サンメゾン九大学研都市エルド《居住者専用》

[マンション住民]

こちらは居住者及び賃貸オーナーの方専用の掲示板です。

周辺及び共用部分の情報交換や、専有部分の設備について、管理組合・自治会、
生活全般の情報共有（勧誘・販売業者対応等含む）に有意義に活用しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586956/

公式URL：http://s-kyudai.jp/?utm_source=Yahoo&utm_medium=CPC&utm_campaign=simei...

[61: 住民板ユーザーさん5]

確かに同じような顔ぶれでほとんど埋まってて、なかなか使えないから不便だと思っていました
月に3回以内にしましょうとかなればいいのに

[62: 匿名さん]

そうですね。
一部の居住者によって、その他の多くの居住者の利用機会が減じられ狭められていますので
上限規定等は必要な状況だと思われます。
（管理規約の使用規則第10条には「原則、１回につき連続して24時間まで」とありますが）

例えば、申請が集中するであろう週末と平日とで区分けして
　土日利用は、月に１回１日限り（連続24時間まで）
　平日利用は、月に２回２日間まで、合計月に３回３日間までとする。

先日、１台分のスペースに２台が縦列駐車して往来を妨げてましたが、改善すべきですね。
　
来客用駐車場の運用検討は、通常は連休前に検討される事案なのですが・・・。
早期解決を望みます。

[63: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[64: 匿名さん]

清掃員さんいらっしゃいますよね？
毎日ではないですが、今日も清掃されてました。

[65: 匿名さん]

＞＞64 匿名さん
管理員さんと別に、もう一人清掃員さんがいらっしゃるんですか？
管理会社担当は、一人が兼務していると言ってましたよ。
が、彼はまたいつものようにいい加減な説明を為さったのかな。
　
・現　状：管理員が清掃員を兼務。つまりスタッフは計１名。
・説明書：管理員が１人、清掃員が１人と明記されています。スタッフは計２名。

[66: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[67: 匿名]

理事会は、理事一名が毎回欠席（全５回）のまま、行われていたんですね。
理事会役員選定の輪番制の順番も、１枠分が何故か、飛ばされていますね。

理事会議事録には、上記の２件、いずれについても記述が無いですね。

[68: 住民板ユーザーさん8]

ここの管理会社はいい加減ですね、将来的に管理会社を替えるという選択肢はないのでしょうか?もちろん住民の皆さまの総意は必要ですが。

[69: 匿名さん]

過去の問題事象も、管理担当から会社側に適正に報告・共有されているかも疑問です。

目に見える形で、改善或は対処が行われている様子は、殆ど無いですよね。
理事会議事録の記載内容にも、いたる所にいい加減さ・杜撰さが滲み出ています。
管理会社への直接の問合せに対しても、回答が遅い上に内容も不正確です。
でも、近々担当者は替わるようですね。

通常総会の活動報告や会計報告については、自ずと厳しく確認・検証せざるを得ない状況です。

[70: 匿名さん]

＞＞10 １居住者
私は、元「１居住者」当人です。今は、「匿名さん」での投稿者。
先刻、Googleマップで確認したら、当地の登録が完了していました。
当然ですが、マンション躯体の外郭も更新され、現状がそのまま反映されていました。

航空写真は今後、更新されると思いますが、画面ズームすると学園通り線がうっすらと表示されます。
拡張工事が完了した現状とは、まるで別地のようです。

学園通り線は、以前から頻繁に車で走行しておりましたが、拡張完了して更に快適になりましたね。
徒歩利用の通行人にとっても、自転車や車での利用者にとっても。

道路拡張前、信号設置前に雨の日も猛暑の日も、児童・学生らの横断の安全にご協力頂いた
誘導員の皆さまには、あらためて感謝したいです。

[71: 匿名さん]

共有の為、以下ご報告致します。
旧所有者であろう（現管理責任の所在が不明の為、又管理会社宛てでは不安があった為）
下記企業宛には、本日架電し以下の事実・状況そのままを報告し、対応する旨の回答を得ました。
　
バルコニー側に建つ「西部ガス 関連会社 旧本社社屋」の屋上に放置された室外機が傾いています。
しかも、当マンション駐車場側に傾斜（推定約20度）し、経時劣化と強風により落下の懸念がある。

屋上の外壁近くに２基併設された室外機の内１基は正立し、もう１基は明らかに傾いており、
念の為、過去に撮影した眺望写真に写り込んだそれと比較すると、傾斜角が増している様子。
以上です。　

リスク管理能力の高い物件管理者ならば、特に屋上などの設置物の固定と経過管理する筈です。
昨年は、警察官他が複数名でなにやら現地確認する場面も目撃しました。　
　
上記の報告とは全くの別件ですが、
ドアミラー未格納車（4/16時点：30％）が、気のせいか激減したようです。

[72: 匿名さん]

ゴミ捨て場（生ゴミ）にも工夫が必要ですね。
ゴミ回収業者の労力軽減とお掃除スタッフの負荷軽減・効率化に配慮すべきです。
回収業者側にとっては、ゴミ捨て場は無用にタテ長で、奥にゴミ袋が置かれ非効率です。

大げさに言えば、行政サービスの効率化を妨げる構造と運用が放置されています。

中央部に高さ50ｃｍ程度のパーテーション（カラーコーン２個とポールバー１本が最適）を配置し、
ゴミ袋を外部からの出入り口側に、つまり回収車に近い場所に置くようにすれば、
回収業者の労力軽減と作業効率の向上が実現します。
理論上は、液だれによる汚損箇所も半減出来ますから、掃除作業の効率化が期待出来る。

床にラインを引いて、視覚的にエリアを区分けするだけでも、効果がありそうですね。
ラインでエリア制限すれば、自転車置き場側の出入り口の直近に捨てる行為をある程度は防げる。

ある意味で、構造上の瑕疵・欠陥ですから、管組からの出費が困難な場合は、
事業主にコスト負担して頂いても問題は無いでしょう。
　　
住民のゴミ捨て作業には、負担増などの変更はありません。
今まで手前に捨てていた方々には、二三歩ほど内側に進んで頂く事にはなります。

この種の改善は、企業の生産現場やオフィス・飲食店やホテル等の厨房・物販店の売り場他で
日常的に行われています。
このマンションにも改善余地は、まだあることでしょう。

[73: 住民板ユーザーさん1]

ゴミ出しの日を守ってほしい。。。

[74: 匿名さん]

管理組合の理事会役員には、館内外の状態確認の為に、月１回程度は定期巡回を行って頂きたい。
過去いずれのマンションでも毎月実施し問題事象への早期対処が為され、快適な環境が維持されてた。

先日、避難経路の定期確認を行いました。当然、二つの外階段も歩いてみました。
各階の共用廊下に様々なモノを置いているお宅が増えましたね。
家族が増えたり季節の変化が感じられましたが、スポーツバイクや大型の陶器は如何なモノかと。
ベビーカーや車椅子・荷物を抱えて廊下を移動する際には障害物になりますね。

[75: 匿名さん]

月曜あたりから、エントランスと自転車置き場との間の、扉に不具合が発生してますね。
ただでさえ重く開けにくい扉が故障し非常に不便です。
その度、偶然居合わせた他の数人の居住者も同じように仰ってました。

もし管理会社に報告済みなら、管理員さんには貼り紙を掲示して欲しい。重複が防げますから。

先日の引き戸の故障もありましたが、竣工１年にしては不具合が多いですね。
　
設計ミスとも思えるメールコーナー出入り口の扉は、常時開放か撤去して欲しい。
これも重いだけに、狭い出入り口には不要なだけです。
荷物持ってたら出入りするだけで一苦労します。ストレスになるだけ。

[76: 匿名さん]

＞＞56 匿名さん
＞現状の設備利用だけで管理組合の収益が期待出来ます。
並行して節約によってコスト削減と収益増が実現出来そうですね。

例えば、管理会計予算の管理委託費以外では、最高額が見積もられている共用電気料、年額150万円。

現状では、朝夕の明るい時間帯にも駐車場や共用廊下の照明が作動しています。
おそらく、１日あたり１～２時間は点灯時間を短くしても支障はないでしょう。

照明機器の点灯時間が推定１４時間・年額50万相当と仮定し、短縮時間が1～2/14とすると、7～14％相当額3.5～7万円のコストカットが見込まれる。
ＡＥＤ単独での有償導入・ゴミ捨て場の床面へのライン引きなどのコストも捻出出来ます。
　
但し、エントランスに絵画や花（壁掛け・花瓶）を飾る等は、落下転倒やケガのリスク・壁面の棄損・衛生問題・掃除の負荷増・持続維持のコスパが悪い事を踏まえて不要と考えます。

[77: 住民板ユーザーさん1]

居住者用駐車場への入り口（バイク置き場のところ）に駐車してる方がいました。
通行の邪魔となりますので、やめて頂きたいですね。

[78: 匿名さん]

＞＞74 匿名さん
＞管理組合の理事会役員には、館内外の状態確認の為に、月１回程度は定期巡回を行って頂きたい。
＞スポーツバイクや大型の陶器は如何なモノかと。

賛成です。定期巡回は是非とも毎月実施して頂きたい。
ご指摘にあったが共用廊下の大人用の自転車・大型置物などは、通行の邪魔・清掃の邪魔になる。
駐車場の慢性的な長期利用も、常識を逸脱した規約違反行為。近隣の駐車場を契約すべき。

