サンメゾン九大学研都市エルド《居住者専用》

[マンション住民]

こちらは居住者及び賃貸オーナーの方専用の掲示板です。

周辺及び共用部分の情報交換や、専有部分の設備について、管理組合・自治会、
生活全般の情報共有（勧誘・販売業者対応等含む）に有意義に活用しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586956/

公式URL：http://s-kyudai.jp/?utm_source=Yahoo&utm_medium=CPC&utm_campaign=simei...

[681: 住民板ユーザーさん1]

騒音ありますよ。ボールをついてるような音、9時すぎても走り回る音。
上からとは限らないのでどこからかわかりませんが。
我が家も気をつけてますし子供にも注意してます。

[682: 匿名さん]

>>680 住民板ユーザーさん1さん
私は過去に一物件だけ体験しました。
が、直接 相手と対峙し折衝の後に、状況を理解して頂き、円満に問題 解決致しました。

室内のボール遊びなどは、言語道断！非常識の極みでしょう！

共用廊下の私物云々以前に、注意喚起すべきでしょうね。

[683: 匿名]

上階の騒音は真上だけとは限りません、うちの場合斜め上が発生源でした。しかし職務放棄を堂々と宣言する暴挙に出たSHCには呆れるどころか怒りすら感じる。どうすればクレームを止められるか?どうすれば発生源の方に認識して貰えるか?そして改善してもらうのが管理会社のやるべき職務なのです。管理会社を代えない限りずっと騒音問題はエンドレスとなるのです。ここまでこの問題が拗れているのはSHCが原因です、次の管理会社を選択するときは、しっかり騒音問題に対する対策を持っている会社を選ぶ、これにつきますね。

[684: 匿名さん]

ご存知のとおり、これまでSHCは、騒音トラブルに、又それ以外の事案にも、一貫して本当にテキトーに対処してきた。

その挙句の果てに、管理費会計の不正放置・住民トラブルの職務放棄ですから、早々にご退場頂きましょう。

もはや、本社のサポートや指導も期待出来ません。総会には、いらっしゃるようですが、何の為でしょうかね？

[685: 匿名さん]

規約上は、引越し（搬入/搬出・区分所有/賃貸）は、事前に管理会社や理事会への届け出が定められている。

が、引越し作業日は告知されたり　されなかったりで　全く一貫性が無い。

今日の午後、大型家電の配送予定だったので、少し当惑しました。
事前に引越しが分かっていたら、別日にしたのに。

管理会社の業務が、安定且つ一定していないと、とっても不便です。

[686: 匿名さん]

＞＞685 匿名さん
結局のところ、慢性的に規約違反を繰り返しているのは、管理会社＆その他代表組織 でしょ。

[687: 住民板ユーザーさん1]

管理会経費の不正放置に住民トラブルの職務放棄？！そんな会社に年間1000万以上払う値打ちはないでしょう。　
ほんと、けしからん！！
特に金銭が関わる問題事はきっちり管理しないと信用なくなりますよね。と、言うかすでにもう信用などないですが‥

[688: 匿名さん]

本日夕刻、偶然 管理会社の方(担当者以外のF氏)と１Fで遭遇しました。ここに投稿した事を、改めて直にお伝えしました。

F氏は常識ある方なので、概ねご賛同の意を表して下さった。

杜撰な管理費会計・独断専行の規約読み替えと運用・理事会議事録の不正・自販機&AED設置の不適な対応・バイク置き場の床面ヒビ割れの長期放置等々。

SHCの非常識な対応 つまり、区分所有者や管理組合軽視にも、限界があります。

あと１年だけの管理委託契約更新は、もう致し方無い。

ただ、第4期以降は、別企業による管理を実現しなければ、相当深刻な状態になるのは、明々白々です。

[689: 匿名さん]

＞＞685 匿名さん
通常、管理会社は転出入の申告を受けて、引越し予定日の区分所有者への周知と、その当事者経由で引越し業者への事前指示（養生や周辺住民への配慮等々）を行ないますね。

今日は、一切の告知が無かった（手続き上、事前告知は間違いなく必ず出来る状況だったにも関わらず）

[690: 匿名さん]

前向きに、「他物件の住民板」等を参考にして管理会社を検討しましょう。

SHCのような突出した反面教師を知って、とても多くの事を学べました。

[691: 匿名さん]

メールコーナーの「来客用駐車場申請書」は、旧元号そのままの申請用紙が大量に追加されましたね。

[692: 匿名さん]

１５時前から、不燃物置き場の扉が壊れて、全開状態になってますね。

修繕は依頼してんのかな ？

[693: 匿名さん]

>>692 匿名さん
１８時過ぎ現在でドアは閉まってましたよ。修繕したのかな。

[694: 匿名さん]

ドアは住民のどなたかが治したんでしょうね。
私は１５時前に閉めようとしましたが､ドアクローサーが壊れていたみたいで、閉められなかった。

[695: 匿名さん]

鳥の飛来と糞害は昨年の３月末頃から当掲示板にも書込まれ、管理会社にも報告し共有していた。
暫く間が開き、8/23 理事会議事録（４頁）には「ハトの飛来は無くなった」との記述がある。

別の方の投稿にもあったが、発生実態の確認・周知や、段階的な対策も実施してみる必要がありますね。
再び、飛来しなくなる可能性もありますしね。

防鳥ネットは美観のみならず、隣戸へのトリ飛来を誘発する事もあり、２次クレームを生む事が多い。
実際に、隣戸に影響しない有効な対策、しかも低コストで、設置や撤去も容易な対策は他にもあるので
是非とも、検討して頂きたい。

突然にいきなり シロアリ駆除の１社だけ紹介されても、被害がある住戸でさえ受け容れ難いと思う。
防鳥ネットを採用するとしても、複数業者の相見積もりや条件比較を経ないと、納得・共感は得られない。

[696: 住民板ユーザーさん1]

生活音関係の件で管理会社がお手上げって事は、当事者で騒音源のお宅に訪問しなくちゃいけないのですかね？張り紙で気づきを与えれたらいいが、自覚がなかったら、意味ないですよね？

仲のいいお宅に生活音に関して聞いてみると殆ど生活音は無いとの事でした。

こんなにも毎日、酷い生活音に我慢して生活しなくてはならないのですか？

何回も管理会社に苦情を申し立て過ぎてもクレーマー扱いされそうですし、気が引けます。

[697: 匿名さん]

>>696 住民板ユーザーさん1さん
騒音問題が多い背景として、
１.マンションデビューの世帯が約７０%以上で、騒音配慮の経験に乏しい。

２.未就学児が居る世帯が推定６０％以上。年齢的に躾が難しい。

３.他の問題と同様、発生主義でオキマリの注意喚起を掲示するだけなので、改善への実効は上がらない。

４.会社として他エリアでの対応事例を共有したり、成功事例を水平展開しようとする企業風土が皆無。

５.議事録を見ても、実態把握や抜本的対策を講じていないので、問題事象に関する組合員の意識改善や啓蒙も進んでいない。

以上が主な理由だが、創意工夫して対処すれば、頻度や深刻度は大幅に改善されますよ。

[698: 匿名さん]

>>697 匿名さん
今の若いフロント担当は、前任や前々任や理事会の負の遺産を何とか解消しようと奮闘している。
担当物件も増え業務も急増しているでしょう。

もっと管理組合が能動的になれば、管理組合員・管理組合・管理会社の「三方良し」になる筈なんだけど・・・。

第３期に期待しますよ。

[699: 匿名]

>>698 匿名さん

4期に私も期待しています、もちろんSHC退場後の新しい管理会社さんですが。

[700: 匿名]

>>696 住民板ユーザーさん1さん

この管理会社は何回も苦情入れるとクレーマー扱いします。私がそうですから...

