パークナード代官山ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークナード代官山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daikanyama94.com/shinchiku/C1608001/

所在地：東京都渋谷区恵比寿西2丁目20-2（地番）
交通：東急東横線「代官山」駅　徒歩3分
　　　東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅　徒歩6分
　　　山手線「恵比寿」駅　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：49.49平米～132.03平米
売主：パナホーム株式会社
施工会社：株式会社浅沼組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[424: 匿名さん]

>>423 匿名さん
こちらの掲示板の情報でしたら２割引でも３割引でも高いですねって話だと思いますよ

[425: 匿名さん]

2019年10月竣工済なので、もう住人さんがいらっしゃるんですよね？
住民スレッドを覗いてみましたが、まだ書き込みがなかったので
不安になってしまいました。
こちらに呼びかけても読まれていないかもしれませんが、
住み心地やマンション住人の雰囲気などはいかがですか？

[426: 匿名さん]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[427: 匿名さん]

公式ホームページに物件そのものではなく近くのレストランやショップ情報を掲載する点はこの場所ならではだと感じます。
マンションの設備やサービスは申し分がないかな。
アイスランドよりも空気が美しくなるフィルター採用は目の付け所がいいですね。

[428: たまたま通りがかり、思わずコメント残してみる]

住んでます。
値段は置いておいて、住民だからわかることとして。
線路横でうるさいのではと書き込みありましたが、音はしません。（とゆうか今どき、それなりのマンションで電車の音うるさいとかあるのかな？）
各フロアの廊下はほのかに薄暗く、ダウンライトがいい感じで私はお気に入りです。
購入する部屋によると思いますが私は窓からの景色は気持ちよく、開放感もありますよ。
マンションのエントランスも品の良い迫力があり、ロビーも広くて綺麗だし、コンシェルジュも丁寧。
代官山アドレスのスーパーも近いし、当たり前だけど代官山駅はすぐそこ、そして私的には恵比寿駅まで歩いて10分くらいで行けるのが最高です。
かなり動きやすい。
住人もまだ少なく、程よく品のある感じのいい人が多い気がします。

[429: 検討板ユーザーさん]

目の前に線路があって電車の音が聞こえないのはすごいですね。代官山駅から代官山アドレスを繋いでいる橋からドーンと建物が見えてしまうのは気になりませんか？部屋の向きによりますかね。

[430: 匿名さん]

ええなあ。羨ましいなあ。
代官山の普通のマンションでええんやけどなあ。
そう言ってるからあかんのやろなあ。

[431: 匿名さん]

坪単価1221万って凄いですね。

[432: 匿名さん]

西側の線路側に住んでます。電車の音は全くしないわけではないですが、窓を閉めていれば全然気にならないです。
バルコニーから代官山アドレスを繋ぐ橋は見えますが、景色の一つで、人の気配を感じるものではないです。
逆に線路のおかげで建物が目の前にないので、開放感があって気持ち良いです。

[433: 匿名さん]

住人です。西側ではないので私自身は断定できませんが防音サッシはかなりの効果を発揮しているので、たとえ線路側であっても432さんが仰るように気にならないことが容易に想像できます。共用部や部屋の設えも品がありますし、何より恵比寿にも6-7分で行ける利便性と高台特有の気持ち良い風質はとても良いです。商と住のバランスに満足しています。

[434: マンション検討中さん]

恵比寿に近いって言うけど恵比寿に一体何があるの？わざわざ行くようなところあったっけ？
(恵比寿住んでたから聞いてみたいわ)

[435: 匿名さん]

432です。私は出向く先がいろいろで出張も多いので、徒歩3分の代官山駅から渋谷にすぐ出れるところと、JR線と日比谷線がある恵比寿に徒歩が苦にならない程度に近いこと、車やタクシーで30分以内に首都圏の大抵のところには行けることが、交通利便性面で大変気に入っています。
プライベートで過ごすのはもっぱら代官山周辺になっていますが、人が多い猿楽のほうと住んでいるこちら側が適度な距離感があることも大変気に入っています。

[436: 匿名さん]

>>434
シェイクシャックとメンズエステ位かな笑

[437: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[438: 匿名さん]

代官山ええなあ。

[439: 匿名さん]

代官山は住むにはもちろん、首都圏へのアクセスの良さも魅力なんでしょうね。
人気のアドレスなので資産性は高いでしょうが、
もしリセールを考えるとなると買い手には困らないマンションですか？
みなさん永住目的で買われているのかしら。

[440: 匿名さん]

