サンメゾン九大学研都市エルド《居住者専用》

[マンション住民]

こちらは居住者及び賃貸オーナーの方専用の掲示板です。

周辺及び共用部分の情報交換や、専有部分の設備について、管理組合・自治会、
生活全般の情報共有（勧誘・販売業者対応等含む）に有意義に活用しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586956/

公式URL：http://s-kyudai.jp/?utm_source=Yahoo&utm_medium=CPC&utm_campaign=simei...

[861: 匿名さん]

総会では、以前に 既に理事会で安易に容認されたコンサル業者の入館についても追及があった。

結果、向こう３年以上は不定期に入館することが判明した。
であれば、総会で指摘した方が居たが、覚書・念書は交わされるべきです。

それが世間一般の常識ってもんです。（＝ＳＨＣの非常識）

[862: 匿名さん]

>>858 匿名さん
そう、そのとおりです。
SHCは、セキュリティに関する意識も欠如しています。

この物件に何もメリットが無いコンサル業者の入館を、安易に承認した理事会。
しかも、向こう何年に亘るのかすら も 、確認せずにです。

総会では、少なくとも向こう３年以上は定期的に入館予定なのだと判明した。

であれば、総会で指摘した方がおられたが、覚書か契約書・念書は交わすべきです。

それが世間一般の常識ってものです。

SHCの非常識が通用しないという事を、3期理事会が、竣工３年目にしてようやく示してくださるでしょう。

それを追認・容認した管理会社は異常。せっかくのセキュリティ機能を否定するのと同じです。

[863: 匿名さん]

>>826 匿名さん
部外者のようだがそれ間違って解釈してますよ。誰か指摘してたけど。
たしか、パレートの法則でしょ。

[864: 匿名さん]

自販機は、総会でも質問があったが、未だに掲示物での回答も無い（今頃になって確認しているから？）
売上げ見込みの妥当性、品揃えと価格、売上げの適否の評価基準、売上げ不振時の対応・撤去費用、
５年未満で撤去する際の違約金、ＡＥＤの詳細。

とは言え、充分な情報提供も無いまま、委任状票や議決権行使によって設置は決まった。

総会では設置場所についての反対意見も多かったので、一旦【電源ＯＦＦ・壁の毀損工事は保留】の
状態で２週間程 仮置きしてベビーカーやお子さん連れの歩行・往来を邪魔しないかを検証すれば良い。

エントランス外部のサブアプローチ脇に置く案の、コストと美観の評価も再検証したら、
後々のトラブルも回避出来ると思います。

[865: 匿名さん]

>>864 匿名さん
同意します。
私が総会の一週間前に提示した質問や誤記載の回答や説明は、一部だけが行われた。
が、欠席者に対しては事前にも事後にも周知されていない。
そんなやり方は普通は有り得ない。

[866: 匿名さん]

>>865 匿名さん

本日、管理会社発行(5/23付け)の「ご報告」と「案内」各１部が掲示された。

催促されて ようやく、総会から５日後にやっと行われた。

ハトの飛来も糞害も、総会で指摘・質問があった「直近の発生状況」には全く触れていない。

議案に上程された経緯である「原因事象」が既に無い、一旦解決している事は絶対に周知すべき事。

総会で、またその後も指摘していたが、大事な事が尽く抜けている。

[867: 匿名さん]

＞＞866 匿名さん
先刻、掲示物（総会決議３件の速報？・6/1点検の立会い募集）を見ました。

立会いは３名までとは、なんとも情けない。というか、度量が小さいというか・・・。
立会い希望者は結果的に、せいぜい３名ぐらいなんだろうけど、”その想定・かず読み” を踏まえて
〈先着１０名まで〉とか、何故書けないのか？

私は、管理会社経由で〈新理事長〉の承認を得る前提で、貼り紙を掲示させて頂きました。
昨日１枚、本日１枚、延べ２枚（全２枚）を、三箇所に。
目的は、5/21に体験した事象の共有と予防の為 (拡大防止) です。

このような時にこそ、3/26 同様に理事長承認は後回しにしてでも、早急に周知して頂きたかったです。
尚、迅速に理事長承認を行う仕組みは、未だ構築されていないそうです。

[868: 匿名]

貴方が理事長にならないと改善は無理でしょう。

[869: 匿名さん]

私自身が初動対応を誤った事、会社側等の自浄能力を期待した甘さを反省している。

昨年7/21開催の理事会の議事録(配布は8/10)には、討議内容の改竄・個人情報保護法に抵触する不具合があった。

議事録の下書きには、不適な修正・書き換えが、手書きで加筆修正されていた。

それを知った直後に、『解任動議』を上程すべきでした。
今のこの状態を回避出来た筈。

[870: 匿名さん]

>>868 匿名さん
管理会社の変更こそが、最優先事項。

仮に第４期理事役員の一人になれば、それを推進する立場となる。
が、どのみち委任状と議決権行使票によって難航する。

この二年間の遺産は、非常にそして異常に重過ぎる。

[871: 匿名さん]

＞＞867 匿名さん
貼り紙のお名前のところに、誰かが爪痕を刻んでたようです。夕刻には無かった爪痕です。
相当悔しいのか、意図的にそこだけにです。以上報告まで。

[872: 匿名さん]

＞＞871 匿名さん
ご忠告ありがとうございます。先刻、現場確認しました。
必要であれば、若しくは予防措置として、該当のＥＶカゴ内の録画データの「開示請求」を行うだけです。
簡単な事です。
　・請求対象：ＥＶ１号機
　・時 間 帯：2019/05/23 18：00ー22：30　　と認識しています。

