ジオ宮前平ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ宮前平についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.geohankyu.com/miyamaedaira/

所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋1丁目21番12、16、17（地番）
交通：東急田園都市線「宮前平」駅 徒歩8分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：68.08平米～81.13平米
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：ライト工業株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[551: 匿名さん]

野村には相手にされてないと思いますよ。残念ながら。
勝手にライバル視しているだけでは？
近隣の野村物件のモデルルームに行きましたが、この物件に触れることさえなかったですね。

[552: 匿名さん]

>>550 匿名さん
それにしたって、過度なCG加工は検討者の立場からするとやめて頂きたいですけどね。
自分の目で現地を見ればわかることですが、最初はCGを見て期待を膨らませてモデルルームを訪れるわけで。
デベさんの良識が問われる部分だと思います。

[553: 匿名さん]

>>552 匿名さん
こんな記事がありました。
https://allabout.co.jp/gm/gc/449414/
これによると
公正競争規約では「周囲の建物などは描かなくてもよい」とされているため販売物件の建物本体と外構、敷地内の植栽くらいまでしか完成予想図に描かれていないことが大半らしい。
これがデベさんたちのデフォルトなのでしょう。

[554: 匿名さん]

>>551 匿名さん
こちらに限らずお互い同業者としてリスペクトして対応いますよ。ネットの方がひどいように感じます。
本心ではライバル視しているのかもしれませんがお客さんにそれを悟られるようでは販売は務まりません。

[555: 匿名さん]

>>552 匿名さん
この物件とは関係しませんが
不動産販売においてCGよりも皆さんに関係がありそうな事項があります。
それは、嫌悪施設の有無。そもそもどれが嫌悪施設なのか宅建業法に定義されておらず各物件毎に対応しており説明が必要であるようでしたら重要事項説明で契約する人に説明し確認のうえ署名、印をもらいます。そもそも物件HPに近くに嫌悪施設であると考えられるものを物件地図での明示なり付近のロケーションに記載する必要はないということです。
たとえば、実際に現地を確認したらお隣が墓地、近接して高圧電線があるみたいな事例は多いですよ。まったく気にしない人もいるでしょうがね

[556: 匿名さん]

本日情報登録更新されたが前回と変わらず。
第3期は販売はいつなんだろう。
このままだと第2期4次、5次の後かな

[557: 匿名さん]

宮前区在住の人のブログに宮前区役所移転に関する有益な情報提供がありました。
https://blog.miyamae-navi.com/entry/2018/12/03/084039
区民の皆さんも鷺沼再開発、区役所移転の話を知らない人が多いらしいです。
今週末に市民説明会が開催されるようです。
移転すると思ってましたが雲行きが怪しくなってきましたね。

[558: なぁ～ずっちーな]

宮前平駅北口から宮前区役所前交差点の手前まで
距離800m高低差64m
11分とマップ表示してるけど箱根の山登りみたいに駆け上がれば8分切るのかなぁ

[559: なぁ～ずっちーな]

>>558 なぁ～ずっちーなさん
下りは8分位

[560: 通りがかりさん]

神奈川新聞 宮前区役所移転へ 市民館、図書館も鷺沼駅前に 川崎市.　2026年に図書館・市民館を先行移転、2030年には新区役所完成目標
http://www.kanaloco.jp/article/386604

[561: 匿名さん]

やはり基本方針（案）で推し進めようとしていますね。
今回の発表の後に住民説明会することに違和感を感じます。
なぜなら今回の住民説明会の開催日程は昨年末には日程が決まっていた点。
既定路線を周到し住民説明会を実施したという事実が欲しいのでしょう。
「移転ありき」で当初の予定通り役所＋民間業者のタッグで再開発プロジェクトを推進していきたいようです。
個人的には公共建築で築35年の庁舎は日本全国に山ほどあるので建物がこの程度で古いと言うにはいささか疑問。
鎌倉市でも問題になってますね。

[562: 匿名さん]

>>561 匿名さん
腐った行政がやりそうなことですね。
住民説明会は飾りか。

[563: 評判気になるさん]

その移転の話が進むとなると、区役所近くのマンションの価値も変わりそうですね。

[564: 名無しさん]

区役所移転したら、市バスとしては別にあの経路を通らなくてもいい、ってなるんじゃないかという感じしません？
近隣の他の坂道は特に通らないのに、あの坂だけは区役所があるからバスが通っているだけでは

[565: 匿名さん]

