ジェイグラン シティ 塚本ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジェイグラン シティ 塚本についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.jgran.jp/tsukamoto/

所在地：大阪府大阪市淀川区塚本6丁目4番2 他
交通：JR神戸線「塚本」駅徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.44㎡〜85.36㎡
売主：JR西日本不動産開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[963: マンション検討中さん]

JRの騒音と西日と価格（４千万～）

[964: マンション購入済]

内覧も終わって不満は特になく、引っ越せるのが楽しみなわけだけど
趣味のピアノや、映画の音量がどれくらい出ても平気なのか心配だ。

周りの人と時間の交渉をするのが大変そう

[965: 匿名さん]

>>963
騒音は二重サッシのため、ほぼ完売のC棟より断然良い条件。西日も同じ。やっぱり価格かな。B棟は一番広いのでその分高くなるし、上層階の方が坪単価が高いので（中層階まで190万→高層階200～220万）の掛け算で高い感じがするのだろう。上層階の坪単価が高いのは眺望料みたいなものだろうか？、

[966: マンション検討中さん]

サカイは高い

[967: 名無しさん]

>>966 マンション検討中さん
3ldk市内移動でサカイ16万、アート29万、赤帽9万（延長料金別途）でした。3末はこんなもんですかね？
他5社くらいは一斉拒否とか、返信来ないとか、トラック空いてないって回答でしたね。

[968: マンション掲示板さん]

>>967 名無しさん
早く引越業者選ばないと
予約状況では引越しできなくなるか料金50万ぐらい迄料金上がるぞ

[969: マンション検討中さん]

2LDKってまだ残ってますか？
A棟で検討したいのですが。

[970: 匿名]

>>969 マンション検討中さん
ありますね。

[971: 匿名さん]

駐輪場の配置は世帯毎ではなく、申し込み順に抽選で決められてしまっているんですか？
そんな中、連番で借りられた方はラッキーですね。
駐車場の空きスペースも、カーシェアを増やすなど将来的に有効に利用されればいいと思います。

[972: マンション検討中さん]

>>970 匿名さん
ありがとうございます。
ちなみに何階ですか？

[973: 匿名]

>>972 マンション検討中さん
今のところ一階はありますね。上の階も結構空きありですので選択肢はあると思います。

[974: 匿名]

>>971 匿名さん
立体駐車場は将来的にメンテナンスコストが心配ですね。将来メンテナンスコスト高により車を持っていない者に管理費を負担をさせるのかなど課題が出てくるでしょうな。

[975: 匿名さん]

>>974 匿名

機械式駐車場は寿命25年でその期間を均等にすると毎月1万円の費用がかかるんだっけな。
25年後に撤去するだけならもっと安く住みそうだけど再設置するともっと費用もかかりそう。

[976: 名無しさん]

二重サッシのないC棟の方がB棟よりうるさいと書き込みありましたが、C棟すごく静かでしたよ。内覧中30分ずっと窓開けてましたけど気になりませんでした。

窓を開けて生活しない方はAB棟いいと思います。

[977: 匿名さん]

>>976
B棟とC棟は地理的・方角的にほとんど差異がないので、二重サッシのB棟の方が窓を閉めると静かということだと思うよ。窓を閉めないと、音の差はほとんどないと思うよ。前の道に立った感じで、両方の部屋に入って比較した訳ではありません。

[978: マンション検討中さん]

>>973 匿名さん
ありがとうございました。

[979: 匿名さん]

内覧が終わりましたね。
内覧が終了された契約者の皆様方、状況いかがでしたか？また、修正箇所などみつかりましたか？

[980: 匿名さん]

