ジオグランデ代々木の杜【阪急不動産】

[ご近所さん]

ジオグランデ代々木の杜について語りましょう。

代々木の杜に抱かれ、八幡宮の森閑に寄り添う高台に、（仮称）ジオ渋谷区代々木五丁目プロジェクト、
全２５邸誕生。

公式：http://www.geohankyu.com/yoyogi5/

所在地：東京都渋谷区代々木5丁目4番2(地番)

交通：小田急小田原線「代々木八幡」駅 徒歩3分・千代田線「代々木公園」駅 徒歩4分

総戸数：25戸(非分譲住戸6戸含む)

施工会社：村本建設株式会社 東京支店

売主：阪急不動産株式会社

販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル株式会社

管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[181: 匿名さん]

>>180 匿名さん
そりゃ同じ値段であれば、そちらのエリアを買われるのか通常でしょうね。
値付けにかなりの無理が生じてしまっている物件ですよね。
メジャー7でかつ大手施工であれば売り文句にもなりますが。。。

[182: 通りがかりさん]

ウチは代々木上原で検討をしていましたが、上原周辺を中心に港区（青山、麻布、六本木、赤坂）とは別のマーケットが出来てきていると感じます。

三菱はもとよりオープンハウスまで坪500-600万円で売り（かなりな驚きでウチは見送りましたが）それでも完売しています。その人気が今後、中長期的に代々木八幡、東北沢あたりに波及し3R+Aとは別の生活価値を持つ市場が立ち上がる可能性を感じてます。

- 中華圏の民泊需要ではなく自己居住用に
- デート/飲み会用の勝負店ではなく、家族連れ可の奥渋、上原あたりに点在するセンスのよい飲食店
- お洒落な東京タワーや高層ビルではなく広大な代々木公園

これらは港区アドレスとは明確に価値を異とする商品だと思います（決して港区が下がるというのではなく、差別化された別物として）。ここは八幡で、上原始発ですが隣駅でも混雑はさほど変わらないかなという実感値です。

[183: マンション検討中さん]

全ては羽田新ルートで崩壊しますがね

[184: 匿名さん]

赤ちゃんはスルー推奨ですね。

[185: 匿名さん]

代々木上原うんぬんの前に代々木八幡付近は既に暴騰していた感はありますけどね。

プレミスト、ブリリアタワーとか。
オープンレジデンシアは価格的にはまだマシな方かも？
立地的にはジオが1番なのは事実ですが、それにしても３億超えは行き過ぎ感はありますかね。

[186: 通りがかりさん]

たしかに3億越え、はやや行き過ぎですね（坪単価はほぼ800万円）。。。それでもプレミストの最上階よりは安かったですけどね。

逆に、80平米、1億円台（坪単価500万円台）の物件に関しては、相対的にはお得感あるかもしれませんね。立地は同じわけだし、広い部屋がある種、コストを負担してくれてる形になってるわけで。。

[187: 通りがかりさん]

値段とか間取りとかここに詳しいですね。

https://mansion-madori.com/blog-entry-5820.html

[188: 匿名さん]

代々木の住民は事業で成功された方の率が高いと聞いています。であれば、縁起や験を担ぐ方が特に多い中で、なぜデベは倒産歴のある会社を施工会社として選んだのでしょうか？
成功者はそういうを気にされるのではないでしょうか？すべてではないにせよ、気にしているからすでにいる方は代々木に住まわれているのでしょうし。
こちらの会社がどうこうではなく、こちらに限っては他の会社に依頼した方がスムーズに運んだのではないかな、と思ってしまいました。

[189: 通りがかりさん]

>>183 マンション検討中さん

>>182 通りがかりさん
3R+Aって何ですか

[190: 匿名さん]

売れないなら賃貸ニーズもありそうだけどね。
グランデとか言っちゃってるから、ジオさんは賃貸運用したくてもできないやせ我慢な案件になってしまったかんじかな。

[191: 匿名さん]

小分けにしたらもっと早期に売れてたでしょうね。
敢えて売りにくくて長期化しようとも広い部屋を作った点にジオの本気を私は感じましたけど
狭小60-70平米の物件じゃグランデに相応しくはないからなのかなと私解釈してます

[192: 匿名さん]

ジオグランデでは80以上のグロスを出せる検討者層を惹きつけることができなかったということでしょう。例えばパークコートやパークハウスグランであれば完売しているはずの立地ではありますね。

[193: 検討板ユーザーさん]