[701: 匿名さん]

＞＞698 匿名さん
１年前の第１期通常総会での 重要な決議事項 が未だに履行されていません。
この約１年間、適時 文書と口頭で、理事会/管理会社宛に正規の手順を踏んで依頼してきましたが。

通常総会開催６日前の、5/12迄 に対応して欲しい。当日は本社の上席も来福予定と聞いております。

前任者や前々任者がやり残した、管理費会計に関する重要な懸案事項を適切に処理・情報公開して頂きたい。
昨年の5/27 通常総会にて、当時の担当Ｋ氏並びに本社のＭ課長の言質もとっています。

[702: 匿名さん]

＞＞697 匿名さん
環境／状況要因（１・２）を正確に把握し、現在までの実態（３）及び 組織／運用面（４・５）の
効果検証を、継続的に行なわないと改善はしません（効果が無い場合は、発想・方法論を改める筈！？）。

管理会社は「管理受託契約」企業として、ビジネスとして課題にアプローチし成果を出すべき（責務です）。

[703: 匿名さん]

分かりきった事ですが、型どおりの表層的な対応を繰り返しても、何も成果は得られません。

夏休み前に、全戸対象のアンケートを実施して実態把握と対策検討、そして啓蒙・意識付けを行なうべき。
専門知識が無くても、ある程度はデータ集計・現状分析・対策検討等々は可能です。

何も対策をせず、このまま夏休みを迎えたら、また多くの世帯が 朝から晩まで 騒音に苦しむ事になる。

これも、一昨年から提案している事ですが・・・。

[704: 匿名さん]

自販機設置は、やり直しの効かないリスクや周囲の環境変化を踏まえ、再検討した方が良いでしょう。
※リスク：５年契約・販売不振時の違約金・維持コストが不明・美観の毀損・壁面等の加工痕等々。

仮に設置する場合、平面図面上の【Ｒ】（理事会内定案）は、明らかに動線に干渉し、往来の邪魔です。

是非、【Ａ】【Ｂ】【Ｃ】【Ｄ】案で、再考して頂きたい。【Ａ】が最適ですが。

その４箇所は、往来には悪影響は無い上に、お招きしたお客さま や 空き物件の内覧者に対し
従来どおり、入館時の視覚的には美観を充分に印象付けられますね。

設計コンセプトである「落ち着きのある ゆとりのエントランスホール」は、この物件の訴求ポイント。

物件価値を維持し、所有者の快適な空間を確保する為には、【Ｒ】（理事会内定案）はあり得ない。

[705: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[706: 匿名]

>>704 匿名さん

私もAかDがいいと思います。

せっかくのエントランスが台無しですから、今の計画からの変更は総会の時に再提案して間に合うでしょうか?

[707: 匿名さん]

>>706 匿名さん
１年前から継続的に書面と口頭で提案していました。
3/28 あらためて要望書にて、投稿した視覚資料も貼り付けて、「A~D 案を提示」致しました。
動線確保と安全性担保・美観維持と資産価値についても触れています。

が、3/30 理事会では不採用となった。議事録には特段 「理事会内定案」が より優位だとする説明も無いまま、進行しています。

通常総会では、賢明な賛同者が過半数を締めれば、エントランスホールの美観と快適性等は、確保出来るでしょう。

[708: 匿名さん]

>>707 匿名さん
理事会の検討過程が不明瞭なので、このネットの「住民板」を貼り紙を掲示して周知するように、要望書にてを提示しています。

昨年の通常総会でも、以下の意見がありました。
● この住民板の存在を周知して欲しい。

● 周知されないまま、一部の人達だけが活用していたのは、不公平だ。
(情報格差を放置している)

● 情報共有の一手段として、管理会社・理事会として、積極的に活用すべき。

昨年、周知する為の貼り紙は たった二日後に、何者かによって剥がされました。

[709: 匿名]

>>707 匿名さん

解りました、私も総会に出ますので現状案ではなく貴殿の案に賛成し変更出来るよう一石を投じます。

以前よりこの掲示板を拝見し、理事会役員ではないのに懸命に提案を続けて頂いているのは、貴殿だったのですね。
私は今回初めて総会に出席します、あまりにも管理会社の不手際、誤った対応しかも最悪なのが不正会計の放置まで掲示板に書き込みがあったからです。　

私の一存ではありますが何とか管理会社を変更して、区分所有者の皆様が安心して日々を暮らせる、またいつかくる大規模修繕を円滑に進められるような体制を構築出来るようなればいいと。

遅まきながら、貴殿の行動力と働きかけに感謝します。

[710: 匿名さん]

新元号となって早くも９日目の本日、5／9。

管理会社による月一回の「定期巡回」が行われたが、案の定メールコーナーには「旧元号の書類が放置」されたままです。

しかも、以前に指摘されていながら尚、見落とし と 放置が続いています。

世の中の多くの企業が、5/1 AM0:00 から新元号への切り替えに全社で組織的に対処している様とは、無縁ですね。

準「公式書類」が、適時差し替えられない・修正もされないのは、やはり異常ですね。

[711: 匿名さん]

>>708 匿名さん
昨年は、此のネット掲示板を周知する貼り紙を認めた理事会とSHC。

だが一転、理事長以下半数は昨年と同じ役員だが、貼り紙の再掲示を認めないらしい。

昨年の通常総会での区分所有者の意見(ネット掲示板の周知及び活用)をも全く反映しない判断を下した。

理由は「投稿は匿名の書き込みだから」だそうです。
だったら、代替えのネット環境整備をして来なかった説明もしっかりと行うべきでしょう。

これほどまでに、一貫性を欠く管理組合の運営がまかり通るんですね！

一部の役員による議事録改ざん・管理費会計の不備の看過・不適な予算計上・その他不適な対応の数々がありながら、是正されなかったくらいだから、仕方ないですね。

第３期から正常な状態になる事を望みます。

[712: 匿名さん]

以前このスレの削除を希望する投稿がありましたが、普段知らされない状況を知る事が出来て助かります。
私も議事録を見る度に、え～っなんでこうなるの？？と思う事がしばしばです。

[713: 住民板ユーザーさん1]

自動販売機、あの場所におくの変ですね、、、

[714: 匿名さん]