小学校前もあるし区役所前が警察署前にかわるぐらいじゃないかな。
そもそも役所主導で始まった移転計画。区役所移転し川崎市バスもルート変更ならそのあたりの住民の反発必至だと思う。神木の住民の利用もあります。
警察署、消防署、小学校はそのまま。
民間のバスと違って市バスは営利を追い求めるところではありません。公務員でしょ

[566: 通りがかりさん]

考えてみれば、宮前区越して10年経つけど、区役所は引っ越し直後1回しか行ってない。警察署の方が免許更新で行く回数は多い。後はローン関係で新百合の法務局とか。区役所移転するメリットってまりない気がしてきた。

[567: 匿名さん]

区役所よりも図書館、区民館の移転の方が関心が高いような

[568: 匿名さん]

>>567 匿名さん
おとなりの横浜市青葉区の区役所は地理的に青葉区の中心あたりの市が尾の川沿いにあるし、たまプラーザやあざみ野、青葉台でないところでも特に不便という声を聞きません。あちこちに住民票などを取得できる施設があるからかな。

[569: 匿名さん]

問題は役所主導で民間の鷺沼駅前再開発に乗っかっているだけと感じます。宮前区民の移転に関する認知度もかなり低く区議会の議員さんも複数疑問を投げかけています。住民の意見を反映し強引でない決め方をしてらいたいです。

[570: 名無しさん]

>>568 匿名さん
横浜市と川崎市を比べたら駄目でしょう
青葉区がかわいそうですよ

[571: 匿名さん]

あくまで近くの事例を紹介しただけです。
乗降客の多い駅に必ずしも区役所があるわけでわないというひとつの事例です。

[572: 匿名さん]

規模を縮小してもいいので図書館は残してもらいたいな。

[573: 名無しさん]

田園都市線沿線そのものが、民間の開発前提で今日まで進められているのに、民間の再開発ありきで行政が動くなんて！っていう批判はちょっとちがうと思う。東急が田園都市線を通してなければ、どこもかしこも畑と養鶏場などが多いだけの場所だったはず。でも東急が税収をとれる場所にした。行政は民間がもたらす旨味から逃れられないはず。
ついこの間も横浜市長が「これからの町づくり」に東急とべったり気味の声明を出したばかり。
http://www.city.yokohama.lg.jp/ex/mayor/interview/2017/170404.html

[574: 匿名さん]

>>573 名無しさん
市役所、区役所に開発のプロはいるでしょうか？
行政の役人さんは机上のプランニングや計算はお手のものでしょうがそれを生業としている商売人には敵いません。
タラレバを言っても仕方がありません。
東急城下町みたいな田園都市線沿線の開発には電鉄の協力なしには進みません。
電鉄も大きくなってさまざまなグループ会社がありその規模は日本を代表する鉄道グループですよ
不動産、百貨店、スーパーなどこのエリアに住んでいればなにかとお世話になっていますよね
他が入り込む余地は極めて少ないと思います

[575: 匿名さん]

みんな区役所移転で宮前平のポテンシャルが低下するのではないかと思っているようですが私は区役所跡地開発の方が楽しみ。まとまった土地だし住宅街を走る大通り沿いなのでマンションだけじゃないでしょう。近隣のスーパーなども動向を気にしていると思います。

[576: マンション検討中さん]

区役所跡地は住民感情から売却前提ではないでしょう
おそらく公共の施設か素敵な公園なんかになる様に思います。その方がいいかも

[577: 匿名さん]

>>576 マンション検討中さん
市は3つのパターンを想定して費用の算出をしています。売却なければ全て市の負担(市民の税金)で建物の応分費用を支払うことになります。
跡地利用のことには触れられていません。
つまり売却前提だからです。
公共施設を代わりに設置するなら事前にアナウンスがあるはずです。公園設置にしても土地は市の所有ですか？違うと思いますよ

[578: 匿名さん]

>>576 マンション検討中さん
気になるなら川崎市にパブリックコメントを
まだ間に合いますよ

[579: 通りがかりさん]

○○シティとかの大規模マンションに化けちゃったりして。。。

[580: 匿名さん]

同意。
おそらくそうなる確率高いと思います。

[581: 通りがかりさん]

もともと、区役所は宮前郵便局なんかとセットの場所にあってほしい、駅近で。と思ってたから区役所移転そのものは賛成ですね
ジオ検討とは話がそれましたが

[582: マンション検討中さん]

>>579 通りがかりさん
そうでしょうね。移転と跡地売却はセットで既定路線かと。

[583: 匿名さん]

