小規模マンションと大規模マンションのそれぞれについて

[森林良家]

現在総戸数２８世帯の新築マンションを購入しようかどうか迷っています。
規模が小さい物件ですので修繕費用等財政面の先行きが不安です。
そういった事を考えるともう少し戸数の多いマンションにしようかなとも思ったりしています。
でも内装や外観等のセンスは大変気に入っていますし立地もまずまずで今深く深く検討中です。

そこで今までの皆さんの経験等ふまえ財政面だけに限らず２０〜３０戸の比較的小規模な物件と
１００や２００戸以上あるような大規模な物件の良い所や悪い所等いろいろな面からアドバイス
して頂きたくスレを立てました。今マンションにお住まいの皆様、またマンションの保守等に従事
しているプロの方々の本音など聞けたらなと思っています。
宜しくお願い致します。

[22: 匿名さん]

あっそ

[23: 匿名さん]

>20そうなりゃ次の住人に支払責任が行くはずなので
法律論ではそうですが、現実は違います。私の住んでる築１０年１５０戸のマンションでも、
１０年の間に２戸が夜逃げなさいました。夜逃げ前、１年以上は管理費、積立金不払いです。
夜逃げして、代理の不動産屋が次の人に売るとき、前所有者の不払いを免除してくれという
話が管理組合にありました。関係ない人の債務まで背負い込むなら買わないと言われたそうです。
おって、損得を考えて、組合の決議で免除としました。これは結局管理組合が負担したのと同じです。

[24: 匿名さん]

管理費のみを滞納しているケースというのはそんな多くないものなんだよ。
多くの場合他にも借金があってその返済が滞っているもの。
で、その場合管理組合としてはそれ程苦労しない。
（実際、自分が理事長だった時代にも管理費滞納があったが
他にも借金があった人だったため苦労はしなかった）
放っといても取り立てのプロが競売に付してくれるので
それに便乗して権利をきちんと主張していけばいいだけ。
で、競落者もプロのことが多く、そうなると手慣れたもので、
「当然払います」と言ってくれて滞納管理費はまず回収出来る。
もっとも、自分の場合、延滞料年利１４％は勘弁してくれとは言われたが。

[25: 匿名さん]

>>23
ちょっと変な気がするなあ。
>代理の不動産屋が次の人に売るとき
ってこの売却代金は誰のもの？夜逃げした人のもの？
もし、夜逃げ人にお金を貸した人が差し押さえたのなら、
マンションの管理組合だって同じ債権者なんだから、その売却代金から
滞納管理費を請求できるんじゃないかな？
そもそも次に買う人が負担する必要はないよね。

[26: 匿名さん]

マンションの長短所を語るときに、管理費滞納なんてイレギュラーな事態を持ち出す時点でねじれてるよ

[27: 匿名さん]

>>26
管理費滞納は決して他人事ではない。それなりの築年数を経たマンションなら
必ずと言っていいほど滞納者はでる。

[28: 匿名さん]

まあ仮に先の計算式に当てはめて、数字を単純化しても
管理費20000円、21件のうち1件が未払いだったとしよう
20000円の管理費を20件で負担したら一軒1000円だよね
お金は1円でも大事なんだが、それがそんなに重大か？
考えるべきことはもっとほかにあるだろうよ

[29: 匿名さん]

>>２７　それなりの築年数を経たマンションなら必ずと言っていいほど滞納者はでる。

１です。↑それって本当ですか？マンションってどこでも滞納問題抱えてるって事？
また「築年数を経た」って言う所が引っ掛かりますがどういう事か教えてほしいです。

>>２８　考えるべきことはもっとほかにあるだろうよ

でも滞納問題だって重大ですよ。
金額の問題ではなくルールやモラルの問題だと思う。
マンション内のルールや規約は守らなければならないでしょう。
上の例でいう所の１０００円が惜しい訳では無く
皆がルールや規約を守らなくなってしまうのが怖い。

