サンメゾン九大学研都市エルド《居住者専用》

[マンション住民]

こちらは居住者及び賃貸オーナーの方専用の掲示板です。

周辺及び共用部分の情報交換や、専有部分の設備について、管理組合・自治会、
生活全般の情報共有（勧誘・販売業者対応等含む）に有意義に活用しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586956/

公式URL：http://s-kyudai.jp/?utm_source=Yahoo&utm_medium=CPC&utm_campaign=simei...

[861: 匿名さん]

総会では、以前に 既に理事会で安易に容認されたコンサル業者の入館についても追及があった。

結果、向こう３年以上は不定期に入館することが判明した。
であれば、総会で指摘した方が居たが、覚書・念書は交わされるべきです。

それが世間一般の常識ってもんです。（＝ＳＨＣの非常識）

[862: 匿名さん]

>>858 匿名さん
そう、そのとおりです。
SHCは、セキュリティに関する意識も欠如しています。

この物件に何もメリットが無いコンサル業者の入館を、安易に承認した理事会。
しかも、向こう何年に亘るのかすら も 、確認せずにです。

総会では、少なくとも向こう３年以上は定期的に入館予定なのだと判明した。

であれば、総会で指摘した方がおられたが、覚書か契約書・念書は交わすべきです。

それが世間一般の常識ってものです。

SHCの非常識が通用しないという事を、3期理事会が、竣工３年目にしてようやく示してくださるでしょう。

それを追認・容認した管理会社は異常。せっかくのセキュリティ機能を否定するのと同じです。

[863: 匿名さん]

>>826 匿名さん
部外者のようだがそれ間違って解釈してますよ。誰か指摘してたけど。
たしか、パレートの法則でしょ。

[864: 匿名さん]

自販機は、総会でも質問があったが、未だに掲示物での回答も無い（今頃になって確認しているから？）
売上げ見込みの妥当性、品揃えと価格、売上げの適否の評価基準、売上げ不振時の対応・撤去費用、
５年未満で撤去する際の違約金、ＡＥＤの詳細。

とは言え、充分な情報提供も無いまま、委任状票や議決権行使によって設置は決まった。

総会では設置場所についての反対意見も多かったので、一旦【電源ＯＦＦ・壁の毀損工事は保留】の
状態で２週間程 仮置きしてベビーカーやお子さん連れの歩行・往来を邪魔しないかを検証すれば良い。

エントランス外部のサブアプローチ脇に置く案の、コストと美観の評価も再検証したら、
後々のトラブルも回避出来ると思います。

[865: 匿名さん]

>>864 匿名さん
同意します。
私が総会の一週間前に提示した質問や誤記載の回答や説明は、一部だけが行われた。
が、欠席者に対しては事前にも事後にも周知されていない。
そんなやり方は普通は有り得ない。

[866: 匿名さん]

>>865 匿名さん

本日、管理会社発行(5/23付け)の「ご報告」と「案内」各１部が掲示された。

催促されて ようやく、総会から５日後にやっと行われた。

ハトの飛来も糞害も、総会で指摘・質問があった「直近の発生状況」には全く触れていない。

議案に上程された経緯である「原因事象」が既に無い、一旦解決している事は絶対に周知すべき事。

総会で、またその後も指摘していたが、大事な事が尽く抜けている。

[867: 匿名さん]

＞＞866 匿名さん
先刻、掲示物（総会決議３件の速報？・6/1点検の立会い募集）を見ました。

立会いは３名までとは、なんとも情けない。というか、度量が小さいというか・・・。
立会い希望者は結果的に、せいぜい３名ぐらいなんだろうけど、”その想定・かず読み” を踏まえて
〈先着１０名まで〉とか、何故書けないのか？

私は、管理会社経由で〈新理事長〉の承認を得る前提で、貼り紙を掲示させて頂きました。
昨日１枚、本日１枚、延べ２枚（全２枚）を、三箇所に。
目的は、5/21に体験した事象の共有と予防の為 (拡大防止) です。

このような時にこそ、3/26 同様に理事長承認は後回しにしてでも、早急に周知して頂きたかったです。
尚、迅速に理事長承認を行う仕組みは、未だ構築されていないそうです。

[868: 匿名]

貴方が理事長にならないと改善は無理でしょう。

[869: 匿名さん]

私自身が初動対応を誤った事、会社側等の自浄能力を期待した甘さを反省している。

昨年7/21開催の理事会の議事録(配布は8/10)には、討議内容の改竄・個人情報保護法に抵触する不具合があった。

議事録の下書きには、不適な修正・書き換えが、手書きで加筆修正されていた。

それを知った直後に、『解任動議』を上程すべきでした。
今のこの状態を回避出来た筈。

[870: 匿名さん]