予約表にはどなたかの書き込みがあったが、このままでは自宅での法事や知人の招待もままならない。

規約遵守推進・住環境の維持向上を担うのが、区分所有者の代表たる理事会の責務と思う。
新メンバーで率先垂範して取り組んで欲しい。

[79: 匿名さん]

通常総会開催まで三週間を切りましたが、資料の配布はまだなのでしょうか？
活動報告や管理会計報告及び修繕積立金会計報告は精査可能な内容で提示されるのかが気になる。
昨日予定の理事会は開催されていないようですが、準備は順調なのでしょうか？

[80: 匿名さん]

通常総会開催に際して、一般的には事前に少なくとも以下４件の日程を事前通知します。
本来は、３月の理事会に於いて日程確認が行われる筈で、その日程は議事録にて周知されるべき事案。

Ⅰ．資料（事業計画と決算報告）及び委任状と議決権行使書の配布予定日
Ⅱ．委任状と議決権行使書の提出期限
Ⅲ．資料については、事前質問の受付期限と問合せ先　（当然だが当日の質問も可）
Ⅳ．管理会計の関連資料（見積もり・領収書・作業完了確認書等）閲覧の期間や受付の手順
　　（閲覧は管理員室内に限定）

特に、ⅢとⅣが事前に周知され実施出来ない場合は、総会当日の承認議決は非常に困難となる。
次年度の事業計画及び予算案の妥当性の評価も覚束なくなるので、承認も危うくなる。

[81: 住民板ユーザーさん1]

改善されてないといえば、相変わらずエントランスにたむろす様にゲームしている子達は、住民の方のお子様なのでしょうか？
外部からの可能性もある様に思いますが…
今日は1人の子が裸足で自動ドアの周辺を何度も走り回り、ドアの開閉が頻繁に行われておりました。後の2人はいつもの様に地べたに座りゲームをしておりました。
あまり、良い気分はしませんでした…

[82: 匿名さん]

《共用部のとりわけ、エントランスの開き戸について》
この数ヶ月間、日常生活に於いて「手動で開閉するドア」を意識しながら操作確認していました。
その結果、当マンション１階や各階の共有部に設置されている全ての開き戸の重さを再認識しました。
過去の住居との比較や、他の新築マンションの完成物件を内覧しても、同様に思います。

防犯・防火・防災・防音の効果と利便性とを比較し、損益得失を考えても、不要に重く使い勝手が悪い。
今時はオフィスビル等の巨大な防火戸や防水扉でも、開閉操作はもっと簡単でずっと楽です。

日々、開閉操作している感覚としては、当マンション共用部の手動ドアは開閉トルク値では、
適正基準範囲内の最重に位置するか、基準値外と推測される。

ユニバーサルデザインに反し、手が滑り易く動作ロスも大きい球形のドアノブ形状も
マイナス方向に影響する為か、押し開く時も 引いて開く際にも 重く使いづらい。
　
そこで、日常的に使用頻度が高く、使用者も多いエントランス部だけでも無償で改善して欲しい。
ドアクローザーの類似品？で、もっと楽に操作出来るよう補助器具を設置するか何らかの対処を切望する。

高齢の方や子ども・男女問わず非力な方にとって、又荷物携行時や罹病時には不便です。

[83: 匿名さん]

＞＞68 住民板ユーザーさん8
＞ここの管理会社はいい加減ですね、（以下省略）

全く同感です。何度か住み替えた経験上、明言出来ます。

管理会社の不適切な対応が多すぎる。（同系列の施工会社・下請けについても同様です）
今までは他人事だったが、こんなにも酷い管理運営が、実際に存在する事を不幸にも知る事となった。

早期に担当フロントを変更して経過観察した後に、契約更新の妥当性を検討すべきです。

[84: 匿名さん]

昨夕、第６回理事会（役員打合せ）議事録が、配布されました。
本日、別件で管理会社に問い合わせをし、そのやりとりの後に、
初めて「4/15開催に変更、流会」の事実を知るに至りました。

先の議事録（3/11実施）にて、開催日を確定事項として記述、署名押印を経て配布・共有しました。
今後は、変更が発生した場合は、事前に周知して頂きたいです。

そして「 議事録の作成日の記載・ページ表示 」も漏らさず記載して頂きたい。

又、理事会では無く ” 議決権を有する役員１名が出席した打合せ ” の場で、
「予算案の予備費に購入を見込んだ費用を算入」となった事は有効なのか、疑問が残る。
絵画等の設置ありきで事態が進行する事は、不適だと考えます。

議事録に添付された J:COMのイベント告知は不要。
（片面のカラー印刷で日程も欠落しているモノ）

開催前に掲示するか、3～4頁を編集し余白を圧縮して白黒コピー添付すれば、事足りる。
全4頁（使用する紙は２枚）の議事録に収まる。全116枚のムダ紙はもったいないですね。
今後は、コスト意識を強く持って欲しい。

[85: 匿名さん]

＞＞71 匿名さん
～「西部ガス 関連会社ビー･エイド中西 旧本社社屋」の屋上の室外機の件～

本件は、本日15時（株）ビー･エイド中西（西部ガス関連会社）他のご協力により解決しました。
　
室外機２基は転倒回避の為に、中央部に移動し横倒しの状態で置かれています。
最初に架電した西部ガス（本社）は、「自社の物件に非ず管理責任は無い、マルタイの所有物件だ」
と誤認識・勘違いをしていた。
　
が、ビー･エイド中西のスタッフ及び管理会社の新入社員からの連絡を経て誤りを認識した。
その後は、迅速に現場作業員を派遣し処置して下さいました。

問題事象は、早期の発見・現状共有と迅速な初期対応が重要ですね。
その他の事象も、かくありたいものです。

[86: 住民板ユーザーさん8]

今夜も22時を回ってるにもかかわらず上のフロアの子供が走り回って大変です、再三コミュニティにクレーム入れてるのに改善されません。やっぱり管理会社に問題ありです。管理会社変更を真面目に考えませんか?

[87: 匿名さん]

＞＞86 住民板ユーザーさん8
騒音被害は、特に夜間のそれは体験した人にしか理解出来ないモノですよね。
理事会役員にも、なんらかの対策を工夫してして実施して頂きたいですね。

まずは、騒音源であるご家庭に自覚して頂き、あらためて頂きたいものですね。
現状の貼り紙の内容では、当事者の自覚を促す事さえままならないでしょう。
　
当面は、騒音発生の簡単な記録をとって２週間単位程度で理事会と管理会社に提示してみては？
隣戸の方々や、別の住戸も被害に遭っている可能性があります。理事会と管理会社に情報が
集まり対処する環境が整備される事を期待します。管理会社には多少でもノウハウある筈ですが・・・。
今後の為にも、理事会主導で記録用の書式を作ったりして下されば、色々な効果が出てくる筈です。
現状と同じ頻度での理事会開催だと、対応のタイムラグが避けられないのが残念です。
　
とりあえずは、騒音発生と終了した日時と、どんな音か、音が響く範囲を記録しましょう。
（バルコニー側・共用廊下側・中央廊下等）
記録は気付いた時だけでいいと思います。記録をとる事を意識すると疲れてしまいますからね。

[88: 匿名さん]

＞今夜も22時を回ってるにもかかわらず上のフロアの子供が走り回って大変です、再三コミュニティにクレーム入れてるのに改善されません。

管理会社は理事会役員に報告しているのでしょうか？
理事会役員に報告もせず、苦情報告も無かった事とし、一切関与しないという姿勢なのでしょうか？
理事会が報告を受けていた場合、規約に則って適切に対処したのでしょうか？
　
管理会社の企業方針と、他の管理マンションでどのような対処を行っているかは是非知りたい。
　
尚、時系列で経過検証した場合、苦情報告後の理事会でこの騒音問題に触れたのかが不明です。
理事会議事録を見ても、同一の居住者から複数回にわたって苦情があったという記録は無いです。

[89: 住民板ユーザーさん]

エントランスの空間演出について
エントランスは、現状維持が最も望ましいと思う。
徒に、追加コストを投じる必要は無い。

⚫絵画展示について
絵画は、美術館や画廊・アートイベント・ご自宅で楽しむもの。
フェイク絵画を飾ったところで、議事録にあったご意見(価値が高まるとか)が実現する事は無い。

美術館の如く定期的に展示絵画を替えたとしても嗜好の異なる居住者の、全体利益とはなりません。
そもそも、適正予算はどう決める？ 絵の選定方法は？

結果、安っぽい絵しか展示出来ないので、価値向上は全く期待出来ない。
労多くして効少なし。

年に一回2週間程度、掲示希望者の絵手紙やスケッチを、EV横あたりの壁面に貼るとかで、充分。壁面を加工し傷つけることも無い。

⚫観葉植物について
入口側の立派な植栽と自宅とで充分楽しめるでしょう。

落葉の掃除メンテは管理員の負担となる。
配置によっては、動線を妨げ、好みもあります。
花瓶の転倒事故、アレルギー、葉や枝に触れて幼児が怪我する危険性もある。

エントランスで、壁を蹴ったりして元気に遊ぶ子供らが居ます。今後もそうでしょう。
追加の設置物は、AEDだけに止めたいものです。

[90: 住民板ユーザーさん1]