[873: 匿名さん]

>>865匿名さん
>>867 匿名さん
非常に疑問に思ったのですが貼り紙に、5/22に契約更新したと書いてあります。

総会で指摘された問題点についてのお詫びや訂正が無いまま、しれっと契約更新するって良いんですか？

普通は、間違いの訂正を掲示して、その反応が落ち着くまで、時間をおいてから、あらためて契約するんじゃないんですか？

・１月の更新の事前申し出届けの、現契約書の日付け記載ミス
・更新に関する議事録不記載(１月・３月)の経緯説明

組合を無視して自分勝手やりたい放題じゃないですかね！

[874: 匿名さん]

＞＞873 匿名さん　　ＰＣ画面だと見易いと思います。
組合軽視の極み・契約と契約手続きに関する認識欠如・常識に欠けるＳＨＣ独自の手法・・・。

● 1/27 理事会後、管理員室で１対１で交わされた〈管理委託契約更新申出書〉の「誤記」は両名が看過。
　その際、「重要事項説明書の提示」も「契約書の概要説明」も行われなかった。

● ＳＨＣと管理組合との関係性・双方の役割や責務を法的に担保するのが〈管理委託契約〉。
　その一連の更新手続きが一切、組合員に報告・周知されず「議事録（1/27・3/30）」にも記録は無い。

●〈重要事項説明書 3/30付け〉は、「約款の添付モレ」「不鮮明な印字・社判の不備」を指摘され
　5/13〈重要事項説明書 5/18付け〉が訂正・再配布となったが、なんと「未来の日付け！？」だった。
〈契約絡みの書類全般・ビジネスマナー上〉で「未来の日付けの書類」は不適、あり得ない。

● 理事会（3/30）では、「契約期間・条件についての説明も質疑も無く」総会での議案上程が決議。
　ＳＨＣは事前に指摘された不備・誤りを周知せず総会に臨み、
　”総会の出席者のみ” が不備・不手際の事実を認識し得た状態で、審議を行ったが
　「実態を知らされていない多数の組合員」の委任状・議決権行使票により、「やむなく承認」された。

● ＳＨＣは総会に至る経緯や、総会での意見・異議を真摯に受けとめたなら、「自ら審議見送り」を
　提案しただろう。或は、参考資料として「１年契約の条件提示」を約束したであろう。

[875: 匿名さん]

念願が叶って、SHC 取締役 M氏が当地に面会に来てくださるそうです。
私一人では会わないと答え、以下要請しました。
●意見発露の場として、掲示物等で全組合員に周知案内して欲しい。
●時間切れで消化不良になるのは避けたいので、最大で４時間予定してお越し下さい。
●途中退場も良しでお願いします。
●全組合員での共有が重要なので、議事録を作成して配布願います。
ただ今、本社で検討していらっしゃるでしょう。

滅多にない機会なので、今後の運営にも絡むので、その場には、新旧の理事会役員には可能な限り出席して頂きたいです。

特に理事長お二人には。

[876: 匿名]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[877: 匿名さん]

建物は適正に修繕されれば、現時点での問題はほぼ解決し、一旦は完結するでしょう。
完結させなければ、ＳＨにとっても不利益な状態がいつまでも残りますから。

ＳＨＣの〈管理業務の改善〉〈区分所有者に優しい管理業務の推進〉は、まだまだ着地点さえも見えません。

[878: 匿名]

本物のマンション管理士の登場です。ご期待。

[879: 匿名]

>>877
管理会社などは何処も同じでしょう。
貴方が理事長になって管理会社のノウハウを利用すればいいのです。
利用価値のない管理会社は変更すればいいでしょう。

何処のマンションでも管理会社に利用される役員ばかりです。
分譲マンションの区分所有者の為に貴方ならできそうです。期待します。

[880: 匿名さん]

>>879 匿名さん
管理会社は数あれど、厳しい自由競争の市場環境に晒されてきたか否か。

つまり、提供するサービス＝管理業務の質の向上に努めてきたか否か。

その違いが決定的な要素ですよね。

[881: 匿名さん]

＞＞879 匿名
どなたかの投稿にありましたが、標準分布・標準偏差（20・60・20の分布）に倣って考えれば・・・
　● 良い管理会社・・・20％
　● 普通の　〃　・・・60％
　● ダメな会社　・・・20％

業種に関係無く企業はこの分布にあてはまる。スポーツの分野や学校の生徒の学力とかも。

管理会社が何処も同じなどという見解は、世間一般の評価と異なり、当てはまりません。

[882: 匿名]

組合主導とはそういう事でしょう。平成１３年８月１日に施行されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律に目をとうしている理事長はいないでしょう。
私もマンション管理士です。お目にかかる日があれば色々教えて頂きたいです。

[883: 匿名]

利用価値のない管理会社に組合費を費やすのは愚の骨頂でしょう。
組合内部に土足で入り込み組合員同士のトラブルを誘発してマンションの管理をコントロールする管理会社１０９は危険でしょう。

[884: 匿名さん]

＞＞880 匿名さん
製販一体型のメーカー（デベ）／流通のビジネスモデルの典型的な弊害の一つですね。

製販一体型・・・マンション事業・自動車・飲料ボトラー・制度品コスメ等々。

メリットもたくさんあるが、此処では何も活かされていないようです。残念です。

デベ系の管理会社の場合、新規獲得の営業を行う企業とそれ以外の企業とで、全く異質なものになる。

新規獲得を行う企業は、他社の管理業務の実態や組合の評価も知ることになりますからね。

結果として、自社の管理業務の品質を厳しく検証する自浄機能が働きます。

[885: 匿名さん]