>>868 匿名さん
管理会社の変更こそが、最優先事項。

仮に第４期理事役員の一人になれば、それを推進する立場となる。
が、どのみち委任状と議決権行使票によって難航する。

この二年間の遺産は、非常にそして異常に重過ぎる。

[871: 匿名さん]

＞＞867 匿名さん
貼り紙のお名前のところに、誰かが爪痕を刻んでたようです。夕刻には無かった爪痕です。
相当悔しいのか、意図的にそこだけにです。以上報告まで。

[872: 匿名さん]

＞＞871 匿名さん
ご忠告ありがとうございます。先刻、現場確認しました。
必要であれば、若しくは予防措置として、該当のＥＶカゴ内の録画データの「開示請求」を行うだけです。
簡単な事です。
　・請求対象：ＥＶ１号機
　・時 間 帯：2019/05/23 18：00ー22：30　　と認識しています。

[873: 匿名さん]

>>865匿名さん
>>867 匿名さん
非常に疑問に思ったのですが貼り紙に、5/22に契約更新したと書いてあります。

総会で指摘された問題点についてのお詫びや訂正が無いまま、しれっと契約更新するって良いんですか？

普通は、間違いの訂正を掲示して、その反応が落ち着くまで、時間をおいてから、あらためて契約するんじゃないんですか？

・１月の更新の事前申し出届けの、現契約書の日付け記載ミス
・更新に関する議事録不記載(１月・３月)の経緯説明

組合を無視して自分勝手やりたい放題じゃないですかね！

[874: 匿名さん]

＞＞873 匿名さん　　ＰＣ画面だと見易いと思います。
組合軽視の極み・契約と契約手続きに関する認識欠如・常識に欠けるＳＨＣ独自の手法・・・。

● 1/27 理事会後、管理員室で１対１で交わされた〈管理委託契約更新申出書〉の「誤記」は両名が看過。
　その際、「重要事項説明書の提示」も「契約書の概要説明」も行われなかった。

● ＳＨＣと管理組合との関係性・双方の役割や責務を法的に担保するのが〈管理委託契約〉。
　その一連の更新手続きが一切、組合員に報告・周知されず「議事録（1/27・3/30）」にも記録は無い。

●〈重要事項説明書 3/30付け〉は、「約款の添付モレ」「不鮮明な印字・社判の不備」を指摘され
　5/13〈重要事項説明書 5/18付け〉が訂正・再配布となったが、なんと「未来の日付け！？」だった。
〈契約絡みの書類全般・ビジネスマナー上〉で「未来の日付けの書類」は不適、あり得ない。

● 理事会（3/30）では、「契約期間・条件についての説明も質疑も無く」総会での議案上程が決議。
　ＳＨＣは事前に指摘された不備・誤りを周知せず総会に臨み、
　”総会の出席者のみ” が不備・不手際の事実を認識し得た状態で、審議を行ったが
　「実態を知らされていない多数の組合員」の委任状・議決権行使票により、「やむなく承認」された。

● ＳＨＣは総会に至る経緯や、総会での意見・異議を真摯に受けとめたなら、「自ら審議見送り」を
　提案しただろう。或は、参考資料として「１年契約の条件提示」を約束したであろう。

[875: 匿名さん]

念願が叶って、SHC 取締役 M氏が当地に面会に来てくださるそうです。
私一人では会わないと答え、以下要請しました。
●意見発露の場として、掲示物等で全組合員に周知案内して欲しい。
●時間切れで消化不良になるのは避けたいので、最大で４時間予定してお越し下さい。
●途中退場も良しでお願いします。
●全組合員での共有が重要なので、議事録を作成して配布願います。
ただ今、本社で検討していらっしゃるでしょう。

滅多にない機会なので、今後の運営にも絡むので、その場には、新旧の理事会役員には可能な限り出席して頂きたいです。

特に理事長お二人には。

[876: 匿名]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[877: 匿名さん]

建物は適正に修繕されれば、現時点での問題はほぼ解決し、一旦は完結するでしょう。
完結させなければ、ＳＨにとっても不利益な状態がいつまでも残りますから。

ＳＨＣの〈管理業務の改善〉〈区分所有者に優しい管理業務の推進〉は、まだまだ着地点さえも見えません。

[878: 匿名]

本物のマンション管理士の登場です。ご期待。

[879: 匿名]

>>877
管理会社などは何処も同じでしょう。
貴方が理事長になって管理会社のノウハウを利用すればいいのです。
利用価値のない管理会社は変更すればいいでしょう。

何処のマンションでも管理会社に利用される役員ばかりです。
分譲マンションの区分所有者の為に貴方ならできそうです。期待します。

[880: 匿名さん]

>>879 匿名さん
管理会社は数あれど、厳しい自由競争の市場環境に晒されてきたか否か。

つまり、提供するサービス＝管理業務の質の向上に努めてきたか否か。

その違いが決定的な要素ですよね。

[881: 匿名さん]

