ジオグランデ代々木の杜【阪急不動産】

[ご近所さん]

ジオグランデ代々木の杜について語りましょう。

代々木の杜に抱かれ、八幡宮の森閑に寄り添う高台に、（仮称）ジオ渋谷区代々木五丁目プロジェクト、
全２５邸誕生。

公式：http://www.geohankyu.com/yoyogi5/

所在地：東京都渋谷区代々木5丁目4番2(地番)

交通：小田急小田原線「代々木八幡」駅 徒歩3分・千代田線「代々木公園」駅 徒歩4分

総戸数：25戸(非分譲住戸6戸含む)

施工会社：村本建設株式会社 東京支店

売主：阪急不動産株式会社

販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル株式会社

管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[221: 名無しさん]

>>220 マンション検討中さん

ノンブランドの賃貸だと聞きました

[222: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[223: 匿名さん]

日の当たり方もあるのだろうけれど、CGなどよりもなんとなく白っぽい色合いなんですね。
色が濃いと、
周りへの圧迫感もかなり出てしまうとは思いますが。。

プランごとに全く間取りが異なっている。
高級物件だからなのでしょうけれど、いわゆる田の字型じゃないです。
その分それぞれが個性的になっているので、
部屋の人気度みたいなのもわかれて来そうだと感じました。

[224: 匿名さん]

この連休から、家の中を見せてもらえるようになっているということです。
もう行かれた方いらっしゃいますか？
このエリアでこの価格帯なので、
しっかりと作ってきているのではないか、という期待は持てます。
この手のマンションだと
オプションを付けなくてもある程度の設備やデザインはあることが多いですが
それに関しても注目です。

[225: 通りがかりさん]

この前、前を通りかかりましたが確かにとてもいい感じでしたよ。

[226: 匿名さん]

基本的には永住目的の人を対象としているということが
公式サイトに書かれていました。
たしかにそうなのかもしれないな、という感じのグレードです。

駅に近い場所ですし、2路線使えますが、賃貸で貸し出すにしてもそれなりの賃料になりますし
賃貸というのも、需要があればアリだとは思いますが、
実際どうなんでしょうね？

[227: 匿名さん]

マンションのデザイン自体はとても落ち着いていると思いました。周りの建物と比べても、特に浮くことがないなぁ…と。
ここは永住目的の実需向けなんですか？
資産として持たれる方が
ここの場合は多いのではないかと思いました。
賃貸にするにしても賃料が高くなるでしょうね。

[228: 匿名さん]

売れ残りが甚だしいね。たまの書き込みにも哀愁漂いすぎ。三井がパークコート建てたらこんなことにはならない立地のはずなんだけど、物件のブランディングと資産性に対する検討者の反応はシビアだな。
ジオだしそろそろ1割引くらいには応じてるんだろうね。

[229: 匿名さん]

値引きはなかったですね
競合としてブランズ代々木参宮橋を上げましたが駄目でした
広めの間取りですしある程度の長期化は想定内という感じなのかなと感じました

[230: 匿名さん]

229の訳
見込み客なら値引き交渉に応じますが、掲示板ではしてない体でお願いします。
競合物件としてブランズ代々木参宮橋を挙げるひとが来ますが、そこまでは下げたくないんです。
都心部かつ広めの間取りで阪急には重荷な案件ってことは承知の上です、なので販売長期化は大目にみてください。

[231: マンション検討中さん]

天井が低い、窓が小さいかな、そのせいか全体的に部屋が暗い印象。これで2億はないな。

[232: 匿名さん]

どこもこの価格帯になると売れにくくはなるからそんなにおかしなことでもないと思うわ
レフィール南麻布とかも凄いし
サンウッドの青山もまだ売ってるしな

[233: 匿名さん]

>>228 匿名さん
たまの書き込みったって
いつもの巡回さんですよね。
回りくどい言い回しでプラマイゼロ情報、
いつもご苦労様です。

[234: 匿名さん]

