オープンレジデンシア千駄木ヒルズ

[評判気になるさん]

オープンレジデンシア千駄木ヒルズについて知りたいです。
周辺の住環境、治安についてや、物件のことについて情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

公式HP：http://www.ohd.co.jp/mansion/sendagihills/

所在地 東京都文京区千駄木五丁目15番4（地番）
交通 東京メトロ千代田線「千駄木」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地下1階・地上5階
総戸数 28戸（内事業協力者住戸7戸）
間取：1LDK～3LDK
面積：36.39平米～77.19平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：丸彦渡辺建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療の話題も歓迎です。）

[21: ご近所さん]

千駄木駅の出口のある団子坂下交差点から団子坂上交差点までは団子坂の一番急な部分だからねえ、雪が降ると通行止になるレベル。短くてもそれなりに骨だよ

最近坂を登った上にある山手の高級住宅地の戸建てを売って動線がフラットな低地に駅近のマンションを買う人もいるぐらいだから、この立地に何歳まで住むかというのも意識しておいたほうがいいかもしれない。

[22: 匿名さん]

本駒込に住んでるのですが、ハナマサとサミットは品ぞろえ多くて安いからよく使うんですよ。グリーンコートのピーコックは高いし、白山のＣＯＯＰは鮮度が。。。サントクは品ぞろえ悪い。
仕方なしにここに来る。アシスト無し自転車で頑張って呼吸困難になる。毎度毎度脚ガクガクです。
この物件、筋トレしながら買い物できる好立地(笑)

[23: マンション検討中さん]

ここいいとこですよ　よくもまぁ出物があったなと。
メトロ千駄木駅も近い。西日暮里も徒歩圏内近い。
団子坂はかなり急です。足の悪い人には厳しい。
須藤公園が近いので急な地形にびっくりするかもしれない。
いい公園ですよ。今工事中だが。
この通りは閑静ですが治安はいい。
ハナマサとサミットどっちも使えますね。
千駄木小は3S1K

派手ではないですがお安くして売る立地じゃないです。
いくらするんだろう。気になります。

[24: 周辺住民さん]

ファミリーにとっては検討の対象になるでしょうね。
シングル、ディンクスさん達ならば利便性からして
オプレジが進めている台東区谷中のよみせ通り入口の方が
良いかなと思います。
日暮里駅がすぐですので。

[25: 周辺住民さん]

訂正）西日暮里駅

[26: 匿名さん]

ここから日暮里駅自体もそこまで遠くないんじゃないかなと思います。
地図で見る限りでは、西日暮里駅と同じくらいの距離なのかな。
谷中銀座の中を通って、夕焼けだんだんを登っていけば、すぐに日暮里駅ですから。ただはっきりと段差のある高低差が道程にあるので、その辺がどういう風に思うか。
西日暮里の方も道灌山通りを登っていかないといけないですが、段差はないです。

[27: マンション検討中さん]

アップダウンの多い土地柄、足腰は強くなって長生きできるかもしれない

[28: 匿名さん]

結構このあたりって歩いていると住民の方は高齢者が多めかな？と思うのですが、皆さん普通に歩かれている感じ。足腰鍛えられるんですかね！？
古くからのお宅がなにげに多いので、住んでいる方の年齢層もたかいのかもしれないですけれど…
事前案内会、今週末なんですね。
値段の話はでるのか気になる方も多いかと思いますが…されるのかしら？

[29: 匿名さん]

物件の後ろ側は戸建て住宅が多いです。一時は古い木造密集地でしたが、
最近は建替えとか、建売住宅が増えています。
お隣は文京区の特養ですし、道沿いを駒込病院方向に行くと
有料老人ホームが建設中です。
同じような距離に小学校、中学校が２校あるという環境ですし
また、マンション供給が少ないエリアでどういう生活を
イメージできるかが肝要かと思います。

刺激の少ない、おっとりとした生活には向いていると思いますが、
アクティブ志向であれば文京区内でも選択肢は他のあると思います。

[30: 匿名さん]

