ザ・ハウス港北綱島

[いつか買いたいさん]

物件名 ザ・ハウス港北綱島
所在地 神奈川県横浜市港北区樽町3丁目1580-2他（地番）
交通情報 東急東横線「綱島」駅徒歩21分、または、「綱島」駅よりバス乗車約7分「駒岡」バス停下車徒歩1分
総戸数 487戸（他に管理事務室1戸）
敷地面積 20,643.19㎡
建築面積 11,887.06㎡
建築延床面積 54,471.68㎡
建ぺい率・容積率 60％・200％
用途地域 工業地域、第5種高度地区
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上7階建て
住戸専有面積 71.03㎡～100.96㎡
バルコニー面積 7.69㎡～37.06㎡
間取り 3LDK～4LDK
竣工時期 平成22年8月末
入居時期 平成22年9月末
予定販売価格 3,640万円～6,190万円
予定最多価格帯 4,600万円台
駐車場 492台（自走式平置）
自転車置場 974台
バイク置場 64台
売主 株式会社長谷工コーポレーション・住友林業株式会社
販売提携（代理） 株式会社 長谷工アーベスト
設計・監理 株式会社 長谷工コーポレーション
施工 株式会社 長谷工コーポレーション
管理会社 株式会社 長谷工コミュニティ
販売開始予定 平成22年3月上旬

[401: 匿名さん]

>>372さん
フローリングはクッションフローリングなんでしょうね。
今はこのクッションフローリングを取り入れているマンションも多い様です。
クッションフローリングは本物のフローリングよりてかりがあるので安くみえてしまう様ですね。
ま、値段も半額位の様ですが。
ただ短所だけではなく長所もあるとは思います。クッションフローリングはワックスがけをしなくても
いいとか聞いた事があります。

[402: 匿名]

↑そんなわけないよ

[403: 匿名さん]

401さん、

クッションフローリングとは何を指していますか？

フローリングというか床材は大きく分けて3つに分類されます。
1.本物の木（無垢材）のみを使用。
2.合板に単版（木を数ミリ削ったもの）を貼り付けたもの。
3.合板にオレフィンシート（木目調のシート）を貼り付けたもの。

床材メーカーのHPなどにワックスフリーという記載があるのは、上記3のことです。
耐久性があり、有毒ガスも出ないなどメリットも多く、ここ数年で主流となっています。

マンションの床材が気になるなら、確認したり調べたりした方がいいですよ。

[404: 匿名さん]

クッションフローリング？

直床なだけでしょ。コンクリートの床にスポンジを引いてその上にやらわかめのフローリングを引く。
最も安価な手法です。

二重床と二重天井にすると、１フロア当たり高さが取れなかったりする、また二重床と二重天井にすると９階の
建物で、直床だと１０階建てれたりするんだよ。沢山作れて儲かりまっせ。入居者の気持ちはさておいて。

[405: 匿名さん]

やわらかめのフローリングというのが曖昧ですね。
403さんが丁寧に説明してくれてるのに。

[407: 匿名]

ここは多分 センターフォートみたいに値下げしますよ。

センターフォートから電話で今なら500万値下げしますと言われたら、

ありえない

[408: 匿名さん]

407
酔っ払うとこんな文章書いちゃうよね。

[409: 匿名さん]

１２月中旬からまともな書き込みが無いようですが、最近、週３回くらい広告が入ってますね。

売れ行きが不調なのか、それとも工場側？の販売してなかった物件は売りに出してるのですかね？

３回位見に行って、他の物件にしたモノです。

[410: 匿名]

このマンション買うなら、もちろん中庭に面した南向きの部屋が最高ですが、予算的に？と思う方は西向きの部屋だと思います。
関電工の敷地に面していますが、車の音もしませんし静かで日当たりも良いので。

[411: 匿名]

南側、売り出したみたいですね。
敷地の南側に戸建てが建つらしい。

土日は、けっこう混んでましたよ。


南向きの部屋だと、寝室が北側だろうけど、朝も暗いかな？

[412: 匿名]

まだMR見てないのですが、こちらは床暖なし、シャワートイレなし、直床って聞いたのですが、
それは本当ですか？？

[413: 匿名さん]

シャワートイレって？

床暖無しと直床は本当です。

[414: 匿名さん]

シャワートイレってウォシュレットの事ですかね？
標準じゃないですよ
あればあったでいいですけど必要な人は個人で購入してもそんなに高い金額じゃないですよね？
食洗機は標準ですが自分的にはオプションにして欲しかった位です。

[415: 匿名さん]

シャワートイレ・床暖有・二重床で綱島駅徒歩10分のプラウド綱島が
こことほぼ同じ坪単価。ここは値下げしない限り、勝負にならないと思う。

隣のデイパークは何とか逃げ切れそうだけどここは戸数が多すぎて身動き取れないのかな。

[416: 匿名さん]