ここで挙がっているご意見が総会、理事会などで共有され、検討出来ればと思います。（全意見が居住者のものとは限らないですが。。）

問題点としては
・騒音問題
・エントランスで遊ぶ子供の問題
・駐車場問題
・設備問題（絵画などの件、ドアの件、等）

これら（他にもあると思いますが）が問題点として提起され、改善され、みんなが幸せに暮らせればと思います。

[91: 匿名さん]

＞＞90 住民板ユーザーさん1
同感です。
理事会開催を踏まえて、5/6早朝（事前告知も無いままに、4/15に変更、そして流会！）、
以下を書面にて管理会社フロント担当及び理事会宛で提示しております。
既に管理会社担当者経由で、理事会理事長の元に届いている事も確認済みです。
尚、管理会社他への書面提示は、フロント担当からの助言/要望も踏まえて実施しました。

5/6開催の理事会を経て、通常総会当日の対応及び、案件により通常総会前の対応を依頼してます。
※5/8 管理会社との電話での告知までは、5/6理事会開催が決定・公開情報だった事が前提でした。

１．当住民板の書き込み抜粋 （書き込みTEXTのコピペ）
＞＞52:来客用駐車場の件 ～ ＞＞73:ゴミ出し（開催予定日の直前の書き込み迄）

２．質問及び要望
■ 質問･･･点検業務再委託の実態の公開、点検業務等について理事会での報告状況、補修工事の情報公開、館内に貼り紙が掲示された問題事象が理事会で再確認・対策検討が為されていない（推定）。

■ 要望･･･通常総会での管理会計報告書の点検業務毎の金額計上と予実検証、来期予定の雑排水管清掃の実施月と予算額の再検討（私見では約3000円/戸が妥当）、自販機の設置継続の可否判定基準を作るべき（設置するならば、１年間の下限売上げを設定して欲しい）、一方で照明の時間短縮などで費用捻出しAED単体の有償設置を模索・検討する、理事会議事録他から読み取れる改善/課題点について（6項目）。

[92: 匿名さん]

連投にて失礼致します。
管理会社及び理事会に提出した書面には、この住民板の閲覧を提案しております。
ＵＲＬと板へのアクセス手順も明記しています。

住民からの意見収集のフローが明確になっていない、現状を踏まえての提案である事を
書き込み抜粋（書き込みTEXTのコピペ）した書面の冒頭に、前置きとして記載しております。

[93: 住民板ユーザーさん1]

来客用駐車場を長時間使いたいとき、2台分を交互に移動しながらの駐車なんて方法ありなんですかね

[94: 住民板ユーザーさん]

>>93 住民板ユーザーさん1さん
結論から記しますが、グレーゾーンで行われている違約行為です。
当事者もそれ(規約違反の可能性)を認識しているから、交互に予約するのだと推測します。

以前も書き込みしましたが、同一使用者の連続使用や恒常的な使用には規制をかける事が望ましい。

規制を越える長時間使用は有料にすれば、ある程度は、公平性・合理的な納得性が担保されますね。
当然、規約には条文追加すべき。遵守される前提で。

管理会社も、他のマンションなどでの豊富な知見を持っている筈です。
このような問題解決にこそ、優先して 活かして頂きたいものです。

[95: 住民板ユーザーさん]

>>94 住民板ユーザーさん
理事会は、来期はせめて上半期だけでも、毎月開催にしてはどうでしょう。
７月開催も総会の結果次第で繰り上げ実施もありかと。
全理事の出席が必要なわけでもないし。
１期は事実上、一人欠員の４人で回したわけだし。

未解決の課題が蓄積したり管理会社のずさんな対応や議事録の記載もれも防げると思う。
管理会社と理事会のコミュニケーションもより早い時期に出来上がるから問題解決にも有効です。
リアルタイムでの処理も進む。

今は、鳥ノ件も問題が起きたときと状況が変わってしまって、今ごろ検討しても・・・みたいな流れになってる。
うやむやのまま、なし崩しにしてしまうのはもう勘弁して欲しい。

[96: 匿名さん]

確かに、結局３月の第五回理事会の再検討課題は、新メンバーの７月以降に持ち越しでしょう。
ちゃんと引き継がれるのかも不安。
騒音の貼り紙についても、見た目が変わっただけで、なんにも工夫も変化ないですし・・・。サンヨーホームズの反応もなんにも見られないし・・・。なぜでしょ？

[97: 匿名さん]

ゴミ捨て場（生ゴミ）に早速、変化が現れましたね。
先刻、外部出入り口側に寄せて、ゴミ袋が幾つか置いてありました。（5/8の状況は不明）

先の投稿「＞＞72 匿名さん」は無関係で、住民のどなたかが意図的に/試験的に実施して下さったか、
管理人さんがキッカケを作って下さったのだと推測しています。
パーテーションやライン引きなどは全く不要と思いました。
この対応によって回収業者さんと管理人さんの作業負担が減る事を期待します。

所有者の皆さん時に管理人さんのご意見提案が、スムースに迅速に集約・検討・実現すると良いですね。

他事案も可能な限り即アクションを起こし、効果の観察/検証/評価を繰り返し、
より快適な住環境づくりを定着させたいですね。

[98: マンコミュファンさん]

>>97 匿名さん
わざわざライン引きなどは必要ないかと思い、私（管理人ではないです。）が全てのゴミ袋を入り口付近に移動させました。今週2回実施しました。行政サービスの負担軽減に繋がるよう、住民皆さんの習慣につながるようにという思いで実行してます。夜遅く帰ってきてから･･･

[99: 匿名さん]

＞＞98 マンコミュファンさん
ありがとうございます。
軍手持参でゴミ捨てに行ったのですが、お陰さまで私がゴミ袋を移動する作業は不要でした。
ご対応に感謝致します。

[100: 匿名さん]

大変ご苦労様でした。本当により良い生活ができる事を願っています。
今日も上の方の夜の運動会が始まりました。嫁さんもノイローゼになりそうです。最初はしょうがないと我慢してましたが、ここまで煩いと我慢の限界かな。
私自身家族は気を使って生活しているのにな。
騒音源のお家は自覚してほしい。
管理会社の方に角が立たないように報告しましたが何にも改善されず。
本当により良くなってほしい。ただそれだけです。

[101: 匿名さん]

＞＞100 匿名さん
＞管理会社の方に角が立たないように報告しましたが何にも改善されず。

管理会社は、騒音被害の報告を黙殺して理事会にも報告をあげていないのでしょうか？
もし、そうだとしたら管理会社の責務を果たしていない事になる。
管理会社が不可侵の姿勢を貫くとしても、理事会への報告義務はあります。

その義務も果たさずに、その上更に、騒音被害を訴えた区分所有者に対して、
管理会社は関与しない方針である事も伝えず、騒音被害の報告は理事会役員宛に行うよう助言する事すらしないのなら、管理会社に管理を委託している意味すら無くなる。

常識として考えても、報告や相談を受けた管理委託会社が、そんな対応をする事など許容出来るのかな。

管理委託契約に照らして適正な対応と言えるのかな？ 疑問です。

[102: 匿名さん]

＞＞95 住民板ユーザーさん
鳥獣被害の予防措置は、個別の各住戸対応の案件か管理組合マターなのかの線引きが悩ましい。
部屋の位置によって被害状況が異なるであろう。（風と日当たりと高さと周囲の環境との位置関係）

各住戸で思い思いに 駆除器具 を装着する事態も、微少とは言え美観にも影響する。
議事録にあった「強風による駆除器具の脱落」が、バルコニー外への落下につながる可能性もある。

アンケートがその内容を含め、効果的に実施される事に期待したいです。
尚、我が家は、昼の在宅時間が長いせいか入居後鳥の飛来目視は２回、フンは１度確認出来ただけです。
　
蛇足ですが、鳩やカラスは１年を通じて巣作りをしますが、ペアリングと巣作りの最盛期は春です。
当地の気候なら３月下旬から～４月中旬あたりがピークと思われます。
この板でも、初投稿は3/30で「＞＞30：匿名」、具体的な被害報告は4/3「＞＞35: 匿名さん」でした。

[103: 匿名]

>>100 匿名さん

以前、私の上階でもストレスを感じるほど、夜の騒音(駆け回る足音)が聞こえていました。しかも長時間、22時、ひどいときは23時頃も…
ただ、一時期よりは減ったように思います。
本当に自覚して頂きたいですよね。
そして、どこまで公に言ってよいかも難しい所です。一生住むわけではないにせよ、賃貸マンションではないですし、上階の方と気まずい関係ではなく、気持ちよく生活したいです。

このコミュに、ごもっともな意見や様々な書き込みがありますが、もちろん一部の方しか知らないと思うので、ぜひその意見は前向きな意見として総会でも述べていただきたいし、皆様が気持ちよく生活できることを願います。

私は以前のマンション、他のマンションの方の話を聞くだけですが、ここに住まわれてる方は、マナーが悪い方ばかりではないし、気持ちよく挨拶される方も多いし、悪くないと思っています(^^)

[104: 匿名さん]

＞＞98 マンコミュファンさん
先刻、掃除担当スタッフ（清掃業務員）と逢えたので、可燃ゴミ捨て場でのゴミ袋の置き方について
報告致しました。（ルールとして正式決定した訳ではないのですがと、前置きをして）