この価格帯じゃどこのデベでもそこそこ苦戦するんじゃないですかね
青山一丁目のこれまたお高いサンウッドと隣のパークコートは仲良く残ってますから

[194: 匿名さん]

青一は坪単価770。こことは150ほど違いますね。

[195: 匿名さん]

ある程度の価格超えると検討者絞られるから青山もここもそれなりに長期化するのは仕方ないよね

[196: 匿名さん]

デベや施工会社、駅力などのあらゆるブランド価値が低いにも関わらず、値段だけ超一流に設定してしまったため長期化は必至の物件でしょう。

[197: 匿名さん]

この辺りの立地でしたらこれくらいはつけてもそこまで違和感はないですけどね。
一番高い部屋はちょっとやりすぎ感はあるけど、平均で見ればこんなもんかと。
他の人も書いてますけど、もっと細分化すればとっくに完売してるでしょう
デベロッパー、施工関係なく

[198: 匿名さん]

たらればで話しても意味がない。
細分化しないと売れないというのは所詮そこまでの立地。
ピン立地なら一番高い住戸から売れます。

[199: 匿名さん]

まぁ都心の物件も高額は相当苦戦してるけどな

[200: 通りがかりさん]

3A+Rってなに？

[201: 匿名さん]

>>200
こちらをご参考
https://www.nomu.com/mansion/library/trend/knowledge/mansion07.html

[202: 匿名さん]

今、公式サイトで掲載されている分が、先着分販売対象の住戸なんですか？
広いところから（この中では）コンパクトなところまで、まだ選択肢にバリエーションがあります。
CTypeって80平米の２LDKですが、そこまでものすごく収納があるわけではないのですね。
収納の広さ自体は、一般的なところよりも少し広いくらいでしょうか。

[203: マンション検討中さん]

羽田新ルートの真下ですが、気にした方が良いものなのか悩んでいます。色々調べると気にしなくて良いのかなとも思いますが、どう思われますか？

[204: 匿名さん]

ﾊﾞﾌﾞｰ赤ちゃん

[205: 通りがかりさん]

>>203 マンション検討中さん

ここ含め検討してましたが、羽田新ルートに関しては、ここを通過するのはそもそも一定期間における一定の風向きの場合に限られる前提です。あと、区間的に問題となってくるのは寧ろここを通過した後の降下が始まる羽田までの間です。ちなみに、開口部が進行方向に対してどちらに向いているかも実は影響があるようで、北面にバルコニーが面してなければさほどかと思います。

安倍さんのおうちも目と鼻の先ですし、ご本人は指示しないにしても周りがある程度考える筈ですし、そんなに深刻な論点ではないかもしれませんね。。あくまでなんの保証もないですが。。。

[206: 匿名さん]

>>203 マンション検討中さん
飛行機が気になるのであれば、千代田区をご検討されると良いですよ。

[207: 匿名さん]

プランがユニークだなと思いました。単純な田の字に比べて複雑で難しそうなプランに思えます。そして快適そう。
138.29㎡のKタイプにはトイレと浴室以外にトイレ付きのシャワールームまであります。収納が少しもの足りないとはいえ、どの部屋も広々としていて好きな家具を置く余裕もありそうです。バルコニーがボードバルコニーとありますから木の床になっているのかな、いいですね。この部屋が33,418万円なのかな、かなりの高額ではありますが、渋谷区で最寄り駅から徒歩3分となればそれだけの価値はあるのだろうなと思います。

[209: 通りがかりさん]

[No.208と本レスは、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］

[210: 通りがかりさん]

こういう記事をみると、やはり低層かつ少数住戸の物件の方がいいのかもという気もしてきます。

一方で豪華な共用部は魅力的なんですよね...

2022年タワマンの...
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/56992

[211: 匿名さん]

地下二階地上三階という表記になっていますが、エントランスの位置が真ん中あたりだから
そのようになっているのですか？

マンション自体は、低層のほうがいいとは思います。修繕のときのことを思うと。
ただ、戸数自体はあまり少なくないほうが
1戸あたりの負担を思うといいのかしら？とは感じました。

[212: 匿名さん]

虫すごいよ

[213: 匿名さん]

>>212 匿名さん
先日、参拝のため代々木八幡宮に15分程度滞在しましたが、私5箇所、妻4箇所が蚊に刺され2人で驚いていました。
こちらの建物は八幡宮側から見ると3階くらいが地面と同じ高さなので、たとえ最上階であっても虫は多く飛んでくるのかと思います。
でも、蚊は困りますけど都心にいながら虫と戯れられる可能性があるのですから、子どもは喜ぶのではないでしょうか。

