プレサンス グラン 川名ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレサンス グラン 川名について評判をしりたいです。
ハイクオリティレジデンスとのことですが、どうでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://pressance-loger.com/pg-kwn36/index.html

所在地：愛知県名古屋市昭和区広路通六丁目9番、広路本町六丁目5番2（地番）
交通：名古屋市営地下鉄鶴舞線「川名」駅徒歩2分・名古屋市営地下鉄鶴舞線・桜通線「御器所」駅徒歩13分
間取：3LDK・4LDK
面積：73.73平米～88.33平米
施工会社：長瀬組
管理会社：日本管財住宅管理、プレサンスコミュニティ
構造・規模：鉄筋コンクリート造12階建
総戸数：36戸
売主：プレサンスコーポレーション

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[83: 匿名さん]

ダストシューターサービス、うまく運用されるといいのですが、実際はどうなんでしょうか。
当日の朝とかでも、夏場はニオイがしてきてしまうんじゃないかと思われるのですが、実際はどうなんでしょうか。
そうならないように、出す時間も気にしながらやっていくのがいいのかもしれませんね。

[84: 匿名さん]

価格は高い
立地はいまいち
建物が高級仕様ってことかな？

[85: 匿名さん]

モニター住宅ってレポート毎月書いて、報酬をもらうという形になるのですよね？それは、所得の扱いになるのでしょうか。そうなると、副業禁止規定のある企業に勤務している場合は、NGになってしまったりしないのでしょうか？
税的に面倒にならないかなぁと思ってしまいました。それでも、ものすごく大きな金額！

[86: 匿名さん]

>>84 匿名さん

プレサンスのマンションシリーズで
プレサンスレジェンドシリーズが企業のフラッグシップになるようなマンションで
プレサンスグランシリーズが最高級マンションの位置みたいね
プレサンスロジェシリーズがファミリーマンション

三菱地所もザ・パークハウスが標準のマンションで
ザ・パークハウスグランシリーズが最高級だね

でも基本的にはマンションは立地で決まるから建物や内装が豪華でも立地が悪いとダメね

[87: 匿名さん]

立地はいいでしょう。
駅近で公園や学校も近く、学区もいい。
買い物にも困りません。
問題は価格だと思います。
プレサンスなのに割高だと思います。

[88: 匿名さん]

「川名」駅徒歩2分で立地が良いって言われると違和感あるなー

[89: 通りがかりさん]

最近はどこのマンションも高いですね。
少し立地がよくて、3ldkだとどこのマンションも5000万からが当たり前になってきている。
その後毎月管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税を払うとなるとなかなか辛いものがありますね。

[90: 通りがかりさん]

投資用には間違いないとか、リセールを保障するとかとの話ばかりで、途中怖くなりました。もう少しマトモな話を聞きたかったです。これでは570万値引きも理解できます。

[91: 通りがかりさん]

>>90 通りがかりさん
570万値引き！?？
マジですか?凄いですね！！！

[92: 匿名さん]

モデルルーム使用住戸の値引きって公式サイトのトップに載ってますやん

[93: 匿名さん]

管理会社の日本管財の評判はどうなの？

[94: マンション検討中さん]

>>93 匿名さん
日本管財、良くもなければ悪くもない。別に普通ですね。

[95: 通りがかりさん]

今売れ残ってる部屋、500万ぐらい値下げするから買わないかって言われた人がいるらしい。仲介業者の人が言っていました。
あやしすぎて逆に怖いんですが、そういう事(公表価格よりだいぶ値下げできる)ってよくあるんですかね？
だいぶ売れ残ってるからかな。。

[96: 匿名さん]

>>90 通りがかりさん

570万値引きは無いって笑われてしまったよ
またですかという感じでした。

個別の約束は簡単に漏れる（盛れるという意味？）し、入居者が黙ってないので、情報は平等にオープンにし、他の売主と同様に売るんだってさ。

プレサンスの物件情報を収集するのが趣味なのか、特定の熱狂的なファンが掲示板でも書き込んでいることは把握していると、優しい感じで言っていました。

[97: 匿名さん]