＞＞713 住民板ユーザーさん1
＞自動販売機、あの場所におくの変ですね、、、

そうですね。
やっぱり往来の邪魔になるでしょうし、スッキリした美しい空間を台無しにしそうな感じがしますね。

そもそも、実際に設置する自販機は 【 立体の構造物（３次元）】なのに、
床面と壁面とをテーピングで囲った 【 平面（２次元）での仮想空間 】では、イメージしずらい。

昨年から管理会社・理事会には、床に１段だけでも、空箱を並べるように要望書で提案していたのに。

おそらく、このまま自販機の実物が設置された場合、
「想定より大きいな」
「事前のシミュレーションが、分かりにくかった（印象操作された？）」となる可能性大ですね。

[715: 住民板ユーザーさん1]

自販機設置は決定になったのですか？そもそもAED目的の自販機がAEDも無しになって、しかも一年もかかって話し合いした結論がこれなんでしょうか‥今更ですが、エントランスに自販機いるかな？広々とスッキリしたエントランスが台無しになると思います。区分所有者さんが書き込まれてた案（設置場所AD）を通してもらえるならいいのですが‥
18日の総会で設置場所のことももう一度話し合いはされるのですかね？これまでグダグタで何一つ迅速に動けない管理会社さん相手では18日の総会も期待薄かな。

[716: 匿名さん]

私の主張は当初から『ＡＥＤ：必要（合意形成が大前提）、自販機：不要（置くならＡ案かＤ案）』です。

今回、理事会で内定した「ＰＥＰＳＩ・ＳＵＮＴＯＲＹ」の自販機も、直近では正面玄関から西方向に
徒歩１５０ｍの位置に既に存在しています（竣工引き渡し 以前から）。

商品ラインナップは恐らく１００％重複、バッティングします。しかも、主力商品は売価１００円です。

今春、セブンイレブンも、徒歩３００ｍ（ｂｙ Ｇｏｏｇｌｅ ｍａｐ）に新規開店しましたよね。
数年後、区画整理が行なわれたら、隣地の西部ガス所有地にもＣＶＳ等の店舗か自販機は設置される。

契約条件となる５年間で、マンション館内で、継続的に月間５００本なんて売れるわけが無いでしょ。

実施の主旨が判然としないアンケート結果をどう評価したのかも、甚だ疑問ですね。

アンケートの回収戸数率は６０．３％で、自販機設置賛成の戸数率は４４．８％（５２戸）ですからね。
設置賛成票は、半数 にも満たない。

通常は、全戸数の半数（５８戸）を上回る賛成戸数が存在して、初めて進行する事案ですよ。
通常総会での可決は、コカ社から詳細条件も提示されない中で「委任状の票」があったから実現した。

しかも、自販機設置は、管理会社側の意向がキッカケになっており、組合員の賛成云々は後付けです。

議案書（１７頁）に再添付された「３社の条件比較表」も、計算ミスがあります。
そのミスには理事会役員も誰も気付かずに、「第２期 通常総会議案書」に再提示されました。
チェック機能は全く働いていません。

例えば、【★差引金額】については、
コカ社は⇒ 誤：２５４０円・正:２０円 (更に ?手数料 ⇒ 誤：５０４０円・正：２５２０円)
ペプシは ⇒ 誤：９３００円・正：９３００～７５００円　です。

再三、情報提供を要請してきた【サイズ】も【販売不振時の違約金】についても、又
昨年はコカ社が提示した「具体的な品揃え・商品毎の想定売価」等の必要情報について全く記述が無い。

１年前の決議などは一旦、白紙に戻して、検討すべきでしょう。

[717: 住民板ユーザーさん1]

>>716 匿名さん

本当に。私も貴殿の意見に賛成です。
そんなデタラメな数字で住人を誤魔化そうなんて悪意すら感じます。
そんないい加減な案は、白紙ですよね。

[718: 匿名さん]

私見ですが、常識的に 白紙撤回が妥当な状況 だと思います。
でも「 ●●● の常識は、世間の非常識 」ということもあります。

過去の議事録を読み返しても、以下のような記述は無い。
（記録モレでないならば、実際に以下の如き要望は１年間、皆無だったことになります）

　●「複数の組合員・居住者から、しかも匿名では無く実名で、早期の自販機設置の要請があった」或は
　●「自販機がなかなか設置されなくて困っている。やむなく近くの自販機まで買いに行った」等々。

その上、総会決議から１年も経過し、その間のアンケート結果は賛成５２戸（４４．８％）ですからね。

しかも、通常総会で確約したＡＥＤ業者及びケース費用／設置場所については、議案書に詳細情報が無い。

[719: 匿名さん]

第１期通常総会の議事録に、「質疑応答の後、議長は本議案について採決したところ、条件付きで賛成多数により承認可決した。なお、１年間仮設置にして、売れ行き状況を見て、そのまま続行するか、撤去するかを決めることになった。」とあります。

アンケート実施時に、コカ社のまさか条件変更(予想はしていたが)について、簡単に説明があったが
決議の【大前提】である『１年間の試験導入が無くなった』ので、昨年の決議はもう意味が無い。

尚、議案書 にはＡＥＤの詳細情報が全く無いので、『第４号議案』は成立しないと思います。

[720: 匿名さん]

この板にも投稿があったが、一年ほど前から組合員より文書で提案があった筈です。

あらためて、自販機設置はＡＥＤ との組合わせ（４パターン）を選択するアンケートを実施し、
それぞれへの賛成戸数を集計・見える化した上で検討した方が良いでしょう。
そうすれば、組合員の意向が明確に分かる。何故、そんなアンケートを行なわなかったのかが疑問です。
　　※◯ は 設置支持 、Ｘ は 設置反対 の意です。

１．自販機：◯ ・ ＡＥＤ：◯
２．自販機：◯ ・ ＡＥＤ：Ｘ
３．自販機：Ｘ　・ ＡＥＤ：◯
４．自販機：Ｘ　・ ＡＥＤ：Ｘ

例えば、集計の結果を踏まえて、
自販機とＡＥＤの両方を設置希望は６０戸 （やはりＡＥＤ導入を希望する世帯は多いんだな）とか、
自販機のみ設置希望は２０戸（自販機単体を希望してるのは、少数だな）とか、
具体的な数字で客観的に判断出来ますよね。

先のアンケート結果は詳細が公表されなかった為、組合員の意向・総意が不明です。

[721: 匿名さん]

今日から２年アフター点検なのかな？

エントランスをこんな状態にして、作業員全員お昼休憩！
住民への配慮など全く無いようですね。

[722: 匿名]

>>721 匿名さん

私も前回以前から気になってました、暑くもなく寒くもないので、バイク置場前の車路に置くとか出来ないのですかね。

管理会社と施工会社の配慮の無さに呆れます。

[723: 匿名さん]

先刻、監理監督の最高責任者である 売主の支店長 Ｏ氏 に架電し改善を要請しました。
その後、外出の為１階に行ったら、担当Ｙ氏他が居たので、直接注意とお願いを致しました。

