グラウス日本橋浜町ってどうですか？

[購入検討中さん]

グラウス日本橋浜町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区日本橋浜町3丁目39番1、2、3、5（地番）
交通：
都営新宿線 「浜町」駅 徒歩4分
東京メトロ半蔵門線 「水天宮前」駅 徒歩6分
都営浅草線 「人形町」駅 徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：72.46平米～83.44平米
売主：エルシード
事業主：菱重エステート
販売代理：グローバル住販


施工会社：未定
管理会社：株式会社 ハートウェルス・マネジメント

[1: 匿名さん]

競合物件はコンパクトマンションばっかなので売れるんじゃないですか。勿論値段次第ですけど。

[2: 匿名さん]

ウィルローズ日本橋浜町Sui のちょうど北東側の土地に建つマンションですよね。

Suiと同様、日本橋浜町Fタワーの影になるので日照は午前中くらいしか期待できないと思いますが、70m2以上 2LDK/3LDK ファミリー向けってのは結構この辺りでは需要多そうな気がします。

[3: 匿名さん]

Ｓｕｉが＠260なので+αがどのくらいか？

[4: 匿名さん]

>>3

Ｓｕｉよりも部屋の面積大きい分、単価は安くしないと売れないのでは？

三井・新日鉄の２丁目ともモロ競合するし。

[5: 匿名さん]

2/6よりMRプレオープンですね。
Suiと同じ@260だとすると83.44平方だと6,500万超・・
この物件もプレオープンといいつつも、当日から販売しちゃうのかな？Suiみたいに。

[6: 匿名さん]

>>5

２６０万だと江東区の値段、、、な感じもしますが、今の相場ではそんなもんでしょうか。

売主のレベルも価格に反映されているのかしら？

[7: 匿名さん]

>>4さん

@260でも充分でしょう。
購入者側からすると2003～2005までの価格水準が妥当では？
でも残念ながら価格はデベが(勝手に？)決めても売れちゃう現実がありますから。

[8: 買い換え検討中]

皆さんおっしゃるとおり、あの場所で3Lは貴重だけど、6500オーバー出してまで買う場所じゃないと思うけど・・
そこまで出せるんだったら、違うの買うでしょ？
まともなサラリーマンでは、実弾半分入れてもちょいきつい金額だ。

[9: 匿名さん]

モデルルーム行かれた方いますか？
金額はどれくらいのイメージ感なのでしょうか？

[10: 匿名さん]

>>9

７２平米の部屋で６，３００万スタート、という感じです。

ならすと坪単価３００万くらになるのでは？思ったより高いです。我が家は早々に撤退しました。

[11: 匿名さん]

>>10

ありがとうございます。
思っていたより高いですね。
だとすると、三井をはじめ近隣物件もそれ以上ということでしょうか。
我が家も退散するしかなさそうです。

[12: 匿名さん]

ここいいです。
一通り設備もそろっていますし、大手であれば相当高かったでしょうね。
内容からすると良心的な価格ですね。
ブリリア、パークホームズというブランドにこだわるのでなければここが一番ですね。

[13: 購入検討中さん]

あ

[14: 匿名さん]

>>10
私が見せてもらった予定価格表と若干レンジが違うような。
営業が何種類かの表を用意して使い分けてる？
まさかね。

77平米が6000万～、78平米が6200万～くらいだったかと。
72平米のはよく憶えてないけど北西・南西角の部屋でしょ？
他の間取より高いってことはないんじゃないかな。

平均＠270～280ってとこ。
確かに近隣他物件より安くなりそうだけどSuiほどではない感じ。

[15: 匿名さん]

>>14

単価的にはいいかんじだけど総額で考えると浜町に６０００～出すひとが
このご時世どのくらいいるか興味ある。間取り的に希少性はあるけど
デベの信用力・ブランド力考えると厳しいんじゃないか。

３月にＭＲやる三井や東京建物が＠３００超えで出せば割安感出て売れるかもしれないが
それまではあまり動かないのでは？三井や東京建物が同じくらいの値段だったら、、、（汗

[16: 購入検討中さん]

＞＞9

見学してきましたが、とてもよかったですよ。

価格は72㎡5,000万前半でしたよ。

＞＞１０さんは多分見間違いですね。

[17: サラリーマンさん]

この場所で72平米で5000万前半はいいですね。
大手ではないですが、こだわりがある感じのマンションでいいと思います。

[18: 匿名さん]

買い物も便利でそこそこ静かなところですね？

クオリア浜町の３ＬＤＫは６６平米、上層階は６，５００くらいでしたからここはかなり割安感があります。売主への不安感のぶんだと思いますが。

三井や東京建物はもっと高いんでしょうね。。。

[19: 匿名さん]

個人的には注目しているエリアなんですが、必ずしも一般受けしないと思い、悩んでいます。

検討者のみなさんは、とりあえず三井や東京建物待ちでしょうか。。。

3Lが欲しいけど、売れ筋は金額抑え目の2L?

