ジェイグラン シティ 塚本ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジェイグラン シティ 塚本についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.jgran.jp/tsukamoto/

所在地：大阪府大阪市淀川区塚本6丁目4番2 他
交通：JR神戸線「塚本」駅徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.44㎡〜85.36㎡
売主：JR西日本不動産開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[743: 匿名さん]

私もオプション会参加しました。価格調査のみ。エコカラット、空調、断熱フィルムは、友人の業者に依頼しましたよ。細々したものは未だですね。

[744: マンション検討中さん]

紫外線カットと防汚クロスを申し込みました。少し高いですが、長い目で見ると買って良かったと思えるものにしました。

[745: 匿名さん]

OP会商品はどれも高額に感じました。他店でもゆっくり選定吟味できる商品なので今回はスルー。

[746: 匿名さん]

皆さん外部業者にオーダーされたりご自身で調達されていらっしゃるんですね。
こちらのオプション会に限らずですが、どうしてもオプションでオーダーして
おくべきアイテムというものはありますか？
カーテンは他店でオーダーしても、サイズを採寸していただけるものですか？

[747: マンション検討中さん]

ラーメン激戦区
https://osakalucci.jp/tsukamoto-ramen

[748: 匿名さん]

>>746 匿名さん

オーダーカーテンはニトリでもできますし、
測ればネットでも全然問題ないです。

[749: 匿名さん]

>>746 匿名さん
オプション会の商品は普通に他店で購入できるものですし、あの値建はちょっと。カーテンも他店でサイズ出張採寸してもらえますしね。価格勝負できないとなるとどう差別化をはかるか考えないと売上げに繋がらないでしょうね。

[750: マンション検討中さん]

大阪市で子育て人気駅第2位らしいです。
https://www.seito-jp.com/area-info/tsukamoto2.html#ad-image-0

[751: 周辺住民さん]

地元（淀川区近辺）以外、転入者はどこの方が多いのでしょうか？
子育て人気の理由も知りたいです。
同じ阪神間でも（一部の人の過剰反応はもしれませんが）尼崎の書き込みには荒らされているものが多いように見受けられ、こちらのほうがよい印象があるのですが。

[752: マンション検討中さん]

淀の大放水路が建設中。先日の台風19号の時も東京都心部を守りましたが、同じような感じです。
https://www.city.osaka.lg.jp/yodogawa/cmsfiles/contents/0000370/370993...

[753: 匿名さん]

>>740 購入者さん
私はOP会ではカーテンはオーダーせず他店にしました。定価の6割?8割引きでしかも採寸対応のお店で調達しますwa。

[754: 評判気になるさん]

C棟の日当たりが気になり2019年12月14時に写真を撮ってみました。
C棟は南東向きで日当たりが良いと聞いていましたが前に出ているB棟で結構日陰になるんだなぁと思いました。

[755: 評判気になるさん]

同じ12月の11時頃の様子は満遍なく光が当たっていて、ベランダからの景色は気持ちよさそうだなと感じました。

[756: マンション検討中さん]

とういことはB棟が一番日当たりが良いとうことでしょうか？A棟かな？

[757: 評判気になるさん]

以前モデルルームに行った時に値下げしなくても完売できると言われたんだけど
販売ペース鈍ってても値下げせずに完売自体はしそうな感じですか？

[758: 匿名さん]

>>754 評判気になるさん
>>755 評判気になるさん

白い資格は何？

[759: マンション検討中さん]

B棟の日当たりは良さげですね。C棟は陽の傾きにより陰になる時間帯がありそうですね。

[760: 販売関係者さん]

このマンションの近くにある住宅のベランダが写り込んでしまったので消しました。

[761: マンション検討中さん]

>>759
ありがとうございました。B棟は日当たり良く、眺望も良く、2重サッシで騒音・冷暖房対策も
ばっちりなのにね。。。

[762: マンション検討中さん]

>>757
情報ありがとうございます。何か理由があるのでしょうか？このペースでは来年4月で
契約230戸程度で、80戸近く残りそうですが。4月以降に値下げして、完成後1,2年で
完売を目指すつもりでしょうか？何か作戦がありそうですね。そこには何かうま味が
あるんでしょうか？

[763: マンション検討中さん]

やっと210戸突破しました。今回は200戸突破から1か月以内と最速です。
残りものには福があるということかな？通常は減速しそうですが、何があったのでしょうか？

[764: 匿名さん]

>>763 マンション検討中さん

INFORMATIONに記載せず絵だけってなんでだろ？

[765: マンション検討中さん]