＞＞879 匿名
どなたかの投稿にありましたが、標準分布・標準偏差（20・60・20の分布）に倣って考えれば・・・
　● 良い管理会社・・・20％
　● 普通の　〃　・・・60％
　● ダメな会社　・・・20％

業種に関係無く企業はこの分布にあてはまる。スポーツの分野や学校の生徒の学力とかも。

管理会社が何処も同じなどという見解は、世間一般の評価と異なり、当てはまりません。

[882: 匿名]

組合主導とはそういう事でしょう。平成１３年８月１日に施行されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律に目をとうしている理事長はいないでしょう。
私もマンション管理士です。お目にかかる日があれば色々教えて頂きたいです。

[883: 匿名]

利用価値のない管理会社に組合費を費やすのは愚の骨頂でしょう。
組合内部に土足で入り込み組合員同士のトラブルを誘発してマンションの管理をコントロールする管理会社１０９は危険でしょう。

[884: 匿名さん]

＞＞880 匿名さん
製販一体型のメーカー（デベ）／流通のビジネスモデルの典型的な弊害の一つですね。

製販一体型・・・マンション事業・自動車・飲料ボトラー・制度品コスメ等々。

メリットもたくさんあるが、此処では何も活かされていないようです。残念です。

デベ系の管理会社の場合、新規獲得の営業を行う企業とそれ以外の企業とで、全く異質なものになる。

新規獲得を行う企業は、他社の管理業務の実態や組合の評価も知ることになりますからね。

結果として、自社の管理業務の品質を厳しく検証する自浄機能が働きます。

[885: 匿名さん]

たぶん昨日、マンション前から駅に向かう道路の縁石周りの草刈りをして下さったんですね。
自治会の皆さんでしょうか？ ありがたいことです。

ホッコリした気分で戻ったら、ゴミ捨て場前にシュレッダーの裁断クズが散乱していた。
ゴミの捨て方の問題なのか？、回収業者側の作業ミスなのか？ たぶん前者なのかな？

[886: 匿名さん]

>>853 匿名さん
いつの間にか、２年点検の事前調査の告知の
貼り紙が掲示されましたね。

今ごろになって何故？と不思議な感じでした。
しかも、ほぼほぼ１日を費やす点検作業！

きっと、常務執行役に現状を訴えて頂いたから
なのだと思っています。

仰ったとおり、事態が急激に好転しているように感じています。
有り難いことです。

今後の展開を注意深く見とどけたいと思います。

[887: 匿名さん]

>>886 匿名さん
まだまだ、ようやくドアノブに手がかかった
ような？ そんな状況でしょうね。

今迄は、幾度となく声かけしたのに居留守！
や門前払い！ばかりでしたからね。

ちゃんと、お迎えの準備を関係者ファミリー
全員で検討して頂いて、テーブルにつかないと
いけませんね。

[888: 匿名さん]

＞＞875 匿名さん　　※続報
＞＞887 匿名さん
先刻、”予想どおり” ＳＨＣ担当者より以下の報告がありました。

● ＳＨＣ側から5/24に行われた『面談の申し出』は、ＳＨＣ自ら取り下げる。（面談は行わない）
● 当方の『意見発露の場・情報共有の説明会実施』の提案は却下。（5/31に説明会は開催しない）

本社で主要な関係者で検討した結果のようです。

当面は、管理業務と理事会支援においては、ブラックボックス状態がまだまだ続きそうですね。

尚、過日配布の『ＨＯＴ VOL.２６』は、なかなか興味深い記事や役立つコメントが掲載されています。

[889: 匿名さん]

>>888 匿名さん さん
SHC は、日和りましたね。情けない。

テキトーな対応に企業の姿勢が垣間見える。

[890: 匿名さん]

>>889 匿名さん
第３期理事会はこれから、優先順位を付けながらも、前の 第２期理事会 の決議や対応の非を認め覆していく作業を強いられる。

過去の不適な誤った判断を正していくのは当然のこととは言え、管理業務の監視と是正・快適な住環境の実現に向けて、ひたすら謙虚に追求して頂きたいです。

本来のやるべき事を当たり前に推進して頂きたいです。

[891: 匿名さん]

>>889 匿名さん
先週あたりから、売主 のSH の対応が一気に変わって来たのは、感じています。

だが、SHC は相変わらずのようですね。

[892: 匿名さん]

SHCの今の状況は、将棋で言えば “詰まる”
一手前 (いってまえ) の状態ですね。
いずれ “投了” の意思表示があるでしょう。

具体的には、6月の理事会＝6/15 迄には、
ある程度の軌道修正が行われると思う。

6/1 からSH本社の組織体制も一部は強化される。
子会社のSHCは その影響を受け、業務改善を
迫られる。

今迄の不適切な理事会決議や規約の解釈も、
優先順位をつけながら、修正されるでしょう。

[893: 匿名さん]

