や管理会社を相手取って裁判をすれば、弁護士の見立ててでも「勝てる」話です。
それには最低でも1年、場合によっては2年近い裁判が必要です。残念ですが、その時間が私には有りません。。。

大幅な減額ですが、不動産屋が買い戻すと言っている金額で売却するしか有りません。

先日、管理組合の理事長の部屋を訪ねて、なんでこんな酷い仕打ちをするのだと直談判をしました。
反論があるなら、裁判の中で反訴してくださいと冷たく言い放たれました。
酷い！と叫んだら「警察を呼びますよ？」などと言われました。

実はこのマンションは入居後にもう1点問題がありました。
1階部分が本来は病院に貸すはずの事務所区分なのに、表向きは整体マッサージ店を偽装した風俗店が入居しているのです。
マンション名で検索していたらWEBを見つけたのです。

私は、管理組合と管理会社に、そのような事務所があるのは資産価値を害すると訴えたことがありました。

しかし、管理会社であるユニオンシティサービスの伊藤氏は、その訴えを無視しました。
まるで、御法度のような扱いでした。

その後にこのような事態に巻き込まれました。
察するに、管理組合や管理会社はこの風俗店から法外なキックバックを受け取っているのではないかと思います。
反社会的勢力に支配されている管理会社と管理組合なのだと思います。

この事に触れた私をなんとかして追い出そうと画策しているのではないかと思います。

[37: スレ主]

管理会社のユニオンシティサービス伊藤氏は今回の件について
過去の管理会社が管理していた時代のことだからわからない。
記録が残っていないのも当社のせいではない
記録がない以上は戻してもらうしか無いと言われました。

また、個別の質問には答えられない　弁護士を通せ　と言われました。

ユニオンシティサービスはあまりにも酷い会社です。

[38: スレ主]

>破壊音はマンション中に鳴り響き管理員や組合員が知らないはずは有りません。

どう考えても知らないはずはないと思います。
しかしいま管理組合は口裏を合わせています。

また、外観的にも、部屋と部屋のベランダを区切る板も数年前にから外されています。
他の階と比べても明らかにニコイチ化されているのが外観的にもわかるのです。
グーグルストリートビューを遡っても5年以上前から外されています。

このような状況下で管理組合も管理会社も知らなかったなどというのは嘘でしか有りません。

[39: 匿名さん]

> 過去の管理会社が管理していた時代のことだからわからない。
> 記録が残っていないのも当社のせいではない

これはひどいですね
記録がないから、現区分所有者へ現状復帰依頼をしたのだから、記録がないから、現管理会社が責任を負うべきというのが管理会社の主張でないとおかしいですね

個人的には、不動産屋とは和解して、売った後に管理会社と管理組合相手に訴訟するのもありだと思います

[40: スレ主]

>個人的には、不動産屋とは和解して、売った後に管理会社と管理組合相手に訴訟するのもありだと思います

はい　これは検討しています。
あまりに酷い対応だったので、手元資金が出来たら長期戦でも良いので訴訟しようと思います。

今回、不幸中の幸い、売り主が不動産屋で、ちゃんと業務を継続していた会社だったのでなんとか出口が見えました。