ジェイグラン シティ 塚本ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジェイグラン シティ 塚本についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.jgran.jp/tsukamoto/

所在地：大阪府大阪市淀川区塚本6丁目4番2 他
交通：JR神戸線「塚本」駅徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.44㎡〜85.36㎡
売主：JR西日本不動産開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[783: マンション検討中さん]

>>781 名無しさん
海外SUVはほぼOUT。BENZはAクラス　シューティングはOUT GLAもOUT BMも3シリまで　X1 X2だね。コンパクトカーしか入らへん。
これも売れない要因のひとつやないかな。

[784: 匿名さん]

B棟の前はサウスガーデンが出来るけどどれくらい綺麗になるんでしょうか？

[785: 匿名さん]

新しい電柱が全部マンションの敷地内に立ってます。
市道では無くマンション敷地内に建てる規制の条例とかがあるですか？

[786: 匿名さん]

正面道路側だけじゃなく裏の道路側の電柱もマンション敷地内に立ってます。
災害時にも邪魔になりそう。

[787: 購入経験者さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[788: マンション検討中さん]

>>784
B棟の3階と4階のアクセントがなかなかいいね。完成予想図よりいい感じ

[789: 匿名さん]

>>787
その3点に加え
「大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補助制度」
も申請予定です。
あと気になっているのは
「次世代住宅ポイント制度」

[790: マンション検討中さん]

>>788
B棟の前にサウスガーデンなんてあったんだ。裏口程度と思っていたけれど、塚本駅にはエントランスより近そうなので、もう一つのエントランスとして立派なものになって欲しいね

[791: 名無しさん]

張りめぐっている電柱、電線が新築マンションにアンバランス。地中下にならないんですかね。外からマンション見ても気にすればするほど不細工だと思います。

[792: 匿名さん]

入居説明会や各種申し込み資料がどっさりきましたね。

鍵は3/19にもらっても、引越しはサカイが管理してて3月21日からしかできない感じですね。

エレベーターの制約？で1日最大10件とも記載があるので、3月中に入居できるのは100件程度でしょうか。

勝手にサカイ以外で業者決めたり、新規で家具をどさっとかってしまって、トラックの停車スペースやらエレベーター利用で各業者や住人同士でトラブルが起きないか心配ですね。

[793: マンション検討中さん]

>>792 匿名さん
3月に鍵をもらえるんですか？私は4月頭からみたいですが。

[794: 匿名さん]

>>792 匿名さん

引き渡し時期の時間差って契約書でそうなってました？
それとも売主のJR西日本不動産開発とかサカイ引越センターが自主的に取り決めてるだけですか？
引き渡し日から後は自由に引っ越しても良いしエレベーターだって自由に使っていいと思いますけどね。

[795: マンション検討中さん]

大阪・梅田までドアツードアで10分で行ける観光向けホテルみたい。ワクワク感しかないね。

[796: マンション検討中さん]

>>794 匿名さん
サカイ引越センター独占ということはないでしょう。私は数社に相見積もりをして決めるつもり。
794さんが仰っている通り引渡し後は自由に引越ししていいと思うけど。

[797: 匿名さん]

引渡し後から管理組合に届出の必要のないリフォームをする予定ですが引越し等々でエレベータが混雑して資材運びに四苦八苦しそうだな。

[798: 匿名さん]

>>796 マンション検討中さん
文面からはサカイ引越センターのサイトに登録しないと入居日が決まらないように感じてしまいました。ここは入居説明会で要確認ですね。
私も登録しましたが、サカイは強制見積もりっぽいですね。サカイは本マンション案件でも繁忙期は割引しないようなので、実際は別業者で考えていますが。

当然、サカイ以外で引っ越しの方も多くいると思いますが、正式ルート？のサカイで引っ越す方と、別業者で引っ越しされる方がエレベーターの利用等でバッティングしたら、サカイ側からジェイグランに？文句でそうですね。特に、21日、22日や、その次の土日は。

