小規模マンションと大規模マンションのそれぞれについて

[森林良家]

現在総戸数２８世帯の新築マンションを購入しようかどうか迷っています。
規模が小さい物件ですので修繕費用等財政面の先行きが不安です。
そういった事を考えるともう少し戸数の多いマンションにしようかなとも思ったりしています。
でも内装や外観等のセンスは大変気に入っていますし立地もまずまずで今深く深く検討中です。

そこで今までの皆さんの経験等ふまえ財政面だけに限らず２０〜３０戸の比較的小規模な物件と
１００や２００戸以上あるような大規模な物件の良い所や悪い所等いろいろな面からアドバイス
して頂きたくスレを立てました。今マンションにお住まいの皆様、またマンションの保守等に従事
しているプロの方々の本音など聞けたらなと思っています。
宜しくお願い致します。

[2: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/17123/
参考になるかどうか。同じようなスレです。
わたしはずっと小規模マンション４０戸前後のMSで育ち、また自分でもいま同規模のMS購入しています。防犯とか、問題ある住人（ヤーさんなど）は小規模のほうが入ってこないのではないでしょうか？
みなさん知れあいになれて、管理組合などもまとまりよく、考えようによっては修繕などの決定はしやすいかと思います。小規模なりに無駄のないMS、つまり余計な共有施設など負担になるものがないのなら住みやすいと思います。
大規模MSは子育てなどなさる方にはプレイルームや庭など充実した共有施設、また友達などもできやすいなどよい面もあるようです。わたしも子供のころ、一時大規模MSに住んでいましたが、よい遊び場でした。そとの公園よりは不審者の心配などは少ないと思います。
でもどんな住人がいるかよくわからない怖さはあるかもしれません。往々に新築のときはともかく、あとで賃貸で入ってくる住人に問題ある人物が紛れ込む場合が多かったように思います。管理費修繕費は負担少なくなるかもしれませんが、そのかわり全体としての額、規模も何をするにしても大きくなるので目先の金額だけでは決めないほうがよいかもしれませんよ。
あと大規模はやはり郊外、小規模は都心に多いですよね、一概にはいえないけど。

[3: 匿名さん]

追
ただあんまり小規模も理事会の当番がすぐ回ってきたり面倒かも。
駐車場から自宅への距離は遠くはないのは利点かもしれないですね。
どっちも良い点悪い点上記のようにあるのでご自分のライフスタイルにあった物件が良いかと思います。

[4: 匿名さん]

さらに追
ただ部屋のタイプがいろいろ、つまり家族向けの４LDKやDINKS,独身者向けの１DK、投資向けなどライフスタイルの混在するようなMSは良くないようですよ。
同じようなライフスタイルの人、つまり家庭向け永住型MSかDINKS向けかターゲットがはっきりしているものが良いようです。
内装はいくらでも変えられるので、それを選ぶ理由の重きにはしないほうが良いかもしれません。

[5: 森林良家]

02　03　04
ありがとうございます。大変参考になりました。
少々割高な修繕費を負担しなければならなくてもマンション内をくまなく見渡せ、
住人同士仲良くなりやすい比較的小規模な物件の方が私には合うような気がします。
理事会の役員も順番に全員でやればマンションの維持管理に関する意識も高まるかも
しれませんね。

因みに私が検討している物件は総戸数２８戸で専有面積約６５〜８０㎡。
２ＬＤＫ〜３ＬＤＫのタイプがあります。
これって一応ファミリー向けの物件という捉え方でよいのでしょうか？
駅から徒歩７〜８分で小中学校近し。特に大通りに面している訳ではなく比較的閑静な場所です。
個人的には出来るだけ長く住みたいですけどどうですかね。

[6: 匿名さん]

>>05
>住人同士仲良くなりやすい比較的小規模な物件の方が私には合うような気がします。

そこまで考えが纏まっているのであればその選択で間違いではないと思いますよ。

[7: 匿名さん]

＞０５さん
０２，０３，０４です。
わたしも０６さんと同じ意見です。
温泉とかシアタールームとか余計な共有施設がなければ、修繕費などさほどかわらないかと思いますよ。
お話聞いていると家族向けのよい物件そうに聞こえます。
なんといっても立地と専有面積は変更できませんからそれが気に入っているのなら多少、修繕費が高くなっても買いかも。

