ジオグランデ代々木の杜【阪急不動産】

[ご近所さん]

ジオグランデ代々木の杜について語りましょう。

代々木の杜に抱かれ、八幡宮の森閑に寄り添う高台に、（仮称）ジオ渋谷区代々木五丁目プロジェクト、
全２５邸誕生。

公式：http://www.geohankyu.com/yoyogi5/

所在地：東京都渋谷区代々木5丁目4番2(地番)

交通：小田急小田原線「代々木八幡」駅 徒歩3分・千代田線「代々木公園」駅 徒歩4分

総戸数：25戸(非分譲住戸6戸含む)

施工会社：村本建設株式会社 東京支店

売主：阪急不動産株式会社

販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル株式会社

管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[21: 匿名さん]

アドレスばかりに拘るのもどうかとは思いますが、パークコートなどもあるのが代々木５丁目ですからね。
マイナー国とはいえ大使館もあるし。富ヶ谷物件よりは
ワンランク上ということになるのかな。

[22: マンション検討中さん]

パークコートどころか、代々木五丁目はパークマンションが三つも密集してる。

[23: 名無しさん]

代々木5の中では微妙な場所だけど、坂下のブリリアとは比較にならないでしょう。地方ご出身の方、若い方には通用しない時代遅れの感覚だとは思いますが。ただ、北東は言わずもがなお墓ですよ。

[24: 匿名さん]

免震タワマン実利のブリリアか、ブランドに固執するジジババ理論の５丁目物件かという感じですかね。

[25: 匿名さん]

従前通りの急階段を上がっていくのだとすると、ジジババが住むのは厳しい！ってほどの急角度でしたけどね。
何か工夫あるのかな？

[26: マンション検討中さん]

外観予想図の下の方に薄っすらと見えてますが、擁壁？の一部を切りとってエントランスにするんでしょうね。
あの階段を登らないと入れないのはいくらなんでも厳しすぎる…

[27: マンション検討中さん]

この近辺に開発中の三つの物件。
どれも魅力を削ぐ要因があると感じたんですよね。
そしたら先日、本物件に関するアンケートがポストに入っていた。

興味沸くんだけど、プライベートでは千代田線利用が多いので、その点がマイナス。
代々木八幡駅の改装が完成し、南北の移動を実際に試してみないとなんとも。

ところで入り口の件。
道路の高さにエントランスがあって、そこからエレベーターでは？
マンションの利点の一つは、バリアフリーですよね。

さて、２LDKの間取りと、価格がどうか。

[28: 匿名さん]

ところどころ、ブリリア購入者らしき無理ポジが挟み込まれているのが笑えますね。
見回りしているのでしょう。不安の裏返しかな。

[29: マンション検討中さん]

チラシ見ましたけど予算の最低が1.5億だった気がします。
間取りも広そうで富裕層しか手が届かなそうです。

[30: マンション検討中さん]

価格的にはそんなもんでしょうね。ただ代々木５丁目とは言っても正直ピンポイントの立地や売主はかなり微妙なので、こだわりなければ元代々木町の三菱を待ってもいいかもしれません。あちらも接道は良くないですが、同じ南傾斜ですし。

[31: 匿名さん]

現地見てない人しかいないのかな？
擁壁どころか高台丸ごと削ってしまっています。
八幡横から入って、高い石垣が良い雰囲気だったので、かなり残念な計画ですね。

[32: 匿名さん]

ブリリアは苦戦を強いられている様子ですが、こちらの情報待ちやプレミストに客が流れたのでしょうね。

[33: マンション検討中さん]

画像にもある通り、擁壁の雰囲気は（気持ちだけ）残しつつ…という感じですね。
阪急が代々木の1351m2を取得したというニュースも気になります。
とは言っても新宿側なのかもしれませんが。。

[34: マンション検討中さん]

>>33 マンション検討中さん
日経不動産マーケットの記事かな、そのニュースがこの物件だと思いますよー。
写真みたら擁壁削ってますね。

[35: 地元民]

>>31 匿名さん
おっしゃる通りですよね。私はとても驚きました。
八幡宮のところから続く高い石垣が突然途切れて、
道路と同じ高さまで丸ごと削った更地になっていました。
でも、流石に削ったところはお部屋ではなくて、
駐車場やロビーになるのでしょうね。