[30: 匿名さん]

数百戸以上の大規模マンションだと常時1人以上滞納者を抱えているのが普通。
小規模マンションだと10年間に1人程度滞納者が出る。
時間軸まで込めて長期的平均を取れば大規模も小規模も一緒だよ。
どっちがマシかは一長一短でしょう。

[31: 匿名さん]

30万未満なら小額訴訟で一発です

[32: 匿名さん]

>29
別にみんながルールやマナーを守らなくなったりはしないよ
滞納問題は滞納問題に限って考えないとね
そこから想像力逞しく他の問題にまでリンクさせるから話が分かりにくくなる
滞納が無くても、ルールやマナー問題は起こる事だってある

滞納が絶対起こらないなどと言う保障は出来ないけども
起こってもその程度で、10が書いてるように
>小規模ではたちまち管理費の値上げにつながる
などと脅かすほどの状況じゃない
また回収手段はいくらでもある

[33: 匿名さん]

>26さん、33さん
そのとおり。小規模のメリットっていっぱいあると思う。大規模マンションは団地みたい。大きな巨人は何かひとつするにも大変。子供が遊べる広場や、ガーデニングの共有の庭ぐらいならともかく、最近のシアタールーム、フィットネスルーム、温泉などの共有設備は所詮すたれもするし、実際あるとそういいものではないと思いますよ。
>スレ主さん
極端に小規模ならともかく、30戸、40戸くらいあって気に入ったところならそんなことよりも立地（交通便、土地柄）や広さに悩んだほうがいいですよ。

[34: 森林良家]

確かに

[35: 匿名さん]

私は完全小規模派です。
理由はやはり、住んでいる人がどんな人種かわかりやすいこと。
マンションを選んだ時のポイントは、部屋によって価格に大幅な落差が
なく、また、無駄な共用スペースが極力少ないこと。
大規模で敷地内だけで生活できる村のようなものが魅力になってる所が
ありますが、これから数十年暮らす中で、古くなった共有の設備やロビーの
豪華ソファなんていうのも、買い替え時がくるかと思うと、全く使用する気
がないうちの一家は、どうしても無駄な維持・管理費としか思えません。
誰が組合理事か、顔と名前がかろうじてくっつく程度の大規模な中では、組合
の運営も難しいと思いますので。

[36: 匿名さん]

今、36戸のマンションに住んでいるけど、
うちの場合住民同士で二つに割れて、いがみ合ってるね。
また、大規模だろうと小規模だろうと変な奴は入ってくるしそれは個別に販売する以上阻止できない。

共同住宅という観点からしたら大規模、100戸以上のマンションのほうがいいね。
修繕積立金、大規模修繕のこと考えたらなおさら。

小規模マンションがいいという人は実は一戸建てが向いてるんじゃないの?
俺は、大小関わらず共同住宅がほとほと嫌になったから、一戸建てに買い換えるよ。

[37: 匿名さん]

>36さん
一戸建てだってなお町内会とかの揉め事はMS以上だと思いますよ。
小規模のいいところは他に交通便の良いところに建っているところ。
子育てだって、変な住人がいればすぐわかるから、建物内で被害に会うことはないのでは。
昔子供のころ、（比較的）大規模マンションに住んでいたことがあったけど、MS内に遊び場があるのは良かったけどエレベーター内や建物の裏（駐車場や屋外の共用施設）は子供ながらに気持ち悪かった。

[38: 匿名さん]

>31,30万未満なら小額訴訟で一発です
>32,また回収手段はいくらでもある
本当に回収したことがあるんでしょうか？小額訴訟といっても、訴えて、相手はたいてい夜逃げして出てこないから
勝訴はするのですが、実際それで回収出来るかというと、無い袖は振れないという話になります。
回収手段はいくらでもある、といっても住民はそれぞれ仕事を持っている。取り立て屋みたいに追跡して
費用を取り立てるのは、管理組合では、無理。取り立て屋、弁護士に依頼するのが現実的だが、
取り立て屋は回収金額の５割以上もっていくし、弁護士は書類を送るだけで、役に立たんよ。
弁護士が役に立つのは、相手に金があるときだけ、現実を認識してほしい。