プレサンス グラン 川名
物件共通概要
所在地
愛知県名古屋市昭和区広路通6丁目9番（地番）
愛知県名古屋市昭和区広路本町6丁目5番2（地番）
交通
(1)名古屋市鶴舞線「川名」駅 徒歩2分
(2)名古屋市鶴舞線「御器所」駅 徒歩13分
(3)名古屋市桜通線「御器所」駅 徒歩13分
総戸数
36戸
敷地面積
1,049.11㎡（登記簿面積・実測面積・売買対象面積・建築確認対象面積）
構造/階建て
鉄筋コンクリート造12階建
施設
駐車場／36台〔屋外平面式4台・屋外機械式32台（内３台は電気自動車専用充電コンセント付）〕月額使用料：5,000円?14,500円
駐輪場／36台（屋外ラック式屋根付34台・屋外平面式屋根付2台）月額使用料：300円・400円
バイク置き場／2台（屋外平面式屋根付）月額使用料：1,500円
管理形態／管理方式
区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者へ委託。
分譲後の権利形態
敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
完成時期
竣工済(2018年7月)
入居時期（引き渡し時期）
即入居可　※諸手続完了後のお引渡しとなります
用途地域
近隣商業地域/第一種住居地域
建築確認番号
第BVJ-N17-10-0497号（平成29年4月13日）
計画変更確認番号／第BVJ-NAG17-11-0497号（平成29年9月29日）
備考
私道負担／なし

会社概要
事業主
株式会社プレサンスコーポレーション
売主
株式会社プレサンスコーポレーション
大阪府大阪市中央区城見1丁目2番27号クリスタルタワー27階/国土交通大臣 (3) 第7042号/(公社)全日本不動産協会会員/(公社)近畿地区不動産公正取引協議会加盟
販売代理
株式会社プレサンス住販
管理会社
日本管財住宅管理株式会社
株式会社プレサンスコミュニティ
施工会社
株式会社長瀬組
設計会社
株式会社BON設計（設計・監理）
株式会社平野構造技術（構造設計）

[98: 匿名さん]

新築マンション
プレサンス グラン 川名
情報更新日
2019年6月13日
次回更新予定日
2019年6月20日

プレサンス グラン 川名 /第2期
販売スケジュール
AM10:00～ 第2期先着順申込受付開始

※お申込の際は、印鑑、申込証拠金10万円（契約時に手付金の一部に充当）、直近2年分の収入証明書（源泉徴収票等）、本人確認資料（運転免許証・健康保険証等）をご持参ください。
価格
4490万円～5890万円
専有面積
73.73㎡～87.91㎡
その他面積
バルコニー面積：11.43㎡～18.46㎡
サービスバルコニー面積：2.94㎡
ポーチ面積：2.94㎡、3.32㎡
アルコーブ面積：1.59㎡?2.09㎡
間取り
3LDK、4LDK
販売戸数
3戸
管理費
7,670円?9,140円（インターネット・Wi-Fi利用料金等含む）（月額）
管理準備金
20,000円（引渡時一括払）
修繕積立金
4,790円?5,710円（月額）
修繕積立基金
479,200円?571,400円（引渡時一括払）
その他費用
自治会費：300円（月額）
販売に関する備考
※住居専有面積・バルコニー面積は、建築確認に基づくものであり、今後変更になる場合がございます。
※先着順受付につき、ご希望の住戸が成約済みの場合がございます。予めご了承ください。

[99: 匿名さん]

>>96 匿名さん

完成からもうすぐ丸1年ですよね
完成在庫のマンションで全く値引きがない方が不自然な気がする

総戸数36戸しかなくて今は2期の3戸が売り出し中だけど
この3戸以外の未契約分もあるのかな？

[100: 匿名さん]

>>93 匿名さん

ただのビル管理会社。
清掃やメンテナンスは普通かもしれないけど、分譲マンションならではの計画や財務的な部分はわからないので、確実に弱いです。

[101: 匿名さん]

>>96 匿名さん

この感じはそうでしょうよ。

[102: 匿名さん]

>>100 匿名さん

管理会社
日本管財住宅管理株式会社
株式会社プレサンスコミュニティ

管理会社が2つあるかは役割分担してるのかな？
計画担当と現場担当みたいに

[103: 匿名さん]

日本管財は50年の老舗だから、あとは住民次第なレベルだろうね。

元々大手売主の物件で使われているし、
最近は毎年40億を超える利益があって、
２社体制なのに、管理費が安いのが魅力的かも。

２社体制って、さっと見ても５～６社で採用されていますね。

[104: 匿名さん]

>>103 匿名さん

管理費安いか？
専有面積辺り毎月の管理費104円だったら普通じゃないのか？
管理会社1社にすれば20％くらいは下がりそう

[105: 匿名さん]