住人同士は、入居からトラブルも面倒だし穏やかに行きたいでしょうから、はっきりとした取り決めが欲しいですね。

[799: 匿名さん]

>>798 匿名さん
確かにこの文書はサカイ1社に強制誘導するような文面ですね。サカイに頼むかどうかは価格次第。サカイ以外だと引越し時間帯によってはぶつかる可能性が高くエレベーターが混雑して引越しに時間かかりそうですね。

[800: 匿名さん]

>>797 匿名さん
>>798 匿名さん

個人的には自分の荷物は少ないのでレンタカーのボンゴを3,500円で借りて自分で引っ越しする予定です。
家具はニトリ等から直接配達して貰うし、家電もヨドバシから直接配達して貰います。
あとは住んでから徐々に調達します。

自分で運ぶのは服とか書類とか小物とかダンボール20個くらいだけです。

ニトリとかヨドバシの配達員とサカイが被ったらエレベーターの優先使用権はサカイにあるのかな？

[801: マンション検討中さん]

契約台数220突破アナウンスされてますね。

[802: マンション検討中さん]

>>801 マンション検討中さん
戸数

[803: 匿名さん]

なぜ210戸の時は公表しなかったのか？

[804: 匿名さん]

今も毎月10戸ずつ売れてんだな。
販売速度は落ちてない。
でも上がってもない。

ってことは引き渡し時点で60戸くらいが売れ残る訳か。
つまり完成在庫率20％くらいになる予想。
完成後は売れ行き速度が鈍化するからやっぱり徐々に値引きして行くかもな。

[805: マンション検討中さん]

引渡し時点での完成在庫率が高いね。人気ないね。叩き売りかな。

[806: 匿名さん]

販売速度が鈍化は顕著。このままの状態では相当な数が売れ残りしそう。そうなると棟内にモデルルーム設置し家具付き販売や諸経費値引きなどを始めるのかな。シー○○塚口物件は完売しそうだけどな、営業には頑張って欲しいものですな。

[807: 匿名さん]

>>805 さん
>>806 さん
ちゃんと前レス読んでますか？
売れ残ってるんじゃなくて、分譲してないんですよ
売ってないものは契約できないでしょう
まぁ売れない負け惜しみで分譲してないって言い張って可能性もありますが…
そもそも3月までに売り切るつもりはないみたいですね
なにを意図して、こんな売り方しているのかはわかりません
確かにあまり聞いたことないですよね

[808: マンション検討中さん]

>>801
販売スピードが鈍化していない。ここに来て最速ペースの契約。
2/3過ぎたので売れ残り販売で通常は鈍化するはずだが、何か戦略はあるのだろうか？
営業マンも自信満々との話もあったね。

[809: 名無しさん]

>>807 匿名さん
人気がないから一気に販売出来ず、仕方なく小出しで販売してるんだよ。
竣工後の販売は経費も積み重なっていくわけだから、売れるなら早いとこ売って完売させたいところ。
梅田に近い塚本のここより、最寄り駅に近い塚口の物件の方が好まれたってことじゃないのかな？

[810: 匿名さん]

こちらのスレッドで完成在庫率○％という書き込みを目にしましたが、
マンションが竣工後に未販売、あるいは売れ残っている部屋の割合ですか？
自分はあまり意識しておりませんでしたが、皆さんはマンションを探す際に
資産価値の観点で完成在庫率をチェックされているのでしょうか。

[811: 匿名さん]

>>810 匿名さん

大量に売れ残ると値引き始まっちゃうからなー。
新築で宣伝かけても売れ残ると新築の値付けした価格が市場と乖離してたってことの証明になっちゃう。

色んな視点で見るうちの一つでしかないけどね。
さすがに最近は死ぬまで永住するから資産価値なんてどうでもいいって意見はさすがに聞かなくなった。
郊外とか田舎の戸建は例外かな。

[812: 周辺住民さん]

塚本＝駅力あり　では？

[813: 周辺住民さん]

訂正　駅力あり　→　「あるかどうか「」わからないって意味。

[814: マンション検討中さん]