[39: “]

>37,一戸建てだってなお町内会とかの揉め事はMS以上だと思いますよ。
その通りですが、マンションは小規模の場合、数年に一度理事会に参加せざるを得ないので
うっとおしい。一戸建ては隣とは挨拶せざるを得ないけど、他は、無視できる。
ただ、コミステーションの掃除と、道路の掃除にかりだされるのが苦痛。
大規模マンションは、管理費はかかるが、掃除は勝手にやってくれるし、管理人が
パトロールしてくれるし、理事会は１０年に１度くらいで、理事の人数も１０人以上だから、
たいていしっかりした人がいて、勝手に進めてくれる。その意味では楽。

[40: 匿名さん]

>38
まあまだ管理費滞納には出会ってないのだが
そんな１〜２万の管理費が払えなくて夜逃げはせんでしょう
そりゃ、中に入るだろうが極端だよ
夜逃げされて、まったく手がかりがない奴から回収するのはなかなか難しいね

ただ俺は商取引上でなかなか支払わない奴に対して
小額訴訟一発でいとも簡単に全額回収した経験はあるよ(念のため言っておくが架空請求じゃないｗ)
その経験からすると、資産なり給与なりの支払能力があるのに
ずぼらかまして払わないと言うような相手に対してなら、実に簡単に回収することが出来る

[41: 匿名さん]

>>38
そういうの管理会社の仕事ですから。

[42: 匿名さん]

>41
すくなくとも、うちの管理会社は、回収してくれませんでしたね。
某紙ではナンバーワンの管理会社になっていた、○急ですが。
理事会では、その話題（未回収）に触れないようにしているのがありあり。
それと、主体（債権者）は管理組合ですから、管理会社にケツまくられたらお終いです。
あなたは、債権とかの概念をわかっておられるんでしょうか？

[43: 匿名さん]

>40,そんな１〜２万の管理費が払えなくて夜逃げはせんでしょう
あたりまえです（笑）管理費だけではなく、ローンも滞納していて、他にも借金があって、
それで夜逃げするんです。そんなの常識でしょう。管理費だけで夜逃げしないでしょう（笑）

[44: 匿名さん]

だからさ、そんな風になる前にまずは管理費なんかは滞納するだろ？
その時点でパパッと小額訴訟で回収すれば良いんだよ

[45: 匿名さん]

>44,その時点でパパッと小額訴訟で回収すれば良いんだよ
あのね、夜逃げしても、次の人に所有権が移るまでは、夜逃げした人に
管理費の支払い義務があるの。夜逃げしてるやつにどうやって告訴状を送るの？
頭で考えてることと、現実は違うよ、事件は現場で起こってるんだ！

[46: 匿名さん]

>>45
落ち着け。
そして良く読め。

[47: 匿名さん]

>46
落ち着いて、よく読んでも、夜逃げしたやつから、小額訴訟で回収する方法がわからんのだが？
本人が、部屋にいればともかく。

[48: 匿名さん]

44: 名前：匿名さん投稿日：2005/04/14(木) 18:08
だからさ、　　そんな風になる前に　　まずは管理費なんかは滞納するだろ？
その時点でパパッと小額訴訟で回収すれば良いんだよ

[49: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の回収は別スレ立てて話題にしたほうがいいんじゃないですか？
重要な話ですけど、このままだとどんどんスレタイとずれていくような気がします。

[50: 匿名さん]

>49,スレタイとずれていくような気がします
確かにそう思うし、大人気ないとも思いますが、不快ですね。
いくら、ネットの書き込みで責任が無いといっても、訴訟と、回収は別物です。
なんでも簡単に出来てしまうと誤解されては、問題の本質が見えなくなるでしょう？
パパッと回収できるなら、未回収で困る管理組合などありませんがな。勝訴と回収は別ですよ。
損害賠償を勝ち取りながら、相手が行方不明、支払不能の多さをわかっていない。