[36: マンション検討中さん]

ここを買える人が羨ましいです。静かそうな環境ですし。

[37: マンション検討中さん]

代々木八幡宮からの石垣は一度壊すけど、新たに造るのでは？
そうして、道路から段差無く、マンション内に入れるように工作するのだと思っているのですが。

[38: 通りがかりさん]

@550が妥当。強気に@600でくるかも。

[39: 匿名さん]

>>38 通りがかりさん
坪600前後が妥当だと思う。
プレミスト代々木公園の価格と好調さを考えると。ブリリアは環境が悪過ぎて苦戦してるだけでは？

[40: 匿名さん]

ブリリアもう殆ど売れてるし、苦戦ではないだろ。200戸近く売ってるわけだし、
間違いなく周辺合わせて一番人気あるだろ。地域のフラッグシップマンションだよ

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん
ブリリア購入してしまって、残念でしたね…

[42: 匿名さん]

なんかブリリアって粘着無理ネガさんがついてますよね～…
まあ目立ちますし、購入者・検討者の絶対数が多いからネガ甲斐があるのかね。

ここは結構楽しみなので、詳細情報が早く出てこないかな、と。

[43: 匿名さん]

ネガって、その物件のスレでやるからネガって言うんだよw
逆に他のスレに出張してるブリリアを早まって買っちゃった人が
フラッグシップ！と痛痛しいからツッコミ入れられただけですねぇ。

[44: 評判気になるさん]

最近の阪急おそるべし。東京オリンピック後にはメジャー７プラス１？！G8から破門されたロシアくらいの存在感はある。

[45: 匿名さん]

あちこちで必要以上にブリリア叩いてる人ってなんか痛々しいよね。フラッグシップどうこうはともかく、あれだけの戸数売ったのなら普通にそこそこ人気物件だったのだろう。まあ叩いてる人も所詮主観なのでふーんくらいにしか思いませんがね。ただ見苦しいなとは思いますが。ブリリア擁護の人も含めてどちらが先に始めたのか知りませんが、人生無駄に浪費してますよね。虚しくなりませんかね

[46: 匿名さん]

ほとんどの人は何も感じないか
馬鹿なことしてるなって思っているよ。
でも当事者たちがやりたいなら、
やればいいと思いますが、別のスレを
巻き込まないでほしですね。

[47: 匿名さん]

叩かれていると感じるのは、それが購入者だからであろう。
長文投下する程 火消しに奔走する気持ちも汲んであげたいが、そろそろ皆さんうんざりしてきたところ。
第三者の目からすると不安感が滲み出ていて痛々しいよ。

[48: 匿名さん]

火消しどうこうより、そもそものブリリア叩きが気持ち悪いって話だよね。

[49: 匿名さん]

2050日本のオリンピックバブルの次は2022中国の冬季オリンピックバブルでまた都心が買いあさられるかも。
いずれにせよ先行き考えたら渋谷区より世界が注目する港区のほうが安パイだと思う。

[50: マンション検討中さん]

港区というより六本木とか新宿とかアジア人が知ってる場所を選んだ方がいいんだろうね。代々木は歩くと分かるが永住欧米人こそ多いものの外人マネーが流れ込んでる街じゃないので、資産価値重視ならやめた方がよい。ここは立地も渋いし実需一択でしょう。

[51: 匿名さん]

非分譲住戸が多めだなと思うのですが、もともとここは住居があったばしょなのでしょうか。引き続き、地権者さんが住まわれるという形なのか。

ここまで駅まで近くて、しかも複数路線可能で、高台で、となると
かなり好条件というかたちになってくるかと思います。
お値段もそれ相応になるかとは思いますが、資産としては良いと考える方も多そうです。

[52: マンション検討中さん]

公式ページが更新されましたね。
個人的には好みの外観です。

[53: マンション検討中さん]

全戸南向きのようですが、北側が外廊下仕様なのでしょうか？

[54: 匿名さん]

どうなんでしょうね？
電話して聞いてください。()

[55: マンション検討中さん]

Kタイプの間取りを見る限り内廊下のような感じを受けますが、どうでしょうか。
外廊下なら北のお寺のお墓が見えてしまうような気がするので避けるのでは、、

[56: マンション検討中さん]

かつ、ご近所さんです。

この物件。
厳密には南向きではないんですよね。
南東～南南東の中間くらい？

午前中の早い時間帯は、日差しが届いてない。
特に東側の部屋が、前方に突出している部屋は、より影響を受けそう。
もしかして、自分が希望する２LDKがそれかも!?