住んでいます。私の場合は基本的には10年、20年、と住むつもりですが、将来どうなるかは本当に分からないので、やはりリセールバリューは購入を決める際の大きな判断材料でした。この立地の希少性は良いと思っていますよ。

[441: 匿名]

リセールはトントンだと思います。
パナソニックにしては最高ですし、代官山に恥じないマンションだと思います。

友人が購入したので見学させてもらったのですが、外観も共用部も専有部もゴージャスでした。
ニトリじゃありませんが、お値段以上ではないでしょうか。
弱点はただ一つ、ブランド？？？

[442: 匿名]

財閥系だったら間違いなく竣工までに完売だったでしょうね。

[443: 匿名さん]

代官山地域は一時はかなり人気の地域でしたが今はどうなんでしょう？
恵比寿エリア代官山エリアの人気は不動なのかしら。
代官山は恵比寿よりもどちらかというと落ち着いた雰囲気でおしゃれなお店が多い印象です。
飲食店や洋品店などがぽつぽつと隠れ家的にあるという印象

[444: マンコミュファンさん]

もう代官山の方が格上ですよね　特に旧山手通り近辺。
恵比寿は駅付近は飲み屋も多くラブホもあるし、ガチャガチャしてます。昔から代官山は空気からして違う。お店も落ち着いた雰囲気の良店多し。
宝くじウン億円当たったら絶対に住みたい。。。

[445: 匿名さん]

代官山のマンションであれば無条件に売れると思い込んでいましたが、
ブランドの弱さがリセールに関係してしまうんですね…
基本的には販売時の売れ行きがリセールの売却状況に比例すると
考えていいのでしょうか。

[446: 匿名さん]

ブランドと価格のバランスじゃないですかね。
低価格帯、と言っても１億前後程度のものなら条件合えばブランド問わず売れそうですが高価格帯、2億、3億、、、となる場合はブランド力が問われるでしょうね。
ここの高いところは坪単価1200万と言うことで、この坪単価だと財閥系の超高級物件レベルと同等ですからね。

[447: 評判気になるさん]

外観が気に入り内覧行きましたが内廊下が狭すぎませんか？
内装も少し安っぽさを感じましたが周辺の新築もこんなかんじなのでしょうか？

[448: 匿名さん]

建物の大きさは決まっているので
内廊下を広くしてしまうとおそらく部屋の方が狭くなってしまうし
なかなか難しいですね。
消防法で決められている広さが最低限取られているという感じなんでしょうか。
避難路としてきちんと機能していれば…。

[449: マンション検討中さん]

>>445 匿名さん
坪単価700万台のパナ代官山は築5年で中古相場でどれくらいの評価になりますか？

[450: 匿名さん]

公式ホームページに掲載されている共用施設、ロビー、ラウンジ、コーチエントランスに至るまで広く空間が取られているので内廊下もゆったり目かと思いましたが、面積を削っているんですか？
やはりマンションは実物を見学して自分の目で確認しなければですね。

[451: マンション検討中さん]

パナ代官山は物は悪くないので多少サービスすれば来年中には完売すると思うがパナ恵比寿は外観からダサい。
恵比寿は相当なサービス無いと2年先まで残るやろ。

[452: 匿名さん]

>>451 マンション検討中さん
あの価格ではあり得ないくらいダサいですよね。
向かいのオープンハウスがオシャレに見えるレベル。
三井辺りなら良い物件になっていたでしょうね。

[453: 匿名さん]

>>452 匿名さん
オプレジが良く見えるって心配になる水準
代官山は魅力あるからいいが恵比寿は2割引きでも残るんじゃないかと

[454: 匿名さん]

まだ2期15次なん？
まだ最終期迎えてないみたいだ。

[455: 匿名さん]

オプレジと一緒にするのはいかがなものかと。
パナにとって、この立地はやや荷が重かったかな？

[456: 匿名さん]

オプレジとは何だろうと思えばオープンレジデンシアの略称でしょうか。
恵比寿はともかくとして、こちらのデザインは自然を取り入れつつも
古臭くない外観でなかなかいいと思いました。
CGを拝見しましたがエントランスホールのオブジェのようなものは椅子ですか？

[457: 匿名さん]

パナ代官山は来年中には売り切るっしょ

パナ恵比寿はマジで厳しい
両方内見したら差がありまくり
代官山で坪550万まで下がれば買い

[458: 匿名さん]

換気システムがHEPAフィルターと言う耳慣れないものですが、
半導体や医薬品の製造現場や病院など、
きれいな空気を必要とするさまざまな場所で使用されているそうで
もしかするとコロナ対策として採用されたんでしょうか？