販売中のプラン内容を見ると、確かによくあるマンションの間取りとは違って広い。
でも、そのほかに関して言えば、そこまで高級感を感じるものはありません。
設備内容も割とありがちな感じです。
最寄駅への近いし周辺環境もばっちりだと思いますが、にしては高すぎかな。

[235: マンション検討中さん]

サービスなし？

[236: マンション検討中さん]

>>231 マンション検討中さん
ここも天井低いんですか？ジオ系は基本天井低いですね…ジオの中古、億越えで240cmの物件を見て唖然としました。

[237: マンション検討中さん]

>>236 マンション検討中さん

グレード低いのに高い

立地は最高なのに売れ残った理由に納得

[238: 匿名さん]

周辺のマンションみたいに細切れにすればもっと早く売れたんじゃない
そこはデベの方針次第かなとは思いますが

[239: マンション掲示板さん]

>>231 マンション検討中さん
そうだとしたら残念ですね。
高級を謳っていながら半地下にしたり天井高を低くしたりして階数を稼ぐ建物を散見しますが、高級なのであればそんな小細工はせずに買える方が納得や満足のいく建物を堂々と作ってもらいたいものです。
まぁ私のような庶民には億超えの物件なんてまったく手が届かないので、単なる外野の一意見なんですけど。

[240: 匿名さん]

https://mansion-madori.com/blog-entry-5821.html

某間取りブログですけどまぁ悪くはなさそうな印象でしょうかね

[241: 匿名さん]

間取り自体は悪くないと思います。
あと天井の高さもそうなんですが
梁がどの程度気になるかっていうのも一つの指針のような気がします。
広々とした感じっていうのは
天井の凸凹が少ないほうが圧倒的に出ますから。
それがここの場合どうなっていくのかという確認が必要です。

[242: 匿名さん]

本物を見せてくれるっていうのだから、そのときに梁・柱については見ることができる。あと、下がり天井も圧迫感がどの程度なのかというのも見ておいたほうが良いですよ。意外と下がり天井って範囲が広かったりすると視覚的な影響も出てくるから。
でもこのシリーズだと全体的にグレード高めに作っていそうだからそこまで心配しなくっても良いんじゃないかしら。

[243: 匿名さん]

実物が見れるのになかなか動きがありませんね。
やはりこの価格帯ですから買える人は限られる、
でもその価格帯を買える人のお眼鏡にはかなわないって事でしょうか。

1.5～2割くらい引けば動きそうな気がしますけど
値引きせずにゆっくり販売なんですかねぇ。

[244: 匿名さん]

この手のグレードのマンションだと、値引きをすれば良いと言うものでもないのかもしれないです。
やはりグレード的に…というのもあるし
そもそもの価格が価格なので
買えてしまう人は値引きする前に良いと思ったら購入に至ってしまうとか。
ゆっくり様子見なのでしょう。

[245: マンション検討中さん]

金持ちはケチといいます。
シビアな査定を重ねてきたから多大なる富を手にした人もいるのでは？
ここにいくらの価値があるかシビアな査定

[246: 匿名さん]

先に購入された方の心情もありますでしょうから表立ってのプライスダウンはしないのではないでしょうか。

一般的にですが、高級路線の物件は値下げはしないで長くそのまま販売している傾向が強いように思います。

ここもそのようになっていくのかなと見ておりますが、どうなっていくでしょうか。

間取りや設備などは大きな癖というほどの癖もないので、家としては十分ではあります。

[247: マンション掲示板さん]

>>246 匿名さん
長い間1戸も売れなかったのに、今月になって急に98平米、94平米の2戸が売れたことを深読みすると、、、その答えは？？？

とにかくあと6戸。今年度中には捌きたいようですから買いたい方は今がチャンスかも！です。

[248: マンション検討中さん]

>>247 マンション掲示板さん

あと6戸なんですか？ホームページではあと5戸と出てます。
98、94平米が売れたというのはどこから分かるんですか？

[249: 通りがかりさん]