[8: 匿名さん]

大規模か小規模かはかなり好みもありますが、立体駐車場には気をつけられたほうがいいと思いますよ。
10年後の修繕費やもっと後の新品への交換となるとかなりの金額がかかります。
修繕積立金の規模を考えると、小規模の場合はかなりきついものになるのではないでしょうか。
特に全戸分ない場合は問題もでてきますし。

[9: 匿名さん]

＞０８さん
たしかに機械式駐車場は大規模修繕時負担になるといわれますが、実際、都心のＭＳで自走式で十分な駐車場が提供できるところは少数派でしょうし、そこまで考えて心配してはＭＳはどこも買えないのではないでしょうか？
もちろん作りすぎてあまっているような機械式駐車場も余計な共有施設ということになりますが。でも極端な場合以外は１０年後の修繕費を心配するより、それまでの生活、起こりうるライフスタイル、家族構成の変化（子供の誕生など）などを心配したほうがよいようにおもいますが。

[10: 匿名さん]

マンションというのは、大規模だからメリットがあるので、小規模ならデメリットが多い。
小規模なのにエレベーターが多い、共用施設が多い、駐車場が機械式、なのは避けるべき。
大規模なら、１戸が管理費を納めなくても影響は少ないが、小規模ではたちまち管理費の値上げにつながる。
管理組合にも、建築とか会計の専門家が加わる可能性があるが、小規模だと、どうでしょう。
小規模で、修繕積立金が足りなくて修理する部分を放棄しているマンションもけっこうある。
金がある人は別、戸建でも、小規模でもどうぞ。小規模の分譲は買ってはいけない、賃貸にしときなさい。

[11: 匿名さん]

小規模だと1戸の管理費滞納でも影響が大きいのは事実ですが、大規模なら
滞納も大規模になる可能性がありませんか？

[12: 匿名さん]

村社会的な縛りの少ない気楽さが都会のマンション・ライフのよさのひとつです。
玄関を出ると、エレベーター前で出くわすのは、常にお隣さん。
お隣さんとうまくいっている場合はいいが、いったん関係がこじれると具合が悪い。

http://d.hatena.ne.jp/flats/20050304

[13: ↑]

？

[14: 匿名さん]

11の意見に1票
分母だけが大きくなるわけじゃないもんね

[15: 匿名さん]

11さん14さんの意見は、一見正しいように見えますが、そうではありません。
100戸のマンションと、20戸が5棟を比べてみてください。仮に100戸に1戸の割合で
滞納が発生するとします。100戸のマンションでは1戸が必ず滞納ですが、管理費の増額は
100／99＝1.01つまり1％です。これなら払えるでしょう。20戸のマンション５棟で
同じ率の場合、4棟は滞納者なしですが、１棟で滞納者があるので、その１棟に住む人は
20／19＝1.05つまり5％増額となります。小規模では、あたりはずれがもろに影響するのです。

[16: 匿名さん]

まあたしかに小規模で仲が悪くなるとというようなことはあるかもしれないけど、得たいの知れない人間、つまりやーさん関係者などがもぐりこんでくる可能性は低いのでは？目立つから。理事とかの当番が回ってくるなど町内会的な面倒さはでてくるかも。それでも一戸建のようなわずらわしさはないかと思います。隣人と仲が悪くなってやりづらくなるのは大規模でも同じでは？大規模の利点はひとえに共有施設の充実、子育ての際、おなじような仲間ができるといったことだとおもいます。

[17: 匿名さん]

>>15
結論は正しいと思いますが、11さん14さんの意見とは矛盾しないと思います。

[18: 匿名さん]

>17、11さん14さんの意見とは矛盾しないと思います。
11さん14さんは、小規模だと1戸の管理費滞納でも影響が大きいのは事実ですが、大規模なら
滞納も大規模になる可能性がありませんか？と言われていて、確率論としては、
それはその通りです。ただ、１さんは大規模と小規模を比べてアドバイスを、と言われています。
その趣旨からいうと、マンションというのは大規模でこそメリットがあるといわざるを得ません。
確率論というのは、全体で見れば同じ確率であっても、個々で選ぶ場合、明らかに差がある場合があります。
つまり、管理費の滞納とか、修繕費の不足というのは多数のマンション全体に均等に起こるのではなく、
特定のマンションに集中することが多いのです。そのマンションが小規模だと、手の打ち様がないのです。

