ジェイグラン シティ 塚本ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジェイグラン シティ 塚本についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.jgran.jp/tsukamoto/

所在地：大阪府大阪市淀川区塚本6丁目4番2 他
交通：JR神戸線「塚本」駅徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.44㎡〜85.36㎡
売主：JR西日本不動産開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[823: マンション検討中さん]

>>820
確かにね。賃貸出しの場合、仲介手数料も引かれる。購入ではローンもあると、ザックリ月10万円で35年はかかるね。築40年でも4,5百万円でも売れれば、30年でも回収可能か？ローン
するしないで結構差がつくね。

[824: 名無しさん]

>>822 マンション検討中さん

他にも利便性のあるとこは沢山あるし、普通電車しか停まらない塚本が声を大にして連呼するほど利便性の良いとこかどうかは疑問。駅から徒歩6分とは言っても、ストレスの大きい幹線道路が立ちはだかってるわけだしね。
それに、利便性が叫ばれている昨今、本当に 利便性が良いと周りが判断するような物件は竣工を待たずに早々と売れているし、目安として人気の有無を決定づける公平な基準の1つと言える。

[825: 名無しさん]

>>824 名無しさん

どこをどう見て「声を大にして連呼する」と受け取ったの？

[826: 匿名さん]

>>824 悪意を感じる言い回しですよね
そもそもこのスレは少なからず気に入っている人が集まっているわけですから、利便性の話になるのは当然だと思います
ただ行き過ぎた褒め方もどうかと…
幹線道路が邪魔なのは事実ですからね
熱くならずに冷静に判断したいものです

ところで竣工前に完売してる物件って人気の理由はなんでしょう？
もちろんケースバイケースだと思いますが、凄いことです

[827: 匿名さん]

300を越す戸数の物件が今時竣工前に完売すれば、手が届きやすい価格だっていうこと。

不動産業界からすれば、値つけ失敗だね。

[828: マンション検討中さん]

>>827
なるほど。。。不動産業界から見ると正にそうだね。完売が早いほど安売りで利益率も減り、プロジェクトとしてはあまり成功とは言えないのかもしれない。しかし、買い手からするとお得であるということかな？

ここはそこそこ適正価格で、売り手も買い手もWinWinということかな？他の買い物もそうだが、安物にはいろいろ問題がある。適正な価格で買うということが良いようだ。

[829: 名無しさん]

少なくとも塚口や野田阪神の物件はここより注目されて人気があり、売れてるって話をよく聞きますよ。
駅の「塚本」自体がマイナーなので、穴場なんでしょうけど。駅前はパッとしないよねー。

[830: マンション検討中さん]

総合的に判断されてはいかがですか？
長所
　1.JR東海道線塚本駅まで徒歩6分。通勤・通学・観光・遊びに便利　
　2.日本２位で梅北開発によりさらに発展する巨大大阪駅まで1駅3分
　3.新幹線のキー駅である新大阪駅まで2駅。京都・神戸方面へのアクセス良好
　4.阪急の特急も停車する十三まで1.7km徒歩20分（自転車で5～10分）。有名大学は阪急沿線に多く、大学生にも便利
　5.塚本駅周辺にはスーパー3店、商店街、外食（ラーメン・王将・満州・焼き立てパン等）・飲み屋、コンビニ等結構充実
　6.淀川近くジョギング、ウォーキング、スポーツ、釣り等楽しめる
　7.大阪駅まで十三大橋経由で4km。自転車でも行ける。健康志向の人はウォーキングで1時間弱　
　8.教育環境良い方。定量化難しいが名門北野高校まで1km。北野高校までに間に幼少中校が揃っている。子育て世帯にうってつけ。
　9.治安も良い方。定量化難しいが、淀川区の犯罪率は市内でも良い（ピンポイントではない）
　10.以上より車に頼らない生活ができ、高齢になっても安心（カーシェアリング1台）
　11.歴史的な問題は皆無
　12.坂が皆無なので、徒歩・自転車移動が楽
　13.B棟C棟の高層階では、梅田摩天楼の夜景・花火大会が楽しめる。
　14.庄野真代の出身地。池乃めだがと矢野兵頭の兵頭が近くに住んでいるらしい。
　15.ダウンタウン松本が来て、ラーメン激戦区の番組をしていた。
　16.梅田3km圏内であるが、淀川東側に比べると安価
　17.JR西日本開発は安心と実績のある会社
　18.長谷川コーポレーションも安心と実績のある会社
　19.医療機関も充実　
　20.A棟B棟の2重サッシは防音・断熱に大きな効果がある。

短所
　1.1000年に1度の大雨が来ると淀川が決壊するリスクがある（ハザードマップまっ赤）。
　2.線路が近いので騒音が気になる（但し、A棟・B棟は2重サッシ標準装備。受け止める個人差あり）。
　3.西淀川区・尼崎ほどではないが工業地域に近いため、大気が気になる。大気汚染数値は全く問題ない（これも個人差あり）。
　4.公園等や街路樹並木道も近いが、勿論緑は少ない。
　5.駅前は違法駐車多い。
　6.交通量の多い道路を渡る必要がある（この道路は十三・大阪・176号線方面や北野高校まで小・中学を結ぶ重要な道路）。
7.駐車場は狭い

