ザ・ハウス港北綱島

[いつか買いたいさん]

物件名 ザ・ハウス港北綱島
所在地 神奈川県横浜市港北区樽町3丁目1580-2他（地番）
交通情報 東急東横線「綱島」駅徒歩21分、または、「綱島」駅よりバス乗車約7分「駒岡」バス停下車徒歩1分
総戸数 487戸（他に管理事務室1戸）
敷地面積 20,643.19㎡
建築面積 11,887.06㎡
建築延床面積 54,471.68㎡
建ぺい率・容積率 60％・200％
用途地域 工業地域、第5種高度地区
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上7階建て
住戸専有面積 71.03㎡～100.96㎡
バルコニー面積 7.69㎡～37.06㎡
間取り 3LDK～4LDK
竣工時期 平成22年8月末
入居時期 平成22年9月末
予定販売価格 3,640万円～6,190万円
予定最多価格帯 4,600万円台
駐車場 492台（自走式平置）
自転車置場 974台
バイク置場 64台
売主 株式会社長谷工コーポレーション・住友林業株式会社
販売提携（代理） 株式会社 長谷工アーベスト
設計・監理 株式会社 長谷工コーポレーション
施工 株式会社 長谷工コーポレーション
管理会社 株式会社 長谷工コミュニティ
販売開始予定 平成22年3月上旬

[921: 匿名]

その20分が大きいです。リセールバリューを望まない方なら問題ありませんが、もし急な売却が必要になった時、なぜこのマンションが売れ残っていたか理解するでしょう。

[922: 匿名]

実物も悪くはないですけどね。
白くて品はいいと思います。
広告に値引き料金をバーンと出すと定価で買った購入者さんに悪いですから。
スーモなんかを見るとまだ高いと思うかもしれません。
モデルルームに行って見ると、こちらの予算に合わせてギリギリのところまで引いてくれますよ。
1000万とか極端な額は無理ですが500万くらいならしてくれます。
営業もしつこくはないですからダメなら断ればいいですよ。

[923: 匿名]

契約者版に上階からの音問題出てますね。マナーの問題なのか構造上の問題なのか…

[924: 契約済み 913]

リーセルバリューですが、築10年とかで推定すると、自走式100%駐車場ありますし、7階建の低層で、基本構造も遜色ない、かつ広いので、トレッサが残っていれば、駅近物件と戦えると思います。家族層にはこっちの方が受けるはず。ただ、完成してから1年半たっているので、自分の居住8年で、築10年評価になってしまうデメリットがあります。

音はLL-45相当の床板材は使っています。直床式のマンションとしても床スラブ厚は遜色ないです。たんにマナーの問題と思いますよ。ちなみに2重床構造のマンションはほとんどありませんでした。

[925: 匿名]

住宅サイトなどで中古物件を検索する際、多くの方は住みたい駅からの距離を徒歩〜10分や〜15分など条件を絞って検索します。そうなると残念ながら比較の対象にもならなくなります。もちろんトレッサの近くに住みたいなどピンポイントで探している方には関係ありませんが。

[926: 匿名さん]

こちらのマンションは見送った者ですが、今考えるとここでも良かったかもなんて思っています。
人がちゃんと埋まればとても雰囲気の良いマンションですよね。

[927: 匿名さん]

綱島駅徒歩圏でここと同程度の坪単価の物件が多く分譲されている現状で
バス便物件のここは危険な物件だと思いますね。

バス便マンションでは、10年で買値から50％以上資産価値が毀損する物件が
少なくないですが、ここもそうなってしまう危険性があります。

[928: 匿名]

既に隣のデイパーク横濱綱島が2戸、センターフォートが5戸売りに出てます。中古売却の際はきっと競合する事になるでしょう。

[929: 匿名さん]

マンションは徒歩５分以内でないと、買った瞬間に価値が暴落
最大１５年までは、戸建てよりも価値が上だが
古くなると土地の価値が少ないために戸建ての方が価値が上になる

[930: 匿名]

バス便マンションは売却を検討しだした時にかなりの確率で後悔する。逆に考えれば、売却を考えさえしなければ、後悔する可能性も少ないと思う。

[931: 申込予定さん]

金銭的な問題で売却するにしても住む所は必要なので、家賃が発生するし、4人家族でいきなり家賃8万円のアパートに引っ越した所で、浮くお金は3万円くらいですよ。環境の問題で引っ越しするときも、家賃換算してトントン位で売却すれば、間違いなくすぐに売れます。ローン残高を払いきるくらいであれば売れると思います。坪単価が徒歩圏と一緒と書かれていますが、日当たり等を考えると坪単価は、安いです。（値引き後の坪単価）