[20: 匿名さん]

転売を考えているなら一般受けも必要だと思いますが、ずっと住むなら自分が気に入るかどうかだと思います。
ただ、確かに個性のあるマンションだと思いますが、奇抜な感じではなく、うまく和のテイストも入っているいい感じだと思います。日本橋にあっていると思います。
2Lでも収納も広さもありますからね。ただ、ずっと住むことを考えると3Lのがいいかなとも思います。
販売スケジュールがどうなっているかわからないですが、下手に三井、東建待っていると売れてしまいそうな気もします。

[21: 匿名さん]

永住を考えている訳ではないので、どうしても転売したときの価格が気になります。そうすると結局は万人受けするような間取りが手ごろな値段で欲しくなる。ということで今日も結論は出ず!

[22: 匿名さん]

＞＞16

＠240～50ですか？　

であれば検討の余地ありですかね。

[23: 購入検討中さん]

南（suiの東南）にでっかい駐車場があるんだけど、ここにも高層ビルが建つ可能性高いよね？
建っちゃうと日当たり０になるよね。
見た感じはいつでも着工できそうなぐらいだけど、今のところは計画はないのかな？

[24: 匿名さん]

日当たりが消える可能性を考えると、低層階を安く買う方が賢明ですかね。
というか、このあたりは、あまり日当たりを重視して買いすぎると、痛い目にあうリスクは高そうですよね。
ただ、日当たりって意外と０にはならないですよね。何気に意外な隙間から日が入ったりします。

[25: 匿名さん]

ここいいですよね。
お手頃価格だし。
今ならまだ間取り選べますか？
早く買わないとなくなっちゃいそう。
７５でお風呂が１６２０あるのもうれしい。

[26: 匿名さん]

>>24　

最上階でもアウトかも。ある意味、完全に塞がれることを織り込んだ低価格と言える。

売主的にも東京建物・三井とは比べ物にならず、新日鉄よりも落ちる。アフターサービス等の
不安は（競合物件と比べた場合だけど）明らかに大きい。そういう要素を全て織り込んだ低価格。

不動産に割安な買い物は無い、ということ。安いものには訳がある。

そういうことも全て割り切って面積重視ならここは買いだと思う。

[27: 匿名さん]

追記。

日当たりも確かに重要だけど、この辺りに住んでいる人はわかると思うけど同じく気になるのは建物同士のお見合い。

商業地域なので、ここと同じマンションならまだマシだけど、ビルでこっちを向けて建てられたらそれこそ目も当てられない。あげくの果てにはベランダまであったりして。

休み時間に中の社員がベランダで吸うタバコの煙が流れてきそうな距離。洗濯物を干すのも気を遣うし昼でもレースのカーテンを引かなきゃならない。

確かに低層階を安く買うのが一番賢いかも。

[28: 周辺住民さん]

No23さん

あそこの駐車場は中央区条例で建ってもＭＡＸ36メートルまでだから、マンションで言うと12階までなので、上階であれば日当たりは確保できそうですよ

[29: 購入検討中さん]

>28さん
情報ありがとうございます。12Ｆなら眺望はともかく（上層階なら）日当たり０にはならないですね。
しかし大きい駐車場の角に1件だけ残っている戸建が気になります。
あの家はあのままずっとあそこにあるんだろうか？

>25さん
>お手頃価格だし。

でも広さがあるから、総合金額的にはかなりいい値段になってますよね。
６から７前半が出せる人がブランドのないこの物件を購入するかは微妙かも・・・

>今ならまだ間取り選べますか？
>早く買わないとなくなっちゃいそう。

第一期の受付が今週末なので今なら選びたい放題です。抽選（という名の内部での調整）が21日、
当選発表が22日。契約が27日。

ところでこの物件（入居時期）だと住宅減税の適応は最大400万になりますか？

[30: 物件比較中さん]