今時、この日本で、ウォシュレットじゃないなんて・・・

[417: 匿名]

売れないと、入居済みの人は、どのような点で困るのでしょう？一般的に。

毎週末、お客で賑わってますが、どれだけ売れてるのか知りません。

[418: 匿名さん]

素人ですが下記の様な問題があると思います。

①住民の摩擦
　　考えすぎかもしれませんが、売れこる場合は余程のことが無い限り値引きます。
　　その場合、同じような部屋でも価格差が生じます。
　　値引き販売の場合、割引率を他言しないように誓約書を書かせますが、情報が
　　もれます。当初の入居者は面白くないですよね。
　　私の知る最高の割引率は、仲町台のヴェレーナで４０％引きで販売してました。

②管理費及び修繕積立費
　　管理費を住民から貰って、共同施設の清掃等を行いますが、入居率が５０％で
　　清掃する場所は半分だけって事は無いですよね。その金額の穴埋めは、長谷工
　　が行う事になりますが、本当に負担している？清掃の質を下げてない？２人で
　　行っていた清掃を１人で行ってるとか。

　　修繕積立費も同じです。毎月、住民から集めて積み立ててますが、５年後の修繕
　　の時に必要な費用が無くて、計画通りの修繕が出来ない事は無いのか？

　　※上記の場合、管理会社が入居率５０％で資金計画を立ててれば問題ないですが。

[419: 匿名さん]

上記の方が指摘している管理費と修繕積立金ですが引渡し前の部屋に関しては長谷工や住友林業が全て負担するので居住者に不利になる事は一切無いと説明を受けています。
自分も上記の不安があったのですがそこは大丈夫との事です。
だから売主は早く売って自社負担を減らしたいのでしょう。

但し値引きに関しては売れ残った場合大幅値引きも有り得る点と、その際に居住者に対して戻しは予定していない(返金義務もない)と言ってました。
よって今後はその可能性は高いですがいくらに値引くとかの明言は無かったですね。
まぁ気に入った部屋があるかにもよるので分かりませんが。

プラウド綱島の方が高いと思いますよ。
両方の見ましたが。。。

[420: 匿名]

419
価格の差は
ほんのわすがな差でしょ？
その差で、床暖房。二重床。ウォシュレット。
駅徒歩10分。一応プラウド。

一生住むには価格より差がでかいのでは？

まぁ個人的意見です。

[421: 匿名さん]

プラウドにはない日当たりがあるだけでもこのマンションに価値を見いだした人も多いと思います。

[422: 匿名さん]

駅10分と駅20分の差ははてしなく大きいよ。
数年後には評価額が1000万以上違うんじゃないかな。

[423: 匿名]

数年後にはグリーンラインの駅が出来ているかも。

[424: 匿名]

グリーンラインの鶴見延伸は採算の見込みと事業費の問題で無期限凍結では？
地元では期待してる人はもう皆無でしょ

[425: 匿名]

スーモ見た。カフェ風のモデルルームになってた。
アラフォーのナチュラル好き主婦にウケるんじゃない？

[426: 匿名]

425さん

私も見ましたが、なんか喫茶みたいな感じで住宅って感じじゃないので安っぽく見えました。

[427: 匿名さん]

422さんの通り資産価値を考えたらプラウド綱島だけど、設備や駅近だけでなく、
大きな中庭や静かな生活／日当たりを望む人はこっちを選ぶんでしょうね。

一般的にはコストパフォーマンスが低いマンションだと思います。
もし本当に欲しかったら、今月と来月が「勝負」じゃない？
私が行った１１月でも、若干の値引きの話がありました。今月、来月なら購入者が
強気に出れると思いますよ。

[428: 匿名]

自走式駐車場とか駅近以外の魅力を、どう評価するかは人それぞれですよね。

以前、駅徒歩12〜13分の場所に住んでいた身としては、駅までバス7〜10分のマンションなら、バス待ち考慮しても大差無いと実感しました。

[429: 匿名]

バスは雨の日最悪だよ
時間通りにバスは来ないし
道混んでたら時間かかるし。

夜、バスの時間終わったらタクシー代かかるし。

売るときは安くしないと売れないよ

[430: 契約済みさん]

雨なら徒歩だって大変でしょう。
確か23時頃から1時間半ぐらいマンション専用の夜間バスが走ってると思う。
間違ってたらごめんなさい。

[431: 匿名]

雨の日は徒歩のほうがバスより大変というのは正しい。いつも駅まで15分の道を歩いているが雨の日はバスに乗ってしまう。バスを否定する人は普段利用していないからその良さが分からない素人さんでしょう。

[432: 匿名]