>>51さんの投稿
初めて知りました。
上層階の外観が違うのは、元々の地権者がお住まいになる？
だとすると、ちょっと嫌。

[57: 匿名さん]

室内の廊下が長く取られていて、居室のそれぞれのプライバシーは守りやすいような作りになっているのかなと、見ていて思いました。
地権者さんってここの場合はいらっしゃるのですか。戸数が多くなければ、理事会での影響力もそこまで多くないですので、気にしすぎなくっても良いのかなとは感じています。
別に大家さんというわけではなく、対等に一緒にマンションに住んでいる者同士なんですし。

[58: マンション検討中さん]

やっぱりここもジオグランデ代々木公園になって単価1000万ですかね？

専用庭のある1階でもいいんで、80m2、1億円くらいにならないかなあ

[59: 匿名さん]

低層マンションだから上下の単価差そうないでしょう
80平米1.5億円からじゃないの、現実的に

[60: マンション検討中さん]

無事グランデ化しました。坪単価は700万円からですので、最低でも17000万円からです。

[61: 匿名さん]

最近のこの界隈では間違いなくNo. 1マンションですね〜
ブリリアやプレミスト買った人も地団太踏んでんじゃないですかこれ

[62: 匿名さん]

HPも更新されたのかな？　グレードが高くて好きな感じ。
一人暮らしだから最低80平米の時点で検討対象外過ぎるが（笑）

[63: マンション検討中さん]

ここなら1階でもいいなあ

[64: ご近所さん]

ここは凄い立地ですね。
周りも高級マンションや邸宅が多い。

値段は高いでしょうねぇ。。。

[65: マンション検討中さん]

現地に行ってきました。
写真の右側が、建設現場です。
擁壁は、想像していたよりも低かったな、という印象でした。高さにして、4mくらいです。

1600ごろでしたので、西日が向こう側からくる時間帯ですが、他の建物もすべて擁壁で囲まれており、そこまで日当たりが望める場所ではないのかな、という印象です。

午前中に行っていないのでなんともいえませんが、目の前の建物が道路の手前の端まであるので、午前中も同様かと思います。

建物西側ですと、目の前の戸建の借景がみれて、日差しも良くはなるのかなと思いますが、そうなると代々木八幡の緑に覆われることになるので、こちらも同様かと。

それこそ、最上階にすれば、日差しは当たってくるのかな、とは思います。

また、道路幅も5mあるかどうか、といったところで、建設用の大型トラックがギリギリ通っていたので、目の前のマンションのテラス代々木公園、サンウッド代々木公園とは思った以上に近い印象でした。

また、北東の裏手には戸建群を横一列に挟んでお墓が連なっており、道すがらに見上げるとはっきり見て取れます。

また、建設現場の音しかしませんでしたので、これがなければかなり静かな環境かと思います。かなり静かな環境とお墓という組み合わせはなんともいえないところです。

夜になると、見ての通り街路灯が一つですので、かなり暗い印象になるかと思います。

ただ、周りの戸建などもかなり大きく、周りも高級マンションですから、高級住宅街なことに変わりはなく、隣のパークマンションレベルの値付け（＝築30年、120m2で13000万円で中古に出てます）にしてくるのではないかな、と思います。

新築、史上最高市況、ジオグランデという事ですので、まかり間違っても坪単価500万円なんて事はあり得ず、1Fの80m2で2億近くになるんじゃないでしょうか。

[66: マンション検討中さん]

ありがとうございます！大変参考になります。

元代々木町の三菱と比較したいのですが、あちらは販売開始までしばらく時間かかりそうですね。

ベトナム大使館も初台に移転するようなので、跡地もいずれマンションなりそうな気がします。

[67: マンション検討中さん]

元代々木の三菱は、こちらのジオグランデも意識しているようで、資料請求ではまだ計画段階にも関わらず、三菱の元代々木計画が他に検討する物件かどうかが書かれていました。