[51: 匿名さん]

>>50
ウザいよ

[52: 匿名さん]

５０はなんか変なやつだな
管理費滞納者は全員夜逃げして行方不明なのか？
馬鹿も休み休み言ってくれｗ

[53: 匿名さん]

>>50
簡単に夜逃げできてしまうと誤解されては、問題の本質が見えなくなるでしょう？

[54: 匿名さん]

そもそも管理費滞納して夜逃げする人が多くて困るようなMSは大規模小規模以前のレベルの環境ではないかしら？賃貸ならともかく分譲MSでそんな心配なぜするのか？＊＊専用のMSってこと？全然スレの主題と離れてる。

[55: 匿名さん]

＊＊専用のMSってＭＳはマンションですよね、＊＊ってなんていう意味ですか。

[56: 匿名さん]

奈良の隣人トラブルがどこにでもあると言ってるようなもんだねｗ

[57: 匿名さん]

深刻な管理費修繕積み立て問題に遭遇する人はかなりの確立でツイていない人だと思います。
実際巻き込まれた方がいらっしゃったらお気の毒ですが。
そんな起こるか分からないことを心配するより
日々の生活しやすさを第一に考えたらどうでしょうか。
ちなみに私は小規模に住んでいますが、８年目くらいに滞納者が出ましたが
売却されて今は滞納ゼロです。１０年に１度出るか出ない・・・というのには当てはまりますね。

[58: 匿名さん]

30〜40戸程度の小規模集合住宅の修繕積み立てなんて、滞納があろうがなかろうが、
そもそも端から破綻しているから、10年ごとの大規模修繕に100万円前後の各戸負担出るのは常識。
うちは、70〜80万程度は覚悟してる。
と言いつつその前に売っちゃうけどね。

[59: 匿名さん]

我家のは、150戸ほどのマンションですが、10年目の大規模補修で、積立金のうち9割がた
使っちゃいます。次の補修で、負担金出るか心配です。友人のマンションは20戸なので、
10年目に各戸20万くらい出したらしい。修繕積立金をつんでいないと小規模はつらいかも。
管理費の滞納なんてのは、たいした話じゃないかも。

[60: 匿名さん]

58さんや59さんの友人さんのマンションの月の修繕積立金はおいくらなんでしょうか。
その額にもよりますよね。月５０００円とかじゃ絶対厳しいと思います。
私が最近購入した小規模マンションは１２０００円くらい払っていたらしいので
今１０年なんですが、３５００万円ほど積み立てがあります。
大規模修繕は大体３０００万円程らしいので負担金は出さなくて大丈夫みたいです。
なので特に中古を買う場合は修繕積み立てが安いマンションは避けた方が無難かもしれないですね。

[61: 匿名さん]

>>58
買う人が居ればいいけどね

[62: 匿名さん]

うちの親が住んでるマンション（４０戸）、ニ十数年目で二回目の大規模補修やってるけど
負担金はないってよ。

[63: 匿名さん]

タイル貼り、低層、水道直結、機械駐なしだったら、負担金取らずにいけそうな気がする。

さらに、屋上を広告とか携帯アンテナ基地とかにして稼いでおくともっとよさそう。

[64: 匿名さん]

結局マンションによりけりってことですよね。

家の近くの大規模マンションは既に賃貸化してて友達が不安そうです。
わけ分からない人が沢山入ってきて、もっと小さいマンションにすれば良かったって言ってます。
個人的には大きいマンションの方が人付き合いとかそんなに気にしなくて良いイメージがありますが
その分住民意識も落ちちゃうのかなって思うのですが・・・。
逆に小さいマンションは連帯感が生まれて変なことできにくそうですが、
その分気を遣わなくてはいけない・・・そんな感じがします。
自分に合うと思う方を選べばいいのでは？
どんなマンションがおかしくなってしまうのか、法則みたいなものがあれば私も知りたいですが
分からないですよね・・・。

