マンション管理組合からの無理な要請につきまして

[匿名さん]

４年前に中古で不動産会社から２DKのマンションを購入しました。
部屋が特殊で、2戸の1Rの部屋を1戸につなげて工事加工したいわゆる「ニコイチ」の2DKのマンションです。
最近になって、突然、管理組合から「2部屋（2戸）に戻して原状回復しろ」と要請されました。
言い分として、管理組合はニコイチの工事を承認した記録はなく、勝手に工事されたものなので
違法工事だから戻せ、というのです。しかし、私が購入した当時にはそんな重要事項の説明はなく、
しかも、私が購入してから4年も経っており、その間、室内に管理会社は何度も入ったことも有り
原状をずっと知っていたハズなのです。

さらに調べたところ、私に販売した不動産会社の言い分では、その不動産会社が購入した段階でも
2DKのニコイチの部屋に既になっていたので、少なくとも６年以上前からはその状態で
今更、管理組合が違法工事と言い出すのは驚いているとの事でした。

突然の言い掛かりに困っています。管理組合の理事会は、
住民投票を行って、原状回復を決議するなどと言っています。
このような管理組合の要求に応じなくてはならないのでしょうか。

[1: 匿名さん]

管理規約に管理組合の管理対象部分に、主要構造部が明記されているか。
又重要事項説明書と管理委託契約書に管理会社の管理対象部分に同じく
主要構造部が明記しているでしょうか。確認してください。

明記してあれば管理組合と管理会社の責任です。管理組合は管理規約違反。
管理会社は契約違反です。

専有部分内にある戸境壁は法定による共用部分で管理組合の管理対象部分
ですので、知らないで購入した貴方の責任では有りません。

大手の管理会社で総会の管理委託契約にこの管理対象部分を削除して契約を
交わしている管理会社が有ります。

理事長や監事は契約書の一文一句を精査してはおりません。よってこんな
問題が発生するのです。

注、建物によっては戸境壁は主要構造部ではない建物もあります。

[2: 匿名さん]

ここで相談して不確かな情報を得るよりも、不動産の問題に詳しい法律事務所に相談することをお勧めします。でないと、スレ主さんの個別的な事情に即したアドバイスや法的手段の行使は難しいですから。

[3: 匿名さん]

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宅建業者が過失により重要事項説明義務違反をしてしまったという場合、民事上の債務不履行に伴う損害賠償責任は、義務違反の時から10年の経過により消滅時効にかかり（民法第167条第1項）、また不法行為に基づく損害賠償責任も、被害者が損害と加害者を知った時から３年間、またはその事実があった時から20年経過すれば、その責任は消滅する。
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だから、基本弁護士に相談したほうがよいけど、あなたの場合は、購入先の不動産会社に請求すればよいだけの可能性が高いけどね

また「管理組合はニコイチの工事を承認した記録はなく」に関してもあなたに全く非がないから、もしかしたら管理組合（理事会）の業務怠慢の可能性もあるからね。それにニコイチのような工事で音がすごくなるし、業者も結構はいるのに、知らなかったは通じないと思うけどね
昼間管理人が常駐しているようなマンションだったら、少なくとも管理人は見ていて、ふつうは確認すると思うけど。

[4: 匿名さん]

管理組合はよく専有部分の二コイチを公表したよね。これを許可した期理事会と専有部分の
組合員はこれから大変でしょう。組合が告訴するような事にになれば、当事者は責任は免れ
ません。

現状へ回復はしないといけないが、どうして原状回復するのでしょう。建て替えをしなけれ
ばいけないのではないのか。。？



管理会社が悪い組合員と共謀したりする傾向があるマンションは解らない処で二コイチ化が
進行している可能性が大きいですよ。

これは。とても見えにくいですが、管理員は薄々感じているはずです。専有部分のりフオー
ム工事には充分注意しましょう。

[5: 匿名さん]

皆さんレスありがとうございました。急いで弁護士にも相談して委任をしました。

しかし、私に販売した不動産業者は当社には責任はなく、自分達も知らなかった事なので
あなたが管理組合と争うなら協力はします、と無責任な事を言っていて、まったく当事者意識が有りません。

それどころか、「4年間住んだ分の家賃毎月18万円を差し引いた金額なら買い戻します。それなら損害ないですよね」
と意味不明の事を言っていました。

今日になって管理組合が委任した弁護士から主張の内容証明が届きました。
週明けに代理人弁護士に見せて相談しますが、下記の主張でした。

・部屋を区切っている境界壁は管理規約に定めるように共有部である
・共有部の変更には、区分所有者の総会の特別決議が必要。
・しかし、今回、特別決議を経ていない。
・区分所有法の「境界壁復旧請求権」に基づいて、共有部の復旧を要求する。
・過去のオーナー時代の事は関係なく、現在のオーナーはあなたなのであなたが復旧する責任がある。

