《契約者専用》デュオヒルズ東川口ザ・ファースト

[匿名さん]

契約者スレを作りました。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/625204/

公式URL：http://www.duo-saitama.net/kawaguchi/

所在地：埼玉県川口市東川口三丁目2-25他4筆(地番)
交通：埼玉高速鉄道「東川口」駅徒歩1分、JR武蔵野線「東川口」駅徒歩2分

構造 建物階数：鉄筋コンクリート造 地上15階建
総戸数：70戸
間取：3LDK・4LDK
専有面積：68.10㎡～85.84㎡
売主：(株)フージャースコーポレーション
施工会社：埼玉建興(株)
管理会社：(株)フージャースリビングサービス

[401: 住民板ユーザーさん]

>>400 入居前さん
この判例わかりにくいんですが、入替→半永久制は普通決議では無効の事例みたいで、397さんが言う通り逆は普通決議で大丈夫のようです。
ここにまとめられてました。

https://warmheart-office.com/apartment-parking-lot/

[402: 入居前さん]

>>401 住民板ユーザーさん
なるほど。確かに規約も細則も無ければいけそうですね。
ただし(5)7に規約に定める場合には特別決議ともあり判断が難しいです。
たしかに一方の利益も守ると、もう一方が不利益を被るという考えでしょうか。。。
うーん。難しいです。

[403: 住民板ユーザーさん]

>>402 入居前さん
基本的には細則の変更にあたるので普通決議なんでしょうね。前提にある区画の大きさがバラバラであるなど、個別の配慮が必要な場合は規約に含めるのが相当なのかと読み取りましたが、ちょっとわかりませんね。

[404: 住民板ユーザーさん1]

話を変えて申し訳ございません。

私が入居してからずっと気になっているのは、どこからともなく臭ってくるタバコの臭いです。

ベランダ側の通気口からも、玄関側の部屋の通気口からも臭ってくる時があり、とても嫌な気分になります。
部屋で吸って外に漏れてこちらの部屋に入ってくるのか、ベランダや玄関などに出て吸って風に乗ってこちらの部屋まで漂ってくるのかは謎ですが、、、

皆様の中で同じように気になる方いらっしゃいませんか？

[405: 住民板ユーザーさん1]

おはようございます
私も気になっておりました
ベランダで吸うのは辞めて戴きたいです。。

[406: 住民板ユーザーさん1]

タバコ同感です。
うちも臭いに迷惑してます。
ベランダを全開にしてると一時的に臭いが流れてくる時があるのでベランダだと思います。

[407: 住民板ユーザーさん]

>>388 住民板ユーザーさん1さん
床の軋み、ギシギシ音はうちもありますよ。
木材は湿気を吸って膨らんだりしてるのでこんなものかと思っておりますが、ひどくなるようだったらアフターサービスの点検時に見てもらおうと思ってます。

[408: 住民板ユーザーさん1]

タバコをベランダやアルコープで吸うのは規約で禁止されてるはずですよね…
窓をあけてなくても24時間換気を通して臭ってくるので、窓を閉めるという唯一の対策がきかなく、本当に困っています。

[409: 住民板ユーザーさん1]

駐車場の話。
「需要」と「供給」のバランスが取れていないのが問題。
方法としては「月額利用料」を値上げすればよい。結果的に希望者数が減り、「需要」と「供給」バランスが取れる。利用者が「月額利用料」を多く払うことにより、管理組合の財政も潤い一石二鳥である。

では、いくらくらいが妥当か。
現状の11,000円は裏手駐車場(12,000円)より安いので、それ以上にはするべきである。個人的には、15,000円くらいであれば希望者数を絞れて良いかと思う。(適正な金額を出すのであれば、事前アンケートが有効。"いくらなら払えるか"を聞き取りして希望者数を導き出す。駐車可能台数に近い金額設定とする。)

これにより、「高くても敷地内が良いという人」には多少高くても適正な利用料を支払って気持ちよく利用いただけるし、「高いなら裏手駐車場でも仕方ないという人」は諦めがつくので文句を言う人も減る。

時期としては、次回更新(2021年目安)までに諸々実施できるようにする。(規約の変更など)

値上げ案には、現在の利用者と希望者から反発があるだろうが、皆が満足いく案としては十分にありと考える。

[410: 住民板ユーザーさん8]

駐車場問題はいずれにせよここで話しててもしょうがないので管理組合に相談しないといけないですね。
意見書か何かを管理組合のポストに入れておけばいいのか、直接理事の方に相談すればいいのか、いまいちどうすればいいのかわかりませんが。。

[411: 住民板ユーザーさん1]