>>248 マンション検討中さん

物件概要なんて信じてはいけませんよ。
5つのプランが残っているから5戸と書いているだけです。でもCタイプは販売価格を見ると「◯◯円から」と「から」がついています。
この間まで98平米94平米にも「から」がついていました。それがなくなったのは売れた証拠です。
80平米は2戸、それ以外の4プランはあと1戸、ということで計5戸です。

ここまで長く売れ残ってしまったのは残念です。パークコートであれば、、、と思わずにはいられないほどの立地でした。

[250: マンション検討中さん]

>>247 マンション掲示板さん

他のジオも決算値引

[251: 匿名さん]

決算期に加え、このコロナショックによる株価下落。

交渉するには絶好の時期では？？

しかし、ここの広い間取りって管理修繕費だけで月10万。
買えてもランニングコストで私は無理…。

やはりお金持ち物件ですね。

[252: 匿名さん]

代々木はそもそも不動産価格が高いエリアですからね^^;
お金持ち物件なんでしょう

その分、土地が安定していたり、
地域の治安が良かったりなど、付加価値も大きいので、
敢えてこのあたりを選ばれる方も多いのだと思います

確かに今は交渉毎には良いタイミングかも？
決算でもあまり動きがないデベありますが
ここの場合は動く可能性が高いのですね

[253: 匿名さん]

管理費、修繕費ともにかなりかかりますね。
このような物件ですので、
戸数も多くなく、こうなってしまうのは仕方がない。
高価格帯の部屋だと特に、こういう月々の固定費も気にならない人が購入するということなのカナ…（汗）
車を持っていたりすると
駐車場等でもコストかかります

[254: 匿名さん]

>>253 匿名さん

そうですね。
頑張って買えてもランニングコストで初年度でも年100万は行きますからね。
修繕費は上がっていきますから将来的にはローンが終わっても年200万は必要でしょうかね…。
やはりその辺を気にしないご家庭向けでしょうね。

[255: マンション検討中さん]

見つけたーって喜んだのも束の間。管理費、高すぎるって！

[256: マンコミュファンさん]

>>255 マンション検討中さん
これくらい当たり前って！！都心のブランド低層マンションなんて、本当に貴重なんだよ。
今となっては、売れないタワマンがゴロゴロして、みんな困ってるんだから！！
タワマン密集地、改札通るのも、電車もバスもスーパーもコンビニも混み合って、レジなんて長者の列。まるでテーマパーク並に時間かかるんだよ。
そんなとこに多額の維持管理費払って、しかも数年毎に維持管理費、物凄く値上がりするし。

[257: 匿名さん]

>>256 マンコミュファンさん
それでもタワマンには豪華なスペースいっぱいあって憧れますよ。充実スペースが多ければ、そこに維持管理費を支払うのは頑張れると思う。

[258: マンコミュファンさん]

>>257 匿名さん
タワーだから足場も組めず、海側タワーなんて塩で外壁から錆びて脆くなるし、雨漏りした部屋もあるらしい。
エレベーター点検の日、災害時の高層階は悲惨。
問題山積み。
それでも憧れて皆んな買ってるけど。タワマンなんて選び放題だから、好きなとこ買えるでしょ。
都内にタワー乱立しすぎで、競争率高くて希望額でなんて売れないけどね。
ここの方が、余程、資産価値あるよ！

[259: マンション検討中さん]

>>256 マンコミュファンさん
私は、50,000円くらいまでしか管理費を支払えないので、こっちもタワーマンションも買えないなぁ。コロナで先行き不安だし。ここが管理費安ければ欲しかったな。

[260: 匿名さん]

タワマンと同じ価格、管理修繕費ならもちろんここでしょうね。
それは比較にすらならないと思います。
駅からも近いですし、環境は静か、代々木、代々木公園、渋谷、上原あたりは散歩でいけますからね。
メチャメチャ欲しいですが、３LDKが２億な訳でどうあがいても無理でした…。