2015年には「東急沿線まちづくり包括連携協定」
2017年には鷺沼駅前再開発において東急３社、ＪＡセレサ川崎、横浜銀行の鷺沼駅前地域の５権利者で構成する「再開発準備組合」設立。
この沿線には東急グループは必須なようです。

[584: 匿名さん]

>>581　通りがかりさん
宮前郵便局と区役所がセットの考えがよくわかりません。
宮前郵便局は鷺沼駅から少しばかり離れているし駅地下に郵便局があります。
窓口とATMがあれば事足りるのでは。

[585: 匿名さん]

週末に区民向け説明会行ってきましたが、その場では跡地は行政の貴重な財産として活用する方針、と言ってました
どうなるか分かりませんがね

[586: 匿名さん]

>>585 匿名さん
そうならば再開発と跡地利用の計画をセットで説明が必要ですね。明確な回答がないのであれば活用する方針が裏で進んでいる予感がします。

[587: マンション検討中さん]

>>585 匿名さん
これまでも移転は決定事項ではないと繰り返しておきながら、あっさりと移転案を発表しています。跡地利用についても周辺住民の感情を逆撫でしないようその場しのぎの発言でしょう。

[588: 匿名さん]

>>587 マンション検討中さん
再開発を推し進めるのなら特に宮前平周辺住民に対して跡地の今後のことを説明責任があると思います。市民から予想してなかった質問であり差し障りのないように回答したということかな。当然市側は跡地をどうするのかコンサルに計画立案させているところでしょう。市民説明会ですら説明会運営は民間業者に委託してるくらいだから。

[589: 契約済みさん]

住民スレつくりました。
契約者のみなさま、そちらでも情報交換しませんか。

[590: 匿名さん]

>>589 契約済みさん

住民スレ、見当たりませんが。
住民の方、どれくらいいらっしゃるのでしょう？

[591: マンション検討中さん]

＞これまでも移転は決定事項ではないと繰り返しておきながら、あっさりと移転案を発表しています。

決定事項でなかったものが、決定して発表したってのなら普通じゃないですか？
決定したのに発表しなかったら問題ですが。

[592: 匿名さん]

この移転計画の問題点は
http://www.city.kawasaki.jp/250/cmsfiles/contents/0000097/97126/tokube...
のこれまでの経過と検討スケジュール通りにことが進んでいる点。
本年2月の基本方針(案)の公表については、市民フォーラムで市民意見を踏まえた行政内部検討を経てからの公表とあるのに2月に開催された市民説明会で疑問や反対意見、要望があった。ここがポイント！です。市民説明会を開催した事実が必要なだけなのです。
説明会で議決をとるわけではありません。あとはパブリックコメントを加味し行政内部の検討を行い(案)がとれる流れでしょう。(案)の段階ではゾーン検討と並行して建物完成イメージを提示しないのは腑に落ちません。どうやら住宅は役所施設併設のタワーマンション2棟で決まりそうです。今後の動きをウォッチですね

[593: 周辺住民さん]

まあ移転はするんでしょうね。

[594: 匿名さん]

基本方針案を公開までしておいてご破算になりましたはないな

[595: 匿名さん]

ここまできたら移転中止になるのは住民投票で過半数の反対がなければなりません。現実は住民投票に持っていくのに非常に高いハードルがあるということ。鎌倉市も大変だな。

[596: 名無しさん]

ジオ検討スレが区役所スレになってる
もともと区役所移転はスレの流れに話題としてずっとあった。それを「先の話だから」と遮る人が必ずいて、話題を長続きさせなかった。
それなのにここにきてそんなに気になるなら、もっと前の段階でいろいろな情報や意見を聞いておけばよかったのに。
区役所移転を責める人はほんとにジオ検討・契約者？

[597: 匿名さん]

その頃はまだ計画段階だったはずなのに突如基本方針案なるものに格上げして公開した。今後のスケジュールも決まっているので実現に向かっています。
ただし移転するには新しい建物ができないといけないので数年先。

[598: 匿名さん]

せっかく外観も見えて、南側のようすも実際に見ることができるし、検討スレなのだから契約した方は検討している方に情報を出せばいいし、検討中の方は質問すればいいのにね

どなたかも言っていたけど「年に何度も世話にならない建物の移転」に、マンション検討スレでこんなに執着しなくても……
数年先と言っても、もう市はバス網の再編も2020年に再編案をまとめる方向で、鷺沼中心に発着を増やす方向で動き出していますしね
http://www.kanaloco.jp/article/390492

[599: 匿名さん]