■ お子さん連れやベビーカート等の往来を邪魔しない。
■ のどかなお休みの日、素敵なエントランスの雰囲気を見苦しくしないで頂きたい。
■ もっともっと顧客に対して、配慮する事を意識して下さい。

Ｙ氏に聞いたところ、昨日も同様に散乱・放置状態だったようですね（あまりにも非常識）。

ついでに、バイク置き場の拡大したヒビ割れと階段ドアの破損箇所も、帯同して現場確認して頂いた。
その際の売主担当Ｙ氏の発言は以下。

● ヒビ割れの原因は基礎部分のクラックで、それにより表面の剥離が拡大している。
● 現時点では、どのような修繕を行なうかは未定で、これから検討します。
● 階段ドアの破損と外壁タイルの破損については、初めて聞いたので考えます！？。
　（以前にも指摘されたことすら、お忘れになっているようです）　ホントに大丈夫なのかな？

[724: 匿名]

点検・修繕作業の待機場所として、確かに、エントランスの見た目はよくありませんでしたね、、、でも、年に一度のことですし、それくらい良いのでは？と思うのは、私だけでしょうか。
作業の方たちも、気持ちよく挨拶してくれますし、あの人数、外で待機されても、と感じました。

[725: 匿名さん]

色々と、周りに厳しい人も多いですね！

過去の議事録にも？がありましたが…
前回の「できなければ、ベランダでタバコを吸う」みたいな発言をする方がいるのにも驚きました。

ポーチ部分、美観を損なわない程度、他の住居の方に迷惑かけない範囲で物を置く事を容認して欲しいです。実際、約二年間、多くの方が問題なく置かれていた訳ですよね。

[726: 匿名さん]

>>724 匿名さん
私が指摘しているのは、居住者への配慮やマナーなのです。

その配慮や常識が欠けていても、此処の理事会はじめ皆さんが寛容だから、「灯漏れ防止枠」の事象が看過されたのですよね。

サブアプローチ側の往来を阻害するような、
作業道具の放置やパイピング椅子の配置は、通常はしませんよ。

現に、支店長の電話をキッカケに、現場のY氏は昨日からのそれらの不適な対応をただしたのですからね。

現場の責任者(60代の経験も常識も持ち合わせているだろう担当者)の自覚が、あまりにも無さすぎる。

無責任な対応に寛容過ぎると、皆さんが被害・実害を被りますよ。

既に被っている自覚ご認識はあるとは思いますが、念の為。

[727: 匿名さん]

>>724 匿名さん
より現実をご理解頂く為にも是非、来週末の通常総会にご出席下さい。

[728: 匿名さん]

>>725 匿名さん

>>725 匿名さん
作業員他がエントランスに待機するのは、はなから否定などしていませんよ。「配慮の上で可」でしょうね。今迄、昨年迄は、配慮がありましたし。

ポーチ私物の件は、既に投稿してますが、過去の理事会の規約解釈や容認されてきた事実を、唐突に翻すような暴挙は許し難い。

理事長承認も事後承諾で貼り紙を掲示した。管理組合・理事会や組合員を軽視するにも程がある。

言うまでもなく、「ベランダでタバコを吸う」と言った組合員とは管理会社は個別に一対一で対処すべきです。

その経緯を在ろう事か、理事会議事録に正当性があるかの如く記載し配布したのは、異常です。

それを、了承した理事長・理事会も異常。機能停止状態です。

念の為、記しますが、私はその「ベランダでタバコ・・・」の当事者・本人では無いですよ。

[729: 匿名さん]

>>725 匿名さん
あのー、管理会社の不手際も大人として、一定程度は受容します。

ただし、管理会社の立場をわきまえずに、許容を超える行動や非常識な対応には、是正措置をすべきでしょう。

既に、会計管理や修繕&管理で重篤な問題を起こしてますからね。
それらをご存知ですよね。

[730: 匿名]

我々は管理費を支払って仕事を依頼してます、729さんがおっしゃるとおり一度や二度のミスなら目くじらを立てません。
しかし度重なるアドレスや忠告そして提案をして下さった区分所有者の皆さんの期待を裏切り、不正、隠蔽、放置そして管理組合を自分の都合のいい方への誘導までしているような管理会社なんです。

ご存知ですよね?

総会には多くの皆様が出席されご自身で現状の把握をされ、このマンションが良くなるような選択をされることを希望します。

無料だとか格安で管理をお願いしているわけではなく、正当な管理費を支払ってこの有り様なんですから。

[731: 匿名さん]

複数のマンションでの、第１期ほかの理事長や理事会役員経験・大規模修繕時の役員経験などからすると、今の管理会社では、適正な修繕施工業者の ”選定” や “監理“ はハッキリ言って難しい。

自販機&AED導入事案の停滞 に加え 防鳥ネット採用の不明瞭な決定過程(相見積もりすらとっていない)・バイク置場のヒビ割れ放置などは論外・軽微な修繕でさえ遅滞対応していますよね。

通常、ヒビ割れ発生後から経過観察(放置)するとしても数ヶ月から最大で１年です。
此処は私が知る限り、１年７ヶ月以上も放置してます。

大規模修繕はまだ先の事ですが、その時点でSHC現地社員の数や経験が順当に増しているとも限らない。
その上、竣工年からの想定では、九州の全管理物件の内で5件目に修繕が行われる。しかも2-3年の短いスパンの中で。それでは経験値が足らないでしょう。

ただし、大規模修繕に合わせて、辣腕社員を当地に配置する体制(特別シフト？)を、慢性的な人不足をクリアして、SHC本社が実現するかも知れませんね。
でもそんな推論で、楽観視など出来ません。

又、管理費会計の報告を見ても増税を想定した支出抑制の検討もなされていない。

雑排水管清掃費用は、一般的な世帯当たりの負担額に比べて約２倍ですよね。

２年前からコスト検証と値下げ交渉や他業者の検討を口頭及び書面で依頼したが、フロント担当K氏やM氏・理事会も対応しなかった。
第３期で是非、検証して頂きたいものです。

管理費会計やコストは、その根本的な原因は関係者の意識や、本社含めて運用上の制度設計の問題です。
なかなか根が深いから、いずれ再発する事でしょうね。

管理費会計の予算案の書式に、本来 表記されるべき「検証項目２行を追加表示」する事すら実現しなかった。

予算額の妥当性を検証する際に、「増減額や前期比」が示されない予算案を、此処に暮らしてから生まれて初めて見ました。

[732: 匿名さん]

複数の点検業務は、「東急コミュニティーに二次委託」しているので、中間マージンが発生している為に自ずと高額に振れる事は認識していますが・・・。

雑排水管清掃は、二次委託なのかは週末の総会で確認する予定です。

[733: 匿名]

>>731 匿名さん

賛成です。

理事会は輪番なので致し方ないとしても、理事会運営をスムーズにするための助言やフォローをするのは管理会社の最低限の責務なんですが、コスト意識が低すぎる。

どこの企業も資金を使う時は、三社から見積りを取得し検討し決定します、その後は誰からの質問があっても根拠が示せる資料があれば文句や不満はないはずなんですが。

必要以上の支出をしている可能性は十分考えられます。

明らかな管理会社の力作不足ですね。

[734: 匿名]