ついに230戸！
残り82戸！

https://www.jgran.jp/tsukamoto/
《公式》ジェイグラン シティ 塚本｜JR西日本不動産開発の新築分譲マンション

INFORMATION
2020.02.13おかげさまで成約戸数230戸突破！
2019.12.23おかげさまで成約戸数220戸突破！
2019.12.20間取りページに2タイプ新たな間取りを公開しました！
2019.11.29トップに「ジェイグラン シティ 塚本」の魅力を知って頂く動画を公開致しました！
2019.11.01おかげさまで成約戸数200戸突破！
2019.09.09おかげさまで成約戸数190戸突破！
2019.08.26間取りページに新たに3タイプを追加いたしました！
2019.08.09「ジェイグラン シティ 塚本」ではVR体験ができる！VRご紹介ページを公開しました。
2019.08.09おかげさまで成約戸数180戸突破いたしました！
2019.07.20サテライトギャラリーのご案内を追加しました。
2019.07.09おかげさまで成約戸数170戸突破いたしました！
2019.06.11おかげさまで成約戸数160戸突破いたしました！
2019.05.10おかげさまで成約戸数150戸突破いたしました！
2019.04.26大阪ひと駅3分最大級レジデンスの魅力をご紹介する動画コンテンツをアップいたしました！
2019.04.19トップページメインビジュアルをリニューアルいたしました！
2019.04.06トップページ、デザインページをリニューアルいたしました！ 間取りページに新しい間取りを追加いたしました。
2019.04.01おかげさまで成約戸数140戸突破いたしました！
2019.03.15おかげさまで成約戸数130戸突破！間取りページに新しい間取りを追加いたしました。
2019.02.22おかげさまで成約戸数120戸突破いたしました！
2019.02.05第3期分譲開始！　プランページに間取りを追加公開いたしました。
2019.01.04「もっと、街に恋をする。」 ついにアニメ本編を公開いたしました！詳しくはコチラ
2018.12.04クオリティページを公開いたしました。
2018.10.01モデルルームページを公開いたしました。
2018.08.25アクセス・ロケーション・デザイン・ランドプランページを更新いたしました。
2018.08.228/25（土）～第1期登録申込受付開始！
2018.07.07モデルルーム＜2タイプ＞公開中！
2018.07.04「間取り」を公開しました。
2018.06.29トップページをリニューアルいたしました。
2018.05.08「コンセプト」を公開しました。
2018.03.30トップページをリニューアル致しました。
2018.03.16「アクセス」「ロケーション」を公開しました。
2018.03.13「デザイン・ランドプラン」を公開しました。
2018.03.12「もっと、街に恋をする。」予告動画を公開しました。
2018.02.16アニメーションサイト「もっと、街に恋をする。」公式ホームページを公開しました。
2018.02.01「ジェイグラン シティ 塚本」公式ホームページを公開しました。

[981: マンション検討中さん]

>>979 匿名さん
修正箇所は特に無かったです。
バルコニーからの景色が良かったです。電車の音はほぼ聞こえず。窓開けてても大丈夫なのが意外でした。
浄水器のカートリッジは初耳だったんですけど、まぁそんなもんかなって思います。
エレベーターは配置が悪いですね。費用考えると仕方ないのかなぁ。

[982: 匿名さん]

>>980
ありがとうございました。HPの動画は新しくなったようで、迫力がありますね。60戸は残りそうで、1Fにモデルルームを作って継続営業のようですが、モデルルームの維持費を考えると、経過月数分の家賃相当くらい値引きして早めに売り切る方がコストメリットがあるのでは？と一瞬思いました。でも、60戸で月20万円値引きすると1か月で計1200万円の損失か。。。モデルルームの方が安いね。

[983: 匿名さん]

>>981
何棟ですか？エレベータの配置が悪いというのは、部屋の位置によってエントランスまで遠回りになるということでしょうか？いい部屋もあり悪い部屋もありということでしょうか？

[984: 匿名さん]

>>982 匿名さん

この辺りじゃ家賃20万も取れないと思うけどね。
営業社員の年収が600万円として会社負担分が200万円としても800万かな。
そこに10人の人件費だけで800万でさらに維持費考えたらトントンどころか赤字かもね。

竣工後は先行契約者への配慮から非公開で諸費用無料サービスから始まってそのうち本体値引きやるんだろうけどこの形式売るのに時間かかるね。

竣工後も1年くらいダラダラ販売するのかもね。

[985: 匿名さん]

エレベーターの数、配置はちょっとって感じ。通学通勤時間は混雑しそう。駐車場ゲートの開閉時間が気になるし立体駐車場出し入れに時間かかりそう。パレット幅が狭いので外部で借りようかな。浄水器カートリッジ営業には参ったな契約しないけど。

[986: 匿名さん]

>>980 匿名さん
サテライトギャラリー内の花数と乖離があるな。もっと赤花咲いてるんだけどな。

[987: マンション検討中さん]