高く売りに出すから、売れないのです。

単純に4000万円の部屋を3500万円で買ったとして（3LDK　73ｍ2）

頭金200万円
銀行関係諸経費100万+マンション諸経費50万+税金系諸経費50万+他50＝250万

＝銀行借入3550万円
銀行ローン月々10万円（変動金利1％）+管理費修繕費駐車場計2万円＝12万円×12カ月×10年＝1440万円

固定資産税15万円×10年＝150万円

使った現金　200万円+1440万円+150万円＝1790万円-住宅控除25万円×10年＝250万円＝1540万円
1540万円÷120カ月＝12.8万円（月々）

銀行残高3550万円-返済額900万円＝2650万円
売却時の諸経費　不動産手数料（3％）79万円+銀行完済手数料1万円-火災保険等返金10万円＝70万円

★よって　2720万円で売れれば、12.3万円（更新料も計算）の家賃で３LDKの駐車場付きに10年間住んでいたことになります。

綱島駅で徒歩15分２DKマンション１階しか借りれません。
2500万円で売ったら、売るときに220万円の貯金を使いますが、家賃は14万円（更新料も計算）です。
賃貸家賃の相場からして、管理費、駐車場込み16万円位ですかね。（築10年以内で）
そこに更新料10年分（2年更新）80万円+保険2万（2年更新）10万＝90万円かかります。
なので、15.5万円で住んでいたと考えたら、2330万円で売れれば、本当の意味で損はしていません。

築10年　綱島駅徒歩20分　3LDK　南向き　４F　73ｍ２　駐車場空きあり（2500円）が
2500万円だったら、売れそうでしょ？　2330万円だったら？　検索にも引っかかりそうでしょ？

ちなみに
15年住んだら、3550万円-1370万円+70万＝2250万円で売れれば　（現金トータル2335万円）家賃12.9万円
20年住んだら、3550万円-1880万円+70万＝1750万円で売れれば　（現金トータル2930万円）家賃12.2万円
売れそうでしょ？

[932: 申込予定さん]

↑追加
世帯主の病気などで止むない場合は、12万円で賃貸に出して、8万、6万円の家に引っ越せばいいのです。
家賃も安くすれば、借り手はいます。得しようと思うと何事も難しいですが、適正価格を使うと考えると、たのしく生きられる気がします。

[933: 匿名]

買ったことを後悔していることだけはわかった。

[934: 購入検討中さん]

同感。
その価格じゃ売れないと思う。

[935: 申込予定さん]

931のものですが、まだ買ってないし、後悔もしていません。
売れないですかね？
では、いくらだったら売れますか？買いますか？

[936: 申込予定さん]

ちょっと　4000万円の駅徒歩10分を買ったとしたらを計算してみます。

42000万円（値引きで4000万円）３LDK　73m2
頭金200万円　諸経費280万

借入金　4080万円

月々ローン11.5万円+管理費諸経費1.5万円+駐車場1万円＝14万円
14万円×120カ月＝1680万円+200万円+固定資産税150万円＝2030万円
-住宅控除250万円＝1780万円÷120カ月＝14.8万円＝14万円くらい

4080万円-1025万円＝残金3055万円
売却諸経費90万円
＝3150万円
で売れれば、家賃駐車場込みで14万円で住んだことになりますね。

築10年　綱島駅徒歩10分　3150万円　これも売れそうな気がします。
ただ、4000万円の物件を買えない人にとっては、得だとしても現実的ではないです。
もう少し予算のある人は、いろんな選択肢があるんですね。
計算すると、おもしろいですね。

[937: 契約済み 913]

論理的でいい考え方ですね。
あちこち見て回った結果から言うと、
・駅からの距離(駅にもよる)
・日当たり
・その部屋の階
・その部屋の目の前の環境
で、面積当たりの単価で評価すると、だいたい一定の傾向があります。

高いには高い理由があり、安いには安い理由があります。(当たり前ですよね、どの会社も勝負かけているのですから)

その値段で、納得感があれば、買いです。
私は納得感が得られたので、契約しました。
皆様、健闘を祈ります。

[938: 匿名さん]

そうです。　高く売ろうとするから　悩むのです。
私も　購入価格－賃貸で払ったであろう金額で　売れたらいいと考えて
住みたい街にマンションを購入しました。
何年も住んでローンを相殺したいなんて　甘い考えですね。

[939: 匿名]

まぁ売れるなり借り手が見つかれば良いんじゃないですか。こことほぼ同規模のセンターフォートが今5戸売りに出てます。約1％ですが、ここも完売し数年したら恐らく同じ状況になるでしょう。早い話、買い手は選び放題な訳です。余程条件の良い部屋でない限り価格競争になるでしょうね。

[940: 匿名]

>936
買っちゃいけないのがわかっているのに迷っているということだけはわかった。
計算式はたぶん誰も読んでないと思うが。