>>598 匿名さん
どちらかというと区役所ではなく図書館では？
駅徒歩圏内でしたらバスの利用はほとんどないのでバス再編は関係ないかな。

[600: 通りがかりさん]

>>598 匿名さん

そもそも契約した人も検討してる人も数少ないからここで物件の話題が出ないだけ。
ネタがないので区役所移転話しか話に上らない寂しい状況。

[601: マンション検討中さん]

市役所図書館逃げて消防署だけ残るのねあんまり出てないけど消防車とあと頻繁に出動する救急車の音結構うるさいよね

[602: 匿名さん]

>>601 マンション検討中さん
だけではありません警察署も残りますよ。
音に関してはここに限らず大通り、幹線道路、救急病院へのルート沿いならどこでも関係すること。
メリットは近いので何かあった時の初動時間が極めて短いこと。

[603: 匿名さん]

>>601 マンション検討中さん
写真ありがとうございます。
やはり、お隣の建物が近いですねー。

[604: 匿名さん]

>>603 匿名さん
現地見てなかったのですね
歩道、車道からよく見えます。

[605: 通りがかりさん]

第2期3次販売、当初の2月下旬から3月上旬、3月下旬へと先送り。
そろそろ竣工ですが中々な感じ。

[606: 匿名さん]

>>605 通りがかりさん
いろいろと販売戦略を考えてのことでしょう。
売り急がない感じでしょうか

[607: マンション検討中さん]

>>606 匿名さん

住民板も盛り上ってるし、お客には困らないといった感じですね。

[608: 匿名さん]

>>607 マンション検討中さん
住民はグループラインで盛り上がってますね

[609: 匿名さん]

>>608 匿名さん

住民の方ですか？
今、何人くらいで盛り上ってますか？

[610: 匿名さん]

最寄り駅から徒歩８分。
この距離でこの価格帯であれば、納得かもしれません。
便利さを優先に考えたら絶対にイイと思えるマンション物件です。
万が一リセールしなければいけないときでも、ここなら資産価値があるかなと思います。
南向き物件なので、陽当たりも良さそうだと感じました。

[611: マンション検討中さん]

イヤミですか。

[612: マンコミュファンさん]

>>610 匿名さん

どっかの物件と勘違いしてるんですか？

[613: 匿名さん]

駅まで近いこと、買い物なども便利なこと
住宅地としては、十分なのではないかなと思います。
子育てや教育などのページを公式サイトに作っているので、子育て中の人を主に対象にしているのか…と思いました。
子供はこのあたり、たしかに多いです

[614: 名無しさん]

なんで急にそんなこと言い出したの？

[615: 匿名さん]

このあたりは富士見台、土橋、宮前平と小学校が近くに3つありますので
子供は多いのでしょう

[616: マンコミュファンさん]

>>614 名無しさん

営業さんか、現地見てない人が書き込んでるんだよ。

[617: 名無しさん]

そうですね
どういう意図かわかりませんが、現地を見ての書き込みではないですね

[618: 匿名さん]

施工会社：ライト工業
https://www.raito.co.jp/project/kenchiku/jisseki/index.html

[619: 通りがかりさん]

建物はしっかりした作りで特に北側のファサードはデザインがいいですね。
丸源ラーメンが近いので夜食に困らないのでは。

[620: 名無しさん]

CoCo壱もあるね(笑)
よかったね

[621: 匿名さん]

第2期3次販売、1戸(最安値の4990万円)…

そろそろ竣工しちゃうけど。

[622: マンション検討中さん]

あと何個残ってるんですか？
新しくマンション出来るから期待したけどデザイン安っぽいし南向きでも日当たりダメでしょあれは。
新しくでるエクセレントシティ宮前平の方が良いと思います。

[623: 匿名さん]

何を期待されたのでしょうか

[624: 名無しさん]

この物件については、日当たりも、駅からのアクセスも語り尽くされてましたよね。
そういう面では、宮前平駅～坂の上周辺までの物件に勝てるところはどこにもないって最初からはっきりしていて、図書館や区役所も移転する。検討する内容ってもうないんじゃ。

[625: 匿名さん]

第2期3次販売が1戸だったそうで第2期4次販売もまた1戸かと思いましたが、
最多価格帯が5,100万円台（3戸）（予定）だそうなので
最低3戸は販売されるという事ですかね。
こちらは先着順はなしで、未販売住戸が残っているだけなのですか？

[626: 匿名さん]

>>625 匿名さん
普通であれば未販売住戸は期を変えて販売するのが一般的。売れ残っている住戸であれば先着順は普通の販売の仕方。

[627: 匿名さん]