千駄木小は、中学受験進学率50％、受験率だけなら70％ぐらいあるから、中学までは公立と考えてるなら要再考です。ここから最寄の中学校も近いし、いい学校なんだけど、1学年1クラスしかないんだよね…

[31: 匿名さん]

最寄りの中学校は文林中学校ですよね。
評判は良いという話はきいたことがあるのですが、小規模な学校なんですか…
公式サイトの部活動ページを見てみると、
野球部は人が足りなくて、他の中学校と合同で行っているようです。

中学受験を考えているならば、教育熱心な人にとってはよいかんきょうかもしれないです。
塾も駅周辺に結構ありますし。

[32: 匿名さん]

キッチンカウンターの色が選択できるみたいですが、何色が無難なんでしょうね？
清潔感みたいなことを思うと、白っぽい色のほうが良いとは思うのですが、
黒の方がシックな雰囲気にもなるので、これを自分で選ぶのかぁと思うと、かなり迷う人は多くなってくるのでは。
標準では何色なのでしょう。

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん
この週末第1期登録受付ですが、モデルルームとかないんですね。魅力的な立地ですが、相場より高めだしかなり迷っています。

[34: 通りがかりさん]

古くからあるお家など一部立派な戸建もありますが、街を歩いている方たちの様子は派手ではなく、皆さん普通で落ち着いておられる感じです。
よって、街の雰囲気もおっとり落ち着いている印象です。
駅から近いですが、マンション付近までは坂道があるので、上り下りのキツさはあるかも、雪降った日は要注意ですね。
スーパーは小さいですが、サミット、マルエツ、マイバスケットの3つ。あとはよみせ通りや谷中商店街にあるお店を利用できて、コンビニもローソン、セブンイレブンが大通り沿いにあるので普段の買い物程度ならあまり困らないかなと思います。

[35: 坪単価比較中さん]

第一期の価格でみると
１ＬＤＫ　＠４５０（角住戸）
３ＬＤＫ　＠４１８（中住戸）
方角はほぼ同じよう。何階かは不明。

表示されている１ＬＤＫの間取りは無難な感じでルーフバルコニー付き
ならでの価格で設定なのでしょう。
仮に4階だとすると（ＣＧからの推測）お隣の特養と同じ階高（？）。
特養の屋根が陸屋根でないのでどれだけ抜け感があるのか興味がわきます。

[36: 坪単価比較中さん]

上記３ＬＤＫは北側も開いている角住戸の間違いでした。
小窓を見落としました。

２８戸のうち７戸が事業協力者住戸であることを
追記しておきます。

[37: 評判気になるさん]

立地は良いけれど、お値段が財閥系と同じかたぶんそれ以上…という水準ですね。間取りも鰻の寝床タイプで、2Fでも目線が地面から下がる構造、モデルルームもないのにドン引きしてしまいました。

[38: マンション検討中さん]

「2Fでも目線が地面から下がる構造」ってどういう意味？
２階なのに地下室ってこと？

[39: 評判気になるさん]

2Fは半地下ですね。目線が地面より下は言い過ぎ。この物件は建物的な2Fがエントランス階となるようですが、地面から階段で3段ほど下がった高さになります。
1Fはオプレジお得意の完全地下住戸。

[40: マンション検討中さん]

たぶん現時点ではほとんど売れてないのかな？
1期の先着販売1戸だし1期2次も2戸だし。

[41: 口コミ知りたいさん]

立地は間違いないですね。くらしの道沿いで新築が建つ方はほとんどないですし。駅からも比較的近いです。校庭工事が予定されている名門小学校から千駄木小学校に生徒も流れてくるので、千駄木小学校に通わせたい方にはいい場所だと思います。値段はそれなりですが、周辺の家賃相場もそれなりに高いので近隣住民で狙ってる人も多いみたいで。悩ましいところですね。

[42: 口コミ知りたいさん]