>>763 マンション検討中さん
9月の時点で赤花黄花含めて200はあったはずなので販売戸数は明らかに急ブレーキだな。

[766: マンション検討中さん]

>>757
値下げしなくても完売できるといった営業さんの自信の根拠はなんでしょうね？
完売は完成から1,2年後ということ？完成の来年4月までに完売ではないよね？

[767: マンション検討中さん]

>>766 マンション検討中さん
まだ90戸程度は残ってんだろうな。完成は3末だったかな？完売は無理ですな。

[768: 匿名さん]

ありがちですが、販売ペースの急ブレーキだね。そもそも駅が塚本で大規模物件ともなると竣工前に完売させるなんてのは夢物語なのは最初から解ってたよね？

[769: 匿名さん]

>>765 マンション検討中さん

だいたい1ヶ月に10戸ほど売れてる感じだね。

2019.11.01おかげさまで成約戸数200戸突破！
2019.09.09おかげさまで成約戸数190戸突破！
2019.08.09おかげさまで成約戸数180戸突破いたしました！
2019.07.09おかげさまで成約戸数170戸突破いたしました！
2019.06.11おかげさまで成約戸数160戸突破いたしました！
2019.05.10おかげさまで成約戸数150戸突破いたしました！
2019.04.01おかげさまで成約戸数140戸突破いたしました！
2019.03.15おかげさまで成約戸数130戸突破！
2019.02.22おかげさまで成約戸数120戸突破いたしました！

[770: マンション検討中さん]

>>768 匿名さん
急ブレーキが顕著に出てますな。これからが正念場だろうけども。いいと思うところは売れてんだろうけどA棟西向き、B棟南向き価格高をどう捌くのかな。

[771: マンション検討中さん]

９?１１月は消費税増税を挟んだからですか。
確かに悪くなってます。

[772: マンション検討中さん]

理由は以下？
　・消費税の影響
　・場所の割に規模が大きすぎる
　・部屋の向きや価格に差がある。確かにコの字のレイアウトなのでそうなるね。
でも、営業さんの強気は何でしょうね？何か根拠があるのかな？想定通りのペースなのかな？

[773: 匿名さん]

>>771 マンション検討中さん

関係ありません。

[774: 評判気になるさん]

最後に不人気な部屋ってどこのマンションでも大抵残ってくるわけだけど、それでも人気のマンションはしっかり竣工までには売り切ってしまう。ここも売り切れるかどうかが1つの公平な目安となります。残戸数からみると厳しそう感じがしますね。

[775: 周辺住民さん]

批判レスに対して極端は拒否反応を感じますが、気のせいでしょうか？
それとも販売サイドの画策？

[776: 購入者さん]

現状空きの多いA,B棟に関して、線路の音を懸念する方は、竣工してから実物を見て購入したいのかもしれません。
私は、モデルルームがあった頃に伺ったので、二重窓の効力を体感して購入しました。二重窓前でスマホでかなりの音量で音を鳴らしましたが、全くと言って良いほど聞こえませんでした。
ベランダに頻繁に出るつもりはありませんが、慣れれば、電車の音は、車や原チャの音より不快ではないとも思います。
少々地味な場所かも知れませんが、買いやすい値段で、交通の利便性が良く住みやすい所は、そうそう無いと思います。
竣工してから売れる物件なのかもしれないと考えています。

[777: マンション検討中さん]

二重サッシは防音効果が大、断熱効果や省エネ効果が高く結露防止にもなる。デメリットは開け閉めを2回繰り返すのが面倒。利便性は申し分ないのに飛びつくだけの何かが足らないのでしょう。

[778: マンション検討中さん]

>>776
本当にそう思うな。コスパ良いと思うよ。でも、完売しないのはなんなんでしょうね？

[779: 購入経験者さん]

ここの立体駐車場は高さ制限が有るので検討中で車所有の方は注意して下さい
１F・175０㎜以下　人気のSUVクラス
地下、中間階・1550㎜以下　セダンクラス
最上階・2100㎜以下　ミニバン＆１Boxクラス
炎天下の夏場の最上階はきついですよ。

[780: マンション検討中さん]

立駐の幅制限もきついな。1850mmかよ。

[781: 名無しさん]

1850mmだとほとんどの海外SUVはアウトになるね。まっ、ここのマンションの販売価格からすると国産がメインなんだろうけど、それでも中にはアウトっぽい車もチラホラ。
例えギリギリ制限内でも実際使うにはかなり気を使って入庫しなくちゃならなくなるだろうし、現実的にはさらに幅の小さい車で！って感じじゃないかな？

[782: マンション検討中さん]