また、代々木公園の西口から元代々木の三菱計画地へいくには、ここのジオグランデの前を通って行くルートになりそうですので、たとえばここが欲しくて買えずに元代々木、という事になりますと、見栄っ張りの人には苦痛になるかもしれません。

あとは、元代々木の完成度と金額次第でしょうか。規模は三菱の方が大きいので、単価としては目に優しく、また個数も多いので、長く住んで維持して行くにはいいような気もします。

個人的には、ここが法外に高ければ、元代々木にすればいい、と思っております。やはり墓地裏という事がかなり気になりますので。賃貸に出すよりは、永住者向けですね。

[68: マンション検討中さん]

正式名称はジオグランデ代々木の杜。
いやぁ、良い名前だけど、ホント高そう。

今日２回目の案内＋アンケートの入った封書が届きました。

駅の北側は千代田線が遠くなるのがネック。
その他、いくつかの懸念。

こうやって難点をあげると結局、いつまでたっても購入出来ないぞ！とは理解していますが。

[69: 匿名さん]

完全に最近の代々木界隈の物件を出しぬきましたね、ここ。
ブリリアとかプレミストの購入者クラスではこちらは買えませんが、それでもそれらの購入者からは相当羨ましがられるマンションになりますね。

[70: 名無しさん]

やっぱりディスポーザーは無しですかね？

[71: 匿名さん]

さすがに金額帯を考えたらついていないとおかしいレベルなので、当然あると期待するがどうか・・・

[72: 匿名さん]

グランデなんだから付いてるに決まってるでしょ。

[73: 匿名さん]

このグレードのマンションなので、設備は諸々付いていると見ていいのかな？と思う方が多そう。
この立地で、間取り図を見ているだけでも
かなり気合が入っているのが伝わってくるので、当然そうなってくるのでしょう。
ここまで広いと、収納を思いっきり広くとっても、それでもまだまだ部屋の広さがある。
かなり贅沢ですね。

[74: 匿名さん]

一番お手頃なタイプの部屋でも軽く億は超えてくるので、一番お高くなるともっともっと…ということになってくるのでしょうね。

ある意味、わかりやすさと言うものは感じます。資産として持ちたいという人も多いでしょうし。

デザインはものすごく落ち着いているので、
多くの人に好まれるのではないでしょうか。特に外観。

[75: マンション検討中さん]

>>72 匿名さん

ジオは南青山でディスポーザーなかったので確信持てないです。セキュリティも平気で2重だったり、関東と違うポリシーで建てられてるので。

[76: 名無しさん]

>>75 マンション検討中さん

南青山が例外で他の安い物件はむしろディスポーザー付きですけどね。

[77: 匿名さん]

ジオはセキュリティーが低いんだよな。四ッ谷のジオとかオートロック一つだけだし。
高級物件なら考えれないよね。そういうとこが在阪の３流デベから抜け出せない理由だろう。

[78: 匿名さん]

でも良い土地仕入れしてますね
東京に攻勢をかけていて、イケイケな会社の勢いを感じます

[79: マンション検討中さん]

HPに予定価格ちょっとだけ出てるね。
2LDK｜84.69㎡｜【予定販売価格】13,000万円台～
3LDK｜90.74㎡｜【予定販売価格】17,000万円台～
坪550万スタートくらいだから目の玉飛び出るほど高い感じではないね。

[80: マンション検討中さん]

この価格だったらプレミストより余程いいな。あそこは代々木エリアで稀に見るドボン物件だった。

問題は元代々木町の三菱と比べてどうか。立地はややこちらが勝るが代々木5丁目の中では一等地ではないし、スケール感と売主のブランドはあちらが上。

ただ地所レジの高級レジデンスはこのところ本当にひどいのが多いので、悩ましいところ。TPH元代々木町はまずまずだったが、上原は本当にドボンだった。

[81: 匿名さん]

お手頃なのかどうなのか、、、。

代々木テラスアパートメント2000坪の敷地を、フォレセーヌが取得して取り壊しを開始しています。

2020年に分譲開始するそうですので、ここを買った人は後悔するかもしれませんね、、、

https://www.kensetsu-databank.co.jp/kaitai-tokyo/osirase/detail.php?id...