上間違いです。

力作不足×　　力不足○

失礼しました。

[735: 匿名さん]

雑排水管清掃は､躯体形状や階数にもよるが３０～４０戸程度だと、割高になりがちです。

業者が１～２日／数日かけて行う清掃作業の費用（業者の利益も含む）を、全戸数で按分するワケだが、
スケールメリットがあるのは １００戸 以上程の物件 と言われています。

つまり、此処は１１６戸なのでスケールメリットを活かせる物件です（しかも、業者と組合双方に）。

躯体型状はシンプルな長方体の１２階建て、ワンフロアに１０戸 配置されている為、作業効率が非常に良い。
（業者にとって作業がし易く、作業難度はとても低いので、費用が高額になる要素は何も無い）

以上を踏まえて、福岡の実勢人件費や、清掃業者の費用相場と比較検証し業者選定すれば、
極めて簡単に、コスト削減は出来る筈です。

[736: 匿名さん]

尚、現在の費用は、単年で約３９万、２年で約７８万。
つまり、１戸あたりの負担額は約６，７００円。（明らかに高い！）
一方で、１００戸規模の平均負担額は約３，０００円です。（自身の経験値と業者ＨＰより）

現在「東急Ｃ」に二次委託（＝丸投げ）されているので、　～正当に、素敵なビジネス慣習として～
仲介マージン分が 想定２０～３０％プラスオン となっています。（想定：１６～２４万）

ただし、管理組合が複数の他業者の見積り収集を依頼すれば、
「委託業務」の一環として快く応じて下さるでしょう。（重要事項説明書の３頁参照）

なんなら、「東急Ｃへの直接発注に切替え」も出来るかもです。交渉次第ですが。
管理会社の支援の下で、簡単な手順を踏めば、仲介マージン分（１６～２４万）をコスト削減が出来る。

この取組みを、「管理組合として実行しない＝やらないという選択はあり得ない」と捉えています。

その他の費用についても、第３期理事会が組合員の唯一の代表機関として機能し、
「他社の見積り収集・費用妥当性の検証の後に、組合からの直接発注」を実行して下さる事を期待します。

この事案も、二年前の１１月から提案しております。

[737: 匿名]

>>736 匿名さん

誰もが納得出来る根拠を示して頂きありがとうございます。

雑排水管清掃ひとつをとっても割高なんですから、相当余計な病気を我々は負担している訳ですね。

次期管理組合には期待するとして管理会社には期待出来ないようですね。

次の総会で管理会社との契約は2年ではなく1年、その後は別の管理会社への変更がベストだと考えますがうまく流れますかね？

現状に大きな不安と不満を持ってますもので。

[738: 匿名さん]

昨年の通常総会のように、質問や疑問に的確な回答がないまま、放置されるのは納得いかない。

予防措置として本日10:50から12:15迄、管理人室にて、管理会社の現地担当者と本社の担当部長と面談しました。

そして、「現時点での質問及び疑問」を手書きで書き込んだ『議案書』を提示致しました。

勿論、SHの九州支店長と担当Y氏並びに施工会社の責任者の出席も要請しました。

以上、共有の為、特定の一区分所有者として投稿致しました。

[739: 住民板ユーザーさん4]

駐車場の車ですが、枠内といえどできるだけ真っ直ぐ停めて頂きたいです。停める時も出る時も危なくて困ってます。
少しの斜めなら気にもなりませんが、ひどい時があります。当方も何度か切り直し真っ直ぐ停めてます。

[740: 匿名さん]

共用部の内、『専用使用部』であるベランダバルコニーについて

６月でアフター点検は終わるが、各戸の状態をある程度共有した方が良さそうですね。

ベランダバルコニーで、一般的によくある不具合は
● 床面が平坦に仕上がっておらず、雨後などの水はけが悪く、水溜りが出来る。

● 排水ドレーンに凸凹があり、排水がスムースでは無い。

● 天井の溝部分などに、ヒビ割れがある。(塗装剥離や漏水の懸念あり)

● 手すりの付け根あたりにヒビ割れがある。(躯体内部・下階への雨水の浸潤が心配)

これらが、多数の住戸で発生する可能性も踏まえてて、現時点での全戸の状態を確認して記録を残しておく事は大事です。

専有部はともかく、ベランダなどの『専用使用部』については、共用部と同様に確認した方が、後々の為になります。

[741: 匿名さん]

>>739 住民板ユーザーさん4さん
そうですよね。ナナメ駐車と右寄り駐車は、多いですね。
以下は規約にも関連した基本マナーです。(以前から投稿もありましたよね)
１.中央部に整列し駐車。
２.ドアミラーの格納。
３.車輪止めに接する迄バックする。

いずれ注意喚起して、マナー違反には個別に働きかけるでしょう。

[742: 住民板ユーザーさん4]

>>741 匿名さん
ありがとうございます。
全く同じ意見です。

[743: 匿名さん]

このマンションそのものは、とても気に入って暮らしています。

騒音や共用部の実態は、入居前には分かりにくいものです。
当たり前ですが、入居してしばらく生活してから、知ることになります。

共用部の規約違反、特に駐車場の走行マナーや駐車ルールは、ほんの一部の方に改めて頂ければ解決すると思います。

騒音問題も、躾や室内での暮らし方に関わるので面倒です。
ただ、注意喚起のやり方を根本的に変えないと改善しないように思われます。

貼り紙や議事録を全く見ない人や、この掲示板を知らない人が、意外と沢山存在するような気がしています。

[744: 匿名さん]

平日の朝にエレベーターホールから出入口あたりに
お子さん達や若いママ達が、沢山かたまって集まってます。
出勤や外出時に通りにくくしていますので気をつけて下さい。
何度か言いましたが、本人達は邪魔していることに全く
気づいていないらしく、平日はずーっと歩行妨害されています。
月曜の朝から勘弁して欲しいよ。

[745: 匿名さん]

>>732 匿名さん >>735 匿名さん >>736 匿名さん

東急コミュニティーに管理委託先を変更すれば、
いくつかの点検の仲介マージンの節約が実現する。

同時に、経験豊富で且つ近隣の物件の管理を請け負っている大手に管理をサポートして頂ける。

何故なのか、二次委託について妙に口ごもる会社は
信用なりません。

二次委託についてお尋ねする以前は、点検のご案内にも「東急コミュニティー」の社名を表記していたが、結局 記載されなくなった。

たぶん、うしろめたい何かがあるんでしょうね。

[746: 匿名さん]

後学の為、以前から複数の管理会社に、個人の立場でヒアリングをしています。
その内容をほんの一部ですが、ご紹介します。

● 規約の運用について
・理事会及び組合の意向を確認した上で、ジャッジし行動するのが、大原則。
・共用部・ポーチ部分・ベランダで、明らかに物件の価値を毀損するようなゴミの山積みがあったら、撤去を最終着地点として対応する。
・ベビーカートや高さがせいぜい20cm程度の置き物や宅食サービスの容器などは、利便性や快適性に配慮して許容範囲とするのが殆どです。
・解釈が変わる場合は、貼り紙掲示の前に、必ず理事会で審議します。