[459: 匿名さん]

>>458 匿名さん
どこにでもある空気清浄機のフィルターじゃないですか。

[460: 匿名さん]

代官山はおしゃれな路面店が多かった印象ですが、新型コロナの影響は受けていないですか？
小さい隠れ家風の雑貨店など見つけて入ったりしていました。
恵比寿は駅前にアトレがあったりしました。恵比寿駅のツモリチサト（ブランド終了してしまった）でお買い物したのもいい思い出・・・

今後デフレになると言われますが、それでも資産として価格は落ちないマンションですか？
だったら安心ですね。

>>換気システムがHEPAフィルター
これまでも使われてきたフィルターならコロナ対策フィルターじゃないと思います。2019年10月竣工なので計画段階ではコロナ影響なかったですよ。

[461: 匿名さん]

>>460 匿名さん

今後は、消費者物価はデフレもあるかもしれませんが、金余りなので資産インフレですよ。だから、マンションは上がります。

[462: マンション検討中さん]

ダウはコロナ前に完全回復

資産増やすのは富裕層　その富裕層が買うマンション

[463: 通りがかりさん]

このマンション、毎週のように新聞チラシが入るが、竣工後の売れ残りも結構あって売れ行きが芳しくないのに、チラシの中身がいつも変わりばえない。考えて売っているのか、疑問。

[464: 匿名さん]

>>457 匿名さん
年内でそこまでは下がらないと思うな

[465: マンション検討中さん]

>>464 匿名さん

来年2月が勝負

[466: マンション検討中さん]

この立地にしては安いと思う。デザインもいいし、共用部は高級感半端ない。

[467: マンション検討中さん]

来年決算まで待とう

[468: 匿名さん]

どのみち値引なしで完売は無理とちゃう？
待つのも手だな。

[469: 匿名さん]

決算前は大きな値引きが期待できそうですか？
どうやらマンションの値引きは売主さんによって方針が異なるようですが、
こちらは決算時期に価格を下げて売り切るパターンの売主さんですか？

[470: マンション検討中さん]

バルク売りは経堂で実績あり

[471: 匿名さん]

バルク売りを知らなかったので調べましたが金融機関が不良債権を第三者にまとめ売りする事だそうですね。
マンションの場合は売主が売れ残った新築分譲マンションの住戸を買い取り再販売業者へまとめて低価格で売却する事で合っていますか？

[472: 周辺住民さん]

パークナードのここや恵比寿が、経堂と同様の展開（パナがバルク売りで撤退→新売主が値下げ）になれば参戦します。期待してます。

[473: 匿名さん]

４７１さんが書かれている内容で、あっていると思いますよ。
ただ、仮にそうなったとしても
ここって代官山駅からとても近い場所なので、そこまで値下がりもしないんじゃないかと思います。
値段はココは確かに高いけれど、
それだけの根拠があるので。

[474: 匿名さん]

決算前の値引きを待つ方がいらっしゃいますがこちらの決算時期はいつですか？
ほとんどの企業と同様に来年3月ですか？
万が一バルク売りされるとして、やはり決算後になるのかしら。

[475: マンション検討中さん]

>>473 匿名さん

高いなりの根拠があるようでしたら今頃完売してませんか？

[476: 匿名さん]

>>475 マンション検討中さん

そういう見方も出来なくはないから
そういう嫌味を言えてしまうんだけど
必ずしも完売した順にいいとは言えないのが世の中の面白いところ。

特にどこにでも転売ヤーがパクつく今の時代はね。

歌のうまい順にヒットするわけでも
美人順に売れる訳でもないのも同じと言えるかも知れないけど。

[477: 検討板ユーザーさん]

物の価値と価格のバランスが販売においては大きいのではないかと思う次第。
駅から遠くても価格がこなれて学区が良いとか、スーパーが近いとか、閑静かつ治安が良いとか価値と価格のバランス。
価値は人それぞれに軸が異なるが坪600万以上となれば求める価値は高水準で多種多彩になるのだと思う。
事務所の力が左右する芸能界と住まいを比較するのはちょっと苦しい。
仮に芸能事務所とマンションブランドを同一視するならば大手高級ブランドでないのもマイナス点。

[478: マンション検討中さん]

ここは坪750万ですぞ。
パークコートくらいのブランド単価。

[479: 匿名さん]

パークコートだったら売れてたよね。

[480: マンション検討中さん]

販売代理は三井
どうせなら三井にバルク売りしてからの
パークコートに変更するのが起死回生策

[481: マンコミュファンさん]