[214: 通りがかりさん]

すごいのができてきた。。。日々建物ができてきてましたが最近下のカバーがとれました。
この石垣？はものすごい存在感です。

[215: 通りがかりさん]

>>214 通りがかりさん
この道は幅が非常に狭いこともあって特に迫力があります。
ただ、こちらはCGのようにもうワントーン落ち着いた色の方がもっと重厚感が出るのかなぁと思いました。
昼に見ると色がかなり薄くて軽い感じがしてしまいました。
前のサンウッドくらいの色合いだったらもっと素敵だったなぁ。時が経てばドッシリしてちょうど良くなるのかしら。

[216: 通りがかりさん]

>>215 通りがかりさん

そうですね、時間が経つとなじんでくるのかもしれないですね。でも、なんかまあそれなりの雰囲気のものになって安心しました。この辺全体的に素敵なので変なのはやだなと思ってたので。

虫って、そりゃ神社なので蚊やセミは出ますよね。でも、近くの街頭みれば飛び回ってないのがわかるようにそんな変な虫がぞくぞくって場所ではないですね。そこは都会なので。ただ神社にはカエルがそれなりにいるので苦手な人はヤバイですね笑

[217: 評判気になるさん]

>>215 通りがかりさん
たしかに軽い、、、かも。
求む、重厚感！存在感！高級感！
だってこんなに高額なんだから。

[218: 匿名さん]

CGよりも実物が明るい色になるのはマンションあるあるですね。
どのマンションでもHPの色と変わってしまうのはあるので、HPを明るく表現するか
作り手がもう少し暗い色を使うとか気を付けないといけないよね。

[219: 匿名さん]

緑があるのは嬉しいことですが、如何せん虫が苦手なので防虫対策を考えたいところです…

[220: マンション検討中さん]

お向かいはプラウド？

[221: 名無しさん]

>>220 マンション検討中さん

ノンブランドの賃貸だと聞きました

[222: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[223: 匿名さん]

日の当たり方もあるのだろうけれど、CGなどよりもなんとなく白っぽい色合いなんですね。
色が濃いと、
周りへの圧迫感もかなり出てしまうとは思いますが。。

プランごとに全く間取りが異なっている。
高級物件だからなのでしょうけれど、いわゆる田の字型じゃないです。
その分それぞれが個性的になっているので、
部屋の人気度みたいなのもわかれて来そうだと感じました。

[224: 匿名さん]

この連休から、家の中を見せてもらえるようになっているということです。
もう行かれた方いらっしゃいますか？
このエリアでこの価格帯なので、
しっかりと作ってきているのではないか、という期待は持てます。
この手のマンションだと
オプションを付けなくてもある程度の設備やデザインはあることが多いですが
それに関しても注目です。

[225: 通りがかりさん]

この前、前を通りかかりましたが確かにとてもいい感じでしたよ。

[226: 匿名さん]

基本的には永住目的の人を対象としているということが
公式サイトに書かれていました。
たしかにそうなのかもしれないな、という感じのグレードです。

駅に近い場所ですし、2路線使えますが、賃貸で貸し出すにしてもそれなりの賃料になりますし
賃貸というのも、需要があればアリだとは思いますが、
実際どうなんでしょうね？

[227: 匿名さん]

マンションのデザイン自体はとても落ち着いていると思いました。周りの建物と比べても、特に浮くことがないなぁ…と。
ここは永住目的の実需向けなんですか？
資産として持たれる方が
ここの場合は多いのではないかと思いました。
賃貸にするにしても賃料が高くなるでしょうね。

[228: 匿名さん]

売れ残りが甚だしいね。たまの書き込みにも哀愁漂いすぎ。三井がパークコート建てたらこんなことにはならない立地のはずなんだけど、物件のブランディングと資産性に対する検討者の反応はシビアだな。
ジオだしそろそろ1割引くらいには応じてるんだろうね。

[229: 匿名さん]

値引きはなかったですね
競合としてブランズ代々木参宮橋を上げましたが駄目でした
広めの間取りですしある程度の長期化は想定内という感じなのかなと感じました

[230: 匿名さん]

229の訳
見込み客なら値引き交渉に応じますが、掲示板ではしてない体でお願いします。
競合物件としてブランズ代々木参宮橋を挙げるひとが来ますが、そこまでは下げたくないんです。
都心部かつ広めの間取りで阪急には重荷な案件ってことは承知の上です、なので販売長期化は大目にみてください。