たぶん昨日、マンション前から駅に向かう道路の縁石周りの草刈りをして下さったんですね。
自治会の皆さんでしょうか？ ありがたいことです。

ホッコリした気分で戻ったら、ゴミ捨て場前にシュレッダーの裁断クズが散乱していた。
ゴミの捨て方の問題なのか？、回収業者側の作業ミスなのか？ たぶん前者なのかな？

[886: 匿名さん]

>>853 匿名さん
いつの間にか、２年点検の事前調査の告知の
貼り紙が掲示されましたね。

今ごろになって何故？と不思議な感じでした。
しかも、ほぼほぼ１日を費やす点検作業！

きっと、常務執行役に現状を訴えて頂いたから
なのだと思っています。

仰ったとおり、事態が急激に好転しているように感じています。
有り難いことです。

今後の展開を注意深く見とどけたいと思います。

[887: 匿名さん]

>>886 匿名さん
まだまだ、ようやくドアノブに手がかかった
ような？ そんな状況でしょうね。

今迄は、幾度となく声かけしたのに居留守！
や門前払い！ばかりでしたからね。

ちゃんと、お迎えの準備を関係者ファミリー
全員で検討して頂いて、テーブルにつかないと
いけませんね。

[888: 匿名さん]

＞＞875 匿名さん　　※続報
＞＞887 匿名さん
先刻、”予想どおり” ＳＨＣ担当者より以下の報告がありました。

● ＳＨＣ側から5/24に行われた『面談の申し出』は、ＳＨＣ自ら取り下げる。（面談は行わない）
● 当方の『意見発露の場・情報共有の説明会実施』の提案は却下。（5/31に説明会は開催しない）

本社で主要な関係者で検討した結果のようです。

当面は、管理業務と理事会支援においては、ブラックボックス状態がまだまだ続きそうですね。

尚、過日配布の『ＨＯＴ VOL.２６』は、なかなか興味深い記事や役立つコメントが掲載されています。

[889: 匿名さん]

>>888 匿名さん さん
SHC は、日和りましたね。情けない。

テキトーな対応に企業の姿勢が垣間見える。

[890: 匿名さん]

>>889 匿名さん
第３期理事会はこれから、優先順位を付けながらも、前の 第２期理事会 の決議や対応の非を認め覆していく作業を強いられる。

過去の不適な誤った判断を正していくのは当然のこととは言え、管理業務の監視と是正・快適な住環境の実現に向けて、ひたすら謙虚に追求して頂きたいです。

本来のやるべき事を当たり前に推進して頂きたいです。

[891: 匿名さん]

>>889 匿名さん
先週あたりから、売主 のSH の対応が一気に変わって来たのは、感じています。

だが、SHC は相変わらずのようですね。

[892: 匿名さん]

SHCの今の状況は、将棋で言えば “詰まる”
一手前 (いってまえ) の状態ですね。
いずれ “投了” の意思表示があるでしょう。

具体的には、6月の理事会＝6/15 迄には、
ある程度の軌道修正が行われると思う。

6/1 からSH本社の組織体制も一部は強化される。
子会社のSHCは その影響を受け、業務改善を
迫られる。

今迄の不適切な理事会決議や規約の解釈も、
優先順位をつけながら、修正されるでしょう。

[893: 匿名さん]

＞＞890 匿名さん
早速、総会でも指摘された駐車場での規約違反の放置＝著しい汚損（オイル痕）を、除去するらしい。

昨日、事前告知も無くＳＨＣ担当と外部業者の計３人が、高圧スチーム掃除機のテストを行ってました。

周囲の車輌には、何の養生も施されなかった為、オイルを含む汚れた蒸気の飛沫がかかった事でしょう。

尚、参考までにと 業者２人に直に社名をお尋ねしたところ、ＳＨＣ担当者から
「守秘義務があるので、社名は言えない」と拒否された。

ＳＨＣ本社に電話した上で一般論で回答されたが、此処のルールも認識せずに無茶苦茶な言い分に呆れた。

此処は組合員の提案と理事会決議で、以下がルール化され入口には告知プレートがあるのだが。
　【 入館時には名刺提示 若しくは 身分証明のネーム等の携帯・提示 】

近々、意見書にて『入館業者リスト』と『管理費支出企業リスト』の提示・公開を求めます。

物騒な世の中ですし、管理費会計では２期に亘る不手際や会社都合で承認無しの物品購入があった。

２つのリストを機能的に管理・活用すれば、業者毎に点検費や作業費の適否検証にも活用出来ます。

[894: 匿名さん]

>>893 匿名さん
総会で管理委託契約手続きの数々の不正を指摘し、
契約更新に際して単年度契約を提案し、更には
管理会社の変更に言及した私は、顧問弁護士経由で
コミュニケーションする事に相成りました。
SHCとはそんな会社です。

[895: 匿名さん]

>>894 匿名さん
エグイ！

[896: 匿名さん]

鯉のぼりの一部が落ちたらしいです。

竿がベランダから外側に斜めに出てましたからね。
人にあたらなくて良かった。

別のお宅では、竿をきちんとベランダ内に垂直に立てて
外側に、はみ出さないように配慮していましたね。

いつもの事後対応ですね。

[898: 匿名]

[No.897と本レスは、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[899: 匿名さん]