>>33 匿名さん

そもそもオープハウスは全マンション共通のモデルルームしかないみたいですね。

[43: 通りがかりさん]

意外と地下の1階物件がお手頃で人気あるみたいですね。

[44: 通りがかりさん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-5717.html
こんなブログ記事が

[45: マンション検討中さん]

ブリリアウェリス文京千駄木との比較は時間経ちすぎてて比較しにくいかな。より分譲時期の近いものとも比較したい。
そうすると、プラウド文京千駄木は、不忍通り沿いにはなるけど、根津神社近くでより都心寄りに位置してた。
で、ここの地下の階でもプラウドの中層階並み。ここの3階より上の部屋になるともうずっとお高い設定。
そう考えると割高感が拭えないというか。悩ましいね。

[46: 匿名さん]

部屋のクオリティがねぇ…。たぶんブログ記事にある間取りとか実際に部屋見たら細長くてびっくりすると思う。モデルルームないから誤魔化せるんだろうけど笑得意のオーダーシステムで洋室2を潰してL型LDの2LDKにすればいいかも？

[47: 匿名さん]

落ち着きのある雰囲気と生活のしやすさが相まって本当に暮らしやすい環境にあると思います。
安定した強度を持ち、住宅地盤として良好であるのも魅力的と思える点です。
医療施設や公共施設に足を運ぶ際にバスの移動ができるとより便利であると思います。
どれぐらいバスが通っているのでしょうか。

[48: 通りがかりさん]

>>47 匿名さん
20分に1本コミュニティバスが通ってます。駅は隣の老健の前なのですぐですよ。千駄木駅から坂を登るのが辛いときは100円でサクッと乗りますね。坂を下りたら徒歩数分以内に路線バス停があります。近くのブリリアウェリスの前にもバス停ありますし、便利です。

[49: 周辺住民さん]

都バス、Ｃバスはありますがこの近辺の人は日常生活では
あまり使いません
２路線ともにくねくねな経路を通る路線なので
目的地に着くまで結構時間がかかります

公共施設・医療施設に足を運ぶ際にという意味では
隣の地域活動センターで済むことも多く
クリニック的な医療機関までならば徒歩圏を選ぶでしょう

この地域ではアシスト自転車が利便性が良いと思います
そうなると日に何度も使われる方にとっては駐輪場の
使い勝手の良し悪しがポイントになるのでは

こちらの物件の配置図からは想像できません
近隣に路駐されないことを希望します

[50: 評判気になるさん]

二期の販売見合わせたのかな。

[51: 通りがかりさん]

>>50 評判気になるさん
そんなことどこかに書いてあります？？

[52: 評判気になるさん]

>>51 通りがかりさん
事務所で6月半ばでこの週末くらいに受付けだと聞いていたんですが、一向に公式webの方が更新されないので、どうしたもんなのかなと。どうしたんですかねぇ。

[53: 通りがかりさん]

>>52 評判気になるさん

こういうのは駆け引きですから、来週まで引きつけておいて、ということもあり得ますよw

[54: 通りがかりさん]

第１期完売したみたいですね

[55: マンション検討中さん]

第二期価格上げてきたみたいですね。全部のお部屋がというわけではないでしょうが。割高 of 割高になりましたね。

[56: 匿名さん]

間取・階数で人気（？）のありそうな部屋を見極めて価格設定（値上げ）を
しているのでしょう。
そろそろ不人気部屋はどのあたりか大体把握できているでしょうから、
未発表の価格対策引き当て用では？

文京六義園では１ＬＤＫがほぼ残っているのの学習効果かもしれません。

[57: 通りがかりさん]

最近社員がものすごい勢いで近隣の高齢者に声掛けてるから、よほど次の用地も欲しいのでしょう。

[58: 周辺住民さん]

>>57
なるほど。あの声がけはこの物件の購入候補探すだけが目的じゃないんですね。この辺も目を付けられちゃったのか。感じ悪いですね。

[59: 匿名さん]