管理費が平米104円なんて、"超" 安いですね。

最近の平均の管理費単価は180円台らしいですよ。

下記は平米単価の例を見つけました。

どう見ても安値圏です。
自分でお調べになった方が理解できるとは思います。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/608210/res/1-1000/

[106: 匿名さん]

>>105 匿名さん

具体的に180円台のマンション名称を教えて下さい

そりゃ、タワーマンション、コンシェルジュ、常駐管理人、ディスポーザーとか入れたら高くなりますけどね
共用設備がどんな物があるかによっても差があるのは当然ですし

例えば、同じ昭和区の新築マンションの近鉄不動産ですけどこんなのがあります

平米単価119円
ディスポーザー付き
ローレルコート滝川町ヒルズ
https://www.kintetsu-re.co.jp/nagoya/takikawa16/index.html


別にプレサンス グラン 川名が特別に高いとか言ってるのではなく標準的な感じがしてるだけです
そして管理会社2社体制で今の管理費なら管理組合発足後に1社に絞り込めばさらに安くなるだろうなって印象を持ってます

[107: 周辺住民さん]

さっきのショートカットの平米単価はご覧になりました？

189 バンベール印場ヒルズ
188 グランドメゾン東山 ザ・テラス
187 プラウド白壁町
186 ザ・グランアルト栄
185 ライオンズ守山マークヒルズ

ローレルコート滝川町ヒルズ だと、総戸数16戸
70平米4560?8294万円
プレサンス グラン 川名だと、総戸数36戸
70平米4262?4690万円

値段の本体価格が高い物件だと、
管理費は微々たるものなのですね

管理組合でどうのこうのは未知の話は不毛なので、
前提条件として、絶対値で見ると安く、
相対値で見て安値圏という印象を持ってます

[108: 匿名さん]

>>106 匿名さん

ローレルコート滝川町ヒルズの管理費は平米単価は263円ですよ。
この物件より2.5倍高いことはお気づきかと思います

この物件、管理費が104円の中にwifiが付いているのですね
付いて無くても良いとは思いますが、パソコンが無ければ良いかもしれません

[109: マンション検討中さん]

wifi付きだと安いですね！
ケーブルテレビですかね。
修繕費も安いですけど、これはのちのち上がるでしょうね。

[110: 匿名さん]

>>108 匿名さん

>>106です
ごめん
計算間違ってました

[111: マンション検討中さん]

ケーブルテレビのワイフィーは聞いたことないですね。
普通は自主共聴がベースですね

修繕費は下記アドレスが現在の国の公式見解でしょうか

https://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

修繕費は全国のマンション管理組合で削れないと認識されていると思いますけれど、多くが採用している段階積上式で、この物件の場合、5年毎に平米40円上がるイメージかな

30年後は、平米210円と機械式P140円、約350円を管理会社も近づけたいと意識するのでしょうか

70平米だと、7280円から小刻みに24500円へのちのち推移するという印象を持ちました

[112: 匿名さん]

>>107 周辺住民さん

そうみたい
ここは安いかも
サービス内容とか管理内容とかグレードの比較はしてないけど
他の新築マンションも見てみた


アルバックス グランセントラル　123円
シティハウス上社ヒルズ　131円
バンベール庄内通ザ・ガーデン　139円
プラウドタワー名古屋久屋大通公園　171円

[113: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん

博学ですね

国土交通省もこんな基準作るんなら法律で強制したらいいのにね

築12年とか24年とかのマンションはどこも大規模修繕やるたびに修繕積立金を急激に値上げするっていうよね

最初から法律で30年間平均を出して1年目も30年目も同じようにしたらいいのにな
最初の数年だけ安いのが一番大変かも
固定資産税も最初の5年だけ半分になるけど6年目から大変だし

[114: マンション検討中さん]

>>112 匿名さん
>>113 匿名さん

最安値より当時の相場の安値圏であれば良い気がします

急激に値上げするというより、
修繕計画表に基づいて、計画的に値上がるだけですね

大多数の売主が段階積立を採用しているので、どうしようもないですね

固定資産税も地域と広さによって公平さが確約されていますので、必要経費の感覚を持つ方々が多いでしょうか

[115: 匿名さん]

総戸数36戸しかない小規模マンションなのに
竣工済(2018年7月)から1年も売れ残ってる理由って何だと思いますか？

マンションそのものの質とか土地柄とか校区とか色々な理由の可能性があると思いますが

[116: マンション検討中さん]

>>115 匿名さん

立地も学区も悪くないと思いますが、価格がやはりネックですかね。御器所と同じ位の価格なら２路線使える御器所の方がいいですよね。

[117: マンション検討中さん]