● ヒビ割れ等の対応
・目視確認出来たヒビ割れや駐車場のオイル汚れは、直ぐに状態確認をして、売主と連携して修繕案を理事会に提示します。
・発覚・提示・理事会での審議の都度に、状態確認を行うので経過観察を兼ねる事になる。
・その過程で２から３ヶ月を費やす場合もあるが、徒らに時間をかけても状態悪化と、居住者の不快感やツマヅキ事故を招くので早期に対処します。
(放置すればそれだけ悪化とクレームを促進するだけ)

● 管理費会計の予算案の書式について
・創業当初から、管理費会計の予算案には「増減額」「前期比」の判断指標は、全物件で表示しています。
・それが表示されない予算案がまかり通る筈がない。
(と私と同様の見解を示す会社ばかりでしたよ。当然ですが)

● 専有部の不具合について
・専有部とは言えど、仮にも不具合が起きたら、発生内容と件数と程度と初動対応は、可能な限り初期発生時から把握して、まずは理事会にご報告し、最終的には組合員に周知します。
・売主や施工会社との資本関係(同系列のグループ企業か否か)で、対応が変わる事は無い。
(むしろ、同系列の売主には厳しく対処します)

[747: 匿名さん]

＞＞746 匿名さん
ＳＨＣの業務内容が、同業他社と比較して異質・特殊なモノだという明確な証左ですね。
ＳＨＣが、その特異性を 自覚出来ないのは、自己検証システムが無い／機能していないからですかね。

通常は、特に管理会社等『 一般顧客に接する サービス提供型の企業 』は、市場評価の検証の為
定期的に自社のポジション検証・顧客（既存/新規）からの評価の分析・市場調査等を行いますが。
そんな自己分析なんぞは、実施していないのでしょうね。（実施していたらこんな事態にはならない）

つまり、既に現象は顕在化しているが、会社側の自主的な業務是正や改善・軌道修正は期待出来ない、
そして、今まで同様に暴走や迷走が始まったら止められないってことですね。

[748: 匿名さん]

>>721 匿名さん
本来なら管理会社の誰かが立ち会って、このような状態を予防するのが普通です。

管理委託契約にも、明記されてますよ。
でも、管理会社からは誰も来ていなかった。

[749: 匿名さん]

＞＞745 匿名さん
一般的に管理組合は第１～２期において、多角度からの経費節減を試み取り組みます。
予算案に用途不明の修繕費や●十万もの予備費を計上する前に、経費削減を模索するのが鉄則です。
組合の唯一の代表機関として、管理会社 都合の『集金システム』によって、
不要な経費が各組合員から徴収されていないか確認し改善します。

具体的にはまず、ＳＨＣが東急コミュニティー（以下東急Ｃ）等に再委託
（二次委託＝丸投げ）している業務は、速やかに【組合からの直接委託に切り替え】を行います。

東急Ｃ等の二次委託先は、既に２年間も点検作業を行っているので、切り替えによる不利益は皆無です。
単純に、商流（依頼の行為・発注や結果報告等の情報・帳票類・代金の流れ）が、変わるだけです。
つまり
● 現　状：組合 ⇔ ＳＨＣ ⇔ 東急Ｃ ⇔ 点検業者
● 変更後：組合 ⇔ 東急Ｃ ⇔ 点検業者

規約にも明記されていますが、理事会がＳＨＣに【丸投げから直接委託への切り替えたい】と
明確に意思表示・指示すれば、ＳＨＣの協力が得られます。

[750: 匿名さん]

今まで、それ【再委託業務の確認と見直し・経費削減】を一切行わなかったが、
第３期では是非実行して頂きたい。

ＳＨＣに指示するだけで、いとも簡単に、【仲介マージンの搾取】を止められる。
丸投げによって発生するＳＨＣの売上げ（利益）分を、毎月毎月 徴収されずに済むのです

そうして捻出した資金を、懸案事項の実現にコスト投下すれば、生活環境もより快適になりますよね。
具体的には、共用部照明の調整に不備がある配電設備の改良工事に充てる。とか
メールコーナーに、掲示物の差し替えが簡単に行えて、美観も利便性も高まる便利なボードを設置する。
需要は月間500本も無いのは明白だが、懸案の自販機をサブアプローチの空きスペースに設置する際の
配線工事や、ＡＥＤのリース費用に充てる事も可能です。

経済環境が厳しく先行き不透明な中で、各組合員の毎月の支払いを減額するという選択肢もあります。

[751: 匿名さん]

他にも投稿がありましたが一般的に、『管理委託契約は単年度契約が主流』です。

此処は、SHCが「自社に都合がよい２年契約を提示」し、２年契約の必要性の説明も無いままに、設立総会で承認された。

今回の更新に際して、SHCは再び２年契約を提示した。
理事会では詳細については何も議論されず、理事会内定案となったのでしょう。
だから、理事会議事録に、「契約更新」について何も記録されていないのです。

例えば、
・契約期間は、何故２年間なのか？
・事前通知は、誰がどこで、期間満了の３ヶ月前に適正に行ったのか？
・規約には、【毎月末に】収支計算書他を理事会に提示する旨が記されているが、実際には行われていないのでは？
・【再委託扱い】となっている点検業務はどれか？
その委託先は複数の会社に分散しているのか？
・【追加項目】の記述については、事前通知の際に、説明があったのか？
・【漏水】について、免責の対象範囲や売主の責任をどう捉えるか？
などなどは、議論していないでしょう。

[752: 匿名さん]

>>750 匿名さん
メールコーナーの予定表なんて、二年点検の予定も書かれていない。
ボード買ったところで有効活用は出来ないような気がします。

[753: 匿名さん]

現時点での想定です。２パターンです。

■ 想定１:5/18開催の総会にて第８号議案「管理委託契約更新承認の件」が不幸にも承認された場合
⇒ 2021年５月末迄、最大２年間ＳＨＣによる管理業務が行われる。

　その２年間は、業務の適否を厳しく観察し、時に厳しく是正を求めながら、快適な住環境を追求する。
　この期間はＳＨＣの管理物件も急増するので、現時点でも困難な公正で一環した管理業務が果たして
　適正に行われるか否かを継続的に審査する事が重要になる。
　それでも管理委託企業は、いずれ別会社となる事でしょう。

■ 想定２:第８号議案が否決された場合
⇒ 2020年５月末日を期限として、あらたに単年度契約を締結し、ＳＨＣの管理業務は最長１年で終了。

　その間に厳選した複数の優良企業に対して、管理委託業務の請負いを打診し条件等を確認し
　管理組合にて意見集約・合意形成の後にＳＨＣ以外の企業に【単年度契約】で管理業務を依頼する。

[754: 匿名さん]