[261: 匿名さん]

>>260 匿名さん
同じく、惨敗でした。
ジオ安くならないので他を探しています。

[262: マンション検討中さん]

>>261 匿名さん

この市況なら3割引きくらいになるでしょ

[263: 匿名さん]

この手の価格帯のマンションだと262さんが書かれているようにはなっていくかもしれないですね。
ちょっと安売りしたからって売れるグレードのマンションではないように思います。
場所柄、高級感みたいなのを出して
売っていっているということもありますので、安売り自体も本当は普段はしないのだろうけれど。
専有面積もありますし。

[264: マンション検討中さん]

>>262 マンション検討中さん

私も期待して行きましたが、電鉄系で全くお金に困っていないとのことで、値引きをするつもりはないようです。販売の三井は良い加減終わらせたいようですが笑

[265: 通りがかりさん]

>>262 マンション検討中さん

3割引きって、1.4億の物件が9000万円台に?!
なるわけないでしょ。

[266: 評判気になるさん]

2LDK の部屋とか、内廊下からブロックガラス越しで部屋の中が見えてしまう訳だし、かなり値引きがないと、しんどいと思います。

[267: 匿名さん]

>>266 評判気になるさん
プランCですね、明かり取りにブラックガラスって懐かしいです。３０年くらい前にドラマの影響から大流行しましたよね。よく賃貸で見ました。今になって、また流行りが復活したんですね！！ジオは在庫抱える底力があるんでしょうね。数年かかるかもですが、未入居部屋で出るチャンスを、お値引き待ちします。

[268: 匿名さん]

ブラック→ブロックのミスです

[269: 口コミ知りたいさん]

>>267 匿名
供用スペースが無いのに管理費が高いんだね。小規模マンションの管理費は高くつくな。でも、この立地だと二度と出ないだろうから仕方ないよ。住みたい人いっぱいいるって、ここなら。今の価格は高いから、しかもタイミング悪くこんな御時世だし、待ちたい気持ちも分かるわ。にしても、本当に凄い場所だよね。

[270: 匿名さん]

ブロックガラスのところがあるなぁって思っていたんですが、
あそこって家の中が見えてしまうっぽいところなんですか？？
Cタイプの間取り図を見ると、ベッドルーム（１）のところに不思議なマークが書かれているのですが
そこがブロックガラスのところなんですね…。
ブロックガラス、なんとなく古めの良いお家の玄関にあるイメージ。
確かに明るいことは明るいですが。
多分、中は丸見えっていう感じとは違いますよね？

[271: 匿名さん]

>>270 匿名さん
明かり取りなので見えませんよ。でも古いセンスですよね、この価格でこの仕様？と疑いますよね。人を呼ぶのが恥ずかしいかな、と見送りました。もうコロナも終息せずで、３割引以上じゃないと売れないんじゃ無いかな？日々の生活も厳しくなり、ローンが組めない人も多くなり、一部の買いたい人は、この価格なら他へ行くでしょうし。となると、価格を下げなければ売れませんよね。世帯が少ないから、管理費が高い！なのに、豪華な特別感のある供用スペースは無いのだし。立地が良いのに勿体無いですね、やっぱりこの価格なら売れないでしょ。

[272: マンション検討中さん]

これが財閥ブランドで豪華絢爛な造りであれば同じ単価で販売しても既に完売したでしょう。
1億以上の部屋はしばらく動きにくいでしょう。
投資に向かない実需だが1.4億出した生活満足度を受けられない。
するとパワカやエリサラがターゲットになると1億の壁。
維持費も高いので3割引でないと選ばない。

[273: 匿名さん]

値引きはしてませんでしたね。
残念

[274: 匿名さん]

見込客ならって事ですかね。
高い住戸を即金で買うような客なら少し引くかもしれません。

ただ市況がリーマンの時のように業界全体で値引きの風潮にはなってませんから、今のところデベも根気強く現状価格のままでいくのかもしれません。

何れにしても値下げについてはもう少し時間がかかるでしょう。

[275: マンション検討中]