＞＞890 匿名さん
早速、総会でも指摘された駐車場での規約違反の放置＝著しい汚損（オイル痕）を、除去するらしい。

昨日、事前告知も無くＳＨＣ担当と外部業者の計３人が、高圧スチーム掃除機のテストを行ってました。

周囲の車輌には、何の養生も施されなかった為、オイルを含む汚れた蒸気の飛沫がかかった事でしょう。

尚、参考までにと 業者２人に直に社名をお尋ねしたところ、ＳＨＣ担当者から
「守秘義務があるので、社名は言えない」と拒否された。

ＳＨＣ本社に電話した上で一般論で回答されたが、此処のルールも認識せずに無茶苦茶な言い分に呆れた。

此処は組合員の提案と理事会決議で、以下がルール化され入口には告知プレートがあるのだが。
　【 入館時には名刺提示 若しくは 身分証明のネーム等の携帯・提示 】

近々、意見書にて『入館業者リスト』と『管理費支出企業リスト』の提示・公開を求めます。

物騒な世の中ですし、管理費会計では２期に亘る不手際や会社都合で承認無しの物品購入があった。

２つのリストを機能的に管理・活用すれば、業者毎に点検費や作業費の適否検証にも活用出来ます。

[894: 匿名さん]

>>893 匿名さん
総会で管理委託契約手続きの数々の不正を指摘し、
契約更新に際して単年度契約を提案し、更には
管理会社の変更に言及した私は、顧問弁護士経由で
コミュニケーションする事に相成りました。
SHCとはそんな会社です。

[895: 匿名さん]

>>894 匿名さん
エグイ！

[896: 匿名さん]

鯉のぼりの一部が落ちたらしいです。

竿がベランダから外側に斜めに出てましたからね。
人にあたらなくて良かった。

別のお宅では、竿をきちんとベランダ内に垂直に立てて
外側に、はみ出さないように配慮していましたね。

いつもの事後対応ですね。

[898: 匿名]

[No.897と本レスは、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[899: 匿名さん]

>>898 匿名さん
今、NHKでマンション問題取り上げてる。

この種の問題に対処出来るのは、公正な対応を実行して来た、知見も豊富な大手や新興或いは、コンサル系の管理会社ですね。

それらの企業は、管理会社に否定的な意見を発する組合員を排除する事はしません。

組合員の個人の権利を封じるような暴挙は、リスクが大きいですからね。

報道等で取り上げたら、その会社自体がもう、
営業出来なくなるケースもある。

その顧問弁護士も少なからず、ダメージを被るでしょう。

[900: 匿名さん]

>>894 匿名さん
そんな対応を強行する管理会社に、管理を委託していいのだろうか？

将来の売却を考えたら、大手や信頼出来る管理会社に変更した方が良い。

[901: 匿名]

組合員の資質が重要でしょう。

[902: 匿名]

統計学上の標準分布のとうり、管理に関心のある組合員は20％。此処の総会出席率とニアイコールです。

又、パレートの法則どおり、20％の組合員が管理業務の改善に於いては80％相当以上の貢献をしている。

一番の問題点は、管理会社の企業体質。

[903: 匿名]

管理を委託された会社という圧倒的に優位な立場を利用して、
個人の発言の自由に規制をかけるＳＨＣと顧問弁護士事務所。

法的に、社会的に許されるのだろうか？？？

先の戦時下の言論統制等を連想させる事案ですね。

[904: 匿名]

親会社の上層部に良識ある方が一人でも居らっしゃれば、教育的な指導を行うでしょ。

親会社の顧問弁護士は、別の弁護士事務所です。

全く異なる見解を示してくれると思います。

[905: 匿名]

>>903
他を信用してはならない。規約を調べて理事長になりなさい。
それをしなければ管理会社と共謀している一部の役員により邪魔者扱いにされて孤立する。

[906: 匿名]

いずれそうするよ。今の管理会社が変わってからですけどね。

[907: 匿名さん]

共用廊下の貼り紙(3/26)が掲示されて、早２ヶ月。

一部容認が決議され周知されてから、２週間弱。

ベビーカーや宅食用のケースをポーチ部に出しているお宅は皆無。

あの貼り紙掲示の暴挙の罪は非常に重い。

[908: 匿名]

＞＞906
新しい管理会社と裏約束をしたのでょう。

[909: 匿名さん]

>>908 匿名さん
シナリオがあったとして、既定路線どおりにいくわけ無い。

[910: 匿名さん]

>>908 匿名さん
と言う指摘は、「第１期の立候補役員は同様に裏約束していた」とも、読み取れる。