デベ⇒倒れないように！

[31: 匿名さん]

>>29

ローン減税はＭＡＸ４００ですね、来年入居なので。

ただ御存じとは思いますけど１０年後のローン残高が４０００ないとＭＡＸ４００還付されませんよ。

借入５，０００～のイメージ？

[32: 購入検討中さん]

ＭＲなかなかよかったですが、ディスポーザがなかったのが残念。
ごみの量がずいぶん変わるんだけどね。

[33: 匿名さん]

＞２９
内部調整の抽選とはどういうことですか？
ほしい部屋でも他の階に促されるイメージですか？

＞３２
ディスポーザーは善し悪しありますから。管理費が高くなりますし、結構故障も聞きますから。
修繕のとき想定外に高くつく可能性もあります。あと、使い始め匂いしますし、数年たって匂いしてくる可能性もあるかと思います。
まあ、あれば便利でしょうけど、いいことだけではないと思いますよ。
各階ゴミ置きがあればいいですが、この規模じゃ無理ですね。
まあ、24時間OKなら慣れれば何とかなるかと。

[34: 匿名さん]

>>32　東京建物の人形町もＨＰみるとついてないみたいですね。規模によるんでしょう。抽選は公開でやらないといけないので内部調整はありえないかと。登録前に要望書で調整してるでしょう。

[35: 匿名さん]

どれくらいの人が申し込むか気になりますね。
大手信者でない合理的な人には人気出そうですからね。
1LDKがないというのもいいですね。賃貸で一人暮らしの人が入ってない方がいいですからね。

[36: 匿名]

83.44㎡のお部屋の価格、ご存知でしたら教えて下さい。

[37: 購入検討中さん]

当方の検討プランと違って、あまり覚えてないのですが。
確か、７０００万まではいかなかったような覚えがあります
間違えたら、ごめんなさい、

[38: 匿名さん]

>>35

あと、店舗も無いのがいい。

[39: 物件比較中さん]

>>36さん
2Fが6のまんなかちょいした～11Fが7まんなかぐらいだったかな。
1Fあがるごとに150万～200万ぐらいあがるイメージ。

[40: 物件比較中さん]

>>33さん
希望は３つだしてその中で調整するという話でした。
登録が22時までで、抽選がその日中。
デベが優良購入者を選ぶんじゃないのかな。
（変な住民がいるのは嫌だからそれでいいと思うけど）

ところで頭金（1割）払った後、竣工受け渡し前にデベがつぶれた場合って、どうなるの？

[41: 匿名]

36です。
37さん39さん、どうもありがとうございます！

[42: 匿名さん]

>>40

手付の保全は業者の義務ですからデベが潰れたら満額帰ってきますよ。

http://www.stepon-contents.jp/yougo/ta/tetsuke.html

[43: 匿名さん]

>40,42
手付は保全されるので、デベが倒産してもなくなることはないですが、デベが潰れたら返ってくるというものでもないと思います。
デベが、会社更生か民事再生になると、普通は一旦プロジェクトがとまって、更生計画又は再生計画の認可が出たところで、再開となるケースが多いです。販売を開始していないと丸ごと他の業者に売ることもあると思いますが。
ということで、デベが倒産する前に売買契約を締結していた場合は、プロジェクト再開後に購入する際の金額として有効に保全されているということだと思います。売買契約の手付金返還条項に民事再生等があれば別だと思いますが、普通はデベの都合（多分民事再生とかも含むということになるのでしょうか）による竣工の遅れに伴う損害賠償請求はしないというのが条項に入っていると思いますので、デベの倒産に伴って、竣工、引き渡しが遅れても、手付放棄をするか、待つかということになると思います。
聞きづらいかもしれませんが、デベに確認するのが無難だと思います。そこまで自信があるわけではないので、もし間違っていたら指摘していただければと思います。

[44: 物件比較中さん]

>42,43 さん
ありがとうございます。そのままなくなるわけではないとのことで安心しました。

先日も現地見てきましたが、この時期ですとＦタワーで午後の日差しは皆無になりますね。
夏場はもう少しあるのかもしれませんが・・・・

[45: 匿名さん]

三菱重工グループの会社も売主だしさすがに大丈夫じゃない？

[46: 購入検討中さん]