>>983 匿名さん
B棟とA棟に対し、エレベーター1基しかないんですよ。15階まで行けるのはそこだけ。10階までならD棟に2基、12階までならC棟に1基あるのでそれを利用すれば遠回りにはならないです。よその家の前沢山通ることになりますけども。
80戸に1基の割合は十分なんですけどね。

[988: 匿名さん]

>>985
確かに立駐については毎日の通勤で使う人にはストレスですね、因みに幼稚園北側の月極駐車場は月/16,000円です、けどセキュリティ（盗難やいたずら等）を考えたら敷地内がベストですね。

[989: マンション検討中さん]

間取り的にA棟の物件が気になっていますが、電車の音だけが気がかりです。高架に近いBよりもAのほうが騒音がましなのかな？とも思うのですが…
Aを内覧されたかた、いらっしゃいませんか？

[990: 匿名さん]

>>989 マンション検討中さん
A棟購入者です。2重サッシの恩恵で電車騒音は皆無です。開けるとそれなりですけどずっと開けっぱなしで生活することはないと思いますので問題はないかと。高い建物がないので中層階以上は眺望良。強いて言えばエレベーター利用する際B棟まで移動しないといけませんが。

[991: 匿名さん]

>>990
夏の暑いときや冬の寒いときはほぼ閉めっぱなしなので、この時期の夜中の睡眠時の安静確保は最重要ですよね。２重サッシは、断熱性に優れるので冷暖房の利きが良く省エネ効果もありますよね。また、窓の開け方を調整することによって、風の通りと温度と音を調整できるので、選択肢の多様性からもいいですよね。

[992: 通りがかりさん]

こんなブログを見つけました。
ドライビングスクール時代からの変遷のまとめ。
建物自体もいろんな角度から写真撮ってます。
https://gamp.ameblo.jp/tetsudotabi/entry-12574658393.html

[993: マンション検討中さん]

>>990 匿名さん
ありがとうございます。
やはりサッシを閉めると大丈夫なんですね。就寝時は過ごしやすい時期でも窓を閉めるので問題ないと思ったのですが、日中窓を開けたい夫が反対しており、営業さんにも窓を閉めて生活するのが前提と言われたので結局はCかDで検討することになりそうです…Aの間取りが気に入っていただけに残念です…

[994: 匿名さん]

B棟４階以上だと、塚本駅のホームからベランダがよく見えます。ベランダとホームの間で、「いってらっしゃい・いってきます」「ただいま・おかえり」の手を振って合図できるのってすごくないですか。ちなみに、プライバシーに問題が生じるような距離ではありません。

[995: 口コミ知りたいさん]

ＨＰに実写が使われましたね。

[996: マンション検討中さん]

4月時点で60戸残かな。現地販売に切り替わると敬遠されがちな西向きに動きが見られるだろうな。実際に現認して音を聴かないと不安だろうしな。

[997: 匿名さん]

>>994 匿名さん

ホームからじゃなく普通に電車乗ってて見えるからそっちのプライバシーはあかん(笑)
まー、このマンションは神戸方面じゃなく大阪方面に通勤してる人が多いやろうけどな。

[998: マンション検討中さん]

立体駐車場なんですね。幅が狭い。周辺で駐車場を探されているご契約者様、もう既に周辺駐車場を決められたご契約ですが様は居られるのでしょうか？また、自家用車を手放す、持たないでレンタカー、電気自動車で事なすご契約は居られる？どのようにお考えでしょうか？ご教示いただきたく。

[999: 匿名さん]

車を手放して、ここのリーフをレンタルします。ここの立地は本当に良いので、車を持つ意味があまり見当たりません。買い物・送り迎え・旅行など。。。車なくても十分やっていけそうです。

[1000: 匿名]

ここの立地は999さんがおっしゃる通りで申し分ない。なので私も車持たない派でリーフやレンタカーで事足りそうと考えてますね。リーフはここの世帯数を考えるとちと少ないので予約難が心配。周辺にも駐車場が散在するので立駐のパレット幅を気にされるのでしたら近隣駐車場もありですね。となるとここの立駐稼働率が気がかりです。。。

[1001: 匿名さん]