＞ボード買ったところで有効活用は出来ないような気がします。

そのとおり。ＳＨＣが関わっている限りは、有効活用なんて到底出来ませんよ、

来客用駐車場申請書の [平成の表記] も、本日ようやく修正テープで消されていたね、

元号変更から １４日目にして、やっと対応したんだね。
この板でも指摘されていたのに、あまりにも遅すぎる。一事が万事って感じ。

[755: 匿名さんへ]

>>744 匿名さん
ご迷惑おかけしております。
子供には大人の歩行妨害をしないよう言い聞かせましたが、今朝はいかがだったでしょうか。当マンションには小学生低学年や新一年生の子も多く、集団登校の時間帯での出来事だったかと思われます。ご自宅を出られる際、どれほどの歩行妨害をお受けになられたのかはわかりませんが、登校に慣れるまでの間、見守って頂けると幸いです。子供にはくれぐれも大人の歩行妨害をしないよう伝えております。

[756: 匿名さん]

>>755 匿名さんへ
私も通りにくいと感じたことが何回かあります。
EV前に数人の大人が立ってて歩きにくいと。
大人にもっとちゃんと誘導してほしい、 という主旨の投稿だったのでしょう。

[757: 匿名]

>>753 匿名さん

想定2の議案8が否決され、しっかりした他社さんに管理を任せられるようなら安心です。

SHCにはもう期待する事はありません、区分所有者の皆様の良識に期待します。

今まで多くの皆様がこのマンションを良くしようと働きかけをしてくださいましたが、多くの事案でマイナスの結果、現状混乱している状況を憂慮しておりますので。

[758: 匿名さん]

ＳＨＣ及びＳＨは、業界や一般社会に定着している常識や良識という価値基準とは、大きくかけ離れた
全く異なる歪んだ判断基準で管理業務（もはや業務とは言えないが）を行っているようです。

ＳＨＣは、ＬＩＸＩＬグループに身を置き、限定的な狭い土俵の中で事業を完結して来た。
つまり、ＳＨが供給する『サンメゾン』を、言わば流れ作業的に管理業務を請負う為、危機感が希薄。

同系列の企業同士で緊張感も無く、互いに結託して利害調整などを行い存在する馴れ合いの関係です。

[759: 匿名さん]

他社との競争や自社の社会的な評価も、殆ど意識せずに事業展開をして来た為、
ＳＨＣ独自のおかしなやり方に慣れきっている。
この二年間、自主的に改善に取り組んだり、顧客満足を高めようとする姿勢や企業努力はほぼ無かった。

多くの管理会社大手は緊張感を維持する目的もあって単年度契約を推奨するが、一方ＳＨＣが
２年契約を提示するのは、全くもって自社都合によるものです。

別会社に変更する際は、管理員さんとお掃除担当者だけは転籍する形で、継続して業務をお願いしたい。

ＳＨＣの部長の説明によると、２年契約より単年度契約の方が、お二人の雇用条件も改善されるらしい。
それならば、お二人のモチベ－ションアップにも繋がる単年度契約を締結したいですね。

[760: 匿名さん]

>>759 匿名さん
正規の手続きを適正に行った上で、明日管理員室にて、幾つかの帳票類及び理事会の資料・議案書を閲覧します。

尚、１年前の通常総会で数々の不備が指摘され、その場で管理会社担当が確約し、理事会議事録にも明記された『管理費会計の収支決算書の修正版』の提示は5/18には履行されないようです。

これは完全な規約違反で、マンション管理に関する法令に抵触する可能性がある不正行為です。

現地事業所の担当者と本社の部長の腰砕けの不誠実な対応には、絶望致しました。

もはや事態改善には、当初の想定どおり管理委託先の変更しかありません。

この会社が自主的に業務改善を行う事を期待していると、取り返しのつかない重篤な事態に陥ります。

[761: 匿名]

>>760 匿名さん
全くおっしゃるとおりです。

私も現担当者と別件でやりとりしましたが、改善する意欲なく、本社の部長の意向の一点張りで諦めた経緯があります。

どうも区分所有者を賃貸の入居者と勘違いしているかのような反応でした。

彼らに期待は出来ないと断言します、危機的状況に陥ったら遅いです。

私は管理会社変更ありきの総会にしないと、このままダラダラいきそうで不安です。

[762: 匿名]

変更したい管理会社の評判も調査した方が良いでしょう。

[763: 匿名さん]

当方は、最短でも、あともう一年は管理を委託する事を踏まえて、SHCにも一定の配慮をしました。

通常総会で、これまでの不適を詫びて、不履行事項や個人情報の曝露や管理会社の独断や暴走を改める姿勢を示して、汚名返上する機会を与えようとしました(既述の5/12 日曜日 午前)。

がしかし、SHCの部長の対応は、「対応しようとしています的なポーズ」でしか無い。

こんな不正を繰り返す会社に、居住環境の維持／改善や資産管理を任せられる道理は無いです。

日常の管理業務は言うに及ばず、大規模修繕なんて、もってのほかです。

当地では現時点で実績も全く無く、将来の体制も同様に不明なので、到底無理な事なのです。

[764: 匿名さん]

昨日 5/14午前、本社の部長は以下を周知する為の貼り紙を掲示すると明言しました。が、

本日 5/15 22:40現在では、履行されておりません。
いったい履行は、いつになるのか？

その貼り紙の内容は、
5/18開催の重要事項説明会に『管理規約集』を持参するように
と周知する、いたって簡単なモノなのでが・・・。

[765: 匿名さん]

この10年程は、管理業務を委託せず、組合が自主管理する物件も増え成功事例も時折紹介されてます。

又、ご指摘のとおりデベ系の緩ーい管理会社（極一部ですが）を嫌い、独立系の新興の管理会社や
コンサル系の企業に管理を委託する組合も、確実に増加しているようです。

私も今の管理会社と管理運営全般には疑問を抱くところが多く、総会を前に久々にこの掲示板を見て
やはりこうなったかと妙に納得をしている今日この頃です。

取引き企業（ＪＣＯＭ）の誤請求を役員と共に、１年以上もしかも２期に亘って許してしまった
ミスを他責として幕引きを図った点は、納得がいかない極めて卑劣な行為だと思います。

信頼関係を保つことは困難なので、責任をとって退いて頂きたい。

新たな管理会社は、今後１年かけて検討～選定していけば、良い結果となるでしょう。
冒頭で触れましたが、優良な管理業務を提供して下さる企業は、多数存在しますから。

[766: 匿名さん]

>>765 匿名さん
管理会社の重要な役割は、二つあります。

１.資産(組合員から集めたお金と、組合員が暮らす建物)の管理と、
２.規約(マンションのルール)の改定や運用ですよね。

いずれにも問題があるのだから、信頼を無くすのは仕方がないですね。

しかも、やり直すチャンスは何度もあったのに、改善出来なかった。
１年間更新したあとも、その誤ちを繰り返すと思います。きっと。

[767: 匿名]