[82: マンション検討中さん]

パークコート渋谷ザ・タワー
ザコート神宮外苑

これからこのあたり一帯、目白押し物件が満載ですね。墓地裏のジオグランデで妥協するか、あるいは待って買うか。

[83: 匿名さん]

Cタイプ 80.21㎡

[84: 匿名さん]

Gタイプ 84.69㎡

[85: 匿名さん]

Dタイプ 90.74㎡

[86: 匿名さん]

Aタイプ 108.25㎡

[87: 匿名さん]

Jタイプ 122.06㎡

[88: 匿名さん]

Kタイプ 138.29㎡

[89: 匿名さん]

Fタイプ 98.90㎡

[90: 周辺住民さん]

真向かいの邸宅がプラウドになりそうですよ！

[91: 匿名さん]

>>90 周辺住民さん
うわああああぁぁぁぁ、、詳細お願いします！

[92: 周辺住民さん]

お向かいの一軒家？が解体され始めるみたいで、野村不動産で代々木の杜計画とかなんとか言う張り紙がありましたよ。

[93: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
これから解体するとなると、販売は来年っぽいですね。

[94: 匿名さん]

お、1期1次は11戸なんやね。販売戸数は残り9戸になるかな。

13,800万円台（1戸）・14,500万円台（1戸）・14,900万円台（1戸）・15,200万円台（1戸）・15,500万円台（1戸）・17,400万円台（1戸）・20,600万円台（1戸）・21,600万円台（1戸）・22,600万円台（1戸）・29,900万円台（1戸）・32,900万円台（1戸）

[95: 匿名さん]

公式サイトでは見られる間取りが1プランのみになっています。

[96: マンション検討中さん]

羽田新ルートの影響が気になる。。

[97: 匿名さん]

>>96 マンション検討中さん

ほぼ直下に見えますね。

[98: マンション検討中さん]

ご近所です。

本物件は南西向きなので、羽田着陸便の音は大丈夫では？
航路も代々木公園のちょっと向こうだし。

それにしても強気の価格設定ですね。

[99: マンション検討中さん]

結局ここも高すぎて売れない投資物件になるんでしょうかね

もうこの金額帯で実需で買うって人いないんでは

[100: 匿名さん]

逆ですね。価格が高くなりすぎるのは利回りが悪くなるとイコールなので、投資として敬遠されます。
むしろここにどうしても住みたい実需の方が買うと思います。

[101: 匿名さん]

投資だといい場所にいかにイニシャルコストを抑えて購入できるか、というのがありますから
だからこそここは実需の人が多くなるということですか。
単純に不動産の資産を持つにしても
資産価値が維持しやすいほうがいいだろうなと思います。

[102: マンション検討中さん]

需要があっても給料が追いついていかないです
トホホ

[103: 匿名さん]

この値段で売っているということは、飛ぶようにホイホイ売れていくというのは想定していないでしょうから
のんびりと売っていくという構えなのではないかなぁと思います。
良い立地ですし、それに合わせたゆったりとした造りなので、
バランスは取れていると思います。
ただ、値段が、多くの人が買える値段じゃ無いだけなんだと思いました

[104: 匿名さん]

首都圏ジオグランデ第1弾の元麻布はどうだったのでしょうかね？
ここと合わせて、今後の阪急を占う物件になりそうです。

[105: 匿名さん]

ここでおそらく一番コンパクトなのがCタイプの２LDK80㎡だと思われます。
流石にこの広さがあると、居室もものすごく広い。
おまけに収納もたっぷりある
WICは何畳あるんだろう？というくらいの広さです。このタイプの物件でも、場所が場所だけに相当な額がするのでしょうね。

[106: マンション検討中さん]

チラシを見たら、１３８９０万円～でした。場所は間違いなく良いですね。代々木５丁目は渋谷区内でもブランドアドレスだし。最近、神宮外苑とか渋谷税務署跡だとかが話題になっていますが、どれもびっくり価格であることを考えると、お金がある人は、ここは代々木公園も近いし価格面でも狙い目かも。

[107: 匿名さん]

