プレサンスロジェ天王寺真田山に行ってみた − モデルルーム見学記

[アイスマン]

　本物件の売主であるプレサンスは創業20年足らずと新興であるにも関わらず，本社である大阪を中心に次々と新規物件を売り出して拡大を続けており，気になる存在ではありました。今般，チラシが投函されていたということもあり，モデルルームも近かったため，百聞は一見に如かずということで訪問してきました。
　タイトル画像は，本物件敷地南側の生活道路から建築現場を撮影しています。

　バルコニーについては１８０ｃｍであり，スロップシンクも付属しています。バルコニー内の壁面がタイルか吹き付けか，防水シートの色調は…といった細かい部分は未決定ということでした。ガラスはＬｏｗ－Ｅではない単純な複層ガラスを採用しています。サッシは先述のとおりT2相当です。なお，サッシ色については，コンセプトルームでは黒ですが，銀色のステンレス色になるということでした。

・浴室/洗面/トイレ
　浴室の細かい仕様はパンフレットの画像に譲るとして，特色は酸素美泡湯が標準採用されている点でしょう。これはなかなか珍しいと思われます。

　浴室内のパネルが白色でない２色使いというのもあまり見ないところです。照明はブラケットですね。価格相応なので仕方ないでしょう。

　洗面は，キッチンと同様にタカラスタンダード製のため，統一感があってよいと感じました。三面鏡収納は特に工夫が凝らされている点もなく，安価な印象を受けました。カウンターは一体型で，掃除がしやすそうです。

　トイレは，これもあまり見たことがなく，タンク部分が後ろに隠されていて，そこに手洗いがついているというものでした。トイレ自体で完結しているのではなく，タンクはカウンター内に隠すというのは「あり」ではないかと感じました。

・居室等について
　基本的には居室内がフルフラットになっています。

　ただし，引き戸の場合はドア下部分にガイドというか，ちょっとした段差が付くようです。画像はキッチンの天板セレクトです。

　収納についてですが，若干物足りなさはあるものの，廊下にも収納がありますし，ちょこちょこ収納は確保していると評価できます。収納の取り方も無駄がなく，間取りとしてはかなり評価できるのではないでしょうか。
　画像は玄関の写真です。先述したとおり，折り上げ天井になっています。

　主寝室の様子です。柱の部分が鏡？のようになっていました。モデルルームはやはり売主によってカラーがあり，あぁプラウドっぽいね，とか，ＧＭっぽいねとかが見えてくるのですが，プレサンスのモデルルームの感じはギラついていて新興っぽいなと感じました。

　共用廊下の様子と玄関ドアです。ドアはこれを使用するそうですが，共用廊下の防水シートや，壁面の仕上げ（画像では一般的な吹き付け塗装です。）については現時点で不明ということでした。

　玄関ドアに関連して，セキュリティ面の仕様です。

　構造の仕様です。巧みに戸境壁のコンクリート厚についてのみ記載を省略しています。もしかすると薄いのかもしれません。また，このパンフレットからの推察なので誤っているかもしれませんが，これは直床・直天井なのではないかと思われます。

【建設現地について】
　先に何枚か掲載しましたが，現地写真についてもう少し投稿いたします。これは，建設中の現場の様子をフェンス越しに撮影したものです。緑色の巨大な重機でくい打ちしているのでしょうか。

　長堀通の様子と，建築現地です。写真左側が既存建築物です。

　今度は長堀通を西側から東方向に撮影した画像です。

　建設現場の前から撮影しました。地下鉄駅の表示が確認できます。長堀通に面して種々ビルが立ち並んでおり，街区としては雑然とした印象を受けます。また，意外に電線及び電柱が気になりました。

【価格帯・管理費】
　価格や管理費は渡してくれなかったので記憶のみで記載しますが，売れ残っているのは３～４階の2部屋と，10階以上の４部屋でした。Aタイプは条件が悪いため，比較的売れ残っていますが，B・Cタイプは人気のため申し込んでも抽選になるといわれました。営業も抽選を避けたいのか，Aタイプの優位性をかなり露骨に説明してきて明らかに誘導だなと感じあまりよい印象は受けませんでした。
　低層階の２部屋はかなり値段が安いですが，パンダ広告と言いましょうか，広告に３７００万円台～と打つための，採算度外視した価格設定ということです。じゃあこの部屋に申し込み入れようとしても拒否するんですか（販売してしまうと，この割安な価格帯で客を釣れないので。）というといやそんなことはないと否定していましたが，納得のいく説明はありませんでした。

　価格についてですが，低層階のAタイプは確かに３７００万円台でした。Bタイプで4300万円代だったと思います。高層階ですが，Aタイプで4300万円ほど，Bタイプ5300万円ほどでした。14，15階のプレミアム住戸については，1億２千万円には届かないとのことです。
　管理費は，７０㎡を超えてくるB・Cタイプでも1万５千円程度だったのでかなり安価ではないでしょうか。
　画像は，プレミアム住戸に相当するＤタイプの間取りです。

【総評】
　価格や共益費関係は，プレサンスということもあって他社と比べると目に優しいと思われます。建物の質感も思った以上に悪くはないという印象を受けました。騒音の心配と周囲の雑然とした印象がやや気に入りませんが，駅徒歩１分，学校区もよい，その他の利便性も高いとなると総合的には優れていると感じました。
ただ，売主が急拡大している印象があり，きちんとしたアフターサービスや顧客対応をしてくれるのかというと疑問を感じます。モデルルーム訪問の予約をした時から名乗らなかったり，ちょっと待ってというのに保留にしなかったりと電話対応も雑な印象を受けましたし，営業を受けていてあまり物件のことを知らないのかもしれない（だから淡白？）と疑念を持ったりもしました。
　画像は各階平面図です。

　プレサンスとしては価格を安くして優位性を出し，どんどん販売攻勢をかけるというドミナント戦略を採用しているように思われます。往々にしてこのように急拡大している会社は，内部の実情が意外にもろかったりとほころびが出やすい面があるかと思われます。考え方次第ですが，投資用としてマンションを購入したり，不動産の購入経験が豊富ならよいですが，はじめてマンションを購入するという場合は，三井の横浜マンション杭問題の対処に見られたとおり，メジャーセブンやそれに準ずるような体力・信頼性のある売主を選んだ方が無難かと思われます。売主をどう見るかというのがポイントではないでしょうか。
　最後までご覧いただき，誠にありがとうございました。