売れ残りの値引きはどの程度するのでしょうか？当然、月日とともに劣化が始まるので、例えば月20万円で貸すことを考えると、半年売れなければ20万円×6か月=120万円程度の値引きは妥当でしょうね。

[815: 匿名さん]

>>814 マンション検討中さん

なるほど！
1ヶ月の家賃20万円として6ヶ月早く住めば120万円、1年早く住めば240万円お得になる。
逆に言うと値引きがそれ以下なら早く契約した方が値引きを待つよりお得ってことだね。

[816: マンション検討中さん]

>>815
まあ、そういうことでしょうね。家を持つということは、賃貸よりも日頃の支払いが激減するのが魅力で、長く住めば住むほどメリットがあるので、早めに住むのが賢い選択でしょうね。

[817: 匿名さん]

いくらなんでも月20万は言い過ぎでしょ
なんとなくの感覚の話ならまだしも、年いくらとか資産の計画をするなら、月10万がいいところ
そんなゆるゆるな人生設計する人がいるとは思えませんが…
4000万の不動産を買って、200ヵ月でプラスになるなんてあり得ないですよ

[818: マンション検討中さん]

>>817
築30年なら10万円程度かもしれないが、築ゼロ年であれば20万以上は妥当だよ。築年数により賃貸料の変わるので、築ゼロ年の賃貸料を築年数分掛けるのが間違っている。築5年ピッチくらいで下げて、累積計算すれば概算として近くなるよ。また、維持費・管理費も経過年数とともに上がるので、その分を差し引くと30～35年くらいで元が取れるのではないかな？

[819: マンション検討中さん]

>>818
でも、今後はインフレ傾向だろうから、インフレ率が上がれば上がるほど、回収年数は下がるね（賃貸料が上がるから）。さらに、住宅ローンの金利が上がれば、さらに今購入のメリットが出る。この20～30年は史上最大のデフレと最大の低金利だったから、そろそろ転換期がくるような気がする。

[820: 匿名さん]

だから資産計画する場合のザックリとした話しですよ
長期的な計画として、確かに平均15万はあり得ます
ただ貸し手側は維持費や修繕費、改装費も積み立てないといけません
さらに借り手がいないリスクも考慮する
とんでもない賃借人に当たるかもしれない
単純に家賃収入を計算するなら10万くらいで計画しないとね

[821: 匿名さん]

そもそも塚本で賃貸需要あんの？

[822: マンション検討中さん]

こんな利便性の良いところ需要だらけよ

[823: マンション検討中さん]

>>820
確かにね。賃貸出しの場合、仲介手数料も引かれる。購入ではローンもあると、ザックリ月10万円で35年はかかるね。築40年でも4,5百万円でも売れれば、30年でも回収可能か？ローン
するしないで結構差がつくね。

[824: 名無しさん]

>>822 マンション検討中さん

他にも利便性のあるとこは沢山あるし、普通電車しか停まらない塚本が声を大にして連呼するほど利便性の良いとこかどうかは疑問。駅から徒歩6分とは言っても、ストレスの大きい幹線道路が立ちはだかってるわけだしね。
それに、利便性が叫ばれている昨今、本当に 利便性が良いと周りが判断するような物件は竣工を待たずに早々と売れているし、目安として人気の有無を決定づける公平な基準の1つと言える。

[825: 名無しさん]

>>824 名無しさん

どこをどう見て「声を大にして連呼する」と受け取ったの？

[826: 匿名さん]

>>824 悪意を感じる言い回しですよね
そもそもこのスレは少なからず気に入っている人が集まっているわけですから、利便性の話になるのは当然だと思います
ただ行き過ぎた褒め方もどうかと…
幹線道路が邪魔なのは事実ですからね
熱くならずに冷静に判断したいものです

ところで竣工前に完売してる物件って人気の理由はなんでしょう？
もちろんケースバイケースだと思いますが、凄いことです

[827: 匿名さん]