[19: 森林良家]

１です。
皆様ご意見頂きましてありがとうございます。
お陰様で小規模マンションの良い所、悪い所それぞれが自分の中で明確に
なりつつあるような気がします。

１５さんのおっしゃる確立のお話は正に一理あると思います。
滞納等が発生すれば小規模マンションは絶対戸数が少ないですから
他の個人が負担する割合は高くなりますよね。その通りです。
そう考えると大規模マンションがいいかなーとも思ってしまいます。

でもそれは１８さんのおっしゃる通り全てのマンションに当てはまるとは限らないですね。
小規模マンションは良い方に転がれば最高、悪い方に転がると最悪という事だと思いました。
そのどちらへ転がって行くかは運もあるし努力次第でもあるのかと思いました。
正直新築青田買いはある意味バクチですねー。

でも管理費の滞納や修繕費用が払えないなんて事例は身近にそんなに多いのですか？
これらが払えない場合は周りの住人がカバーして支払わなければいけないのでしょうか？
どなたかご存知の方いらっしゃいますか。

[20: 匿名さん]

管理費を滞納してる奴なんて、じきに退去するでしょ。
そうなりゃ次の住人に支払責任が行くはずなので
区分所有者が負担するとしても一時的な話なのでは？

・・・でも高々数千円程度なら問題にする事はないのでは？

[21: 匿名さん]

＞20
いやあそんなことないよ、なんせ罰則がないから、
開き直っちゃえば何年でも滞納するんだよ。
管理会社もなかなか動かないし、
理事長だって自分が原告になって裁判起こしたくないし。。。

[22: 匿名さん]

あっそ

[23: 匿名さん]

>20そうなりゃ次の住人に支払責任が行くはずなので
法律論ではそうですが、現実は違います。私の住んでる築１０年１５０戸のマンションでも、
１０年の間に２戸が夜逃げなさいました。夜逃げ前、１年以上は管理費、積立金不払いです。
夜逃げして、代理の不動産屋が次の人に売るとき、前所有者の不払いを免除してくれという
話が管理組合にありました。関係ない人の債務まで背負い込むなら買わないと言われたそうです。
おって、損得を考えて、組合の決議で免除としました。これは結局管理組合が負担したのと同じです。

[24: 匿名さん]

管理費のみを滞納しているケースというのはそんな多くないものなんだよ。
多くの場合他にも借金があってその返済が滞っているもの。
で、その場合管理組合としてはそれ程苦労しない。
（実際、自分が理事長だった時代にも管理費滞納があったが
他にも借金があった人だったため苦労はしなかった）
放っといても取り立てのプロが競売に付してくれるので
それに便乗して権利をきちんと主張していけばいいだけ。
で、競落者もプロのことが多く、そうなると手慣れたもので、
「当然払います」と言ってくれて滞納管理費はまず回収出来る。
もっとも、自分の場合、延滞料年利１４％は勘弁してくれとは言われたが。

[25: 匿名さん]

>>23
ちょっと変な気がするなあ。
>代理の不動産屋が次の人に売るとき
ってこの売却代金は誰のもの？夜逃げした人のもの？
もし、夜逃げ人にお金を貸した人が差し押さえたのなら、
マンションの管理組合だって同じ債権者なんだから、その売却代金から
滞納管理費を請求できるんじゃないかな？
そもそも次に買う人が負担する必要はないよね。

[26: 匿名さん]

マンションの長短所を語るときに、管理費滞納なんてイレギュラーな事態を持ち出す時点でねじれてるよ

[27: 匿名さん]

>>26
管理費滞納は決して他人事ではない。それなりの築年数を経たマンションなら
必ずと言っていいほど滞納者はでる。

[28: 匿名さん]

まあ仮に先の計算式に当てはめて、数字を単純化しても
管理費20000円、21件のうち1件が未払いだったとしよう
20000円の管理費を20件で負担したら一軒1000円だよね
お金は1円でも大事なんだが、それがそんなに重大か？
考えるべきことはもっとほかにあるだろうよ

[29: 匿名さん]