高級マンションといえば防音は外せない項目ですが、この物件はスラブ厚とか戸境壁はどんな具合なんですか？

[276: 匿名さん]

仕様ページに書いてあるんじゃないですか？

[277: マンション検討中]

本当にマンション検討してる人なら知ってるはずだけど、公表してる物件は少ないです。
営業マンに聞けば教えてもらえるんですかね？

[278: 匿名さん]

資料請求してるならかいてありますよ
もう捨ててしまったので数字は分かりませんが

そうではないなら営業に聞くのが一番早いでしょうね

[279: 匿名さん]

これは長期戦だな。
築2年近くなると大サービスパターン。

[280: マンション検討中さん]

1億円台はいいとして、2億以上は苦戦しそうだね。
これから値下がり合戦なら他にも魅力的な物件あるし。

[281: 匿名さん]

値引きもないみたいなのでそこはのんびり販売という感じなのでしょうね

[282: 通りがかりさん]

>>275 マンション検討中さん

高級マンションだと防音されるんですか？高級マンションじゃないと防音されないんですね。

[283: マンション検討中]

>>282
物件価格と防音は必ずしもリンクしないですよ。

ただ、立地、間取り、外観、室内設備などは目に見える部分で住む前に分かるのに対して、
防音と管理会社だけは住んで初めて分かる目に見えない部分で、住んだ後に期待と違ってたことになりがちです。

デベロッパーの良心にかけるみたいな部分でもあるけど、そういう見えない部分もしっかり作ってあることを高級物件なら期待しますよね。
せっかく高いお金を払うわけですからね。
特に高額物件はリセールも大変になるので、長く住むつもりで防音は重要項目ですね。

[284: 買い替え検討中さん]

友達がこの辺に住んでてこの道よく通るけど、立地は自然があっていいですよね
財閥系なら文句なしだったんだけど、ジオグランデになると他のジオとは違い出てきますか？

[285: 匿名さん]

私も気になって行きましたけれども、残念ながら出てきませんでしたよ。
ただ単に仕入れた土地が高かったプラスこの世情に乗じての値付けをしたのでしょう。
なので低い仕様にいまひとつの施工会社。
場所は最高だっただけに、高級ではなく高額物件で心底がっかりしました。

[286: 匿名さん]

>>285 匿名さん
スラブ厚はどれくらいでしたか？

[287: 匿名さん]

スラブ厚について、特に書かれていませんね、、、というか、構造面に関してはここの場合あまり全体的に触れられていないようです。
ラグジュアリーなマンションですから、
当然、そういった構造関係もしっかりしているよ、ということなのか。
でも確認しないとならないですし、載せておいてくれるといいんですが。

[288: eマンションさん]

このマンションがいいかどうかは分かりませんが（近くを毎日凄いなぁと思って通り過ぎてはいますが）、この辺りはこのコロナの中でもとても過ごしやすい場所だと思います。

歩いて代々木上原、八幡あと奥渋の有名店のテイクアウトをいろいろ物色できますし、パン屋さんも基本普通にやってました。あと、代々木公園と代々木八幡にいつでも散歩できます。

緊急事態宣言が出てる間も、都内各所とくらべると過ごしやすい環境でした。なので今後相対的に都内における評価は上がってくるのかも知れませんね。ただの近所の人間の私見ですが。

[289: 匿名さん]

緊急事態宣言中も暮らしやすいのは良いと思います。
ただ、生鮮食品を入手できるのが、マルマンストアだけになってしまうので、
そこをどう考えるか…ですね。
ネットスーパーに頼ったり
うまくナチュラルローソンを使ってやり繰りしていくことになりそう。

[290: 匿名さん]

>>289 匿名さん

駅から反対になりますけどOKストアもすぐですよ。

[291: マンション比較中さん]