どこもやってることだよ。ここの場合表立ってやってるだけで（笑）

[60: 評判気になるさん]

表立ってやるやらないの差は大きい。

[61: 匿名さん]

周辺の環境がとても整っていますので快適に生活が送れそうで良いですね。駅までの距離もそこそこ気にならない程度の距離ですので通勤やお出かけも快適そうで気に入っています。これなら多少高くても気にならないと思います。

[62: 匿名さん]

千駄木小学校通学区、というのが売りになっているみたいなんですが、千駄木小学校はそんなに人気のある学校なんですか？文京区の公立小学校はとても人気があるという話は聞いたことが有りますが、窪町小学校とかあの辺りだけかと思いました。
子供がいる人は、文京区がいいと思う人が多いらしいです。教育環境が良いから。親の方の事情としても、都心部まで出るのに楽っていうのはありますね。

[63: 周辺住民さん]

3S1K（誠之、昭和、千駄木、窪町）っていう言葉は聞いた事はありますか？
文京区の中でもとりわけ良いとされる小学校だそうです。
だけど正直、3S1Kが良いとされている理由って、単純に昔からの有名な高級戸建住宅地が学区内にあるからかな？という印象です。

もちろん、それ以外の文京区内の小学校も教育熱心な親が多く、
中学受験率も高い印象があります。
文京区は他区と比較して全体的に教育熱心な親が多いです。
中学受験率も23区トップだったと思います。

あと、千駄木もそうですが文京区はどこでもビジネス街まですぐ出れるので、
共働き率も23区上位の方だったと思います。
データ上も体感上も治安は良いですし、
子供がいてもいなくても住みやすい場所だと思いますよ。

夜の遊びが好きな人には全く向いてませんがね(笑)

[64: 匿名]

それでもこの辺は夜に飲める店多い方ですよ。
個性的で雰囲気の良いお店ばかりです。飲み屋といっても街の表情を悪くするものではありません、実によい地域です。

[65: 周辺住民さん]

>>64
遅レスですが、仰るとおりですね。
飲み屋さんもしっとりした良い雰囲気のお店ばかりですね。
タクシーとかで遠くからこの辺りのお店に来ている人、よく見かけます。

[66: eマンションさん]

千駄木坂上のお屋敷街にあって、駅5分と立地もよい。日当たりは上階の一部を除きかなり不良で、坪単価かなり強気。ファミリー向きではなく、パワーカップル小梨か金持ち老夫婦向け、いずれ貸し出す事が前提な物件。

[67: 匿名さん]

オプレジって基本そういう趣旨の物件ですよね。

[68: 通りがかりさん]

いよいよ最終3邸なんですね

[69: 匿名さん]

立地がいいからな、建てれば売れる。

閑静な道をちょっと下れば千駄木で、その周辺はちょっとした街で小洒落た店も多く、割に利便性も高い。その辺を少し歩けば、ここに住んでみたいなと興味をもたれる場所だよね。

[70: マンコミュファンさん]

当方、マンションおたくですが、ここのオプレジの営業の人は必死でしたね、余裕ないというか。黙ってても売れる物件ではないと自ら教えてくれました。

[71: 通りがかりさん]

いよいよ完売間近のようですね！

[72: 匿名さん]

ここは売った人に結構なインセンティブで有名でしょう。だから必死になるのは当然。売れてないとかそういう話じゃない。

[73: 匿名さん]

一階が残っているのかな？最近の物件にしては売れ行きがいい方だと思うな

[74: マンコミュファンさん]

電話はしつこいよね、オプレジって

[75: 匿名さん]

あと1戸だそうで。
角部屋なので、時間の問題かなと思います。若干コンパクト気味に作ってあること、収納面は何かしら解決しないといけないだろうな、というところがあるので、4人で暮らすのもいいけれど、
3人でスペースの余裕を持って暮らしていくのも良いかもしれません。

[76: 通りがかりさん]

完売したみたいですね

[77: 匿名さん]