お隣のサンウッドのスレッド見ると当時で高い、高い、買ってからの値下がりが半端なさそうとか書かれてますけど結果的にはお買い得な物件だったですね。

結局、その時が高いか安いかなんてのは、その時に判断は出来ない。
数年後の結果論でしか語れないって事ですね。

ここももしかしたら数年後には安いと言われるのかも。
そしたら、世の中、超バブルになってるって事になりますけれども。

ま、仮にこの価格があとあと安かったと言われるような未来になったとしても
この価格は自分は買えないですけど（笑）

[108: 匿名さん]

間取りによっては、駐車場の優先使用権がついているので車が必須と考えている人についてはいいと思いました。
お値段が高いとは言われますけれど、それは相応の内容になっているので、納得してやっていくというような印象。
付いている設備についても、
いいものを使っているでしょう。オプションなどもそこまで着けなくても良い？

[109: 職人さん]

マンションの値段は今がほぼピークです。
今も建築は進んでますが実は売れていない部屋も多くあり
2年後にはほとんどの場所で価格が下がります。
数年後にこの価格でも安かったということは絶対ありません。

[110: マンション検討中さん]

それ3年前も5年前もみんな同じこと言ってましたよ。結果はご存知の通り。

[111: 匿名さん]

駅から5分以内のマンションの場合は、値段云々もあるけれど、「立地を買う」という部分もあると思います。
利便性もそうですし、資産性の維持のしやすさも重要ポイント。
このあたりだったらもともと地価もした地域なので、
それで販売価格が高く見える部分もあるんじゃないでしょうか。

[112: マンション比較中さん]

べらぼーに高い
絶対売れない

[113: マンション検討中さん]

何億も出して買うマンションじゃないな。デザインがひどい！

[114: マンション検討中さん]

でも残り3分の1だからねぇ
竣工まであと1年もあるけど
10年に1度も出ない特別な立地だからデザインは二の次だよ正直
価格が高いというのはその通りだけど

[115: 匿名さん]

>>109 職人さん
数年前にも同じこと言ってる人いたけどね。
言いたい事はわかるけど、こればっかりはわからん

[116: 匿名さん]

確かにこればかりは分かりませんね。
以前のバブルと違うのは、以前はバブルでもバンバン売れてましたけど、
今はバブルとは思われるが消費者側がその価格についてこれてはいないこと。

不動産業界としてこれ以上価格を上げるのであれば消費者側にもっと経済的に
好転する何かがないと難しい事ではありますよね。

世の中、億ションをバンバン販売されてもそれを買える購入層は限られてる訳で
一部の超高額所得者が買い占めるという訳でも無いですし。
この物件に限って言えば投資としての利回りは難しい物件でしょうし。

もちろん場所が文句なしです。

[117: 匿名さん]

1988年ぐらいのバブル時は株価適正水準を大幅に超えた株価、かつ高金利だったわけで。
今はPERベースで見てもむしろ割安気味ぐらいの株価かつ低金利なわけです。
欧米が金利あげる方向だけど、株価乱高下やらハレーションの大きさもあって急には上げれないし、超債務の日本なんて物価上がらないのに金利あげるなんて事は絶対にできない。

よって郊外の勘違い値付け物件は下がるとしても、都心好立地は横ばいか微増てどころじゃない？

[118: マンション検討中さん]

長期金利下がって米国不動産も息吹き返したものね。特に好立地のマルチファミリーは需要が底堅いので一貫して値上がり傾向あり。

ましてや東京のレジはこのところ中華に加えて年金系の資金も入ってきてるのでもう一段ロケット残ってそうだよ。

[119: 匿名さん]

2LDKでも８０平米もあれば、かなりゆったりと空間を使うことができるのだな、と思いました。
もっと広いお部屋がこのマンション内にもありますが
二人で暮らすのであれば
この広さで十分贅沢にスペースを使ってやっていけるなという印象です。
資産価値を考えても、悪くないのでは？

[120: 匿名さん]

駐車場優先利用権付やトランクルームが共用部にある物件があるようです。
トランクルームってすべての部屋にあるものだと思っていたんですが、必ずしもそうではないみたいです。
広めの部屋で、収納も多いからトランクルームいらないのでは？と思いつつ…ゴルフバッグとか外で使うものなどは、
トランクルームのほうが良いかもしれないですね。かさばりますし。