近くのハナマサは２４時間やってますし、ビオセボンもオープンしましたねー

[292: 匿名さん]

ビオセボンってなんかすごいスーパーですね。
かなり食にこだわりがある人向け。
ヴィーガンの人用のものもある。
オーガニックにこだわりたい人にとっては、
簡単に手に入りやすい場所があるのでいいんじゃないでしょうか。

[293: ちか]

近くに住んでいますが、飛行ルートの真下ですよ、ここ。あまりに近くに機体が見えてびっくりします。

[294: マンション検討中さん]

2LDKの部屋売れちゃった？

[295: 匿名さん]

この段階で出ていない、ということは、２LDKは完売したということになるかと思います。
この手のタイプのマンションだと
広々とした部屋よりも
コンパクトな部屋から売れていくような気がします。
資産性の観点から見て、流動性が高い感じがするからなのか？？

[296: 匿名さん]

居室の独立性で言ったら、FタイプよりもEタイプの方がいいようですね。
Fタイプだとリビングインの部屋が２つ。
収納はものすごく多く設置されているので、その点は家族で暮らしていても
十分に荷物が収まりそうでとてもいいんですけれど…。
どちらのプランも、
トランクルームはないタイプみたいですね。

[297: 口コミ知りたいさん]

>>287 匿名さん
確認は必須でしょうね
特にファミリーで住むマンションの場合、床や壁が薄いと、子供の走り回る音は気が狂いそうになるし地獄
住人同士の関係も悪くなり資産価値も落ちる
マンション選ぶときに一番大事なポイントですね

[298: 匿名さん]

子供がいる場合、スラブ厚があったとしても
一応、防音クッションは敷いておいたほうが無難かもしれないと思いました。
生活上発生する音は遮音できたとしても
子供の独特の歩き方（ペタペタというか体重を全部乗せるような歩き方）は
響いてしまう可能性もありますので。

[299: 匿名さん]

子供がいるお宅だけではないと思います＞音の問題
大人でも、ドアの開閉が雑だったり、
歩き方次第では音は響く。

集合住宅なので、お互いに配慮して暮らしていくっていう気持ちが
一番大切なんじゃないかと思います。
もちろん、建物自体も
しっかりと遮音性持たせてほしいけれど。

[300: 匿名さん]

これだけの物件だったら造りもしっかりしてそうに思うけれど。ただ、設計の想定以上の音を出したら流石に厳しいだろうな。

買い物に関しては、前の方にも投稿ありますが、マルマン、OKと選択肢は意外とある。OKストアは、体に悪いと言われている保存料や着色料が使われている食品は置かない、という方針を持っているので、安心して買い物ができます。

[301: 匿名さん]

専有面積が広すぎるので、
間取り図を見ていると収納がなんとなくすごく狭く小さく見えてしまう。
一般的な３LDKと比べたら
うーんと広くとってあるはずなのに。
空間を贅沢に使うことができるのは良いこと。

[302: マンション掲示板さん]

なかなか売れないようですが、そろそろ値下げしないですかねぇ。

[303: 匿名さん]

ホームページに堂々と値下げ表示はしないかと。
ある程度のお金があるなら内覧希望出して指値してみて向こうが受け入れるかどうかなのでは。

[304: eマンションさん]

1割引ではとても届かない。
諦めます。

[305: 通りがかり]

>>300 匿名さん
造りがしっかりしてそうに見えても、実際に造りがしっかりしてるかはまた別なんですよね。
物件ごとに個別に違うし、施工による個体差もあります。
目に見えない部分をどれだけしっかり造るかはデベの体質にもよるんですよね。

[306: マンション検討中さん]

中古で一軒だけでてきて検討しようと思ってたら、それなりの金額だったけどあっという間に売れてしまったみたい。この立地は強いですね。

[307: 検討板ユーザーさん]

たしかに早かったですねー。
都心の需要は減ってると思ってたんですけど、駅近の好立地はやはり人気なんですね。みに行こうかなと思ってたら無くなってたので。