私は、当面はカーシェアとレンタカーで済ませようと考えています。
立地的に言えば、車があれば便利だけど、必須ではないと思いますし。

ただ、世帯数３００超に対して、カーシェア一台だと
車を利用したい時には、ほとんど使えないということもありそうなので、
その時は、購入も視野に考えようと思っています。

[1002: 匿名たろう]

市川の明石マンションは絶対に辞めた方がいい

[1003: 匿名さん]

>>1001 匿名さん

管理組合発足後に空き駐車場にカーシェアリング10台ほど設置するように提案したらどうでしょうか？
まずは来客用駐車場4台分を潰してそこに設置する。

あとはタイムズプラスとかと提携して設置して貰って外部の利用者も使えるようにする代わりにマンション住民は基本料金無料にして貰うとかで誘致するのもいいですね。

どちらにしても158台も埋まらないでしょうし。
平面式駐車場って何台でしたっけ？そこに置けばいいと思う。

[1004: 匿名さん]

いい案ですね。これからどんどんカーシェアリングが普及すると思うので、管理組合でしっかり話がしたいですね。楽しみです

[1005: 口コミ知りたいさん]

そんなことしたらカーシェアリング増やした分だけ管理費が上がりますよ。乗らない人にしたらたまったもんじゃない。

[1006: 匿名さん]

そこれへんは上手く話し合って、駐車場代分をレンタル費用に乗せるなどしたらいいんじゃないの？月に15000円として、需要が多い場合は月30回と予想すれば、1回500円の上乗せ。上回れば管理費に回せばよく、駐車場も空きが慢性的にあれば、少しの上乗せでも効果がある。要は、今から決めつけないで、状況・実態をよく見てお金で換算して、みんなで話し合って、合意して定量的に、論理的に進めるのがいいと思いいますよ。

[1007: 匿名さん]

>>1005 口コミ知りたいさん

1階住民がエレベーターのメンテナンス費用を払うなんてたまったもんじゃない。みたいなもん。

[1008: 匿名さん]

だから、トータルで考えて管理費がプラスになるのであればやればいいこと。エレベータうんぬんは全く関係ない。駐車場に空きがあったら有効活用するのはあたり前でしょ。車持っていない人は、何もしなくても恩恵を受けるケースがあることが分からんかねえ。今の段階では、決めつけないで、色々なケースを考えるのが楽しいじゃないか

[1009: 口コミ知りたいさん]

>>1008 匿名さん
カーシェアを増やせば駐車場を利用する人が減って毎月徴収している駐車場代が減る。駐車場に空きがあるからただカーシェアを増やせばいいという考えは危険だよ

[1010: 匿名さん]

立駐稼働率が悪いと管理組合の見入りが減る。立駐のメンテコストも将来的に上昇。車を持たない世帯にもその費用負担を強いられるのは間違いないな。立駐耐用年数25年後どうするのかも今後議論になるだろう。

[1011: 匿名さん]

「カーシェアを選択」することと「駐車場の空きが増える」ということは全く因果関係がない。前者は生き方であり、他人がどうこう言う問題ではない。「カーシェアを増やす」等と誰が強制できるものか。自分の凝り固まった考えと他者の考えがごっちゃになっている典型だな。さらに、今から「危険な考え」なんて発想が考えられない。今からどれだけ駐車場の空きが出るのか分からないのに、なぜこんな発想ができるのか不思議

[1012: 匿名さん]

まあ、こんな流れだ。
・2,3か月間、駐車場の空きとカーシェアの需要の実績を把握する。
・カーシェアの月間平均利用人数を把握する。1台で十分なばあいは当然増やさない。希望者が多くて1台で対応できない場合は、駐車場の空き利用を検討する。
・駐車場の空き状況を把握する。空きにしていてはもったいないので、空きの半分程度はカーシェアに回す。半分程度は追加契約者向けに開けておく。
・つまり、カーシェア希望者と駐車場の空きのバランスを見て、カーシェアを2台以上にするかどうか定量的に導き出す。
・需要と供給の市場メカニズムに従い、カーシェア需要が多ければ使用料を値上げして、空き駐車場を活用する。値上げした分を管理費に充当して、空き駐車場による損失の穴埋めを行う。値上げ金額次第では、空き駐車場の損失を上回る収入になり、管理費は潤う。



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