ところが、5/9（水）時点で管理会社フロント担当から清掃業務員に指示があったそうです。
5/6朝に投函した「当住民板の書き込み抜粋」他を受けての事のようです。
　
ならば、経緯と捨て方の新たなルール導入/説明を、貼り紙等で掲示するのが妥当なのだが・・・。
ゴミ捨て場に於いても、何も案内表示をしていない事も理解不能です。

何も知らされていない居住者は、従来どおり奥側から順に捨てる事になるから、スタッフの
業務軽減どころか、逆に 奥のゴミを移動する手間だけが増える。
ゴミの件は、元来 理事会宛のみで申告した案件なので、手順としては理事会理事長の承認が
必要と思われるが、それがあったのか否かも全く不明。所謂ブラックボックス。

こんな状況からも、管理会社側の管理組合員軽視と自社スタッフの業務改善に緩い姿勢が垣間見える。

自社スタッフの業務改善の意識が低いという事はつまり、巡り巡って、
管理業務全般の品質向上 や コスト効率改善 に対しても緩いという事です。

[105: 匿名さん]

＞＞103 匿名
そうですね。
騒音は、本当に減少したのか慣れて耐性が身についたのかも判らないですよね。

ただ、騒音・１F入り口周辺での喫煙・来客用他の駐車場問題・共用部の大型私物なども、
配慮に欠ける極々一部の方によるものと思われます。

居住者の全体利益や、相互協力で作り上げる快適な住環境に着目し考えてほしいものです。
その上で、家庭の内外で親として、一居住者/区分所有者、或は理事会役員として、
それぞれの責務を果たし、適切に自制・行動・躾・指導を行ってほしい。

そうすれば、子ども達は子どもなりに、同様に、管理会社の行動や対応にも変わるでしょう。

現状では、改善の出発点となる「当事者の気付き」を促すことすらも出来ていなかったから
問題事象が改善方向に変容する事も無かったのでしょう。

今日は、第一期通常総会の資料が配布予定です。
報告及び会計期間は、2017/03/24～2018/02/28です。
理事会議事録によれば、実務的な確認は3/11時点で完了しています。
4/15理事会で「駐車場区画増設案」が議案追加となっただけです。
にも関わらず、資料配布が5/12とは遅いです。第二期が２.５ヶ月も経過していますし。

判りきった事ですが、初期の評価・対応が今後の趨勢にも大きく影響します。
議事録や点検告知チラシ等の過去資料とも照らしてしっかり検証しましょう。

[106: 住民板ユーザーさん8]

上階の騒音問題ですが、コミュニティに連絡して直接該当のお部屋にクレーム入れてもらいました。対策を講じて頂けるようなので良かったです。回りくどい貼り紙より効果はありました。皆様も色々マナーについて問題意識をお持ちです、コミュニティにはもっと積極的に対応していただきたいですね。やれば出来るのですから。

[107: 匿名さん]

＞＞103 匿名
既述ですが、このネット掲示板のURLやアクセス手順を書面で管理会社と理事会役員宛で提示しています。

又、一つの共有の媒体として管理組合で活用する事を提案し、
提案があった旨を理事会議事録に記録するよう依頼しています。

5/6に理事会が行われていたら、総会までには居住者にネット掲示板の存在を周知出来たのです。

３月の理事会前にも同様の提案を致しましたが、理事会での報告も共有もされなかった事を
踏まえて、書面提示したのですが・・・。
告知もなく開催予定を変更し、そして流会とは極めて残念でした。

[108: 匿名さん]

＞＞100 匿名さん
＞＞106 住民板ユーザーさん8

２件の内容は共に事実を投稿したものだと思うが、管理会社の対応が全く異なる。

その他の問題についても、管理会社への報告フローが確立されていない事が、
このような状況に繋がる一要因でしょうね。

先日の、ビル屋上の室外機落下の報告に対しても、転職入社したばかりの方が迅速に協力して下さった。

管理会社フロント担当からは、5/9に連絡するとの回答があったが、現時点で何の連絡も無い。

[109: 匿名さん]

本日、エアコンを新規で設置したお宅があるようです。
設置業者（二人組）が、ゴミ入りの段ボール箱（１個）を置き忘れています。

心当たりの方は業者に厳重注意し、ゴミを回収させて下さい。
当方が、ゴミの箱を入り口脇に移動し、周囲にまき散らした細かいゴミはほぼ片付けました。

・発生日時：5/12（土）15:10頃
・エアコン：パナソニック　エオリア
・型　　番：ＣＳーＸ２２７Ｃ－Ｗ
・箱サイズ：約９０Ｘ４５Ｘ４５ｃｍ
・箱　　数：１個　（緩衝資材が入っています）

ＥＶの乗り降り時は機材をドアに激しくぶつけ、エントランス内も大きな音を立てて仕切りのルーバーに台車をぶつけ、乱暴に機材搬出してた。
１Ｆ自動ドアセンサーを作動させないようにゴミ入りの段ボール箱（１個）を置いて、開放状態にしたまま立ち去ってしまった。

彼らは帰社した際、車から機材を搬出する時に、気がつくのだろうか？
いい加減な業者みたいだから、気がつかないだろうな。

[110: 匿名さん]

エアコン設置業者の忘れ物（ゴミ）は回収されていました。
周囲に残っていたゴミは、再び 処理させて頂きました。

[111: マンコミュファンさん]

数時間置かれていたダンボールの型番・サイズ・箱の中身を書き留められたり、
車の停め方も斜めになってると指摘されたりと、
私は何も迷惑になるようなことはしているつもりはありませんが、どこで誰がどういう視点で見ているのか（見られているのか）、ここのマンションは、生活をチェックされているようであいさつするのも怖いです。

[112: 匿名さん]

＞＞111 マンコミュファンさん
あなたが当マンションの居住者である事を前提としてお答えを含め投稿致します。
（他スレでは非居住者の投稿もあるようなので）
　
適正に読んで頂ければ、その対象は居住者の行動ではなく、目に映る事象についてのものです。
ただ、管理会社への不信感がつのる状況にある為、過敏になっているのかも知れません。
その状況も変わると想定しておりますが。
某メーカーにて長年、リスク管理/業務改善に関わった経験、所謂職業病なのかもです。

「＞＞109 」の投稿のとおり、
作業員が段ボールを使い自動ドアを開放状態にして一定時間、機材搬出を行い、
当方が一旦館外へ出た後に、エントランスに戻ってくると業者の姿は無く、
ドアが依然として開放状態だった。

その状態で、路上から館内を覗き込んでいる人影がガラス窓越しに目視確認出来たので、
段ボールを撤去しドアを閉めました。（土日は管理員も不在な事も踏まえて）

私は家電や家具の搬入後は、共用部の養生の撤去確認や、ゴミ飛散や忘れ物等の確認を行います。
それが、共同住宅に暮らす依頼当事者の責任と考えております。あくまで私見ですが。
　
尚、ドアミラーの収納を含め適正に使用する事については規約にも明記されています。
ほぼ中央に駐車する事もマナーだと考えます。
本来ならば、管理会社他から注意喚起がなされる事案です。

隣接の空きビル屋上に傾いたまま放置されていた室外機の件も、西部ガス（本社総務部他）は
現地確認し、落下の危険性があった事と自社の管理不備を真摯に認めて下さいました。

いずれも当方が普通に生活する中で、偶然気付いた事です。
同一事象を視ても、そこから想う事は人それぞれです。
私はお勤めの方に比べれば在宅時間が長く、平日でも散歩や買い物等の外出は多いので
今回のような状況に遭遇する可能性が高いのだと思います。

[113: 匿名さん]

＞箱の中身を書き留められたり・・・
対応してもらう為に必要な情報として書き込んでいると思います。
（家から出されたゴミ袋の中身に言及しているなら不気味ですけどね）
非居住者かも知れない111さんご自身が意味も無く過敏に気にしすぎなのでは？
管理会社ほかが、言うべき事やらねばならない事を行わないから第三者が投稿で訴えてる。
総会資料もざっと見ただけでも不備だらけですよ。もっとちゃんとやってほしい。
それこそ、チェックされていないようで今後の管理や大規模修繕も怖いです。と思います。

[114: 住民の人に質問したいさん]

駐車場のスロープと建物側の通路のＴ字路では、徐行運転とウインカー点滅させてほしいと思いませんか？
スロープから勢いよく下ってくる車にいつも怯えます。入場してきた車がウインカー点滅してくれれば歩行者もそれに合わせて進路変えたり、車に注意して歩けます。
（駐車場は私道扱いなので、ウインカーの点滅義務がないことは知っています）

[115: 住民板ユーザーさん]

>>111 マンコミュファンさん
騒音被害やゴミ出しに駐車場や喫煙のマナー違反に子供の危険行為を見たら、普通に報告しませんか？
ましてやここはチェックすべき人がしてないんだから、誰かが報告しなかったらほったらかしになって荒れる一方では？

[116: マンコミュファンさん]

>>115 住民板ユーザーさん

了解いたしました。では、今後、私の方からも気になった点はご報告させていただきます。管理人さんの勤務時間はほぼ在宅しておりませんので、私からの報告はこちらの掲示板での報告がメインになるかと思います。
また、今朝はゴミ捨て場は確認していませんが、帰宅次第確認し、東側に置かれていたら、西側に移動させておきます。ゴミ捨ては習慣になればと思っています。

[117: 匿名さん]