>>115 匿名さん
御器所より静かな環境で川名駅にも近く設備も悪くないと思う。やっぱり名古屋人のファミリー層には販売会社のプレサンスのイメージが悪いのかも。

[118: 匿名さん]

>>116 マンション検討中さん

やっぱり1年も売れ残ってる理由は価格ですかー
アベノミクスバブルの時代の今は割高かどうかは解らないけどお得感は無いもんなー

[119: 匿名さん]

>>117 マンション検討中さん

確かにプレサンスは投資マンションのワンルームの電話営業の印象とかあって悪いけど
他の愛知県のプレサンスのマンションは売れてるとこも多いからそこはあんまり関係ないかな

個人的にはだけど

[120: 匿名さん]

>>116 マンション検討中さん

階数不明だけどこの部屋が中層の6階としても安くはないなー
今のバブル時代でもAタイプが4,500万、Cタイプが5,000万くらいまでかなって印象はある
相場は知らんけど


プレサンス グラン 川名 （価格・間取り）

A
3LDK
専有面積：80.29m2
価格：5490万円（第2期）
角住戸

C
4LDK
専有面積：87.91m2
価格：5890万円（第2期）
角住戸
LD15畳以上
和室あり

[121: 匿名さん]

今どきのマンションのように、
長く売るってスタンスになっちゃったから、この物件は2年くらいは完売しないんじゃないかな。

ファミリーマンションを作るペースと完売の実績の連続に勢いは感じる。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん

住友不動産とかは資金に余裕があるから完成から1年とか2年かけても出来るだけ値下げせずに売るって聞いた

プレサンスとか中堅は借入金と販売経費の関係でできるだけ完成前完売させるって聞いた

事実はどうか解らん

[123: 匿名さん]

ファミマン1棟の為にしがみつかず、売れ残っても他の売行きの良いファミマンでカバーできるから、軌道修正が容易らしい

地元の仲介業者から聞いた話だから、本当かは分からないけど、ナルホド感はあるかも

[124: 匿名さん]

SUUMOだと2期の3戸の販売情報が出てます
総戸数36戸全体の中では何戸残ってるのかな？


https://suumo.jp/ms/shinchiku/aichi/sc_nagoyashishowa/nc_67718079/

プレサンス グラン 川名 第2期
販売スケジュール 先着順申込受付中
申込受付時間／平日AM11:00～PM9:00、土日祝AM10:00～PM9:00
申込受付場所／プレサンス ロジェ「名古屋」マンションサロン
※申込の際は印鑑、申込証拠金10万円(契約時に手付金の一部に充当)、直近2年分の収入証明書(源泉徴収票等)、本人確認資料(運転免許証・健康保険証等)をご持参ください。
完成時期 2018年7月(竣工済)
入居時期 即入居可※諸手続完了後のお引渡しとなります。
今回販売戸数 3戸（第2期）
価格 4490万円～5890万円（第2期）
最多価格帯 -
管理費 7670円～9140円／月（インターネット・Wi-Fi利用料金等含む）
管理準備金 2万円（一括払い）
修繕積立金 4790円～5710円／月
修繕積立基金 47万9200円～57万1400円（一括払い）
その他諸経費 自治会費：300円／月
間取り 3LDK・4LDK
専有面積 73.73m2～87.91m2
その他面積 バルコニー面積：11.43m2～18.46m2、サービスバルコニー面積：2.94m2、ポーチ：2.94m2・3.32m2、アルコーブ面積：1.59m2～2.09m2
制限事項 準防火地域、緑化地域、絶対高45m高度地区、31m高度地区
その他 -
情報提供日 2019/08/07

[125: 通りがかりさん]

プレサンス川名の近所の者です
今日飛び降りがあったそうです

[126: 通りがかりさん]

横から失礼します。
飛び降りたのは住人ではなく、外部の方が隙をみて
入り込んでのことだったようですよ。
といってセキュリティが甘いわけではなく、前の住人に続いてうまくオートロックを抜けた不可避な侵入の仕方だったようですが。

[127: 匿名さん]

聞いた話では一命は取り留めてると聞きましたが心配ですね。
ただしこのような事は誰の得にもならず残念なお話ですね。

[128: マンション検討中さん]

ご近所の方、ご愁傷様でした

[129: マンション検討中さん]

プレサンスは、作りが共通化してるから、ここのセキュリティが悪いということはないのではと思います。
だけどプレサンスの物件は、入りやすいのかな。賃貸住民も多いし。

[130: 匿名さん]