一期でどれぐらい売れるかな？

[47: 匿名さん]

完売だったりして。
このあたりも、人気でてきたよね。

[48: 匿名さん]

全部屋登録はいったみたい。

[49: 購入検討中さん]

>48さん
それはすごい。この不況なのに。

[50: 購入検討中さん]

ということは、抽選になる部屋も増えそうだね。
人気があるのは、Ａタイプの下層階とＤタイプの上層階かな。

[51: 匿名さん]

Ｂタイプ中層階も人気あるみたい。８０平米以上だもんね。
思った以上に、物件いいもん。

[52: 匿名さん]

Ｃタイプが狙い目なのかな。
倍率ってどのぐらいになってるんでしょう？

[53: 匿名さん]

今日抽選だったんですね。
完全に出遅れました。
全部抽選でもうキャンセル待ちしかなさそうでしょうか？

[54: 物件比較中さん]

>53さん
今電話すればまだ間に合います！

[55: 匿名さん]

>54
ありがとうございます。
まだ申込期間があるということですか？
それとも申込の入らなかった物件があるということでしょうか？
もしそうならタイプを教えていただければ助かります。

[56: 匿名さん]

Cタイプまだありますよ。

[57: 匿名さん]

>>55
希望は３つまで出せるので、３つとも当選した人は最低でも２つ辞退するので２つあきます。
ということで、全部屋申し込みがはいっているというのは、嘘ではないかと思われます・・・。

[58: 匿名さん]

ここを賃貸にだしたとしたら相場どれぐらい？
75平米で25万ぐらい？

[59: 匿名]

近くにURあるのでその賃貸価格が参考になるよ

日当たりやﾃﾞｨｽﾎﾟｰｻﾞｰを考えると
URよりはやや下になるかも

実需向きの物件だよ

[60: 入居予定さん]

抽選あたっちゃった。お金用意しないと。
ほかにも抽選当たった方、入居の際にはよろしくお願いします。

[61: 購入検討中さん]

正直この浜町/人形町エリアにかなりの物件が出てきているけど、

1. この流れは今年も来年も続くのか？
2. その場合、5年後、10年後の資産価値としてこの
　 エリアはそもそもどうなのか？

本物の分譲マンションプロの人教えて！

[62: 匿名さん]

>>61

プロじゃないけど、、、地元なので三菱の蛎殻町、三井の浜町・教会横くらいかな？
分譲でまだ販売の内容がわかってないのは。

下町で古めの建物が多い地域だから今後も出物はあるんじゃないかな、

賃料利回りから考えて浜町に近い物件で＠２５０、人形町物件で＠２８０を下回ることはないような気もするけど。

[63: 購入検討中さん]

>>62

61です。まずはアドバイス深謝します。

ひとつ不思議なのが、このエリアは何故これだけ賃料
が高めにKeepされているのか？です。

何が怖いかと言えば、過剰供給で賃料が崩れてしまう事ですから、どうしてもその点だけ事前確認しておきたいものです。

もちろん貴方の私的な見解で結構ですので、ぜひアドバイスお願いします。

[64: 匿名さん]

HPをみると先着販売で21戸となっています。
全部抽選が入ったという話もありましたが、キャンセルということでしょうか。
日曜日にHPをみたときには予告広告となっていたのですが、日曜日に抽選があったんでしょうか？
それともこれから販売開始で最初が21戸ということでしょうか？

[65: 匿名さん]

>64さん
抽選は21日日曜日の夜か22日月曜日の朝にあった模様です。
希望が重なっている部屋はかなり重なっていたみたいだし、
そもそも希望がはいっていない部屋も結構あったみたいです。

なので先日の先行販売で残った部屋が第一期という扱いになってる模様です。

[66: 匿名さん]

同じ売主のエルシード×グローバル住販が新川でマンションつくるみたいです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/67880/

[67: 匿名さん]

さっき、なか卯で朝メシくった帰りにたまたまここのＭＲ発見。ＭＲ前でチラシ配ってた。

以前も（確か）横山町の物件のＭＲが入ってたビル。きょうは契約だったっけ？

[68: 申込予定さん]

この物件結構気に入ってます。
場所は悪くない、
通勤、出張、乗換なく一本でいけます。
間取りも使いやすいし、
特に変な梁もないし
値段そこそこやし、
設計変更も可能、
正直、売主のことは気になってますが、
それ以外特に問題ない物件です
周辺財閥系の物件も出てますが、
1000万円で安心感を買うのも高いと私は思います。
その上、自分はここの間取りが好きですので、
真剣に購入を考えてます。