>>480 マンション検討中さん
もうtoo late

[482: マンション検討中さん]

あまりまくってるんですか？値引きあるかな

[483: 検討板ユーザーさん]

今更誰も定価ではすんなり買わないと思う。
交渉するのは無料。お試しあれ。

[484: 匿名さん]

土地は入札で最高値、建築費も高いコスト高案件だから、早々簡単に値引きできないでしょう。
パナホームにスミフやゴクレのような体力があるかは知らないが。

[485: マンション検討中さん]

>>484 匿名さん
パークナード代官山の中古も数件売り出しましたね。未入居らしい。早く新築物件を処分しないとね。しないとね。

[486: マンション検討中さん]

>>484 匿名さん

トヨタミサワの傘下に入りました。
2019年築は2016年には発注してるので、現在建設中のマンションよりは原価が低いのね。

[487: マンション検討中さん]

>>485 マンション検討中さん

転売部屋は売主の瑕疵担保責任が付かない。
デベから買うのが普通で転売部屋は相当な損切りが必要。

[488: 通りがかりさん]

>>487 マンション検討中さん
そうですね。虎の門エリアと代官山は将来的にどちらが投資効果が高いでしょうか？値段的にあまり変わらないようですが

[489: 匿名さん]

立地が良いので住みたいと思う人は多いですが
価格がやっぱりね、、、というのが正直なところだと思います。
まだ値下げも考えられていないでしょうし、完売まで時間がかかるでしょう。
売れ残るよりも価格を下げて売り切れた方が良いとは思いますがね。

[490: 通りがかりさん]

>>489 匿名さん

>>489 匿名さん
激しくアグリです。パナは自社ブランディングを構築したいなら、もう少し専用部分の設備に力を入れて欲しいです。10年前の仕様や、在庫品のような設備を使うのは、自社ブランディングに傷をつけるしかないですね。せっかくの好立地で残念です。

[491: マンション検討中さん]

ここと、パークコート虎ノ門はどちらがすごいですか？

[492: マンション掲示板さん]

何と云っても代官山駅近、希少性有ると思いますよ！

[493: マンション検討中さん]

プラウドは希少性高いな。

[494: マンコミュファンさん]

港区は海の近くで海抜も低いので、虎ノ門よりも高台で地盤のしっかりした代官山に軍配かな。

[495: マンション掲示板さん]

代官山フロントかっけえー

[496: 匿名さん]

こちらのマンションはHEPAフィルター換気システムが採用されているそうですが、
花粉やPM2.5のような大気汚染物質の除去が可能になるのはいいですね。
ただ熱交換換気システムは一部住戸のみ採用になるのは何故でしょう？

[497: 評判気になるさん]

>>495 マンション掲示板さん
そうですか？こっちのマンションの方が明らかにかっこいいと思っているのに代官山フロントの方が色々高いからこちらが本線です。

[498: 評判気になるさん]

匿名さんという名前で先日書き込みを一つ入れたので先ほど評判気になるさんに名前を変えましたが初心者マークは付かない＝私はこのサイトに何らかの手段で特定されているということが分かりましたので非常に気持ち悪くもう書き込みはしません。お騒がせしました。

[499: 匿名さん]

代官山徒歩３分という魅力的な立地でしたが、線路沿い、間取り、柱の食い込み、下がり天井等が気になり、他の物件にしました。個人的には、坪単価的に少し高いのではないかと思います。

[500: 匿名さん]

立地を思うと、この値段をつけるのはそうだろうなぁとは思います。
けどやっぱり柱の食い込みがひたすらもったいない感じではあるんですよね。
視覚的にも圧迫感があるし、
家具の設置にもどうしても制限が出てきてしまうから…。
賃貸として出したりする人向け？

[501: 坪単価比較中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[502: マンション検討中さん]

だから利回りの低いマンションをわざわざ賃貸投資では買わないって。
定期的に賃貸に回す人が買うコメントが出てくるのが怪しい。

[503: マンコミュファンさん]

実需で選ばれにくいので賃貸目的で買いませんか？のセールストーク。
もう少し上手に誘導しようぜ。
1年半も売れ残ったのが全てだぞ。
不動産バブルで売り手市場なのに何故？って疑問にも思わないのだろうか。
単純に価格が価値に見合ってないからだ。

[504: マンション検討中さん]

完売も近いのかな？

[505: 匿名さん]

利益が出ないのなら購入しても損になってしまいますからね。それなら自分が住んだほうがいいです。
利回りが悪い物件は避けた方がいいですが、
最近だと賃貸投資でもそれほど利回りが良くない物件が増えているなと感じます。