[831: マンション検討中さん]

新幹線から完成形が見えました（新大阪西側手前のカーブから一望できます）。大変迫力がありました。周囲より高く際立つB棟とそれを取り囲むA,C,D棟の特徴ある階段状の安定感。色合いも、周囲の白・灰色の中に、濃いブラウンが引き立っていました。この周辺では大変高級感があります。中身もそうあって欲しいですね。

[832: 匿名さん]

>>831 マンション検討中さん

動体視力すごい？

[833: マンション検討中さん]

あそこのカーブはほぼ直角で、新幹線もスピードを落とします。新大阪駅から近いこともあり、上りも下りも速度が大変遅い区間です。

[834: 名無しさん]

>>831 マンション検討中さん
>>この周辺では大変高級感があります。

捉え方は個々による主観なので、否定はしませんが、私は大規模物件の割には全く逆の印象を受けましたよ。
確かに周辺マンションをベンチマークにするならマシなのかもしれませんけど。
さらに中身はごくごく標準かそれ以下だと思います。
どちらかと言うと全体的なコスパを優先した物件ではないかと思いました。

[835: マンション検討中さん]

>>834
831の文章は外観が高級感とありで、中身については言及していませんよ。
他は良く知りませんが、ミストサウナ・床暖房・2重サッシ（A,B棟）・カーシェアリング・充電施設・複数の共有ルーム・C棟屋上開放等の標準設備は標準的なのでしょうか？

[836: マンション検討中さん]

設備は普通よな。高級でもないけど安物でもない、ジオでもプラウドでも同じもん使ってるよ。みんな長谷工が作るから同じ。立地とブランド名で付加価値が付くのよ。
逆に共用にお金かけてなくて好印象。下手に施設充実させたり、コンシェルジュとか置いたりすると後から費用の面で揉めるからね。そうなると管理組合が大変だ。

[837: マンション検討中さん]

ジオとプラウドと同レベルは高級感ありと思うけどなあ。コンシェルジェ置かないのは同意。従って、結構いいレベルじゃない？

[838: マンコミュファンさん]

ジオと同じ電鉄系のローレルは内装や外観で飛び抜けてるわけでもないけど、とにかく立地が良いモノが多いね。建物の内装なんかあとでなんとでもなるし、先ずは立地がイイとこ最優先かな。

[839: マンション検討中さん]

中身はそこそこのレベルにあることは皆の同意ね。外観も良いという意見はあるが、個人の趣味も出るのでそこは個人判断かな。周囲より際立っているいるのは間違いね。価格・立地等は830を見て総合的に判断だね。短所もあるが長所が多いと思うが。

[840: 評判気になるさん]

駅から６分で行ける人いますか？

[841: 匿名さん]

設備にミストサウナがついているということは、床暖房と浴室乾燥機もガスですか？
どちらも電気よりもパワフルで効率がいいですよね。
気になるのは光熱費ですが、電気と組み合わせてお得なプランが選べるなら
電気・ガス併用でも低コストで済みますかね？

[842: マンション検討中さん]

>>840
5分5秒で到着とのことです。
https://sonouchi.jp/tsukamoto/2018/03/最寄駅となるjr「塚本」駅から現地までの道のりを/#post-92

[843: 匿名さん]

物件のPRブログですね

[844: マンション検討中さん]

>>841
床暖と浴室乾燥もガスです
高圧電力一括受電方式なので直接契約より安いらしいです
関電ガスとの契約も出来るそうです。

[845: マンション検討中さん]

>>843
簡単にできるのでご自身もしてみたら？あの信号でどれだけ待つかによるが、こんなもんでしたよ。

[846: 匿名さん]

>>837 マンション検討中さん
>>838 マンコミュファンさん

ジオ、プラウド、ローレルも結局は駅からの距離が一番の売れ行き原因なんやろね。

尼崎市JR塚口駅から徒歩1分～4分の巨大プラウドは1,200戸を完成から1年以内に完売させたね。

尼崎市阪急武庫之荘駅徒歩5分のプラウドも完成前の完売させたね。

尼崎市阪急武庫之荘駅徒歩13分のジオは完成後の現在も販売中で売れ行き悪いみたいね。

[847: 匿名さん]

>>846 匿名さん

やはり駅徒歩5分以内が人気なんですかね。

[848: 匿名さん]

B棟の真下辺りから塚本駅の改札まで、
信号待ち無しで5分30秒でした。

[849: マンション検討中さん]

誇大広告で、ムチャクチャ早歩きで短くみせようとするところもある中、信号待ち30秒を考慮で良心的でないの？

[850: マンション検討中さん]

日曜日に実際、駅から歩いてみましたが、6分は掛からなかったです。近いですね。

[851: マンション検討中さん]

引越しのサカイから引越日の確定連絡が来てますね。

[852: 匿名さん]