二重ロックで２階まではフェンス付きなのかな？

普通マンということでしょう

[131: 匿名さん]

1階の中古マンションが売りに出てます。
プレサンスが分譲中の新築も売れ残ってるのでどちらがお買い得なのでしょうかね？

https://suumo.jp/ms/chuko/aichi/sc_nagoyashishowa/nc_93425806/
【SUUMO】プレサンスグラン川名 中古マンション物件情報
プレサンスグラン川名 4160万円（2LDK）
中古マンション
新着情報提供日：2020/1/25次回更新日：情報提供より８日以内
4160万円
愛知県名古屋市昭和区
地下鉄鶴舞線「川名」歩2分
スプリング不動産(株)スプリングヒル

物件名プレサンスグラン川名
販売価格4160万円
所在地愛知県名古屋市昭和区広路通６
沿線・駅地下鉄鶴舞線「川名」徒歩2分
専有面積73.73m2（壁芯）
間取り2LDK
バルコニー11.79m2
築年月2018年8月
所在階/構造・階建1階/RC12階建

[132: 匿名さん]

プレサンスが販売中の新築分譲はこの3戸が最後なんですかね？
他の33戸は成約したのかな？
竣工から1年半も経って売れ残ってるってことはやはり価格面で市場価値より高く感じた方が多かったのかな？

https://suumo.jp/ms/shinchiku/aichi/sc_nagoyashishowa/nc_67718079/
【SUUMO】プレサンス グラン 川名 | 新築マンション物件情報

プレサンス グラン 川名 （物件概要）
物件共通情報
所在地 愛知県名古屋市昭和区広路通６丁目9番、広路本町6丁目5番2（地番）
交通 地下鉄鶴舞線「川名」駅徒歩2分
地下鉄鶴舞線「御器所」駅徒歩13分
地下鉄桜通線「御器所」駅徒歩13分
総戸数 36戸
用途地域 近隣商業地域、第一種住居地域
敷地の権利形態 所有権の共有
敷地面積 1049.11m2、登記簿面積・実測面積・売買対象面積・建築確認対象面積
建築面積 378.04m2
建築延床面積 3163.69m2
構造・階建て RC12階建
駐車場 敷地内36台（料金5000円～1万4500円／月、屋外平面式4台・屋外機械式32台[内3台は電気自動車専用充電コンセント付]）
駐輪場 36台収容（料金300円・400円／月）屋外ラック式屋根付34台・屋外平面式屋根付2台
バイク置場 2台収容（料金1500円／月）屋外平面式屋根付
ミニバイク置場 -
物件種別 マンション
管理形態 委託(通勤)
その他概要 建築確認番号：第BVJ-N17-10-0497(平成29年4月13日) 、
計画変更確認番号：第BVJ-NAG17-11-0497号(平成29年9月29日)

プレサンス グラン 川名　最終期
販売スケジュール 先着順申込受付中
申込受付時間／平日11:00AM～9:00PM、土日祝10:00AM～9:00PM
申込受付場所／プレサンス ロジェ「名古屋」マンションサロン
※申込の際は印鑑、申込証拠金10万円(契約時に手付金の一部に充当)、直近2年分の収入証明書(源泉徴収票等)、本人確認資料(運転免許証・健康保険証等)をご持参ください。
※先着順につき、ご希望の住戸が成約済みの場合がございます。予めご了承ください。
完成時期 2018年7月(竣工済)
入居時期 即入居可※諸手続完了後のお引渡しとなります。
今回販売戸数 3戸
価格 4980万円～5800万円
最多価格帯 -
管理費 7670円～9140円／月(インターネット・Wi-Fi利用料金等含む)
管理準備金 2万円（一括払い）
修繕積立金 4790円～5710円／月
修繕積立基金 47万9200円～57万1400円（一括払い）
その他諸経費 自治会費：300円／月
間取り 3LDK・4LDK
専有面積 73.73m2～87.91m2
その他面積 バルコニー面積：11.43m2～18.46m2、サービスバルコニー面積：2.56m2、ポーチ：2.94m2・3.32m2、アルコーブ面積：1.59m2～2.09m2
制限事項 準防火地域、緑化地域、絶対高45m高度地区、31m高度地区
その他 -
この販売期の間取り

A
3LDK
80.29m2
5670万円
詳しく見る

C
4LDK
87.91m2
5800万円
詳しく見る

その他
情報提供日 2020/01/22