＞＞116 マンコミュファンさん
横から失礼致します。私「112 匿名さん」です。
　
要点から記します。「116 マンコミュファンさん」がゴミ袋を移動する必要はありません。
ゴミ捨て場の件については、既述のとおりです。ご参照先･･･「＞＞91 匿名さん」

又、フロント担当には、掲示コーナー及びゴミ捨て場に貼り紙等で周知させるよう依頼しています。
徐々に、習慣になると予想されます。

尚、管理会社フロント担当及び理事会に提出した書面には、この住民板の閲覧を提案しております。
ＵＲＬと板へのアクセス手順も明記しています。

私は、区分所有者及び居住者・管理員・清掃業務員のそれぞれの、快適性と負荷軽減と
業務効率向上の最適解はなにかという『視点で事象確認し提案している』つもりです。

あとは、管理会社フロント担当が諸々をハンドリングして下されば改善に向かうと考えます。

[118: 匿名さん]

エントランスについて　～自販機及びＡＥＤ設置～
エントランスに今後追加で設置するモノは、ＡＥＤだけにとどめて欲しい。
低額の自販機は徒歩100ｍ圏内に3台、近隣に5台もあり、館内には不用。
恒久的にデザインを毀損し機能性も低下させる不用品を、敢えて導入する事は避けたいですね。

評価が割れるようなモノを、撤去の想定条件すら検討せずに通常総会で決議するのは時間的にも無理がある。
ＡＥＤ単体なら月額4500円程度でレンタル可能です。

フロント担当の提案に端を発して10ヶ月、アンケート締め切りから約4ヶ月経過したが、これまで、
自販機及びＡＥＤについて必要な情報開示が為されないままアンケートが行われ、
世帯数比で49.6％（半数以下）に相当する賛成57件を根拠に、導入へと進んでいる。

[119: 匿名さん]

アンケート（発行日:’18/01/11）実施以前から、電気代と売上げ予測等についてフロント担当に
問い合せていたが何ら説明は無かった。
又、第五回理事会議事録に、反対者の意見として『手数料収入と電気代は見合うのか？』
『管理組合の費用負担が不明』との記載はあるが、後の議事録での情報提供や見解の提示は皆無。
通常総会議案書で初めて、『電気代は月額2500円前後』とだけ記載されている。

『手数料収入と電気代は見合うのか？』の問いには、売上げ予測をたてていないから見解が出せない。

総会直前に至っても、ＡＥＤＢＯＸの候補品も見積もりも想定工事の詳細提示も、ままならない。
壁面にアンカーボルトを打ち込んで設置すると想われるのだが、資料では一切触れていない。

尚、議案書18頁の映像は、実際の自販機より小さく想えるように（推定 幅▲30cm高さ▲22cm）
縮尺が不正編集されています。

実際の１２フェイス陳列X３段の自販機は、W115・H185・D65ｃｍですから、相当な圧迫感があります。
意味があって駐車場側に確保された２経路の動線の一つが、ほぼほぼ機能しなくなります。

[120: 匿名さん]

自販機は必要なんですか？ゴミ捨て日も、守れない方（一部の方）がいるのにゴミの問題が必ず出てくると思いますよ。自分もAEDはレンタルでいいと思います。
管理人さんの負担が大きくなるだけです。
管理人さんゴミ関係の問題で悩んでおりましたよ。

[121: 匿名さん]

確かに、自販機＆ＡＥＤ設置案件は、時間をかけている割には、いまだに充分な情報が出揃わない。
以前からフロント担当に、他物件の具体事例の提示を依頼しています。（成功及び失敗の両方）
それが、ようやく実現します。

昨日、通常総会での事例紹介（成功と失敗）をお願いし快諾を頂きました。
が、その殆どが大阪の館外設置のようですね。

[122: 匿名さん]

ゴミの問題は過去の掲示物によれば、
・分別の不備・不履行･･･可燃物ゴミにＰＥＴボトルやスチール缶が混入。
・指定日以外のゴミ出し･･･24時間いつでも出せる環境だが、原則は火曜と金曜。
・自治体ルールの理解不足･･･ゴミ全般及び段ボールや大型ゴミは福岡市が定めるルール遵守が大原則。
生ゴミの水切りなどは、もはや常識の筈ですが・・・。
　
通常、この種の問題解決や有効な対応には、
多くの物件に関わる 管理会社フロント担当 が他物件の事例を提示、或は 豊富な知見から助言し
問題解決に向けて、理事会のサポート や 区分所有者の合意形成 へと誘導して下さいます。

快適な居住空間が維持され、結果として、管理会社の存在感 を高めると共に
信頼獲得 を経て、管理委託契約の継続 へと繋がります。

多くの企業は、ルーティン業務として 全社規模で 成否事例の情報共有と
提案営業の定着 に取り組み リピーター獲得 を推進しています。

[123: 住民の人に質問したいさん]

ＬＤＫの床で、キシミ音がすることはありませんか？

キッチンカウンター周囲では入居時から音が出ていたのですが、
１０日程前からバルコニー側のサッシ手前でもキシミ音が出るようになりました。
１年定期点検で処置出来るのかも気になります。

全体の不具合発生状況も知りたい。
他戸と共通の不具合なら、ある意味で仕方無しと割り切れる。
他戸には無い個体の固有の不具合なら、徹底的に修理して頂きたい。

[124: 匿名さん]

●自販機について　～コカ社からの提示サイズ及び販売数見解～
結論から記します。
自販機導入の場合、「１年間の最短期契約」と「契約継続可否の判定基準を明確化」すべきです。
　　
昨日、自販機のサイズについて管理フロントからようやく報告があった。
（予想どおり、理事会に於いてもサイズ提示は為されなかった。話題にもならなかったらしい）
　　
■自販機サイズ：Ｗ１１７・Ｈ１９４・Ｄ７７ｃｍ
　
想定の奥行きより１２ｃｍも大きいです。＞＞119 匿名さん
（小型自販機の選択可否は総会事案）
自販機設置によって、駐車場側に確保されたエントランス内の２経路の動線の１本が極端に狭まります。
その影響で、ベビーカー等を使用しながらの移動時には、一方の動線で交錯する状況が想定される。

エントランスの美観は言うまでも無く、利便性及び快適性もが著しく低下します。
　
尚、コカ・コーラウエスト(株)（以下コカ社）の下記の見解を管理フロントより知らされました。
（これも全くの初耳ですが）
　
■【 販売数４５０本/月間（１５本/日）】をクリア出来ない場合には、
　コカ社判断で撤去の可能性もある。（自販機とＡＥＤ）
　
当事案は、コカ社の慈善事業と誤解されがちだが、ビジネスの一環だから採算基準は厳然としてある。
ただ、販売数１日１５本は、なかなか高いハードルに思えます。
　　
反対意見者として、自販機設置をやむなく受容する場合の判断材料としては想定利用者数と、
それと比例して発生する収入が、一体いくら見込めるかが判断基準となります。

一見解として、ＡＥＤ単体で有償レンタルした場合の想定コストを【月額4500円】と仮定すれば、
【 販売数７５０本/月間（２５本/日）】が実現すれば管理組合収入が
【１月あたり4500円】見込まれるので、ＡＥＤ無償貸与が付帯する自販機導入を受容出来る。

[125: 住民の人に質問したいさん]

明日から明後日にかけ１年定期点検（事前確認）ですね。
以前から目視でもＬＤＫの壁が膨らんでいるように見えていました。
膨張色の壁クロス紙のせい、目の錯覚だと思っていたのだが
いい機会？なので　念の為に壁の歪曲度合を調べてみました。
角材や使わずに保管してた家具の棚板の直線面をあてて、壁の平面度合？を確認してみた。

なんと下記の場所で壁が水平方向に 凸状に膨らんで いました。
過去の住まいでは無かったことで驚きです。

・ＬＤＫの壁（３面）・・・隣戸側、バルコニー側、和室側
・トイレ内側の壁
・通路側の部屋の壁

原因はなにか、歪みは進行するのか、将来リフォームの際に影響は無いのだろうか。
点検に来た方に聞いてみるつもりです。

[126: 匿名さん]

＞＞91 匿名さん
理事会開催日が何の事前連絡も無く変更となり、4/15から数えて２２日後の議事録配布で（5/7）
初めて通知するのは明らかな管理規約違反ですね。マナーとしても問題アリです。

役員都合で急遽？繰り上げになることはやむ無しとしても、管理会社がなんらかの形で告知すべきです。
今日時点でもなんの掲示も無いですから、規約違反した自覚も無いのでしょうね。
レスで指摘されているように管理会社のいい加減さが原因だと思います。

[127: 匿名]

>>123 住民の人に質問したいさん

キッチン周りの床からきしむ音が私のところでも気になっています。
湿気が発生する梅雨を迎えるのが今回が始めてなので様子見てみようと思っています。

[128: 匿名さん]

＞＞91 匿名さん
＞照明の時間短縮などで費用捻出しAED単体の有償設置を模索・検討する・・・。

照明の点灯時間短縮だけで、ＡＥＤ単体レンタルのコスト（月額約4500円）は捻出可能と考えます。
可能な限り早期に、環境にも優しく、管理費会計の改善にも寄与する対策を実施して頂きたい。

予測値さえも提示されていない自販機の手数料収入を、大きく上回る余剰も期待出来ると思う。
試算では、追加コスト０円で、１日あたり１時間の短縮だけで、年間３万円は捻出可能です。
販売価格１２０円の缶・小ペット（手数料単価６円）の５０００本分の手数料収入に相当します。

