プレサンス グラン 川名ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレサンス グラン 川名について評判をしりたいです。
ハイクオリティレジデンスとのことですが、どうでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://pressance-loger.com/pg-kwn36/index.html

所在地：愛知県名古屋市昭和区広路通六丁目9番、広路本町六丁目5番2（地番）
交通：名古屋市営地下鉄鶴舞線「川名」駅徒歩2分・名古屋市営地下鉄鶴舞線・桜通線「御器所」駅徒歩13分
間取：3LDK・4LDK
面積：73.73平米～88.33平米
施工会社：長瀬組
管理会社：日本管財住宅管理、プレサンスコミュニティ
構造・規模：鉄筋コンクリート造12階建
総戸数：36戸
売主：プレサンスコーポレーション

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[103: 匿名さん]

日本管財は50年の老舗だから、あとは住民次第なレベルだろうね。

元々大手売主の物件で使われているし、
最近は毎年40億を超える利益があって、
２社体制なのに、管理費が安いのが魅力的かも。

２社体制って、さっと見ても５～６社で採用されていますね。

[104: 匿名さん]

>>103 匿名さん

管理費安いか？
専有面積辺り毎月の管理費104円だったら普通じゃないのか？
管理会社1社にすれば20％くらいは下がりそう

[105: 匿名さん]

管理費が平米104円なんて、"超" 安いですね。

最近の平均の管理費単価は180円台らしいですよ。

下記は平米単価の例を見つけました。

どう見ても安値圏です。
自分でお調べになった方が理解できるとは思います。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/608210/res/1-1000/

[106: 匿名さん]

>>105 匿名さん

具体的に180円台のマンション名称を教えて下さい

そりゃ、タワーマンション、コンシェルジュ、常駐管理人、ディスポーザーとか入れたら高くなりますけどね
共用設備がどんな物があるかによっても差があるのは当然ですし

例えば、同じ昭和区の新築マンションの近鉄不動産ですけどこんなのがあります

平米単価119円
ディスポーザー付き
ローレルコート滝川町ヒルズ
https://www.kintetsu-re.co.jp/nagoya/takikawa16/index.html


別にプレサンス グラン 川名が特別に高いとか言ってるのではなく標準的な感じがしてるだけです
そして管理会社2社体制で今の管理費なら管理組合発足後に1社に絞り込めばさらに安くなるだろうなって印象を持ってます

[107: 周辺住民さん]

さっきのショートカットの平米単価はご覧になりました？

189 バンベール印場ヒルズ
188 グランドメゾン東山 ザ・テラス
187 プラウド白壁町
186 ザ・グランアルト栄
185 ライオンズ守山マークヒルズ

ローレルコート滝川町ヒルズ だと、総戸数16戸
70平米4560?8294万円
プレサンス グラン 川名だと、総戸数36戸
70平米4262?4690万円

値段の本体価格が高い物件だと、
管理費は微々たるものなのですね

管理組合でどうのこうのは未知の話は不毛なので、
前提条件として、絶対値で見ると安く、
相対値で見て安値圏という印象を持ってます

[108: 匿名さん]

>>106 匿名さん

ローレルコート滝川町ヒルズの管理費は平米単価は263円ですよ。
この物件より2.5倍高いことはお気づきかと思います

この物件、管理費が104円の中にwifiが付いているのですね
付いて無くても良いとは思いますが、パソコンが無ければ良いかもしれません

[109: マンション検討中さん]

wifi付きだと安いですね！
ケーブルテレビですかね。
修繕費も安いですけど、これはのちのち上がるでしょうね。

[110: 匿名さん]

>>108 匿名さん

>>106です
ごめん
計算間違ってました

[111: マンション検討中さん]

ケーブルテレビのワイフィーは聞いたことないですね。
普通は自主共聴がベースですね

修繕費は下記アドレスが現在の国の公式見解でしょうか

https://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

修繕費は全国のマンション管理組合で削れないと認識されていると思いますけれど、多くが採用している段階積上式で、この物件の場合、5年毎に平米40円上がるイメージかな

30年後は、平米210円と機械式P140円、約350円を管理会社も近づけたいと意識するのでしょうか

70平米だと、7280円から小刻みに24500円へのちのち推移するという印象を持ちました

[112: 匿名さん]

>>107 周辺住民さん

そうみたい
ここは安いかも
サービス内容とか管理内容とかグレードの比較はしてないけど
他の新築マンションも見てみた


アルバックス グランセントラル　123円
シティハウス上社ヒルズ　131円
バンベール庄内通ザ・ガーデン　139円
プラウドタワー名古屋久屋大通公園　171円

[113: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん

博学ですね

国土交通省もこんな基準作るんなら法律で強制したらいいのにね

築12年とか24年とかのマンションはどこも大規模修繕やるたびに修繕積立金を急激に値上げするっていうよね

最初から法律で30年間平均を出して1年目も30年目も同じようにしたらいいのにな
最初の数年だけ安いのが一番大変かも
固定資産税も最初の5年だけ半分になるけど6年目から大変だし

[114: マンション検討中さん]

>>112 匿名さん
>>113 匿名さん

最安値より当時の相場の安値圏であれば良い気がします

急激に値上げするというより、
修繕計画表に基づいて、計画的に値上がるだけですね

大多数の売主が段階積立を採用しているので、どうしようもないですね

固定資産税も地域と広さによって公平さが確約されていますので、必要経費の感覚を持つ方々が多いでしょうか

[115: 匿名さん]

総戸数36戸しかない小規模マンションなのに
竣工済(2018年7月)から1年も売れ残ってる理由って何だと思いますか？

マンションそのものの質とか土地柄とか校区とか色々な理由の可能性があると思いますが

[116: マンション検討中さん]

>>115 匿名さん

立地も学区も悪くないと思いますが、価格がやはりネックですかね。御器所と同じ位の価格なら２路線使える御器所の方がいいですよね。

[117: マンション検討中さん]

>>115 匿名さん
御器所より静かな環境で川名駅にも近く設備も悪くないと思う。やっぱり名古屋人のファミリー層には販売会社のプレサンスのイメージが悪いのかも。

[118: 匿名さん]

>>116 マンション検討中さん

やっぱり1年も売れ残ってる理由は価格ですかー
アベノミクスバブルの時代の今は割高かどうかは解らないけどお得感は無いもんなー

[119: 匿名さん]

>>117 マンション検討中さん

確かにプレサンスは投資マンションのワンルームの電話営業の印象とかあって悪いけど
他の愛知県のプレサンスのマンションは売れてるとこも多いからそこはあんまり関係ないかな

個人的にはだけど

[120: 匿名さん]

>>116 マンション検討中さん

階数不明だけどこの部屋が中層の6階としても安くはないなー
今のバブル時代でもAタイプが4,500万、Cタイプが5,000万くらいまでかなって印象はある
相場は知らんけど


プレサンス グラン 川名 （価格・間取り）

A
3LDK
専有面積：80.29m2
価格：5490万円（第2期）
角住戸

C
4LDK
専有面積：87.91m2
価格：5890万円（第2期）
角住戸
LD15畳以上
和室あり

[121: 匿名さん]

今どきのマンションのように、
長く売るってスタンスになっちゃったから、この物件は2年くらいは完売しないんじゃないかな。

ファミリーマンションを作るペースと完売の実績の連続に勢いは感じる。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん

住友不動産とかは資金に余裕があるから完成から1年とか2年かけても出来るだけ値下げせずに売るって聞いた

プレサンスとか中堅は借入金と販売経費の関係でできるだけ完成前完売させるって聞いた

事実はどうか解らん