しかし、特別決議が必要もなにも、もう6年以上前の工事です。
しかも、私が買うまでに何度かオーナーは変わっており、そのたびにリフォーム工事が入っていて
ニコイチであることがわかる図面は何度も提出されてきました。

まったくもって嫌がらせのような事に参っています。

[6: 匿名さん]

管理規約の管理組合の管理対象部分に主要構造部分と明記されているはずです。
主要構造部とは、柱、梁、床、壁、等のことですし、法令に定められた主要な
建築構造物ですので特別決議ではなく、少なくとも全員の賛成が必要です。
弁護士の見解が特別決議（４分３、５分４、か全員か、）を確認しなさい。

この問題は、貴方が知らなかったことが認められた場合は、仲介業者の宅地建物
取引業者、その専有部分の重要事項の説明権者である宅地建物取引主任士、の責
任は免れないでしょう。（重要事項説明書、売買契約書を確認）、

主要構造部分の管理責任者である管理組合の管理不履行、委託管理している管理
業者（マンション管理適正化法に基づく登録業者）の善管注意義務違反は間違い
ないでしょう。

貴方が、この専有部分を購入するとき、隣の専有部分との間の戸境壁を取り壊して
一専有部分としていることを知っていたとすれば、組合の申し出に従わなければな
りませんが、原状回復は困難な工事になります。

押し通せるものなら、知らなかった事を証明するためにも、とりあえず、重要事
項説明書、売買契約書の各条項を確認して、明記されていないことを証明して、
弁護士に相談してください。

明記しなくても宅建業者が、言葉で、言ったと言い張る場合は、絶対に、聞かな
かった事で押し通す事です。

宅建業者が、重要事項説明書、売買契約書に、二コイチ専有部分である事を明記
しているときは対抗相手は管理組合になります。

[7: 匿名さん]

６です。
追記、推測ですが、現在の理事長はこの専有部分の工事に立ち会った理事長ではないと思います。
この機会に貴方を告訴する事によって、過去の専有部分の工事施工の組合員、理事会、管理会社
等の悪事を公開する意図を感じられます。理事長とも個別に話し合ってはどうでしょうか。

よろしければ参考までに管理会社を教えて下さいませんか。？

[8: 匿名さん]

管理会社は4年前はRJCリサーチという会社から、日本クリードという会社に変更になり、
さらに3年前に現在のユニオン・シティサービス株式会社という管理会社に変更になりました。

ユニオン・シティサービスは理事会の言いなりです。

[9: 匿名さん]

管理規約のPDFは下記のURLにあります。物件名は削除しました。
https://drive.google.com/file/d/1RI9O0CewBAsdarunGAys5jZm_wAonzap/view...

＞貴方が、この専有部分を購入するとき、隣の専有部分との間の戸境壁を取り壊して
＞一専有部分としていることを知っていたとすれば、組合の申し出に従わなければな
＞りませんが、原状回復は困難な工事になります。

購入時に、2つの部屋を１つにしたニコイチの部屋だという事は、不動産屋の重要事項説明でも説明は受けています。
ただし、管理組合や理事会などの決議を受けていない、違法工事だという説明は受けていません。

[10: 匿名さん]

管理組合からの内容証明は下記の通りです。
https://drive.google.com/file/d/1H7FmKq-fmPeQD1m3VVv37HXFHy-4YIuc/view...

＞弁護士の見解が特別決議（４分３、５分４、か全員か、）を確認しなさい。

４分３の特別決議が必要と主張しています。

[11: 匿名さん]

購入時の不動産会社の重要事項説明で、ニコイチについて触れているのはこの箇所のみでした
https://drive.google.com/file/d/1uQ3AQ6jZ_npXx6-X_IEHFtltPjAG0PUG/view...