>>898 匿名さん
今、NHKでマンション問題取り上げてる。

この種の問題に対処出来るのは、公正な対応を実行して来た、知見も豊富な大手や新興或いは、コンサル系の管理会社ですね。

それらの企業は、管理会社に否定的な意見を発する組合員を排除する事はしません。

組合員の個人の権利を封じるような暴挙は、リスクが大きいですからね。

報道等で取り上げたら、その会社自体がもう、
営業出来なくなるケースもある。

その顧問弁護士も少なからず、ダメージを被るでしょう。

[900: 匿名さん]

>>894 匿名さん
そんな対応を強行する管理会社に、管理を委託していいのだろうか？

将来の売却を考えたら、大手や信頼出来る管理会社に変更した方が良い。

[901: 匿名]

組合員の資質が重要でしょう。

[902: 匿名]

統計学上の標準分布のとうり、管理に関心のある組合員は20％。此処の総会出席率とニアイコールです。

又、パレートの法則どおり、20％の組合員が管理業務の改善に於いては80％相当以上の貢献をしている。

一番の問題点は、管理会社の企業体質。

[903: 匿名]

管理を委託された会社という圧倒的に優位な立場を利用して、
個人の発言の自由に規制をかけるＳＨＣと顧問弁護士事務所。

法的に、社会的に許されるのだろうか？？？

先の戦時下の言論統制等を連想させる事案ですね。

[904: 匿名]

親会社の上層部に良識ある方が一人でも居らっしゃれば、教育的な指導を行うでしょ。

親会社の顧問弁護士は、別の弁護士事務所です。

全く異なる見解を示してくれると思います。

[905: 匿名]

>>903
他を信用してはならない。規約を調べて理事長になりなさい。
それをしなければ管理会社と共謀している一部の役員により邪魔者扱いにされて孤立する。

[906: 匿名]

いずれそうするよ。今の管理会社が変わってからですけどね。

[907: 匿名さん]

共用廊下の貼り紙(3/26)が掲示されて、早２ヶ月。

一部容認が決議され周知されてから、２週間弱。

ベビーカーや宅食用のケースをポーチ部に出しているお宅は皆無。

あの貼り紙掲示の暴挙の罪は非常に重い。

[908: 匿名]

＞＞906
新しい管理会社と裏約束をしたのでょう。

[909: 匿名さん]

>>908 匿名さん
シナリオがあったとして、既定路線どおりにいくわけ無い。

[910: 匿名さん]

>>908 匿名さん
と言う指摘は、「第１期の立候補役員は同様に裏約束していた」とも、読み取れる。

[911: 匿名]

終わってますねSMC。　

弁護士にたよらないとクレーム対応出来ない軟弱さ。

無能な担当者と管理職によるやりたい放題。

ある意味凄い。

[912: 匿名]

＞＞911 匿名
一体どんな経営トップが、こんな事を容認するのかね。書類には『代表取締役　◯山明』とあるが。

総会でも間違いを正面から指摘し、幾つかの提案をしている方を締め出そうとしている。

子育て世帯にも高齢者や弱者にも全く配慮しないＳＨＣ。

確かに、ベビーカーや宅食用のケースをポーチ部に置く住戸は、ほぼ皆無となった。

[913: 匿名]

＞＞912 匿名
総会では、一人の母親からの意見・発言が多くの出席者（組合員）に響いた筈です。

が、ＳＨＣのお二人の心には全く刺さらなかったのでしょう。会場の後ろに居た『前担当者』にも。

昨年同様に議事録を恣意的に編集するだろうから、本社にも自分たちのミスは報告していないのだろう。

[914: 匿名]

>>913 匿名さん

都合よく編集されるでしょう。

個々が改善提案しても管理会社から煙たがられ最終的には弁護士を通じてしか申し入れ出来なくなる。

自分の輪番の時に大規模修繕時期に当たらないように祈るしかない。

ここと組んで建設的な意見の交換は無理ですね。

[915: 匿名]

総会の前に行った重要事項説明会の内容も、議事録を作成して配布すると明言していた。
昨年のような、出席人数の書き換えや会社側に都合の良い偏った議事録を、作成しないようにと
釘を刺されていた。管理会社も先回はレコーダーを使用していた、
にも関わらず、偏向編集が行われたら信頼開腹はもうあり得ません。

[916: 匿名さん]

誤：信頼開腹
正：信頼回復

[917: 匿名]

ＳＨＣの顧問弁護士って、この会社の不適な対応や、契約更新時の違法な手続きや不適な営業活動等を
把握しているんですかね？

重要事項説明書に約款が挿入されていないままに手続きを進めたり、契約日の記入ミスがあったり、
総会でそれを指摘された後も何も周知しない、又『消費生活用製品安全法』に抵触する事態とかを、
依頼人であるＳＨＣから聞かされているんでしょうか？
　
連帯責任をとる覚悟で、依頼人企業の不正も受け容れるんでしょうね。

[918: 匿名さん]

＞＞912 匿名
＞子育て世帯にも高齢者や弱者にも全く配慮しないＳＨＣ。
＞確かに、ベビーカーや宅食用のケースをポーチ部に置く住戸は、ほぼ皆無となった。

「人と地球がよろこぶ住まい」を謳うＳＨＣは、居住者の快適性・よろこびを明らかに低下させている。

3/26貼り紙掲示以前は、棟内全体で約30戸強・各階3～4戸はポーチ部にベビーカーが置かれていた。
どのお宅もキレイに畳んで 美観や安全面にも充分に配慮して下さっていた状態であった。

理事会で問題視された事実は無く、過去の議事録では「美観に配慮の上、各戸の管理に任せる」とあった。

それが、3/26の貼り紙により突然に禁止され、（しかも理事会未承認・全階のＥＶホールに掲示）
4/19に配布された総会議案書では、理事会審議で一部容認されたのは宅食用のケースだけだった。