でも確かに 良い案ですね。

是非理事会にあげて戴きたいです。

[412: 住民板ユーザーさん]

>>409 住民板ユーザーさん1さん
駐車場の更新は毎年管理組合から申し入れがなければ１年毎の自動更新制だったはずですから、来年からでも出来ると思いますよ。
抽選制よりも導入スピードは値上げの方が早くていいかもですね。

[413: 住民板ユーザーさん6]

>>412 住民板ユーザーさん
2年更新ですね。
しっかり規約関係は目を通して発言しましょう。

[414: 住民板ユーザーさん7]

>>412 住民板ユーザーさん
総会決議が必要なので契約期間が一年だとしても来年からの導入は無理ですよ。臨時総会でも開かない限り。
確認したところ二年みたいです。
敷地内が機械式ならこれだけ揉めることはなかったと思いますが、平置きで外より安いとなるとどう考えても敷地内の方が有利ですからね。
揉めるのが見えてたのでフージャースももう少し考えて規約をつくってほしかったです。

[415: 住民板ユーザーさん2]

機械式駐車場だと、使用台数を見込める点では◯ですが、毎年の管理費、耐用年数後の修繕費が高くつくようです。
また、駐車場利用料の金額については、フージャースだけでなく、デベロッパーは早く売り切りたいので駐車場料金の設定は安くするのが通常なようですね。(問題の先送り、管理組合への丸投げともとれる)

値上げ案には賛成です。適正価格に直すのは良いと思います。

[416: 住民板ユーザーさん4]

値上げ案賛成です。例えば屋根付きの所だけもう少し金額あげるとかで、より適正な配分につながる気もします。
この資産を、偶然に任せるのではなく、本当に必要な人に使ってもらい、かつマンションの積立にも活かせる仕組みは、感情論ではなくて、納得感あります。
2年後といってゆっくりしているうちに、4年後にならないようにしないと。。

[417: 住民板ユーザーさん1]

タバコベランダで吸われてる方いますよね。
西友の駐車場から丸見えです。
同フロアではないですが、風に乗り我が家にもタバコの臭いが来ます。
本当にやめていただきたいです。

[418: 住民板ユーザーさん7]

駐車場の値上げで怖いのは高く設定しすぎて空きが出てしまうことですね。そうするとかえって管理組合収入が減ってしまいかねないので。
価格設定は相当慎重にする必要ありますね。

[419: 住民板ユーザーさん5]

値上げ案賛成です。また、場所によって金額を変える案も良いと思います。
どのくらいになりますかね。屋根つきは15,000円、屋根なし手前は14,000円、屋根なし奥は13,000円程度ならば余裕埋まるでしょうね。まぁこれだけ希望者がいるなら、もっと高くてもいい気がしますが。適正値は上の方が言うようにアンケートを希望します。

[420: 住民板ユーザーさん2]

私も値上げ案賛成です。不公平感も解消されますし、マンションの資金になるのもいいですね。もし空きが増えてしまえばまた価格の引き下げを検討してもいいですし。
タバコの件掲示板にも貼ってありましたね。何人かいらっしゃるのでしょうか。困りますね。

[421: 住民板ユーザーさん]

>>417 住民板ユーザーさん1さん
何階あたりでした？？？

[422: 住民板ユーザーさん]

それにしてもこのマンションの住民板よく伸びますね(笑)

[423: 住民板ユーザーさん1]

タバコの匂い今もしてます。。。
本当に何とかしてほしいです。。

[424: 住民板ユーザーさん1]

うちも30分くらい前にしてたので窓閉めました。。。

[425: 住民板ユーザーさん1]

今タバコのにおいが、、、

注意書きを読んでいらっしゃらないのでしょうか、、、

[426: 住民板ユーザーさん1]

掲示板に貼られている注意書き読まれていない方いると思います。
干し物の件でも注意書き出ているのに、夕方ベランダのフェンスに子供用の布団を干している方いました。
そのような方に限って読んでいないんですよね。。

[427: 住民板ユーザーさん2]

喫煙に関してはばれなければいいと思ってる方もいるでしょう。もしどこの方がわかってるなら管理会社等から直接注意してもらった方がいいでしょうね。

[428: 住民板ユーザーさん1]

最近深夜1時くらいにマンション前の道路に座って
大きい声を出している集団がいます。
窓を開けてたので起きてしまいました。。
こういうのは窓を閉めるしか対策出来ないんでしょうか？

[429: 匿名さん]

>>428さん

昼間ならしませんが、その時刻であれば即刻110番。

[430: 住民板ユーザーさん1]

>>429 匿名さん
ありがとうございます。
今度かけてみます！！

[431: 住民板ユーザーさん2]