来期の管理費会計予算案で「共用電気料は１４０万」です。（前期の実績は約１３０万）
当地の日の出時刻は５時１６分です。（当然、夏至までは繰り上がります）
現在、東方向には高層の建造物も無い事もあり、日の出時刻には充分明るい状態です。
尚、周囲のマンションの共用部の照明は、日の出時刻には殆どが消灯しています。

一方、当マンションの共用部の照明（館内廊下・植栽エリア・駐車場）は、
６時１０分過ぎにようやく消灯となります。
私が入居した昨秋以降、冬季も同様の状況で、電力の浪費（＝不要な支出）が放置されています。
駐車場と館内廊下ほかが、同時刻に一斉に消灯となる設定にも非合理性があります。

管理会社は、ＥＶ・エントランス・増圧ポンプ・照明（場所用途別）等の消費電力量を把握しています。
当然、それぞれの想定電気料を算出するデータを保有しています。
他のマンションでの節電対策の成功事例も知見として保有している筈です。
それらは、節電を検討・実施する際には、必要不可欠な基礎データですから。
　　
家計の見直し時も同様の手法で検証を行い節電実施や、コスパの良い最新家電への買い替えを
行ったりするのと同様ですよね。

[129: 住民の人に質問したいさん]

＞＞127 匿名
私は123です。情報提供ありがとうございます。
やはりキシミ音があるお宅があるのですね。

事業主には、全戸の発生状況の集計や、各現象の出現率をフィードバックして欲しい。
一部の事業主や消費財メーカーなどは、対象者を限定して公表しているようです。
点検スタッフにはこの件と、以前から懸案の修繕の詳細報告をいつ行うのかを問い合せてみます。

我が家も、キッチンカウンター周囲では相変わらず、歩くと必ず音が出ています。
一方で、１０日程前から発生したバルコニー側サッシ手前は、日によって音が出たり出なかったりです。

バルコニー側は、前日の天候による加湿と当日の日照による加温 或は 冷却や、夜から朝にかけての
寒暖差により床下の建材の膨張収縮によって発生すると推測しています。

尚、現時点では音は出ません。湿度上昇により床下建材が膨張状態だと思われます。

[130: 住民の人に質問したいさん]

私は123・129です。
複数の下請け業者数人から直接聞いた話ですが、事業主のサンヨーホームズの仕上げチェックは
非常に厳しいようです。他の事業主が承認するレベルの不備も、見逃さずやり直しになるらしい。
下請けはその厳しいチェックを認識しているから、最初から丁寧に慎重に作業するらしいです。
これは区分所有者にとっては、良い情報です。

我が家も、１箇所の床のキシミ音とバルコニーの傾斜不備と一部の壁の反りくらいで済んでいる。
でも、いずれも全く支障の無いレベルで、居住空間としては快適な生活を過ごしている。

ここは全戸レベルの発生状況が不明だが、床のキシミ音の住戸別発生率は60～80％かと思われる。
とすれば、発生しなかったら場合は幸運と思うのが妥当なのかもと思います。

大規模修繕を、理事会役員や修繕委員としてご経験の方は理解出来ると思うが、設計・構造面にも
修繕コスト低減の為の工夫が随所に見られます。つまりハードはなかなか素晴らしい。

一方で、ソフト（管理会社による運用）は、あまりにもお粗末すぎる。
ハードとソフトの落差が大きく残念ですね。

[131: 住民の人に質問したいさん]

私は130です。連投で失礼致します。
＞事業主には、全戸の発生状況の集計や、各現象の出現率をフィードバックして欲しい。
→集計＆出現率のフィードバックは、持ち帰り案件となりました。（サンヨーホームズ担当者回答）

レビュー（評価・感想）やエビデンス共有が、提供者（施工者）と区分所有者双方にとって
過剰対応の回避で時間・作業面の生産性向上や、納得性を高める等の利点がある事は共感して頂いた。
現実的には、施工の実態が明白となり施工者が不利になりがちです。（後半ご参照下さい）

統計学的には同一間取りで自住戸と他に１～２戸程度ヒアリングすれば全体が推測可能だが・・・。
　
～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～
＞ここは全戸レベルの発生状況が不明だが、床のキシミ音の住戸別発生率は60～80％かと思われる。
→複数のスタッフにそれとなく尋ねた感触では、床のキシミ音の住戸別発生率は約90％と思われる。

以前居住のＭＳでは、理事会主導で１年点検の結果を集計し、しかも事前確認の前に集計し実態把握、
所謂 交渉カードとして活用し、１及び２年目点検や修繕を有利に進めました。

本来は有償補修となるところを、集計データを根拠に施工者責任とし、その殆どが無償補修となりました。
　
区分所有者の一定数以上の賛同があれば、理事会役員が業者に対し点検調査票の提示を要請し入手、
閲覧・集計する事は可能です。
所有者側の利点が大きいので、反対者は皆無でした。

このような対応は戸建てでは困難ですが、ＭＳでは可能です。むしろ積極的にやるべき。
ＭＳでの交渉事案は、良くも悪くも１VS１の対立軸を 多数 VS １に転化する工夫が大事ですね。

[132: 匿名さん]

＞＞128 匿名さん
＞共用部の 照明の点灯時間短縮だけで（中略）
＞試算では、追加コスト０円で、１日あたり１時間の短縮だけで、年間３万円は捻出可能です。

懸案事項の内、特に 節電対策は 対応が遅れれば 遅れただけ、時間経過と共に電力は勿論、
コスト（管理費会計予算・居住者が全額出資負担）を浪費するだけです。
この事案も従前より、管理会社には対応を要請していましたが・・・。

点灯/消灯を制御するセンサーの設定が、明らかに不適です。
一斉変更か 場所毎に優先順位付け して変更するのか、いずれにせよ早期対応を切望致します。
　
〈確認日〉　 〈日の出時刻〉　〈共用部の消灯時刻〉
・5/18（金）　 ５：１６　 ⇔　 ６：１０過ぎ
・5/19（土）　 ５：１５　 ⇔　 ７：３０　・・・約２時間はムダ

[133: 匿名]

以前、来客用駐車場の利用について書き込みがありましたが、現段階では規定内の使用ではあるのでしょうが、不愉快に感じることがあります。

長時間(1日)借りるように書いてあり、実際は停まっていない時間が数時間もあることがありました。もちろん、使う場合は良いのですが、当方も使用したかった日に予約が埋まっており、来客者にタイムズに停めて来てもらったこともあります。でも、実際は来客用駐車場は空いている…
一度ではありません。
予約したが使用しなくなった場合又は使用しない時間帯がある場合には、他の方も使えるようにその部分をキャンセルなり書き込みをして欲しいです。実際、後からキャンセルを書き込まれているのを見た事もあります。
この世帯数に対し、来客用が2台しかないのだから、もう少し配慮いただけたらと感じます。

回数制限を設ける案も書き込みありましたね。
当方は、使用頻度は多くないので問題ありませんが、介護や入退院などの事情で集中して使う時期があられる家庭もあるのかもしれません。よい方法がないものか、思案しているところです。

[134: 匿名さん]

来客用駐車場の利用について
現状のままでは、困りますね。私も数回、利用を諦めた。同じ体験者は多数いらっしゃるでしょう。

他の事案と同様、発生事象に対する初動が全く見えないですね。
（掲示板への書き込み：4/21、フロント担当他へ問題事象と掲示板のＵＲＬを文書提示：5/6）

常態化・深刻化する一方の『来客用駐車場不足』をある程度は、改善することは出来ます。
工夫すれば、対処法はいくつかあります。

１.バイク置き場前のスペース活用。（最大２台駐車可能？）
２.使用希望が重複の場合は抽選制とし公平性を保つ。（単に早い者勝ちを安易に許容しない）
３.帰省やドライブ旅行で不使用が確定している区画を事前共有し、期間限定で来客用に転用する。
４.使用規制を設ける。
５.基準以上の使用は有料化（周辺有料Ｐより高額）し管理組合に納付、タイムズ等の使用者に支給。
（領収書と引き換え・要事前申請）
６.節電等で捻出したコストの一部を、一定条件を満たしたタイムズ等の使用者に支給。

管理会社及び理事会も認識している筈ですが、当事案を検討するのは7/1開催の理事会でしょう。
具体的な対応策が固まるのは、早くて9月頃でしょうか？

せめて、最低限　通常総会で、現状認識 と 解決に向けてのフローや日程を共有したいですね。
夏期休暇には間に合わないとしても、お盆前には解決して欲しい。

一方、管理会社/理事会役員から当事者へのヒアリングが行われない限り、当事者の気付きも
発生しないと思われます。
つまり、何らかのアクションを起こさない限り、状況は全く変わらない。更なる常態化。

[135: 匿名]

>>134 匿名さん
自分も、数回諦めた経験があります。
空いてるときは空いてるんですけどね。

基本は現来客用駐車場2台。そして、バイク前のスペースを第二の来客用駐車場に出来ないかと考えていました。
もともと敷地内で徐行する通路なので、危険性もないのではと思います。
たまに業者の車が停車していても問題なく通れます。

夏季休暇前に解決してもらえると有り難いですが、お盆などの利用は半分諦めています。。。

[136: 匿名さん]