5/18 総会出席者の猛抗議を受け、容認を支持する多数意見を反映する形でベビーカーも可となった。

総会出席者の要請を受けて、当日には雑な手書きの貼り紙が全階に掲示された。

だが、２ヶ月近く禁止された為にほぼトラウマとなり、多くのベビーカー使用世帯は以前のような
快適な使用環境がいまも制限されているかのようです。

現実問題として、あの貼り紙掲示をキッカケとして、戸内への収納等 不便な対応をを強いられている。

この状況が発生した原因 或はその責任は、配慮や優しさを欠く管理会社と理事会にあります。

[919: 匿名さん]

以下は要約版です
●「人と地球がよろこぶ住まい」を謳うＳＨＣは、居住者の快適性・よろこびを明らかに低下させている。

●約30戸強のベビーカーはキレイに畳まれ 美観や安全面にも充分に配慮して下さっていた状態だった。

●それが、3/26の貼り紙により突然に禁止された。（しかも理事会未承認・全階のＥＶホールに掲示）

●4/19に配布された総会議案書では、理事会審議で一部容認されたのは宅食用のケースだけだった。

●5/18 総会出席者の猛抗議を受け、容認を支持する多数意見を反映する形でベビーカーも可となった。

●現実問題として、あの貼り紙掲示をキッカケとして、戸内への収納等 不便な対応をを強いられている。

[920: 匿名さん]

私はいわゆるスレ主です。

この板は一定の役目を終えたとの思いなどから、
スレ主として削除依頼を行なっています。

３日前からですが、何故か削除されません。

不思議です。

[921: 匿名さん]

この板が無くなれば、SHCはようやく放置して来た
皆が平等にアクセス可能な環境整備に動く。

昨年の理事会で継続的に検討するとした
情報共有の環境整備に、いよいよ本格的に
取り組まざるを得ないでしょう。

昨年8／23の理事会で決めた事ですから。

[922: 匿名さん]

本日、共用部の２年定期点検の立会い説明が行われた。意外であったが理事会役員は誰も参加せず。
これまでの経緯を踏まえれば、前理事長には是非立ち会って頂きたかったのだが・・・。
　
事業主からの詳細説明を受けずに、状態も同時共有せずに、完了確認のみで組合として成立するのか？

ＳＨＣ立会い者の言動からは、理事会に働きかけていない、出欠予定も把握していないのは明白でした。

[923: 匿名さん]

事業主は常務執行役員が、２週に亘り延べ３回当地に出向いて下さった。

5/22は概要を総員５名で現状確認をして下さって、
翌5/23には掲示物にて補修に先行しての点検実施を周知し
5/29-30、自ら率先して各所の点検を執り行い、陣頭指揮をして下さった。

6/1の2年点検の事前説明は、資料２部と口頭説明にて具体的な見解や措置が明示され、期待を越える内容であった。

責任者の説明や回答は、豊富な知識と現場経験に基づき実に的確で明瞭。

その言動からは、現場を仕切る統率力のみならず、同行者からも一目置かれ尊敬されている方だと再認識した。

SHの監理監督を担う部署と、施工担当部署とのWチェックが適正に効いている事が、資料や現地のやりとりから肌で感じられた。

事前の掲示物(5/23)には、役員が立ち会うことが明記されていたが、役員立ち会いは無し。

SHCは前担当のM氏が代理で参加した。

6/15の理事会議事録には正確に記録し周知して頂きたいです。

[924: 匿名さん]

ハチやハトの被害が以前より取り沙汰されています。
● 昨日、西部ガス作成の貼り紙がやっと掲示されました。
● 東側西部ガス管理地の除草は、6/10に行われます。
※ 草の成長が想定以上に進行している為、当初の予定6/19を10日繰り上げての実施です。

● 先週以降、西部ガス総務部に架電し、東側の空き地の除草を打診・検討を依頼しました。

捕食地や営巣地となっている可能性があり、ハチ飛来やハトの糞害(今は沈静化)が、理事会で問題視され遂には総会議案に上程された経緯・事実をお伝えしました。

● 除草については快諾して頂き、5/28当日中には掲示物を用意しSHCにも同日、提示して下さったようです。
周辺の戸建て住戸に対しても、各戸に配布。

尚、西側のハチ飛来が度々見られる一帯の除草は、
、SHCが先週から動き出したが除草実施は未定との事です。

引き続きご注意下さい。

[925: 匿名さん]

ハトの飛来の報告は１月末が最後で、総会の直前にはフン害は全く無くなっていたそうですね。

南側のマンションの屋上へのハトの飛来も、４月中旬頃からは全く見かけなくなりました。
確か、３月中旬までは毎朝７～８時と、午前中から昼にかけて飛来していました。

代わりにツバメが羽虫を捕食する為に、建物の南側や北側を髙層階あたりの高さまで飛んでいます。

ツバメは基本的に益鳥ですし、今季は巣作りも敷地内では見かけられないですね。

[926: 匿名さん]

１ヶ月近くに亘る２年定期点検の修繕が確定した。

この場合、管理会社の要請によって、行程表の明示が行われる筈です。

が、昨年同様になーんにも表示されていない。
こんなことって、一般的にあるんですかね？ 無いでしょ！

[927: 匿名さん]

＞＞923 匿名さん
＞責任者の説明や回答は、豊富な知識と現場経験に基づき実に的確で明瞭。
＞その言動からは、現場を仕切る統率力のみならず、
　同行者からも一目置かれ尊敬されている方だと再認識した。