431さん

駅まで徒歩15分っていうのがそもそも徒歩圏内ではないのでは？

[433: 匿名]

今まで、バス便のマンションなんて、端から検討対象外でしたが、実際に体感すると、意外にも想定していたより不便を感じません。マンション目の前にバス停がありますし、それなりに本数もあるので。

まぁ、駅徒歩10分物件とバス7分物件を比較しても、物理的な『距離』が短い方が、一般的に価格下落しにくいのは世の常ですよね。
距離以外に、どこに価値を求めるか次第ですかねぇ。

[434: 住民でない人さん]

そこを逆手にとって、バス便の中古物件を安く買うとか。

[435: 匿名さん]

バス覚悟なら、思いきってセンターフォートは？

安いし、住民専用のバスがあるよ。その代わり、ここより管理費が高いけど。

まだまだ在庫はあるみたいですよ。広告が入っているし・・・

[436: 匿名]

確かにセンターフォートは安いですね。
眺め良し、隣に公園あるし。

ただ、駐車場・オール電化・バス停までの距離は、ザ・ハウスが勝りますねぇ。

[437: 匿名]

オール電化そんなに良いですか？

IHよりガスの方が断然良いですよ。

まぁこだわった料理しない人なら楽かもしれないですが、最近IHは問題になってますから。

[438: 匿名]

ハウスもセンターフォートも対して変わらないイメージありますが。

それなら、価格をかなり値下げしてるセンターフォートの方が広い部屋住めるってのはあるが。

住人レス見ると。問題な住人が多そうなので。住みたいとも思わない。

やっぱりどちらもないです

[439: 匿名]

中華鍋とか使うならガスが良いかもしれませんね。

熱効率や安全性、タイマーなどの使い勝手は、IHが良いですよ。夏のキッチンも熱がこもらないですし。
実際、ガス→IH→ガス→IHと引っ越しましたが、IHが便利でした。あくまでも個人的感想です。

[440: 匿名さん]

確かに中華鍋つかうのは無理そうですが私も個人的にIHが好きです。こった料理も十分できますよ。どの程度をこった料理というかは・・・

南側の工場は解体作業がはじまるようです。戸建てが建つ様ですね。

[441: 購入検討中さん]

夜通ると部屋の電気が付いていませんが、だいたいどれくらい売れてるのかな？
もしかして２割程度？

[442: 匿名（契約済）]

道路側の南向きの棟はまだ販売開始されていない棟もあって夜みると真っ暗ですよね。

販売が開始されている棟は7割近く売れている印象です（価格表みた限りですが。）

[443: 匿名]

まだ売り出してない棟があるなんて、最初よほど売れ行きが悪かったんでしょうねぇ…。
前に何が建つかわからないから発売を遅らせるなんて説明本気にしてないですよね？
普通に売れているマンションならそんな言い訳して完成在庫にしないですよ。
売り出し分が７割ってのも怪しいです。
ほとんど明かりついてないですよ？年度末に引越する世帯が２００以上あるわけないでしょ。
実際は３割がいいとこでは。

[444: 匿名さん]

未販売棟は自分も同じ説明を受けました。
但し売主も管理費など持ち出しが有るからいつまでも待たないで販売開始するそうです。
また、契約済住戸が5割と聞いています。
花は一杯ついてますよ。

[445: 匿名]

このマンションのモデルルームが出来た当初に見学に行きましたが、その時も全面棟はしばらく販売できないと聞きました。売れ行きの悪さからではないかと。大規模マンションなので三年くらいかけて売っていくんじゃないかな。いまだ検討中なんですが。

[446: 契約済みさん]

私も約5割ぐらいて聞いている。
販売員だから鵜呑みに出来ないけどね。
ちょっと値段が高いから売れ行きは遅いかもね。
私的には気に入ってます。

[447: 契約済みさん]

私も約五割くらいと聞きました。売れ行きも順調と聞きました（販売員の話なのでこれもまた鵜呑みには出来ないですが）。

個人的にとても気に入っているので来月の入居が楽しみです。

[448: 匿名]

南側、戸建てが建つんですね。南棟にすれば良かった・・・。

最近、バスに乗車する住人を見かける機会が増えた気がします。
寂しさが和らいできて、嬉しい限りです。

[449: 匿名]

隣りのデイパークは売れ行き順調そうですね。
価格も同じくらいなのになんでだろう？
収納も多いし、見た目もこっちのほうがいいのに。
最近は３月引っ越し予定なのか、土日になると見学の方が増えてきましたね。
カーシェア導入してくれないかな？あんなに駐車場スペースあるんだし。

[450: 匿名さん]

ディパークのほうが値段安いからね。
スーモを見ると価格は2920万円～4430万円でしょう。
ザハウスは3788万円～5548万円だから同じでないよね。
もう少し安かったら違うのだろうね。