当然ですが、特別決議を取っていない事は書かれていません。
口頭でも1度も言われませんでした。

[12: 匿名さん]

細切れの投稿で申し訳ございません。

＞追記、推測ですが、現在の理事長はこの専有部分の工事に立ち会った理事長ではないと思います。

はい　現在の理事は、この専有部分の工事に立ち会った理事長ではありません。
いま、調査を進めていますが、このニコイチ化の専有部分の工事は今から10年ほど前に行われたもので
当時の理事長とは連絡が付かず、当時の管理会社の担当者も退職してしまっていました。

[13: 匿名さん]

分譲マンションの隣の専有部分との戸境壁は、構造耐力上主要な部分で全員の合意が必要です。
この工事を実施した組合員にすべての責任が生じますし、それらを阻止しなければいけない当
期の役員の責任を、現理事会はしなければいけないでしょう。貴方だけの責任では有りません。

この返答はまだお宅の規約を読んではおりません。規約では、組合の管理対象部分に主要構造
部が記載されているかの確認です。委託契約書、重要事項説明書とに管理対象部分に主要構造
部分が含まれているかの確認です。これらをご自身で含まれているかを確認して投稿してくだ
さい。

注意、専有部分の二コイチ工事申請書に対する総会時の規約、契約書、重説、でなければいけ
　　　ません。
　　　あなたのマンションが単棟で規約が単棟型で返答しております。

[14: 匿名さん]

宅建業者は重要事項説明書に記載しているから説明はしたことになり違反では有りませんが。
責任がないわけではないと思います。

規約の別表第２には、戸境壁は記載されており、構造上主要な部分の管理責任は管理組合に
あります。

１０年前の理事会の管理不履行ですから、貴方が従うか、従わないかは、別にして、現
管理組合理事会は１０年前の理事会の責任も追及するべきでしょう。

貴方はあくまで知らなかった事で弁護士に相談する事です。地元のマンション管理士会に
も相談してみてください。

重要事項の説明はされた事になりますので、貴方にも責任は及ぶでしょう。

最終的には、貴方を含め全管理組合員全員の責任が追及されます。貴方が工事を発注
したわけではありまｓんから。

貴方はこんな分譲マンションの重要な規約等を知る立場では有りませんから、善意の
第三者に該当するかもしれません。プロに証拠を示して相談してください。

[15: 匿名さん]

実は今月このマンションを売却しようと動いていました。
売却先も決まり、不動産屋が管理組合に重要事項の確認をしたところ、そこに件のニコイチを解消して2部屋に戻せ
という注記が突然掲載されていました。今まで私には何も言ったことがないのにです。

売却の話も流れてしまい、今後の生活の計画も壊れてしまいました。
理事会は直接の話し合いを拒否して、訴訟だと言っています。

本当に疲れ果てました。分譲マンションなんて買わなけれな良かったです。マンションは恐ろしいです。

[16: 匿名さん]

①仲介した宅地建物取引業者及び営業担当及び重要事項説明権者の宅地建物取引主任士には
宅地建物取引業法に反していますので、地域の宅地建物取引協会に相談する方法

②10年間もこの専有部分が二コイチであることを放置していた管理組合の責任追及（当時の
　理事長、理事、監事、）

③管理を委託している管理会社の責任追及（平成１３年８月１日施工のマンション管理適正
化法に違反している可能性があります。）

④当時の区分所有者（組合員の売り主の責任追及）

この問題を組合が１０年間も知らなかったという事は認められないでしょう。内容証明を出
した弁護士との接触は控えて、地域（区、市等）の住宅苦情相談を受けて下さい。マンショ
ン管理士等を紹介してもらいなさい。

最終的には適切な弁護士を探して弁護士の支持を仰ぐ事が適切でしょう。

これは、すべて、貴方だけの責任では有りません。１０年間放置した管理会社と管理組合の
責任の方が大きいでしょう。

準備する書類、管理規約、各期の議案書（議事録含む、）各期の管理委託契約書、重要事項
説明書、理事会の関係書類、（特にこの専有部分のリフオーム工事の申請、理事長の承認か
否認かの書類等）を出来るだけ知り合いの組合員や仲介業者に頼んで取り揃えて下さい）

[17: 匿名さん]

１６です。
追記。二コイチの専有部分の分譲当時の区分所有者名履歴を閲覧してください。区分所有者名
簿、居住者名簿は管理組合（管理会社）に保管義務が有り。

すべての書類は平成１３年８月１日施工後の引き渡しのマンションは、マンション管理適正化
法で義務化されておりますので、弁護士にその旨を報告して、閲覧を申請してください。

[18: 匿名さん]

もともと売る気だったなら、重要事項説明違反で、購入した不動産屋に返却すればよいと思うよ
家賃分マイナスなんて違法だから、買値のまま返却で弁護士に相談してみたら

[19: 匿名さん]

推測１、分譲当時の買主が１ＤＫを２戸購入、その専有部分の戸境壁を取り除き二コイチにした。

[20: 匿名さん]

１８さん、重要事項説明書に記載されているから重説違反にはなりません。