長所20、短所7を追加しましたよ。
長所
　1.JR東海道線塚本駅まで徒歩6分。通勤・通学・観光・遊びに便利　
　2.日本２位で梅北開発によりさらに発展する巨大大阪駅まで1駅3分
　3.新幹線のキー駅である新大阪駅まで2駅。京都・神戸方面へのアクセス良好
　4.阪急の特急も停車する十三まで1.7km徒歩20分（自転車で5～10分）。有名大学は阪急沿線に多く、大学生にも便利
　5.塚本駅周辺にはスーパー3店、商店街、外食（ラーメン・王将・満州・焼き立てパン等）・飲み屋、コンビニ等結構充実
　6.淀川近くジョギング、ウォーキング、スポーツ、釣り等楽しめる
　7.大阪駅まで十三大橋経由で4km。自転車でも行ける。健康志向の人はウォーキングで1時間弱　
　8.教育環境良い方。定量化難しいが名門北野高校まで1km。北野高校までに間に幼少中校が揃っている。子育て世帯にうってつけ。
　9.治安も良い方。定量化難しいが、淀川区の犯罪率は市内でも良い（ピンポイントではない）
　10.以上より車に頼らない生活ができ、高齢になっても安心（カーシェアリング1台）
　11.歴史的な問題は皆無
　12.坂が皆無なので、徒歩・自転車移動が楽
　13.B棟C棟の高層階では、梅田摩天楼の夜景・花火大会が楽しめる。
　14.庄野真代の出身地。池乃めだがと矢野兵頭の兵頭が近くに住んでいるらしい。
　15.ダウンタウン松本が来て、ラーメン激戦区の番組をしていた。
　16.梅田3km圏内であるが、淀川東側に比べると安価
　17.JR西日本開発は安心と実績のある会社
　18.長谷川コーポレーションも安心と実績のある会社
　19.医療機関も充実　
　20.A棟B棟の2重サッシは防音・断熱に大きな効果がある。

短所
　1.1000年に1度の大雨が来ると淀川が決壊するリスクがある（ハザードマップまっ赤）。
　2.線路が近いので騒音が気になる（但し、A棟・B棟は2重サッシ標準装備。受け止める個人差あり）。
　3.西淀川区・尼崎ほどではないが工業地域に近いため、大気が気になる。大気汚染数値は全く問題ない（これも個人差あり）。
　4.公園等や街路樹並木道も近いが、勿論緑は少ない。
　5.駅前は違法駐車多い。
　6.交通量の多い道路を渡る必要がある（この道路は十三・大阪・176号線方面や北野高校まで小・中学を結ぶ重要な道路）。
7.駐車場は狭い

[783: マンション検討中さん]

>>781 名無しさん
海外SUVはほぼOUT。BENZはAクラス　シューティングはOUT GLAもOUT BMも3シリまで　X1 X2だね。コンパクトカーしか入らへん。
これも売れない要因のひとつやないかな。

[784: 匿名さん]

B棟の前はサウスガーデンが出来るけどどれくらい綺麗になるんでしょうか？

[785: 匿名さん]

新しい電柱が全部マンションの敷地内に立ってます。
市道では無くマンション敷地内に建てる規制の条例とかがあるですか？

[786: 匿名さん]

正面道路側だけじゃなく裏の道路側の電柱もマンション敷地内に立ってます。
災害時にも邪魔になりそう。

[787: 購入経験者さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[788: マンション検討中さん]

>>784
B棟の3階と4階のアクセントがなかなかいいね。完成予想図よりいい感じ

[789: 匿名さん]

>>787
その3点に加え
「大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補助制度」
も申請予定です。
あと気になっているのは
「次世代住宅ポイント制度」

[790: マンション検討中さん]

>>788
B棟の前にサウスガーデンなんてあったんだ。裏口程度と思っていたけれど、塚本駅にはエントランスより近そうなので、もう一つのエントランスとして立派なものになって欲しいね

[791: 名無しさん]

張りめぐっている電柱、電線が新築マンションにアンバランス。地中下にならないんですかね。外からマンション見ても気にすればするほど不細工だと思います。

[792: 匿名さん]

入居説明会や各種申し込み資料がどっさりきましたね。

鍵は3/19にもらっても、引越しはサカイが管理してて3月21日からしかできない感じですね。

エレベーターの制約？で1日最大10件とも記載があるので、3月中に入居できるのは100件程度でしょうか。

勝手にサカイ以外で業者決めたり、新規で家具をどさっとかってしまって、トラックの停車スペースやらエレベーター利用で各業者や住人同士でトラブルが起きないか心配ですね。