[69: 匿名さん]

結局この物件は坪いくらくらいなんですか？
そんなに安いんですか？

[70: 匿名さん]

＠２６０－２７０くらいでしょ、

[71: 購入検討中さん]

まだ残っているんでしょうか？

[72: 購入検討中さん]

第一期終わって、まだあると思います。

[73: 住まいに詳しい人]

正直ここ結構悪くないですね。

人形町/浜町地区のマーケット推移から言って、まだ若干高いのは事実ですが、今後徐々に（かなり緩やかに）不動産マーケットが上昇に転じる事加味すれば、このあたりが妥当な価格では？

[74: 匿名さん]

他社見たら、グラウスより１０００万円近く高かった。。
仕様と価格は抜群にいいですね。。でも、なんでこんなに安いんですかね？

[75: 匿名さん]

>>74

リビオ、三井、東急と比べたらここが場所は一番悪いですからね、

デベの信用力を考えたら妥当な値段じゃないですか？

・・・だからブランド拘らず、中央区アドレスでこの値段に反応するひとは「買い」かも。

ところでまだけっこう残ってるんでしょうかね？

[76: 匿名さん]

> 74
他に比べて場所が一番悪いよね。

また、Fタワーのおかげで14時以降は日当たりなし。
（先日確認したら冬場は13時以降だめでした。）

南側には大きなひろーい駐車場があるので
近いうちにそこにも大きなビルが建つ可能性が大。
→１０F以下ぐらいはさらに日当たりはなしになりそう・・

[77: マンション投資家さん]

もっとも、中央区は結構こういう感じで囲まれている物件多い。

日当たりは相当重要な要素だけど、最近の若い世代は昔よりも気にしない人も多く、まぁ、そこに目をつぶる事ができる人にとってば悪くない立地では？

もちろん、日当たりは一番重要！という人はここは止めておきましょう。

[78: 匿名さん]

最終期で４部屋は紹介するらしいですよ。

でも、ブリリア・三井・リビオ　どこをとっても日当りよくないですよね。

ブランドで１０００万円は正直どうかなと感じてます。

設備仕様はそんなにかわらなそうだし、むしろ間取りはグラウスのほうがいい気がしますが。

そんなにブランドは大切でしょうか？

[79: マンション投資家さん]

ブランドはもちろん大事です。

でも、間取りが使いにくかったら意味ありません。
生活にDIRECTに結び付くので。

間取りだけで言えば、グラウスは最近の人形町、浜町物件では間違いなく一番です。

[80: 匿名さん]

でも、ここは戸数が少なすぎるよね。
将来の大規模修繕のときに困ると思う。

それ以外はよさげ。
でも、２００５年頃の値段に比べたら、他がまだ下がるんじゃないか
買ったら高値づかみしてしまうのでは、と不安です。

[81: 購入検討中さん]

昨日モデルルームに行ったら完売してました。

すごい条件が良かったので残念です。

[82: 住まいに詳しい人]

デベが心配、人気の人形町ではない、と言っても、その為に1,000-1,500万円も多く払うのはやり過ぎ。

その意味では、この間取りと値付けはよく頑張ったと思う。

歴史的にも、坪単価がまぁ30-40万円高いくらいかなといった所（少なくともRiskはミニマイズされている）。

後は、間組さんの建築とハートウェルスの管理次第でしょう、この物件は。。。

[83: 周辺住民さん]

７階の床のコンクリートくらいまで打ち終わってます。
マンションって立ち上がっていくの早いですね。

[84: ビギナーさん]

マンションって立ち上がっていくの早いですね

ってか？
立ち上がるってプロ用語？？？

[85: 匿名]

グラウスって知らない。
こういうご時世だから知らないとこで買う勇気ない。
皆さん凄いですね。

[86: マンション掲示板さん]

ついに空き地だったとこにもマンション建ちましたね。
先日、友人の部屋にいきましたが、下層階でしたが、suiの隣の角部屋だったので、リビングの窓ガラスがベランダとsui側にかなり大きめのあり、日当たり悪いと聞いていたのですが、とても解放感ありました。suiの窓は磨りガラスだったので視線全く気にならないし。
やはり、この間取り良かったです。