さすが親会社はとても人材が豊富なのでしょう。層が厚いとも言える。

公正に責務を全うする取組みを自ら率先し実践された常務執行役員や、
自社の施工物件を適正に客観的に点検をして下さった公的資格をもつ責任者。

企業や様々な組織に、このような方々が存在するか否かで、様相が大きく変わりますよね。

よく知られる『働きアリの原則』のように、仮に２割でも存在して欲しいものです。

が、一般論として少人数の組織（２～５人）の場合は、２割の存在すら期待出来ないですね。

[928: 匿名さん]

＞＞926 匿名さん
事前立会いから３日後にあたる本日、6/4の午後に２年定期点検の告知と修繕行程表が掲示されました。

● 通常、今回のように全階・全域に及ぶ修繕を行う場合は１週毎に、毎週末に事業主と施工業者主催、
管理会社の担当者ほか立会いの下で〈報告会（理事会役員参加）〉を開催します。

● そして工事の進捗状況の共有や、組合員や居住者からの要望提示やヒアリング、理事会役員からの
正式な要請等が行われるのが一般的です。

● １週間単位で確認することで、最終の工事完了確認の見落としの防止や効率化を図る目的も果たせる。

● 尚、事前の立会い確認（6/1）は、２階から９階を省略しても９５分（１時間３５分）を要しました。
　完了確認を各階毎に全階を順番に適正に行ったら４時間は悠に超えます。

● 又、報告会には特に人数枠を設けずに、希望者の出席を受け容れます。
自住戸の周辺部の修繕の進捗や結果は気になりますし、詳細を知りたいものです。

是非とも、１階エントランスで開催して頂きたい。毎回３０～６０分程度で完結するでしょう。
又、報告内容や報告資料は、メールコーナー等に掲示するのが共有や事故防止にも有効です。

● 昨年の１年定期点検の修繕や、その他の修繕（2017年10月、2018年10月）等の完了立会い確認や
結果共有も非公開・情報不充分だったので、適正だったか否かが不透明でした。
結果、今回の修繕に繋がっていますが・・・。

これまでの経緯からして今回は、従来のような上辺だけの形式的な報告では済まされないでしょうね。

将来の大規模修繕実施時にも同様に毎週の報告会を開催し、作業現場の写真等を提示し共有する筈です。

● 九州エリアでの大規模修繕の経験が無いＳＨＣ担当者と前担当者は、予行演習を兼ねて取り組めば
修繕業務に絡む経験値も多少なりとも、習得出来るという大きな利点があります。

[929: 匿名さん]

また共用部ドアの錠の不具合が起きています。

自転車置き場からエントランスに入る際に、お子さん連れのお母さんのカギが抜けなくなり、ドアも開かない状態でした。

偶然エントランスを通りかかり、ドアを開けようとしたが、ドアノブが空回りするような状態でなかなか開けられなかった。

[930: 匿名]

この形状の鍵穴に耐久性がないんでしょうね。

直してもまた同じように壊れるでしょう、建物内であるので常にオープンでも良いかも。

皆様が使用する頻度が高いのでセキュリティよりも耐久性の高い鍵を使用するべきでしたね。

[931: 匿名さん]

>>930 匿名さん
此処の錠の不具合は絶えませんね。

施工業者他はエビデンスや製品評価のデータを保有しているでしょうに。

この2年以上、管理会社・理事会も現状を把握していないようですね。

[932: 匿名さん]

>>931 匿名さん
アリの一穴天下の破れ。

些細な事から大事な事まで、たくさん放置或いは未解決になっていますね。

管理側の思惑どおり、だいぶ こちらも慣れて耐性がついて、麻痺して来つつありますね。

[933: 匿名さん]

>>931 匿名さん
錠の不具合で、他の出入り口に迂回して
入館する事を強いるなんて不条理ですね。

鍵が抜けなくなったら、自室にも入れなくなる。

[934: 匿名さん]

他県のサンメゾンのスレを見ても、ドア等の不具合の頻発に関する苦情や不満が散見される。
よって自ずと、個別の個体の事象では無く、事業主が選定する『特定の製品由来の不具合』が想定される。

組合員は、特定メーカーの製品グレードや品質に由来する不具合や問題の犠牲になっているのです。
が、管理会社も経験値不足で、116戸規模での発生現象として認識していないから、対応が後手にまわる。

実際に、同グレードの製品を採用し同頻度で使用しても、この会社の平均40戸規模と110戸強の
それとは全く様相が異なります。同一条件下では約３倍の速度で劣化が進みますからね。

管理会社としてＳＨＣの現状認識の基礎データとしては、欠かせないモノの筈ですが・・・。

[935: 匿名さん]

本日エントランス西側のドアについて、お詫びのFAXが貼り出されてました。

でも不具合は先週から発生してて、なぜ修理までこんなにも日数がかかるのか？

解錠が出来ない、鍵が鍵穴から抜けない、ドアノブが空回りするなどなど。
いい加減にしてほしい。

[936: 坪単価比較中さん]

>>935
防犯カメラでチェックしましょう。とんでもない犯人が見つかります。
保存期間内にしないと闇に葬られます。

[937: 匿名さん]

>>934 匿名さん
そのドアは自転車とバイク利用者とゴミ捨ての歩行ルート上にある。

そして、錠と鍵を使用する出入り口としては、最も開閉頻度が高い。

雨にも晒されるから潤滑オイルも直ぐに効かなくなる。

[938: 匿名さん]

参考までにご覧になれば過去と現在で、思い当たる出来事や似たような現象があるでしょう。
当掲示板の管理カテゴリーのスレをご紹介します。

《管理会社のあくどい手口（2）》
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/
　　
《管理会社と理事会が結託している場合の対応について》
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612286/