>>２７　それなりの築年数を経たマンションなら必ずと言っていいほど滞納者はでる。

１です。↑それって本当ですか？マンションってどこでも滞納問題抱えてるって事？
また「築年数を経た」って言う所が引っ掛かりますがどういう事か教えてほしいです。

>>２８　考えるべきことはもっとほかにあるだろうよ

でも滞納問題だって重大ですよ。
金額の問題ではなくルールやモラルの問題だと思う。
マンション内のルールや規約は守らなければならないでしょう。
上の例でいう所の１０００円が惜しい訳では無く
皆がルールや規約を守らなくなってしまうのが怖い。

[30: 匿名さん]

数百戸以上の大規模マンションだと常時1人以上滞納者を抱えているのが普通。
小規模マンションだと10年間に1人程度滞納者が出る。
時間軸まで込めて長期的平均を取れば大規模も小規模も一緒だよ。
どっちがマシかは一長一短でしょう。

[31: 匿名さん]

30万未満なら小額訴訟で一発です

[32: 匿名さん]

>29
別にみんながルールやマナーを守らなくなったりはしないよ
滞納問題は滞納問題に限って考えないとね
そこから想像力逞しく他の問題にまでリンクさせるから話が分かりにくくなる
滞納が無くても、ルールやマナー問題は起こる事だってある

滞納が絶対起こらないなどと言う保障は出来ないけども
起こってもその程度で、10が書いてるように
>小規模ではたちまち管理費の値上げにつながる
などと脅かすほどの状況じゃない
また回収手段はいくらでもある

[33: 匿名さん]

>26さん、33さん
そのとおり。小規模のメリットっていっぱいあると思う。大規模マンションは団地みたい。大きな巨人は何かひとつするにも大変。子供が遊べる広場や、ガーデニングの共有の庭ぐらいならともかく、最近のシアタールーム、フィットネスルーム、温泉などの共有設備は所詮すたれもするし、実際あるとそういいものではないと思いますよ。
>スレ主さん
極端に小規模ならともかく、30戸、40戸くらいあって気に入ったところならそんなことよりも立地（交通便、土地柄）や広さに悩んだほうがいいですよ。

[34: 森林良家]

確かに

[35: 匿名さん]

私は完全小規模派です。
理由はやはり、住んでいる人がどんな人種かわかりやすいこと。
マンションを選んだ時のポイントは、部屋によって価格に大幅な落差が
なく、また、無駄な共用スペースが極力少ないこと。
大規模で敷地内だけで生活できる村のようなものが魅力になってる所が
ありますが、これから数十年暮らす中で、古くなった共有の設備やロビーの
豪華ソファなんていうのも、買い替え時がくるかと思うと、全く使用する気
がないうちの一家は、どうしても無駄な維持・管理費としか思えません。
誰が組合理事か、顔と名前がかろうじてくっつく程度の大規模な中では、組合
の運営も難しいと思いますので。

[36: 匿名さん]

今、36戸のマンションに住んでいるけど、
うちの場合住民同士で二つに割れて、いがみ合ってるね。
また、大規模だろうと小規模だろうと変な奴は入ってくるしそれは個別に販売する以上阻止できない。

共同住宅という観点からしたら大規模、100戸以上のマンションのほうがいいね。
修繕積立金、大規模修繕のこと考えたらなおさら。

小規模マンションがいいという人は実は一戸建てが向いてるんじゃないの?
俺は、大小関わらず共同住宅がほとほと嫌になったから、一戸建てに買い換えるよ。

[37: 匿名さん]

>36さん
一戸建てだってなお町内会とかの揉め事はMS以上だと思いますよ。
小規模のいいところは他に交通便の良いところに建っているところ。
子育てだって、変な住人がいればすぐわかるから、建物内で被害に会うことはないのでは。
昔子供のころ、（比較的）大規模マンションに住んでいたことがあったけど、MS内に遊び場があるのは良かったけどエレベーター内や建物の裏（駐車場や屋外の共用施設）は子供ながらに気持ち悪かった。

[38: 匿名さん]