システムキッチンに隠し引き出しを発見！って皆さん知ってますよね。。

[432: 住民板ユーザーさん1]

タバコ、換気孔からガンガン出てきて、隣では無いのに窓を開けていると臭いです…我慢しなきゃいけなくて辛いです。
ベランダで吸っている方そんなにいるんですか？
身勝手で残念な方ですね…管理室に具体的に伝えて、本人に伝わるようにしてほしいですね。

また、朝から子供の走り回るバタバタドタドタとうるさくて参ってます…朝は6時から、夜は22時まで。それ以外でも、なにをそんなに音たてる必要あるんだ？と思うくらい生活音がうるさいです。毎晩引っ越しでもしてるかのようです。

上階から聞こえますが、きっと隣の方もかなり迷惑してるんじゃないかなぁと思います。

お互い様ではありますが、気をつけてもらえるとありがたいですね。

[433: 住民板ユーザーさん3]

駐車場の件。
値上げと総入替をどちらも同時に行えば、外れた人もある程度納得できて、一部の人が永久に利用し続けてしまう不公平感も解消されていいかもしれないですね。

[434: 住民板ユーザーさん2]

タバコや布団の件は、掲示された注意書を見ていないと思うので、全世帯の郵便受けに注意書をいれてほしいですね。

[435: 住民板ユーザーさん1]

駐車場の件、いい加減にしたら？
私関係ないので第三者目線で言いますが、値上げするにも入れ替えするにも、現在契約してる方々に納得してもらう形でないと絶対にダメだと思う。
仮に値上げした場合も優先権は現在の契約者にまず与えるべき。
票の数が達したからなどという理由で、ルールを変えても確実にこの物件は住みにくい環境になりますね。
駐車場のルールを変えようとしてる人は、逆の立場になってよく考えるべき。正直わがままだと思います。あなたが全部管理できます？
そのタイミングで理事など本当にやりたくないですね。

[436: 住民板ユーザーさん6]

駐車場ここで何度も何度もしつこく言う方は、相当恨んでるんだと思われます…こわいですね…
掲示板での駐車場の話はもうやめましょう。ぎすぎすします。

喫煙に続き騒音ですが、西友の納品の音もかなり夜中かまわずでうるさいですが、近くの部屋の方は大丈夫ですか？？

[437: 住民の人に質問したいさん]

>住民板ユーザーさん1
逆の立場で考えるべきと言うならお互いにですよ。
ルール変えたい人が仰っている考え方はどうして無視するんですかね。

[438: 住民板ユーザーさん1]

駐車場の話。
「掲示板で駐車場の話をするな」と、さんざん言われている中、大変恐縮ですが、将来の『大規模修繕』積立金上乗せの為、駐車場利用料値上げ案を管理組合理事会にあげようと考えております。
理由として、承認されれば管理組合の財源が潤うことで将来的には全ての組合員(住民)の方にもメリットとなるからです。
感情論などが多く見受けられるので、具体的な試算を行ってみましたので、ご確認いただければ幸いです。
あくまで試算なので、理事会承認後の実施時にはアンケートなどにより金額の変動となるかもしれません。
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2年更新時点(2021年)で金額変更ができた場合の「現在の利用料(一律月額11,000円)」との比較。

①屋根有り敷地内駐車場/8台駐車可能→月額14,000円で試算
②屋根無し敷地内駐車場/11台駐車可能→月額13,000円で試算

次回"2年目更新時点"(2021年)から"10年目更新時点"(2029年)までの［8年間］の差額計算をしてみると以下の試算となる。

【①屋根有り】
差額3,000円×8台×12ヶ月×8年=2,304,000円
※差額は14,000- 11,000として計算

【②屋根無し】
差額2,000円×11台×12ヶ月×8年=2,112,000円
※差額は13,000-11,000として計算

8年の計算で合計4,416,000円にもなってくる。将来マンションの修繕が必要となってきた時には非常に有効な追加収入源となる金額である。(10年で計算すると約552万円)

組合員(住民)の中には「①14,000円」、「②13,000円」が高すぎるという声が上がるかもしれない。しかし、裏手の駐車場(「12,000円」)のがいつまで使えるかわからない中では、敷地内という最高の立地にある近場の駐車場は大変貴重である。
そうなると現在の金額「11,000円」は最適ではないように感じる。
値上げをし過ぎれば借り手がつかないという話があるが、ちょうど良い料金設定にすることで、問題は解決できる。万が一、借り手がつかなかった場合にも当マンションの敷地駐車場は駅前にある為、不動産物件としての活用だってできなくもない。