>>850 マンション検討中さん

早歩きなんだね。
GoogleMAPだと450mだけど
日本の不動産表示は1分80mで1分超えると切り上げ義務あるから6分だけど
性格には5.625分だね。

ただ信号は分数に換算しないけど実際には信号に当たるとそれだけで1分以上追加になることもあるしハイヒールとか歩く速度にもよるね。

ただし駅の敷地とマンションの敷地の最短距離で測定されるけど
地下鉄みたいに地上の出入口までの測定距離は近くても実際の改札までは遠いのと違って
ここはそこが近いのは良いとこかもね。

[853: マンション検討中さん]

>>852
それは本当に思う。電車を出てから改札まで近く、改札から道路まで直ぐなので、感覚的にかなり近い感じがする。

[854: マンション検討中さん]

>>852 匿名さん
実際にこの経路を歩きました。フラットな道なのでほんとすぐ着きました。

[855: マンション検討中さん]

>>854
そうですね。フラットで大変歩き易いですね。あの大きな交差点以外は車も少ないし。

[856: マンション検討中さん]

>>853
だから、大阪駅までは本当に目と鼻の先といった感じがするね。淀川のバックに梅田摩天楼も直ぐ見えるので、体感的に梅田・大阪駅が大変身近に感じる。

[857: マンション検討中さん]

>>852
地下鉄と比較すると本当に近い感じがする。電車に乗っていても大阪の街や淀川を見ていると瞬間的に着く感じがする。駅の階段も圧倒的に少ないし、改札と道路・商店街の距離がこれまた大変近い。

[858: マンション検討中さん]

>>854 マンション検討中さん
今朝から周辺探索しもって歩いたが近いね。5分少々だわ。駅降りて商店街、スーパーもあるし十三にも歩けない距離ではないですし、十三商店街も近い、いいね。

[859: 名無しさん]

>>851 マンション検討中さん
うちは平日朝一で、前日積み込みでした。
相見積もりは、この条件で取っていかないといけなさそうでしょうかね？

[860: マンション検討中さん]

>>859 名無しさん
比較検討するのであらばですね。
ちなみに私は、蟻、アー○に声掛けしています。

[861: マンション掲示板さん]

マンション現認。フェンス取り外しされてますね。

[862: マンション掲示板さん]

いよいよ週末から入居説明会に突入しますね。

[863: マンション掲示板さん]

うちは入居説明会昨日でした。

[864: 名無しさん]

>>862 マンション掲示板さん
いよいよですね。内覧会も2月入ってすぐなので、
少しずつ引越しの準備ですね。

>>863 マンション掲示板さん
説明会は4時間とありましたが、実際どうでしたか？

[865: マンコミュファンさん]

そんだけ駅に近い近いという立地の割にはなぜまだこんなに売れずに残っているんだ？
入居後も電車の車窓から宣伝になるように、販売の垂れ幕を掲げないと売り切れない状況になったりしないかな？
それだけはみっともないからヤダよねw

[866: マンション検討中さん]

入居説明会は私は３時間ほどでしたが、短い人で２時間。長い人だと４時間くらい掛かる感じでした。

[867: 匿名さん]

>>859　さん
>>860　さん
引越し会社、一括見積しましたか？
会社を指定して、A社、B社と直接連絡した方がいいのかどうか迷います。
やはり相見積取って値段は比較しなくちゃいけないですよね。
平日がやはり安いんでしょうか。

[868: 匿名さん]

>>865 マンコミュファンさん
先日入居説明会で今後のことを確認したところ、販売の垂れ幕掲げて販売になる可能性が高いとおっしゃっていました。まぁ完売していないのでしょうがないですね。

[869: マンション検討中さん]

とてもキレイで感じの良い説明会でした。気づき事項以下です。
・セキュリティがスマホとリンクしているので、ガラケーからスマホに変更します。セキュリティには大変気を配っている感じは大変良かった。
・車をどうしようかと考えましたが、常設のリーフとレンタカーも安くて簡単に呼べるので、ここの利便性を考えると、車を手放すことに決めました（まだ壮年ですが。。。）。
・共用ルームのブックオフと連携した本のラインアップが楽しみ。雨の日は図書館代わりに入り浸りそう。
・電気・ガスとセットで最大19%割引になる。ぜひセットで
・ネット費用等は管理費に含まれる
・コンシェルジェシステムは便利そう（クラッシークラブ）。コンシェルジェを置かないで、コスト削減にもなる。

[870: 匿名さん]

>>869 マンション検討中さん

カーシェアリング2台って少なすぎだから土日祝日は使えないかもね。
312世帯だと15台はいるかも。

あとはあちこちのマンションで宅配ボックスが足りなくて困ってるけどここは足りるかな？

[871: 名無しさん]

>>861 マンション掲示板さん
夜に現地行ってみました。
公開空き地部分の木やエントランスがライトアップ？されてて、建物の存在感も凄かったです。
周辺の下町感が溢れるところにいきなり、ドンっと立ってる感じですね。
駅から大通り超えると暗いので、ライトアップ欲しいですね。車もバイクも前からビュンビュン飛ばしてくるし。

[872: 名無しさん]

>>866 マンション検討中さん
結構差がありそうですね。最終的な住所が分からず残している書類とかありますが、ほとんど記入完了して持っていってさっと記入終わるようにしとこうと思いました。