[65: 匿名さん]

大規模マンションでは住民意識は落ちますね。我家のは、150戸ほどのマンションですが、
10年目の大規模補修の総会を開いたら、理事以外の出席は５人でした。あとは、委任状で
会は成立してるんですが。大事なことを１割の人で決めていいのかなって心配になります。
小規模では出席率いいんでしょうね。もめるのも嫌ですが、シャンシャン総会も不安ですね。
中間はないのかな。

[66: 匿名さん]

金はあるけど意識が低い傾向の大規模を選ぶか
金は無いけど住民同士団結しやすいと思われる小規模を選ぶか。。。

マンションの延命を考えたら後者でしょうか

金も無いし住民意識も低い小規模が最悪か？？？

[67: 小規模ＭＳ住人]

小規模がなんで金ないの？どういう根拠でしょう？
子育て終わった夫婦とかＤＩＮＫＳとかむしろ裕福な人のほうが多いよ。むしろ大規模のほうが多いんじゃない？若い子育て中の夫婦とか。新築のうちはともかく、いずれ賃貸でいろんな人が入ってくるからそうなったら顔もわからない大規模のほうがトラブルおおそうだけど。

[68: 匿名さん]

66じゃないけど、小規模が金ないっていうより、大規模に比べて、１戸あたりの改修金額や
管理費が高くなる傾向があるので、相対的に資金不足になるということでしょう。
もちろん、個別の話は別です、小規模で、贅沢なマンションもあるからね。

[69: 匿名さん]

大規模に比べて、１戸あたりの改修金額や管理費が高くなる(よって修理されない）傾向があるというのは、下記にもあります。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2003/05/60d5q200.htm
http://www.justylife.co.jp/kiso02.html
http://www.u-kari.com/support/sup00300.htm

[70: 匿名さん]

>>69
最初のリンク先は「管理組合がない、あっても活動があまりない」
「修繕積立金を積み立ててない」などの問題があるマンションが
小規模マンションに多いとは書いてあります。
管理組合がないとか積み立てがないとかいうマンションはこのスレ的には
おそらく論外といっていいと思いますが、管理組合が機能しなくなるのは
なぜそうなるのか興味があります。
築年数が古いマンションを対象とした調査のようですので、
現在分譲されている物件が修繕の時期を迎えるときにあてはまるか
どうかはわかりません。
2番目はこのスレでもすでに書き込みがあるとおりのことが書いて
ありますので、書き込みの裏付けくらいに見ればいいでしょう。
3番目は、千葉の「ユーカリが丘」の開発業者のサイトです。
ユーカリが丘に有利な方向に誘導していることを割り引いて
読んだほうがいいですね。

ただ、全部読んでも「よって修理されない」というのは
それなりの根拠があるとは言え推定であって、
事実かどうかは判然としないですね。

[71: 匿名さん]

”よって修理されない”といっても、雨漏りしたままですんでいるとは思えないので
最低限の修理はしているでしょう。しかし、修繕積立金を積み立ててないマンションでは、
一時金を集めるか、借り入れして修理せざるを得ないわけですから、十分な修理は出来ません。
もちろん、小規模マンションでも、住民の意識が高く、予算もあるマンションはありますから、
そんなマンションは心配ないわけです。問題はそれ以外のマンションで、特に小規模の場合、
中小の工務店が分譲していて、管理のノウハウもないまま、後はよろしくと購入者にバトンを
渡しても、うまく機能しないから、崩壊してゆきます。大規模の場合は、管理会社がいるので、
何とか機能するし、予算も管理会社がこのくらい要りますよと提案するので、見直したり
するのです。事実かどうかは判然としないといっても、予算の裏づけの無いものは実行できませんので、
金を集めてるか、が、ポイントになります。一時金で集めるのは、かなり困難です。