＞＞135 匿名
＞基本は現来客用駐車場2台。そして、バイク前のスペースを第二の来客用駐車場に出来ないかと考えていました。

全く同感です。　私は134です。
最初が肝心です。何でもいいから何かアクションを期待する。管理会社の知見にも期待します。

「諦めないで！」と煽る意図などは毛頭無いですが、皆が改善を希望するという実態を共有したい。

それ（改善を諦めない姿勢・環境・組織・委託契約の内容向上）すら　が無くなったら、
管理会社及び理事会や組合の存在意義が無いでしょう。新体制に心より期待する。

[137: 住民板ユーザーさん1]

来客用駐車場の改善案、素晴らしいです。
このような意見が、この場だけでなく居住者全員で共有出来たら良いですね。

私はルールを守らない人へのルール遵守をお願いする方法が必要と感じてます。
ルールを守れていない方は、
1.ルール知らない
2.ルールを知っているけど止むを得ず
3.ルールを守る気が無い
このようなケースがあるのではと思ってます。

駐車スペースを増やす前に、1と3の人を極力減らさないとイタチごっこにならないか心配です。（そのような方が多数いらっしゃらないと思いますが）
2も何かしらの取り決めは必要ですが。。

そこで違反者のへの通知等を管理組合様にして頂けないかと思います。
その上で、スペース拡大等が良いなと感じました。

[138: 匿名さん]

点検業務について（再委託解消、直接委託によるコストダウン）
＞＞1: 1居住者　（当スレを立てるキッカケになった問題点も 未だに 解消していない）
　
１月以降、再委託の点検業務について管理会社に説明と改善を要求してきたが、残念な事に、
いずれも履行されていない。（不誠実であり説明責任を果たしていない・職務放棄）
　
これらの点検は、いっそのこと 再委託先である「東急コミュニティー」（以下、東急Ｃ）に
直接委託に切替えるのが合理的で適切な対応と考えます。

最大の利点は、仲介手数料に相当するコストが削減出来る事。（推定５～２０％程度）
直接委託によって、点検業務の質が低下することも、まず無いでしょう。
尚、重要事項説明書には、他の管理会社に委託しても支障が無いことが明記されている。

それでも、安直に東急Ｃ に見積り提示を依頼したら、管理会社との関係を忖度して現状と同額か
より高額の見積もりを提示する可能性もあるから、東急Ｃを含む数社にあたるべきでしょう。

《再委託されている点検業務とコスト》
●増圧給水ポンプ点検　･･･　費用は不明　　1回/年
●消防設備点検　･･･　276,000/年　　２回/年
●雑排水管清掃業務（再委託の可能性アリ） ･･･ 720,000？（360,000/年）　１回/２年

《点検業務の委託フロー》
●現　状：管理組合 ⇔ サンヨーホームズコミュニティ ⇔ 東急Ｃ ⇔　点検業者
●改善案：管理組合 ⇔ 東急Ｃ ⇔ 点検業者

重要事項説明書の記載によれば、委託先変更（外注）の一連の手続きを管理会社は、
サポート（言い換えれば監視だが）をして下さるので、理事会の作業負担も極めて軽微で済みます。

[139: 匿名さん]

以前も書き込みしましたが、
早期に、住民からの意見収集のフローやルールを明確にして、書面を配布して周知して頂きたい。

ここ数日の管理会社スタッフや管理人さんとの会話の中で、判明した事（全２件）はいずれも初耳です。

➀ 管理組合の郵便受けは管理人さんが管理し、「要望や提案等を記載した書類」や郵便物は、
その都度フロント担当に渡す。（居住者→管理人→管理会社→理事長）
➁ 匿名の苦情・要望・提案等は、受け付けない。部屋番号と姓の記載は必須。

表向きは、日々発生する問題事象や住民の本音が投稿されるネット掲示板などは、
ひとつの情報収集源としても活用される事は、まず無さそうですね。
飲食業やホテル・百貨店やコンビニ等の物販業・メーカーなどとは、真逆のスタンスなんですね。

尚、理事会開催予定だった 5/6 早朝に管理組合の郵便受けに投函した
提案書（組合理事長・役員各位宛で、役員の人数をプリントし投函）は
なんと、あろうことか今日の今日まで、管理会社に保管され滞留していた。

当然のマナーとして部屋番号と姓を明記し、事前に5/2 管理会社宛にＦＡＸし、
正式に理事会での検討を経て、通常総会での説明を依頼する旨を明記していたのだが・・・。

明日5/22 午前、役員各位に配布して頂く事と相成った。
投函した5/6から１６日後に、ようやく 情報到達が実現するのです。
しかも投函者本人の確認・催促によってです。杜撰・無責任にもほどがある。

[140: 匿名さん]

私は、問題事象が解決されるまで管理会社と、内容によっては理事会とに改善を求め続けます。
紙媒体（書面）で、部屋番号と姓と作成日を明記して、有効なら映像データも活用し改善を求めます。

その権利は勿論、事象によっては義務と責任があります。
理由は、単に此処に住み暮らす期間は、快適に暮らしたいからです。

完成物件として、立地・間取り・仕様等を評価し購入したが、運用面は想定以上に課題が多かった。
過去30年近い分譲マンション生活において初めての経験です。

[141: 住民の人に質問したいさん]

来客用駐車場の件
メールコーナーにある予約表を常時、１カ月分掲示すれば、使用状況が分かりやすい。
今のA4サイズのボードに書き込むのは、手間がかかる。
日付表示部分も見辛い。
そもそも、対策を検討するにしても、過去の使用状況の記録はあるのだろうか？

[142: 匿名さん]

先程、ゴミ捨ての帰りに駐車場の予約表見たら常連さん凄いですね。頭にくるのもわかります。ここまで止めるなら近くの月極め駐車場借りた方がいいと思いますが。号数もわかるので理事長さんも交渉してみてはどうでしょう？

[143: 住民の人に質問したいさん]

＞号数もわかるので理事長さんも交渉してみてはどうでしょう？
理事長さん はじめ理事会役員の皆さまの対応に期待します。

その他の懸案事項も含めて、無自覚の管理会社まかせの放置や先送りは、改めて欲しい。
無効な理事会（4/15役員１名の打合せ）での、通常総会の最終決定は如何なものかとも思う。

4/15は当日欠席が多かったのか、開催前に理事長出席のみで可と判断したのかも、非常に疑問に思う。

ごく一部の意見（エントランスの飾り付け）を反映しての予算案策定などは不適。
総会決議に必要な判断材料となる、諸々の情報が提示されていないのも同じく不適。
（各点検業務のコスト、駐車場区画増設の必要コスト、自販機の契約期間等の条件、
ＡＥＤ保管ＢＯＸの仕様及びコストなど）

管理会社のコスト意識欠如によるものでしょうか？
維持と運営に費用が発生する組織体には、ふさわしくない事態です。

[144: 匿名さん]

先日、駐輪場の中に警察官と管理人さんがお話ししてましたが、何か詳細を知っている方いらっしゃいますか？
駐輪場の扉の鍵の事と何か関係あるのでしょうか？

[145: 住民の人に質問したいさん]

詳細存じませんが、
警察官が立ち入った事実と経緯・注意事項は、即日、正式に文書で掲示し周知すべきです。

通常、管理人さんから管理会社へ、管理会社からは理事長及び副理事長に電話報告を行う事案です。

報告が行われたのに、その情報と対応がどこかで停滞しているのは、よろしくないですね。
サンヨーホームズコミュニティの常識は、他の管理会社の非常識　なのでしょうね。

[146: 匿名さん]

ベランダ喫煙について
割れ窓の論理の如く、既存の問題事象が未解決なまま、一方で次々に発生しますね。

●規約によりベランダは禁煙。理由は、共用部である為。これ以上の説明は不要。

付け加えるなら、他戸への主及び副流煙の直接の流れ込みによる被害を防ぐ為。
ベランダ側の部屋は、吸気ダクトの配置とレンジフード（停止時）により、外気の流入量が多い。
せっかくお気に入りのアロマの柔軟剤で仕上げた洗濯物にも、タバコ臭が移る。
　
●喫煙者は、上記の状況に配慮し、室内で喫煙の際はレンジフード直下の喫煙は控えるのが妥当。
必ず窓サッシを閉じ煙は空気清浄器を介し消臭を行って頂きたい。
　
●敷地内の一角に喫煙場所を設け、希望者は終日利用可能とする。灰皿等の掃除は管理会社が行う。
バイク置き場前の空間なら、屋根もあって風通しもよいので、煙の滞留も他者への煙害も最小限となる。

一方で、嫌煙者側の対策として、換気システムによる流入を抑制すべく、ベランダ側の吸気ダクトを閉じ、
共用廊下に面するダクトは開き、状況によってはレンジフードを作動させる。
　
又、ダクト内に竹炭・茶葉等を綿布で巻いて詰めると、多少は消臭出来ます。

管理人とフロントにベランダ喫煙に関する苦情の有無と内容を確認する必要もありますね。
鳥問題のアンケートと同時に、ベランダ喫煙や来客用駐車場、共用部の仕様・節電など意見収集し、
優先順位付けして早急に対処する事を期待します。

[147: マンション住民さん]

ベランダ喫煙についての注意喚起は「8階で」とフロアを限定してのものでしたね。
なぜなのでしょうか？

来客用駐車場・騒音・共用部での私物保管等の問題ではフロアを限定していなかったように思うのですが・・・
どの問題もマンションという共同住宅での当然のマナーでありルールでしょうが