[939: 住民板ユーザーさん1]

子供の足音をうるさいと言われる者です。
最初に騒音を言われた後の対応として、
1.子供にはその都度注意する
2.防音マットを敷く
3.昼間は出来るだけ外で遊ばせる
4.年齢によりますがスリッパを履かせる

歩き始めたヨチヨチ歩きの子供もいます、歩き始めのためよく転ける。子供は20時以降には寝ています。

匿名の罵る手紙の投函がありました。始めに話し合いをした時に騒音は斜め上や隣からもあるため、うちを特定するためにうるさかった時間をメモに書いて投函してほしいと言っていたがそれすらない。(うちの隣は大声や物音を立てる方がいたため)

一体どうしたらいいのですか？？
虐待したら言うこと聞きますか？
集合住宅ですもの、物音はします。全く物音を立てずに生活している人はいるのでしょうか？子供の頃から人に迷惑をかけずに生きている人はいるのでしょうか？
赤ちゃんに泣くなと言っているのと同じではないでしょうか。

もちろん、温かい言葉をかけてくれたり、助けてくれる方もたくさんいます。
今後はこのマンションから引っ越すことを検討しています。

子供を育てていく親として将来、自分も含め、小さな子に対して優しく温かい目で見守れるように育てていきたいなと思う次第です。そんな温かな世の中、マンションとなればいいなと思います。

[940: 匿名さん]

＞＞939 住民板ユーザーさん1
記述が無いのでお尋ねしますが、
１．管理会社の担当者にはちゃんとご報告さないましたか？
２．管理会社はどのような対応をして下さいましたか？
３．その対応は、規約を厳正に遵守する姿勢に基づく適切で公平で問題解決に有効な対応でしたか？

[941: 匿名さん]

>>939 住民板ユーザーさん1さん
ご心労お察しします。

直上の上階住戸や隣接住戸を騒音源だと、勘違いして前のめり・暴走気味で行動する住民は時々います。

騒音問題が、二次災害的に別の住民トラブルに発展してしまう残念な状況です。

騒音源を勘違いする方々は、マンションの構造上の特徴を知らない / マンション居住体験が浅い方々に多いようです。

管理会社の関わり方が間違っていたり、適切な助言が無いと更に状況は悪化します。

[942: 入居予定さん]

管理委託契約書には騒音問題の解決助言の記載がない。
管理責任の所在がない。騒音等のマナーの問題は自治会等との共同作業である。

[943: 住民板ユーザーさん1]

>>940 匿名さん
1.2.当初は管理会社を通していました。一度直接話し合いました。アドバイスもしていただいたし、小さな子どもがおりどうしようもないこともわかって下さり、威圧的な対応はなくその後もしつこく管理会社が言ってくることもありませんでした。
3.公平ではあったと思います。階下の方のあまりの威圧的な態度に管理会社も困るだろうなと思いました。もうどちらかが出ていかねばどうしようもないと思います。管理会社の対応が悪いとはさほど思っていません。

[944: 入居予定さん]

>>943
管理会社の対応としては良い方だと思います。
音については個人差があります。私は子供の音は平気です。
子供は公園等で思い切り暴れさせると家では疲れて良く寝ます。（笑）

本来は管理会社の仕事ではありませんのですが管理会社とは避けて通れない事情もあります。

[945: 匿名さん]

>>943 住民板ユーザーさん1さん
問題点は、以下が管理会社によって共有が図られていない点ですね。
あなたと階下の方との誤解の可能性を改めないと、残念な敵対関係が放置されますよね。

１.管理会社が階下の方にどのような経過報告をしたのか？

２.騒音源は他住戸かも知れないことを、階下の住人に説明したかどうか？

３.その上で、その後に騒音発生したか否かを経過観察したか？

[946: 匿名さん]

>>943 住民板ユーザーさん1さん
マンションを引越すとまで仰ってたので、またも管理会社の仲裁が良くなかったのかと、思い至ったわけです。

お子さんも成長すれば、転んだり跳ねたりを控えるでしょう。
又、騒音防止やマナーについても理解してくれる筈です。

以前の投稿で知りましたが、先の総会でもある母親がお子さんを育てやすいマンションにして欲しいと発言をなさったようですね。

参加者側に着座していた多くの一般の組合員出席者は、皆さん賛同なさっていたそうです。

ただし主催者側はどう捉えたのかが不明ですが、とりあえずは新体制の理事会に期待しましょう。

[947: 匿名さん]

大凡調停業務においては、公正且つ公平性を担保する為には、利害が対立する双方の言い分を踏まえて対処するのが基本中の基本です。

此処の管理会社は充分認識しているでしょうが・・・。

[948: 匿名さん]

>>924 匿名さん
害虫や害獣の除去対策は全体的な措置がより効果的なのですが。

予定どおり8時半から南東側空き地の草刈りが始まった。

これで周囲に飛来していたハチは西側の雑草と花に集中する可能性が高まります。

今後、順次田畑は耕作され草花の生息地が狭まりますから。

西側の1号系統と周辺住戸には、注意喚起が必要です。
同時に、草花の除去も必要です。

[949: 住民板ユーザーさん1]

>>945 匿名さん
匿名さんの言われている点から言えば、管理会社の対応としては全く1?3のような対応はきっとありませんでした。私はマンション購入が初めてで恥ずかしながら無知なのですが、管理会社がそこまでしてくれるのは普通なのですか？本人同士のことなのでそこまでしてもらおうとは思ってはいませんでした。
そういう対応があったからと言って今の状況が変わっていたかと言うと疑問ですが。。