HP見ると「2018年11月30日現在」で普通に先着順６戸の販売がされているが、キャンセル？

[78: 匿名さん]

ええええ？
先日、完売のアナウンスがホームページで間違いなくされてましたよ。
キャンセルにしても多すぎません？

[79: 匿名さん]

たぶん協力者住戸を売ることにしたのだと思いますよ。

[80: 匿名さん]

総戸数28戸（内事業協力者住戸1戸）

[81: 匿名さん]

当初７戸だったのから６件売り出されてとすれば数が合いますね。

[82: 検討板ユーザーさん]

完売したはずなのに千駄木駅前でなんでまた宣伝してるんだろう？、完売が嘘だったのか、二丁目の方か谷中の方と見間違えたとのかと思ってたが、元協力者住戸だったのか。納得。

場所は良いし売れるだろうね。

でも、ーぷん営業、今どき仕事熱心なのは感心するけどしつこく追っかけるのは犯罪すれすれだし逆効果だから、、、

[83: 匿名さん]

オープンの営業、早朝も夜も駅前で張って熱心です
でもブランド的に逆効果な気もするんですけどね

[84: 検討板ユーザーさん]

ーぷんの、あのチラシやキャリキャリーバッグにつけてる看板がスーパーのチラシみたいでチカチカしててセンスが全く無いんだよね。
坪400万を軽く超えるマンションなんだから、もっとセンス良く高級感も出さないと。
マンションそのものはIAO竹田設計つかって良いデザインにしたんだからもったいない。
軒天に木目を使うなんて最近のマンションでは本当に珍しく贅沢なんだから。

[85: 匿名さん]

今サイトを確認してみたところ、先着順販売は4戸となっておりました。
10月末の時点で完売だったものが再登録されて6戸販売され、2戸が成約に至ったと考えてよろしいでしょうか？

ところでこちらで何度か話題に上がっている一ぷん営業とは何ですか？

[86: マンション比較中さん]

>>85 さん
てことじゃないでしょうか。ピン立地であることは確かなので、ささる人はいるはず。（めちゃんこ高値の設定だけど・・・）
－ぷん営業は、物件付近での呼込み営業です。しつこい勧誘とモデルルームと称した販売事務所へのご案内がお仕事。
オープンハウス物件だと恒例のことだけど、高級感台無しなんだよなぁ。

[87: 匿名さん]

千駄木小学校通学区っていうのが公式トップで大きく書かれています。
同じ文京区だと人気校って窪町小学校と言う名がパッと出て来るのですが、この千駄木小学校というのも、人気がある小学校なんですか？
すごく歴史のある小学校で、金メダリストの北島康介さんの母校、ということまでは調べればすぐにわかりました。

[88: 通りがかりさん]

工事が遅れているマンション多いみたいだけど、ここは3月入居に間に合うんだろうか…

[89: 周辺住民さん]

まだまだ囲いに覆われてますけど、建物は完全に立ち上がった感じにはなってますね。隣の特養や日蓮宗の施設と同じくらいの高さがあって、周辺では存在感あります。

[90: 匿名さん]

立地の良さはわかるのですが、
間取り内容を見ると、少し高めの価格設定かなと思います。
総戸数が少ないので、修繕積立の負担や自治会のことは気になります。
空き家が増えた場合など、修繕積立って負担は増えるものでしょうか?

[91: 通りがかりさん]

工事は順調そうでよかった

[92: 購入経験者さん]

＞84
痛いところついてきますね。

タウンハウス時代と比べたら100倍以上は良いマンションを売っているので、ご勘弁を。
生来の品の無さは確かにその通り。
でもね、坪400を超えようが、坪500を超えようが、オープンはオープンなのです。
最近では「ザ・ハウス」シリーズもあり、高級仕様の物件も増えてきています。
もちろん、周囲のまともなデベロッパーからは未だに認められていないのは
承知しておりますが頑張っています。