＞＞748
これは＞＞760までの文言を読むと同業他社の情報操作に見える。
バックに特定の管理会社が操作していませんか。？

[768: 匿名さん]

>>767 匿名さん
ご案心ください。
私は特定の管理会社を推奨するような投稿は行なっていません。
読み返して頂ければ、デベ系・非デベ系・コンサル系と幾つかのタイプを提示している事がご理解頂けるでしょうね。

最終的に業者選定は、現在の管理会社にお手伝いして頂きながら、適正な手順を踏んで通常総会若しくは臨時総会で決議する事になります。

第３期理事会は、組合員の総意で決まるように、又特定の個人の意向を排除するように、毅然と手続きを行う事でしょう。

[769: 匿名さん]

>>767 匿名さん
そもそも、特定の管理会社などと組んで行動する事に興味はありません。

人から操作・指示される事も好みません。

そんな不適なリスキーな行動は致しません。

[770: 匿名さん]

＞＞767 匿名
＞これは＞＞760までの文言を読むと同業他社の情報操作に見える。

どの記述を読んで ”情報操作” との疑念を抱かれたのでしょうか？（しかも760までの文言で）
よろしかったらご指摘して頂けませんか。

自身の投稿意図に反して、謂われの無い中傷は名誉を毀損することにもなりかねません。

[771: 匿名さん]

＞＞760 匿名さん　※760 投稿者本人の追加投稿です。
本日5/16（木）予定どおり、9:45から12:00まで、帳票類及び理事会の資料・議案書を閲覧しました。

契約に関する誤認識と誤表記が看過された状態で「契約更新申出」の手続きが行われた事実、そして
契約期間については、理事長並びに役員に対して説明が行われなかった事等を確認しました。
しかも、理事会議事録には契約更新に関しては一切 記録が無い。

組合にとって重要な契約更新の手続きにおいて、何故このような不備があるのかは
通常総会にてあらためて質します。

[772: 匿名]

あまりにも酷い運営の一端が垣間見えました。
前にどなたかが書き込みされたように、賃貸物件よりズサンな管理内容と運営ですね。
管理費を支払ってこれですから、プロとしての自覚に欠けるどころか初心者の集団にしか思えない。
呆れ果てるばかりですね。

771さん、本日はお疲れ様でした。

[773: 匿名さん]

＞＞766 匿名さん
＞管理会社の重要な役割は、二つあります。
＞１.資産(組合員から集めたお金と、組合員が暮らす建物)の管理と、
＞２.規約(マンションのルール)の改定や運用ですよね。

強く同意します。

法に定められた委託契約に基づく、管理会社の主要な業務【資産管理と規約運用】が、
適正に誠実に行われないのは、区分所有者にとっては《不利益》《百害あって一利無し》。

[774: 匿名さん]

総会を明日に控えて、非常に気になったので投稿します。
● 自販機はその機能上・構造上ほぼ例外なく振動しそして振動音を発生する と思われます。
実際に、病院やオフィス等の室内に置かれた自販機から発せられる振動音を聞いた事は何度もあります。

理事会議事録には、自販機が発する騒音を心配する組合員の声に対して「ペプシコーラに確認したところ
音については個々により受取り方は異なりますが（中略）騒音事例は無い」との記述があります。

業者の回答を真に受け、「業者がそのように言ってるから心配は無いよ」との説明に読み取れます。

昨年のコカコーラとの交渉で学習したと思いますが、総会決議後に「１年間の仮設置は出来ない」等の
まさかのちゃぶ台返しをやってのけたり、認識している事実とは異なる説明や隠蔽を行ったりします。
（設置シミュレーション映像のサイズの不正加工等）

[775: 匿名さん]

＞＞774　の続きです。

● 冷蔵庫やエアコン室外機と同様、内蔵されているコンプレッサー（圧縮機）は例外なく必ず振動する。

エントランスのようにエアコンが無い屋内に設置された場合は、飲料（ＨＯＴ/ＣＯＬＤ）の
温度維持の為、季節に関係無く振動音を発します。この振動と振動音はどうしても避けられません。
制振材等で振動の軽減を図っても、コンプレッサーの経年劣化で残念ながら振動音は大きくなります。

エアコン室外機の振動音が、経年劣化で大きくなっていくのと同じ現象です。

明日は、より重要なＡＥＤ導入（設置反対者はゼロ）に関する具体的な進捗もお聞きしたいと思います。
（委託契約更新と同様、議事録に記載されていないだけで、詳細確認は為されていると捉えています）

[776: 匿名さん]

>>640 匿名さん
お気持ちには共感しました。

でも、ベランダの天井の溝(幅2cm程度の溝部分)やヒサシ・外壁に、稀にヒビ割れが発生する事があります。

念の為、まずは自分でよ?く目をこらして確認して、ヒビ割れが確認出来たら適正に処置して頂くことをお勧めします。

髪の毛くらいのヒビですが、雨水が躯体のコンクリート内部に、徐々に染み込んでいくので拡大します。

放置するとヒビの長さと深さが拡大する可能性があり注意が必要です。

先刻、意見書を提出し来週からの２年点検工事の入室の際に、ついでに点検調査するように正式に依頼しました。

共用部や専用使用部(ベランダ)は、管理業務の対象なので、初動の対応は早期に適正に行って頂きたいですね。

[777: 匿名さん]

＞＞679 匿名さん
私も同様の扱いを受けました。

報告者の思い込みで騒音源だと疑われ、家族の皆が不在なのに「大音量で音楽を聴いてませんか？」と
管理会社から電話がありました。

指摘された時間帯に不在だったことはハッキリと言ったが、それ以来、音楽を室内で聴く機会は激減した。

最近も、私は静かに就寝中なのに騒音源だと疑われる事態が続いたのが、一計を案じて見事に
「勘違い」であることを、論理的且つ具体的な事実を以て証明し、報告者と管理会社に理解して頂いた。

やはり、問題解決には発生事象の把握・分析・仮説・対策実施・効果検証が大事です。
もちろん工夫することも。

[778: 匿名さん]

>>777 匿名さん
それって、管理会社の問題に対する解決手法が間違ってるでしょ。

[779: 匿名さん]

>>778 匿名さん
多分、他の騒音問題でも通報者の勘違いを、うのみにして騒音源と無関係の住民に注意喚起してると思います。

子どもや大人の足音、洗濯機や掃除機の稼働音、オーディオ類の振動音など。

無関係のお宅に注意しても、改善されるわけが無い。

[780: 匿名さん]

やはり、想定どおりの結果となりました。残念です。

が、理事会の事前審査が機能せず情報不足の上に、賛否の判断基準と想定の結果が提示されない中では、仕方が無い。
今後どう展開するのか、非常に興味深い。

総会の参画率は73%と、昨年の80%を下回った。
来期総会では、議決権を行使された方々の賛否数を明示する事が必要ですね。

それでも、SHCの業務に不満を抱いている方々が、一定数いらっしゃる事は、再確認出来ました。

この事実を踏まえて、今後２年間どのように業務を改善していくのか、しっかりと観察してみたい。