マンション不動産バブルという意見もありますが、実際はどうなんでしょうか。
オリンピック後に価格が下がるのを懸念して売りが多くなってきているのかしら？

[506: マンション検討中さん]

バブル中です。
3LDKで築15年以内1.2億以内の中古在庫が枯渇気味。
在庫が少ないと高くなっていきます。

[507: 匿名さん]

ここの場合は、何より代官山の駅のすぐ近くだから、人気自体は安定して持ち続けるのではないでしょうか。
リモートワークが広がるからと言っても
そういうものとは関係なく人気のある立地というのもあります。
でもその分、想定以上に高いなっていうのはあるかも？

[508: マンション検討中さん]

何故２年近くも残ってるの？？
坪700万に見合ったブランド力がないから。
とかですか。

[509: 匿名さん]

リモートが続くといっても、便利なところに住みたいと思っている方が多いのかなと思いますが、
このあたりに住まれる方は普通の世帯ではなく高所得世帯でしょうし、
価格を気にせず住むという方が多いんでしょうね。
アクセスがすごくいいですから、希少な物件だと感じます。

[510: 匿名さん]

これだけ売れ残ったら、かなりの損失だと思うのですが会社は大丈夫ですかね。

[511: 検討板ユーザーさん]

価格を気にせずに買う層が少ない
だから売れ残りになった
またこの層はブランドを求める

[512: 匿名さん]

新築でもこれだけ売れないとリセール難しいですよね。こちらを購入する方はそれも気にしない富裕層なのでしょうか。

[513: 匿名さん]

ちょっとデベがね～
まったく同じ建物、価格でも、プラウド、パークコート、ザパークハウスグランなら売れたと思う。

[514: 匿名さん]

買った人には悪いが、ご愁傷様です。。
やはりブランドって大切ですね。

[515: 匿名さん]

ブランドの弱さは確実にあるけど、それはあくまで一因であって、ここ数年の猛烈な追い風環境でもここまで売れないのはちょっとやそっとの乖離ではないよ。
ウェリス有栖川もブランドが弱く、価格も当時としては割高だったから苦戦してたが、ここよりは早く完売してた。
今より一段相場が安かった約3年前、ここの価格を見て相当な違和感を感じたのを覚えている。今でも割高だからね。
似たような間取りが多かったパークコート南麻布は坪500万からあって、ここよりも後に販売開始して、早期完売したけど。
とにかくここを買うなら、大幅な値引きをしないとリセールで苦労しますよ。

[516: マンション検討中さん]

坪700万を買う購入者像を描けないとわからん。
ワイは富裕層でないが、なんとなくこれだけの金持ちは妥協点を許さないのだな。
わざわざパナを選ぶ理由があるか？
プラウド買わずにパナでないといけない理由。

[517: 匿名さん]

端的に指摘すると、まず立地が微妙。駅に近いのは良いけど、実際に現地歩くとよく分かる。はっきり言ってグランが建つ場所じゃない。
次に、設備仕様も坪単価に見合ってない。プレミストタワー白金高輪はここより安いけど遥かに仕様良いよ。
また、ディンクス向けと富裕層向けが併存してて、ターゲットが定まってない。
富裕層はこのような住居構成のマンションを好まない傾向がある。
立地、仕様、コンセプト、ブランド、ほぼ全ての要素で上回るプラウドですら大差ない価格で売ってるのに割高認定されて苦戦してるんだから、ここは推して知るべしでしょ。

[518: 匿名さん]

富裕層ならなおのことリセールを考えていると思う。
金勘定はしたたかだからこそ金持ちになったともいえる。

[519: マンション検討中さん]

多少はサービス開始した友人から聞きました。
急いで下さい。

[520: 悩む物件]

>>519 マンション検討中さん

どのようなサービスでしょうか？
急いでくださいとは、購入に向けてですか？

[521: マンコミュファンさん]

何か特典が付くの？決算対策なんでしょうか。

[522: 匿名さん]

1年以上経過すると新築未入居になるんでしたっけ？
マンションも長い間売れないと、新築未入居で安くなったりするのかと思いました。

先着順、2LDKが1億以上で買える人が限られそうですが、値引きもしているものなんでしょうか。
519さんは営業さんですか？
緊急事態宣言が終わると、駅近物件に人気が集まりそうですけどね。。。

[523: 検討板ユーザーさん]

>>522 匿名さん
1年以上経つと新築とは言えなくなるので、中古未入居物件ですね。
値引きはだいぶ前からしてると思いますよ。広告には出さないでしょうけど。