300を越す戸数の物件が今時竣工前に完売すれば、手が届きやすい価格だっていうこと。

不動産業界からすれば、値つけ失敗だね。

[828: マンション検討中さん]

>>827
なるほど。。。不動産業界から見ると正にそうだね。完売が早いほど安売りで利益率も減り、プロジェクトとしてはあまり成功とは言えないのかもしれない。しかし、買い手からするとお得であるということかな？

ここはそこそこ適正価格で、売り手も買い手もWinWinということかな？他の買い物もそうだが、安物にはいろいろ問題がある。適正な価格で買うということが良いようだ。

[829: 名無しさん]

少なくとも塚口や野田阪神の物件はここより注目されて人気があり、売れてるって話をよく聞きますよ。
駅の「塚本」自体がマイナーなので、穴場なんでしょうけど。駅前はパッとしないよねー。

[830: マンション検討中さん]

総合的に判断されてはいかがですか？
長所
　1.JR東海道線塚本駅まで徒歩6分。通勤・通学・観光・遊びに便利　
　2.日本２位で梅北開発によりさらに発展する巨大大阪駅まで1駅3分
　3.新幹線のキー駅である新大阪駅まで2駅。京都・神戸方面へのアクセス良好
　4.阪急の特急も停車する十三まで1.7km徒歩20分（自転車で5～10分）。有名大学は阪急沿線に多く、大学生にも便利
　5.塚本駅周辺にはスーパー3店、商店街、外食（ラーメン・王将・満州・焼き立てパン等）・飲み屋、コンビニ等結構充実
　6.淀川近くジョギング、ウォーキング、スポーツ、釣り等楽しめる
　7.大阪駅まで十三大橋経由で4km。自転車でも行ける。健康志向の人はウォーキングで1時間弱　
　8.教育環境良い方。定量化難しいが名門北野高校まで1km。北野高校までに間に幼少中校が揃っている。子育て世帯にうってつけ。
　9.治安も良い方。定量化難しいが、淀川区の犯罪率は市内でも良い（ピンポイントではない）
　10.以上より車に頼らない生活ができ、高齢になっても安心（カーシェアリング1台）
　11.歴史的な問題は皆無
　12.坂が皆無なので、徒歩・自転車移動が楽
　13.B棟C棟の高層階では、梅田摩天楼の夜景・花火大会が楽しめる。
　14.庄野真代の出身地。池乃めだがと矢野兵頭の兵頭が近くに住んでいるらしい。
　15.ダウンタウン松本が来て、ラーメン激戦区の番組をしていた。
　16.梅田3km圏内であるが、淀川東側に比べると安価
　17.JR西日本開発は安心と実績のある会社
　18.長谷川コーポレーションも安心と実績のある会社
　19.医療機関も充実　
　20.A棟B棟の2重サッシは防音・断熱に大きな効果がある。

短所
　1.1000年に1度の大雨が来ると淀川が決壊するリスクがある（ハザードマップまっ赤）。
　2.線路が近いので騒音が気になる（但し、A棟・B棟は2重サッシ標準装備。受け止める個人差あり）。
　3.西淀川区・尼崎ほどではないが工業地域に近いため、大気が気になる。大気汚染数値は全く問題ない（これも個人差あり）。
　4.公園等や街路樹並木道も近いが、勿論緑は少ない。
　5.駅前は違法駐車多い。
　6.交通量の多い道路を渡る必要がある（この道路は十三・大阪・176号線方面や北野高校まで小・中学を結ぶ重要な道路）。
7.駐車場は狭い

[831: マンション検討中さん]

新幹線から完成形が見えました（新大阪西側手前のカーブから一望できます）。大変迫力がありました。周囲より高く際立つB棟とそれを取り囲むA,C,D棟の特徴ある階段状の安定感。色合いも、周囲の白・灰色の中に、濃いブラウンが引き立っていました。この周辺では大変高級感があります。中身もそうあって欲しいですね。

[832: 匿名さん]

>>831 マンション検討中さん

動体視力すごい？