来客用駐車場の独占的利用も夜間の騒音も共用部での私物保管も当事者への気づきを求めて限定していただくと改善が見込まれるのではないでしょうか

[148: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[149: 匿名さん]

＞＞144 匿名さん
自転車盗難があったようです。自転車は直ぐに戻ったとのことですが・・・。

本日、管理会社フロント担当と面談した際に、こちらから質問したら上記の説明がありました。
セキュリティの不備を軽く捉えている様子が、非常に不愉快且つ残念で、更に状況を尋ねたいという
気持ちが一瞬で失せました。よって、盗難事件の詳細は聞いておりません。

管理会社担当及び同行者には、早急に掲示物による周知・共有と注意喚起を依頼しました。

本日、諸々の未解決の問題事象やドア故障の放置等も、
口頭と当板の直近の書き込み（一部抜粋）のプリント提示（２回目）にて報告しました。

尚、サンヨーホームズの担当者には、自転車置き場とエントランス間のドアの鍵の不備を、
5/8電話、5/18には現場で（１年点検実施時）で報告しておりましたが、未対応だったようですね。

[150: 匿名さん]

同一企業グループの管理会社と事業主の企業体質でしょうね。

管理会社の公式ＨＰの問い合せコーナーに、質問を行いましたが２週間ほど経過してしまった。

管理会社は現場も本社も、そして事業主（施工担当部署）も
いずれも同じスピード感（超スローテンポ・ノロノロ或は放置後に忘却）なんですね。

昨今の他所でのいたましい事件や、リスク管理の不備による事故等にも関わらず、
セキュリティの問題事象を軽んじ対応を誤るような企業は、全く信用なりませんね。
こんな管理会社は初めてです。

[151: 匿名さん]

そうだったんですね。盗難とはちょっと厄介ですね。何か皆様の報告を聞かせていただいていると、このマンションへの失望感がぬぐえませんね。騒音問題等色々と改善されているかもわからないし長く住めるのか考えものです。まぁ、気持ちよく暮らせたらなと思うばかりですね。

[152: 匿名さん]

前にもコメントしましたが、ハードは良いがソフト面が・・・です。
今は機能不全状態のソフト面が、どんどん深刻化し悪化している状況です。
この板で認識している方々もごく少数ですが、通常総会ではこの板の存在も公表するでしょう。

今日まで複数の社員と接しましたが、仮にフロント担当１人が変更になったとしても変わらない。
独特の体質・企業風土が根強くありますね。

経験値として比較対象が無い方々には、何も気にならないことなのかも知れません。
明らかなことは、
進展しない諸問題の解決を管理会社ほかに期待しているだけでは、むしろ深刻化するだけです。

管理規約を遵守すべきお立場の方々が、それを率先して行うどころか形骸化させています。

[153: 匿名さん]

以前からモヤモヤとした懸念点を確認/検証したく、管理会社宛の電話での帳票閲覧請求を経て、
昨日5/24（13：30～15：00）管理人室ほかに於いて、管理会社フロント担当と同行者１名、
計２名立会いの下で帳票閲覧と質問等を行いました。
　
冒頭、氏名記載・押印の書面（帳票閲覧請求）を提出し（相手は一瞥し内容確認もなかったが）
管理規約に則った手続きを踏んだ上で閲覧と質問等を開始しました。
その後、ゴミ捨て場・数カ所のドア不具合・自販機設置予定場所の現場確認を行いました。
　
➀ 管理規約の適正な運用について
→ 私の帳票閲覧請求に対して厳正且つ適正な対応を行うか否か･･･否（規約を逸脱した対応）
　
➁ 管理規約に記載の金額に整合性が欠如している点について
　検証資料１枚を提示して問い合せた。対象は『管理費会計初年度予算』（27頁）及び
　『定額業務委託費月額内訳』（91頁相当箇所に掲載の別紙１）
→ 不整合・不一致の認識は無かった。
当然、原因は勿論、算出根拠すら不明。一旦、持ち帰り後日報告予定。

➂ 点検業務費毎の費用と再委託の実態について
→ 複数（６件）の点検業務費はまとめて伝票計上され、点検毎の費用実績は不明。
→ 一部の点検は、再委託している（東急コミュニティー）が、組合員には周知済みとの見解。
→ 直接委託への切替えについては曖昧な回答があった。

➃ 区分所有者からの意見・要望の収集について
　苦情や質問・要望・提案等を提出する為の書式１種の作成とフローの確立と周知徹底を依頼した。
→ 他の物件では、活用しているようだが、当理事会では質問等も無く、紹介はしなかった。

対応頂いたお二人を通じて、企業が掲げるコーポレートメッセージとは、かけ離れている管理実態と
取組みの姿勢を感じ取りました。現状のままでのおつきあいは、早めに区切りをつけたいです。
　
《コーポレートメッセージ》　※現在の公式ホームページより一部引用
｢24h/365day 暮らしのすみずみをお手伝い｣
暮らしの「安心・安全」はもちろん､快適な最高の人生をお送りいただき、生涯にわたるおつきあいをしていただけるよう、サービスの充実と向上にチャレンジし続けてまいります。

[154: マンション住民さん24]

初めて書き込みます。
警察が来ていた件は気になっていたので、内容を知れてよかったです。
私も気になった点や情報をキャッチした場合は、書き込みや対応を行っていきたいと思います。
安心して暮らせるマンションにしていきましょう！

5/27(日)の総会前にこのスレを住居者全員に見ていただきたいですね。
このスレに書かれている内容を知ってると知らないでは大違いですから。。。

[155: 匿名さん]

＞＞154 マンション住民さん24
全く同感です。
私は5/6 早朝に『質問及び要望書』（Ａ４x２頁）と『一部書き込みのプリント』（Ａ４x４頁）を
部屋番号と実名記載し、管理組合と管理会社の郵便受けに投じました。

事前に、5/2フロント担当宛のＦＡＸにて『質問及び要望書』を送信し、念の為
電話で受理も確認しました。
その時点で、理事会が日程変更し既に終了している事実に触れる事も無かったです。

質問・要望・掲示板については、理事会議事録に記録して周知を図る事も明記しておりました。
　
5/6 開催の理事会で、まずは出席した役員全員にこの掲示板を共有及び内容確認をして頂き、
管理会社フロント担当に対し事実確認の上で、議事録を介して当掲示板を共有して頂く予定でした。

[156: 匿名さん]

連投で失礼致します。
この『ネット掲示板』については、明日午前中に貼り紙にて、周知して下さるそうです。
先刻、フロント担当から報告がありました。

[157: 匿名さん]

＞＞147 マンション住民さん
確かに、当人の気付きは非常に大事ですよね。（指導・躾・注意喚起などなど）
私も管理会社と理事会には、注意喚起の内容や視覚効果にもっと工夫をと提案していました。

「なぜなのでしょうか？」とあなたが思ったように、他の方々も意識して受止めるかも知れませんね。
そうであれば、気付きの可能性や居住者の関心が高まります。
　
今回は、被害報告をした方が、手すり越しに８階ベランダでの喫煙タバコの火を目視したのかも。
よくある、レンジフード直下での喫煙行動が原因のダクト経由の排煙かも知れませんね。
或は、以前から管理会社宛には他住戸からも苦情があって、８階ベランダの喫煙を認識していたのかも。

報告者の居住階を表示するよりも、気付きや自戒を促す事になり、今までの注意喚起よりは
告知効果があるとは思います。

もっとも、効果云々以前に、規約違反行為ですから、即刻中止して頂きたいですね。

[158: 匿名さん]

＞セキュリティの問題事象を軽んじ対応を誤るような企業は、全く信用なりませんね。
管理会社と施工担当者は認識があると想います。
が、ここでは触れらません。

通常総会にて、発言の機会があればご提案致します。

[159: 通りすがり]

色々な掲示板を見ていて思うのですが、誰でも見れる掲示板でマンションの内部情報を書かないほうがいいと思うのですが…
わたしはここの掲示板を見ていいマンションだなぁ、住みたいなぁとは思いません。
逆になんか大変なマンションだなぁという感情が沸いてきます。
皆さん、より快適に暮らすために意見を述べているとはおもうのですが、私にはこのマンションはこんなにダメだよー、住みにくいよーと宣伝してるようにしか見えません。
この掲示板ではなく他の方法はないのでしょうか？
このマンションに興味がある人も見ていますし、敬遠はされたくないので…

[160: 匿名さん]

＞＞159 通りすがり
一部に同感です。
見る人の属性、居住者の場合は現状容認か改善志向の強弱、住み替えのプラン等によって、
投稿の解釈は変質すると考えます。

只その真偽は不明だとしても、不要な内部情報や実態の不要な暴露は避けたいですね。

あなたが懸念なさっている点は、諸々の課題が解決され、
快適な住空間が今後 更に快適 になることによって解消するでしょう。
それに尽きると考えます。自ずと投稿内容も激変することでしょう。

あなたの表現のニュアンスが居住者では無いよう感じましたが、あなたが区分所有者ならば、
「将来」の売却プランの有無に関係無く、
「現在」の生活空間が改善されることに、異論は無いと思います。

居住者及び管理会社やゴミ回収業者・郵便・宅配業者・宅食サービス・点検業者等々を含め
関係者全員にとっての利益となります。