>31,30万未満なら小額訴訟で一発です
>32,また回収手段はいくらでもある
本当に回収したことがあるんでしょうか？小額訴訟といっても、訴えて、相手はたいてい夜逃げして出てこないから
勝訴はするのですが、実際それで回収出来るかというと、無い袖は振れないという話になります。
回収手段はいくらでもある、といっても住民はそれぞれ仕事を持っている。取り立て屋みたいに追跡して
費用を取り立てるのは、管理組合では、無理。取り立て屋、弁護士に依頼するのが現実的だが、
取り立て屋は回収金額の５割以上もっていくし、弁護士は書類を送るだけで、役に立たんよ。
弁護士が役に立つのは、相手に金があるときだけ、現実を認識してほしい。

[39: “]

>37,一戸建てだってなお町内会とかの揉め事はMS以上だと思いますよ。
その通りですが、マンションは小規模の場合、数年に一度理事会に参加せざるを得ないので
うっとおしい。一戸建ては隣とは挨拶せざるを得ないけど、他は、無視できる。
ただ、コミステーションの掃除と、道路の掃除にかりだされるのが苦痛。
大規模マンションは、管理費はかかるが、掃除は勝手にやってくれるし、管理人が
パトロールしてくれるし、理事会は１０年に１度くらいで、理事の人数も１０人以上だから、
たいていしっかりした人がいて、勝手に進めてくれる。その意味では楽。

[40: 匿名さん]

>38
まあまだ管理費滞納には出会ってないのだが
そんな１〜２万の管理費が払えなくて夜逃げはせんでしょう
そりゃ、中に入るだろうが極端だよ
夜逃げされて、まったく手がかりがない奴から回収するのはなかなか難しいね

ただ俺は商取引上でなかなか支払わない奴に対して
小額訴訟一発でいとも簡単に全額回収した経験はあるよ(念のため言っておくが架空請求じゃないｗ)
その経験からすると、資産なり給与なりの支払能力があるのに
ずぼらかまして払わないと言うような相手に対してなら、実に簡単に回収することが出来る

[41: 匿名さん]

>>38
そういうの管理会社の仕事ですから。

[42: 匿名さん]

>41
すくなくとも、うちの管理会社は、回収してくれませんでしたね。
某紙ではナンバーワンの管理会社になっていた、○急ですが。
理事会では、その話題（未回収）に触れないようにしているのがありあり。
それと、主体（債権者）は管理組合ですから、管理会社にケツまくられたらお終いです。
あなたは、債権とかの概念をわかっておられるんでしょうか？

[43: 匿名さん]

>40,そんな１〜２万の管理費が払えなくて夜逃げはせんでしょう
あたりまえです（笑）管理費だけではなく、ローンも滞納していて、他にも借金があって、
それで夜逃げするんです。そんなの常識でしょう。管理費だけで夜逃げしないでしょう（笑）

[44: 匿名さん]

だからさ、そんな風になる前にまずは管理費なんかは滞納するだろ？
その時点でパパッと小額訴訟で回収すれば良いんだよ

[45: 匿名さん]

>44,その時点でパパッと小額訴訟で回収すれば良いんだよ
あのね、夜逃げしても、次の人に所有権が移るまでは、夜逃げした人に
管理費の支払い義務があるの。夜逃げしてるやつにどうやって告訴状を送るの？
頭で考えてることと、現実は違うよ、事件は現場で起こってるんだ！

[46: 匿名さん]

>>45
落ち着け。
そして良く読め。

[47: 匿名さん]

>46
落ち着いて、よく読んでも、夜逃げしたやつから、小額訴訟で回収する方法がわからんのだが？
本人が、部屋にいればともかく。

[48: 匿名さん]

44: 名前：匿名さん投稿日：2005/04/14(木) 18:08
だからさ、　　そんな風になる前に　　まずは管理費なんかは滞納するだろ？
その時点でパパッと小額訴訟で回収すれば良いんだよ

[49: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の回収は別スレ立てて話題にしたほうがいいんじゃないですか？
重要な話ですけど、このままだとどんどんスレタイとずれていくような気がします。

[50: 匿名さん]

>49,スレタイとずれていくような気がします
確かにそう思うし、大人気ないとも思いますが、不快ですね。
いくら、ネットの書き込みで責任が無いといっても、訴訟と、回収は別物です。
なんでも簡単に出来てしまうと誤解されては、問題の本質が見えなくなるでしょう？
パパッと回収できるなら、未回収で困る管理組合などありませんがな。勝訴と回収は別ですよ。
損害賠償を勝ち取りながら、相手が行方不明、支払不能の多さをわかっていない。