また、駐車場問題について、我関せずの"車両非所有者"としても、上記の積立金約440万円を確保できるとしたら、無関係とも言えないだろう。来たる十数年後の『大規模修繕』(※参考①参照)を行った結果、財源確保が難しいとなった場合には、その後「修繕積立金」(月額)を改定する可能性だってあるのだ。
考え方を変えれば、「修繕積立金」を駐車場利用希望者が多くまかなってくれるのである。それならば、回収できる時に少しでも早くから金額改定を行い、多く徴収しておくことは悪いことではないだろう。
よって、"車両非所有者"にも駐車場値上げはよく考えてほしい案件なのである。

以上

【参考①】
【買う時には誰も教えてくれなかった大規模修繕のこと①】来たっ、1回目の大規模修繕！
https://www.homes.co.jp/cont/press/reform/reform_00033/

[439: 住民板ユーザーさん5]

1、値上げを検討〔上げすぎ注意〕
2、値上げした場合、現在の契約者が判断
3、空きが出たら希望者で抽選

の流れがベストですね。

そして、コメントしている私も同じですが、ここで駐車場の話はもうよいかと。

[440: 住民板ユーザーさん2]

契約者だけの判断では値上げはまずされないでしょう。皆の意見を聞くべきだと思います。
駐車場なら話をやめてほしいといいますがこれだけ多く話題が出るのだから興味ある人も少なからずいるのでしょう。興味ない人は反応しなければいいのでは？私だってたばこのことなどは被害を被ってないので愚痴ばかり読みたくはないですが、そんなことばかり皆が言ってたら何も書けなくなっちゃいますよ。

[441: 住民板ユーザーさん8]

駐車場は消費税の課税対象ですので10月から裏手の駐車場は値上げする可能性があります。
価格改定はその点も踏まえて設定する必要がありますね。
皆さんにアンケートを取る形でよいかと思いますが、438さんの価格+1000円くらいがちょうどいい気がします。

[442: 住民板ユーザーさん1]

>>432 住民板ユーザーさん1さん

我が家は子供の走る音は聞こえませんが、毎晩遅くまで爆音で音楽を流している方がいて大変迷惑しています。
テレビを観ていても爆音が耳に入ってくるので、家にいても落ち着きません。

リビングサービスに連絡して注意喚起の書面を掲示板に掲示してもらおうかと考えています。
お互い騒音トラブル解決できるといいですね。

[443: 匿名さん]

私は落選組ですが、どちらかと言うと値上げ反対派かな？

決議方法は別として、駐車料金を値上げしたとしても
再度落選した方から再抽選の希望が上がったらイタチゴッコです。
もしくは値上げ賛成の方々は、最抽選なしのお考えですか？

不公平感をなくす為であれば、
値段ではなく契約期間（入替制）を検討する方が現実的の様に思えます。
※敷地内と敷地外を一定期間でローテーションさせる等
※個人の契約だと支障が出るので、管理利組合で契約するなど考えなければなりませんが。

あくまで個人の主観です。

[444: ななし]

入替制をやるなら契約期間（2年）毎に抽選を繰り返す形になるでしょうね。
それなら落選者もまた2年後にチャンスがありますから文句も出ないでしょう。
やり方や管理を心配されている方がいますが、現にいくつものマンションで入替制は導入されてますから、そうした事例を参考にして制度設計すればよいだけの話かと思います。

[445: 住民板ユーザーさん1]

極端な話2万でも借り続けます。

[446: 匿名さん]

443です。ちょっとニュアンスが・・・
私の主観は、再抽選なしの完全ローテーションです。
期間を2年で計算した場合、70戸の皆様が参加したとしても
数年で敷地内の番が必ず回ってきます。
値上げせずとも不公平感はなくせると思います。
終わりの時期は決まってますから、最初から終わりまで順番も決められますし。

いろいろと難はあると思いますけどね。

[447: 住民板ユーザーさん3]

>>445 住民板ユーザーさん1さん
私は、13,000円でも二の足を踏みます。いや、諦めますね。

[448: 住民板ユーザーさん1]

>>446 匿名さん

>>445 住民板ユーザーさん1さん
いっそオークション形式にするとかね。
高く払える人がかりてくれれば、資金も一番集まるし不満言う人もいなくなるし、需要と供給のバランスがとれるんじゃないですかね。

[449: 住民板ユーザーさん1]

値上げは賛成です。
屋根ありが15000、屋根なし14000なら15年で1197万も資金が集まって駐車場借りてない及び借りられてない人も管理費値上げの抑制につながり恩恵を受けられますしね。
入れ替え制は現実的に厳しくても値上げは現実的かとおもいます。

[450: 住民板ユーザーさん2]

私も敷地外より高くなれば諦めます。値上げによってバランスは取れてくると思います。