看板やロゴについては、オープンは「バカっぽさ」を売りにしている部分もあるので、
多少センスが残念なのは仕方がありません。

高級感を出して富裕層狙いというよりは一般庶民がメインターゲットの会社なので、
ヒエラルキーの上層部の方々には大変申し訳ない。

ただ、仕様やデザインも年々向上していますので、温かい目で見守ってください。

[93: 匿名さん]

道歩いてるとたまにオープンのマンション見ますけど、ロゴは

OPEN RESIDENCIA XXXXX

と書かれててパッと見、高級感ありますし、色使いも結構暗めの
高級そうに見えるレンガを使ってるのでそんなに悪くは見えませんよね。
小規模マンションが多いので使う素材もケチってないのかもしれません。

逆に財閥系や巷では名の知れてるマンションデベでネームバリューはあるけど
壁は吹付けだったりコストカットしてるようなものもあったりしますので
モノは良くなってると思いますよ。

日本では残念かな、同じ仕様で作ってもマンションのエントランスの館名板に
財閥系ネームが付くのか、弱小デベネームが付くのかで価格が違ってしまいますけど。

オープンとしては、駅前や現地ビラ配りやめるのと、イケイケ風の営業スタイルを
やめた方がいいですね。
日本は不動産は落ち着いた年配者の営業を好む傾向があります。

平均年齢が若いので会社として落ち着いてくるのはまだ年十年とかかるでしょうけど。
あと課題はＨＰのデザインかな。

[94: 購入経験者さん]

同じマンションでも館名板が弱小と財閥で評価が分かれるのは悲しいことですよね。
日本はそれだけブランド社会なのですね。
ユニクロがヴィトンやシャネルになれないように、
オープンも三井や三菱にはなれないのでしょうね。
（世間がそれを認めない。）

私はオープンはイケイケ風のスタイルを引き続き継続してほしいと思います。
あの頑張っている（迷惑をかけている）姿がオープンらしさだと思っているので。
見かけるたびに、「可哀そうだな。下品だな。」と思うことはありますが、
いざなくなってしまうと、寂しい気持ちもあります。

オープンが落ち着いた営業スタイルになってしまうと、
他社と差別化ができなくなるので、消費者は他社の落ち着いた会社を
選んでしまうのでは？と思ってしまいます。
知識や経験はないけど、可愛げがあるのがオープンなので、良さがなくなってしまう気もします。

HPデザインもギラギラ系で良いとも思います。
いい感じの三流感が私は好きなのですが。

[95: 匿名さん]

>>94

造り物として外観は良いと思うものは多いですが、もう少し頑張って欲しい事もあります。
それは間取りプランですね。

リビング横に並べて２部屋作るとか、その部屋への入り口を考えるとＬＤＫとして使いづらい間取りも多々あります。
６０平米３ＬＤＫというプランを高値で販売するようになっているので、もう少しゆとりを持ったプランを作って差別化をはかってほしいかなとは思います。
まだマンションデベとして大手とは言えないのですから、金額が大手に近くなってきているのは気になりますね。

[96: 匿名さん]

今、公式サイトに掲載されているEタイプ、
専有部の形がかなり眺めの長方形なので、ああいう感じになるのだと思いました。
SRをリビングの外側に出してしまうか、内側に入れるのかというところは好みの問題だと思いますが、
リビングに入れないと
空調的に効率が悪くなるのかな？と感じました。

[97: 通りがかりさん]

このマンション
一階 は 半地下
地下一階は 完全地下＋ドライエリア
地下一階は日当たりゼロっぽいですね？
気が滅入りそう。

[98: 匿名さん]

こちらの掲示板で興味を持ち公式サイトを覗きに行ったら、完売御礼のアナウンスが出ていました。
価格が高めだと言う意見が出ていたので条件のよくない部屋は苦戦するのかと思いましたが、思った以上に人気物件だったんですね。完売おめでとうございます！

[99: 通りがかりさん]

完売おめでとうございます

[100: 通りがかりさん]

キャンセル住戸発生ですか？
ローン事故でしょうか？