物件概要の状態が4月竣工済に変わっているので、連休中の見学では建物内を案内していただけるのでしょうか？
素朴な疑問ですが、建物内のモデルルームを見学する際、上下の音の響きなどを確認する事はできるんですか？

[628: 匿名さん]

>>627 匿名さん
物件見学についてはここではなく
ライフスタイルサロンにお電話するのが確実です
0120の電話番号
4/29まで営業しているようですよ

[629: 匿名さん]

建物内のMR、上下の音の響きは確認…難しいのではないでしょうか。
丁度、上下が重なっている階がMRになっていればいいのでしょうけれど、そうじゃないことも多いです。
違う間取りをモデルルームにしないと意味がないですからね。
それに音を立てることで、
フローリングなどに傷がついてしまう可能性もありますし…。

[630: 匿名さん]

以前、どこかの物件板の住民板で内覧会の時に、ラジカセ持参して隣と下の階で音が聞こえるかを試したなんてことを書き込んでた人がいる。

引き渡し前の棟内モデルルームだったら音実験できたかもね。

[631: 匿名さん]

音は実際に入居してみないとわからないから難しい。

住宅性能評価でも音については任意評価なので実施しているケースはない。買う側がそういうところをチェックして判断するようにならないと変わらないかな。

[632: 匿名さん]

音は厄介ですね
同じマンション内でも違うし、人間の感じ方も千差万別
最上階角部屋ならそのマンション内では良いのかな

[633: 匿名さん]

正直音に関してはマンションの構造というよりは両隣と上階の住人で全てが決まると言っても過言ではないかもしれません。
たまたま運悪く小さなお子さんが走り回る家が上階に入ってしまったり、ドスドス音を立てて歩く人やドアを勢いよく閉める人が入ってしまうとアウトですよね。
この点は賃貸も分譲マンションも変わらずで、全ては運次第ではないでしょうか。

[634: 匿名さん]

そうですね
以前の賃貸マンションですぐ下の住戸の住人がとても音に対して神経質な方で、うちには子供がいない時期でしたがテレビの音、音楽に何かとクレームをつけられました。
不動産屋に伝えるも改善されずとっとと引っ越した経験があります。
こればかりは運なのかもしれません。

[635: 検討者さん]

そもそも上下左右を気にする程、入居者いらっしゃるのでしょうか。
住民板も書き込みないし不安です。

[636: 匿名さん]

他のマンションに住民スレありますが本当の住人がどれだけいることやら

[637: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[638: 匿名さん]

生活音は多岐に及びます。
通常では考えられないような音に対してもクレームをつける人は少なからずいます。
住人が音に対して敏感でありませんように

[639: 匿名さん]

ルピアコートは完売した様ですね。

[640: 通りがかりさん]

連れがいなくなって寂しそう。

[641: 匿名さん]

連れないなぁ

[642: マンション検討中]

まだ半分くらいしか売れてないみたいですね。
南側のカフェの草木が邪魔で眺望はいまいちだからですかね？
それより鷺沼の再開発で区役所移転したらまた隣にはプラウドとかのマンション建つんですかね

[643: 通りがかりさん]

>>642 マンション検討中さん
半分くらいってマジですか？
ずいぶん長いこと販売してるのに。やっちまったマンションになるのでしょうか。ルピアコートは完売してのに悔しい。

[644: 匿名さん]

売れ行きは半分という声がありますが、現在は第二期四次販売まで進んでいますよね。
これまで先着順の販売も出ていませんし、順調に売れ進んでいるのではありませんか？
そうでないとしたら、期毎に売れなかった部屋はどのような扱いになっているのでしょうか。

[645: 通りがかりさん]

45戸の小規模マンションで販売1年以上経って完成在庫を抱えている状況は順調とは言えないのでは。
せめて最終期販売くらい行ってないと。
一応、ブランドマンションな訳だし。

[646: 匿名さん]

>>645 通りがかりさん
売れ行き気になりますか？

[647: 通りがかりさん]

>>646 匿名さん

別に気になりませんよ。
売れてないの見ればわかりますから。
売れ行き順調などと言っている方に一般論を申し上げたまでで。

[648: 匿名さん]

>>647 通りがかりさん
通りがかりさん
まさに通りがかりですね

[649: マンション検討中]

ここは売れてないの明確ですね。時期が経てば入居した部屋の明かりで分かりますから。

[650: 匿名さん]

>>649 マンション検討中さん
それがどうかしましたか
定期的にご自身で確認して納得してください