[950: 住民板ユーザーさん1]

>>946 匿名さん
たしかに現在はあまり子育てしやすいマンションとは言い難いですね…騒音の件や共用スペースの件。。

ただでさえワンオペ育児で精神的肉体的に疲れているのに、子どもの足音を何度も注意しなければならず育児ノイローゼ一歩手前。。一軒家ならば、言わなくていいことですものね。

子どもを伸び伸び育ててあげたい、という親の思いから今回引っ越しを考えた次第です。

今後は子育て世代はもちろん御高齢の方もみんなが住みやすいマンションに変わっていったらいいですね。

[951: 匿名さん]

＞＞950 住民板ユーザーさん1
言うまでも無く、共同住宅の住環境の管理運用は、本来は全ての組合員共通の暮らしやすさを追求し続け
担保し、改善していくものである筈です。
特に、子育て世帯や高齢者世帯に対しては一定の配慮をすべきなのです。

3/26 突然の貼り紙で、共用廊下の私物禁止（ベビーカー・宅食用ケース・装飾小物）を断行した
張本人は既に皆さんはご存じのとおりです。

内容からして、手続き上は絶対不可欠である理事長承認を後回しにして、あの貼り紙は掲示されたのです。

3/30 の通常総会に参加された方々は、より詳しくご存じのことでしょう。

3/30 の理事会後も貼り紙を掲示し続け、規約運用の変更を看過し許してしまった代表機関＝理事会の
立ち位置もその目指す方向性も定まらず、不安定で場当たりで偏っていますよね。

私は、入居当初からの計画どおり、区画整理事業が進行した頃～大規模修繕工事の着工前に転居します。

[952: 匿名さん]

>>949 住民板ユーザーさん1さん
一般的に、管理会社は一旦仲裁に入ったら、中立の立場を活かして、改善が現れるまで調整し続けます。
当然、理事会役員も協力します。連携と共有の為です。

また、利害が相反する組合員同士の一方的な思い込みや知識不足による勘違いを、公平且つ公正に解いて、和解に漕ぎつけます。

[953: 匿名さん]

>>952 匿名さん
我が家は、なんと「外出中」と夜間「就寝中」のオーディオの騒音を疑われたました。

当然いずれも、オーディオなど作動していません。
きっと下階他の音が壁伝いに響いたのでしょうね。

が、私の居住階のみに限定した貼り紙掲示に加え、管理会社からは、携帯宛にお電話まで頂戴しました！

私が全くの無実である事を再現実験で証明し、苦情を申し出た方と管理会社の疑いを晴らしました。

そんな証明や再現実験は実に簡単な事ですよ。

その後は、以前と同様に昼夜問わず同じ音量でオーディオ聴いていますが、騒音源を指摘された事は皆無です。

そんな程度なんですよ。
状況判断や対応が実に浅はか、薄っぺらなのですね。

[954: 匿名さん]

>>953 匿名さん
事前に掲示された行程表と異なり、本日から駐車場の擁壁修繕が始まった。
午後、業者さんに注意事項等の周知が無いことを質すと、ホワイトボードをこれからEVホール脇に配置するとのことでした。
本来の事前告知どおり、初日からやって頂きたかった。
理事会役員の方々には、適時的確に指摘や指導をして頂きたかった。

[955: 匿名さん]

今回の修繕対象となった【駐車場の東側の擁壁からの水漏れ】は、昨年から何度も指摘していたが
ＳＨＣ前担当者は、戸建て住民のフェンス部への非常識な水撒きだけを原因として幕引きを行った。
今回、結論として、施工業者は以前から擁壁の連結部からの水漏れを認め、今回の複数箇所の修復に至った。

如何に管理会社の現状認識の判断・観察・検証能力が低く、素人以下のものであるかが明らかになった。

[956: 匿名さん]

本日、通常総会議事録が全戸に配布されたようだ。
が、出席者の質問に対して、管理会社が確約した『重要事項説明』についての、議事録作成と配布は未履行となった。
別日に配布されるのだろうか？

[957: 匿名さん]

>>956 匿名さん
来週、最上階は修繕するらしい。
屋上を含め一昨年、そして去年、更に今年修繕するとは！
来年以降は、大規模修繕までは放置となるのかな？

[958: 匿名さん]

5/18の『重要事項説明書の説明会』に関して、議事録が配布されないなどという事態になったら
第３期の理事会役員も、第２期の理事長以下の役員も黙っていないでしょう。

第２期理事会の役員の任期中の出来事で、且つ第２期理事長ほかはその場に立ち会っていましたからね。

いい加減な対応で、ウヤムヤニは出来ませんよ。

[959: 匿名さん]

>>579 住民板ユーザーさん1さん
この自転車ちょくちょく停まってますね。
本日は、理事会だから再度検討して頂きたいですね。
管理会社担当は、到着時に気付くのだろうか？

[960: 匿名さん]

一般論では、将来の売却を考えれば中小の管理会社より大手の方が有利ですよね。
相対的に絶対的な安心感がケタ違いですからね。

管理会社の社会的な評価が、物件価値や快適な日々の生活に深刻なまでに影響します。

日常の管理業務も、全国に事業所を配し各事業所が組織的に行う大手企業と、キャリアの浅い2名で福岡と熊本の２エリアを担当する小企業とでは、比較するまでもありません。
その格差は明らかですよ。

担当者の暴走で、子育て世帯や高齢者世帯が不快な生活を、不快な思いを強いられるなんて異常です。

世の中の価値観や風潮とも完全にズレている。