ブランズ文京小石川レジデンス

[買い替え検討中さん]

ブランズ文京小石川レジデンスはどうでしょうか。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/koishikawa/

大きさや間取りの違うプランがいろいろあるようです。
春日・後楽園駅前地区市街地再開発が進むと便利になるといいですね。
物件のことや周辺のことについて、いろいろ知りたいと考えています。
情報をよろしくお願いします。


所在地：東京都文京区小石川三丁目79番59(地番) 他
交通：東京メトロ丸ノ内・南北線 「後楽園」駅 から徒歩 7分 、都営三田線・大江戸線 「春日」駅 から徒歩 7分
間取：1DK～4LDK(予定)
面積：32.36m2～85.82m2(予定)
総戸数：37戸
売主：東急不動産
施工会社：イチケン
管理会社：東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[321: 匿名さん]

も、もしかして第一期はぜんぜん売れてない？

[322: 匿名さん]

なるほど〜天井カセットエアコンの時はどんな言いがかりかと思ったが、これ見ると確かに納得。

クレヴィアは高かったんでMR行ってなかったんだが、こういうところでちゃんと高級感を演出してたのね。

ここはそれでも売れちゃうと思うけどね

[323: 匿名さん]

メインエントランスは大切でした

[324: 匿名さん]

うーん、クレヴィアあたりが境目なのかな。
それよりも駅から遠ざかると明らかにマンションの質が下がる。

[325: 匿名さん]

第1期でこれだけ売れ残るのは衝撃的ですね。

[326: 匿名さん]

第1期はファミリー向けをメインで販売。
戸数でいうと投資向けの間取りの方が数が多いので、そう見えるんでしょうね。

[327: 匿名さん]

これまで誰も指摘していないけど、目の前の宅配配送センターと後ろの擁壁がなあ...

現地を見ればわかるが、いつ操業しているのか不明な絶滅寸前の製本工場とか、なんとなく素人にはわかりにくい玄関ポーチの有無とか、天井カセットエアコンの有無なんかよりも大きな問題だと思う

仕様を下げるならもっとお値段を勉強するべきだったな

[328: 匿名さん]

それでもこのスレを見る限り、相場感覚のズレたコメントが多かったから、
この程度の戸数なら売れてしまうのかと思ったけれど…
現実は甘くないか。

[329: 匿名さん]

生活はしやすそうな街ですけどね

しかし、Mタイプ見れば見るほどひどいですよね
前に出てた洗濯機しかり、
7.3帖の主寝室入り口のデッドスペースしかり、
リビングの斜めの壁しかり、
他の２部屋の広さ、形もなかなか
縦の列にある、同じような間取りの2LDKと基本的な構造が一緒だから
それなのに、2LDKとリビングの広さが違ってるのは、
仕切り扉を洋室側にずらして、かろうじて11帖確保
というより下の2LDKはリビング入り口に扉収納用の出っ張りがある
意図的な差別化なのか
何やら涙ぐましい設計の努力、
悪く言うと細かい小細工、もしくはセンスのなさが散見される
いずれにせよ1億出せるならもっといい部屋ありますよね

買う方いらっしゃるのでしょうか？
あ、内廊下で両側から扉に挟まれるはこの階にはなさそうですから、そこはプラス

[330: 匿名さん]

ですね。
生活しやすそうな街ですけど、生活しにくそうな間取りなのが残念無念です。

[331: 匿名さん]

設計者は重要です

[332: 匿名さん]

第1期で予告より下げた上でなおこの状況（売れてない）とは・・・どうしてしまったのだ。この物件。

[333: 匿名さん]

買おうと思って真剣に生活をイメージすればするほど、無駄なスペースに嫌気がさしてくる間取り
かろうじて駅徒歩7分表記できるくらいの許容できる範囲ギリギリの立地
崖下ゆえの日照、眺望の悪さ
周辺環境
など懸念材料が多いから、コスパが悪いと判断されてるのでは？
立地や環境はいいところもあるし、ある程度は妥協も必要だからよいとして、
設計者のセンスを疑いたくなるようなひどい間取りが多いです
面積で見るとそんなに狭いわけじゃないのに、使えないところが多すぎて表記以上に狭い部屋の多いこと
よく見ないと気づきにくい細かい所が多いから、気づかない人には売れるかもしれないけど、
実物見れるようになる中古では苦戦必至ですよね

ブランズは設備・仕様がよいものが多いだけに余計に残念です

[334: 匿名さん]

崖下は湿気ありませんか

[335: 匿名さん]

地権者住戸はありますか？

[336: 匿名さん]

ディスポーザーがついていたり、住戸内の設備仕様は結構頑張っているんだけどね...

買う人はいると思うのだが

[337: 匿名さん]

準工業地域だしね

[338: 匿名さん]

小石川ってプロ市民のイメージで良い印象が無い

[339: 匿名さん]

駅までフラットアプローチだし、近所には24時間営業のダイエーもあるし、二駅四路線利用で都内を縦横に動き回れるし、働き者のDINKSにはうってつけの場所なんだけどなあ

マンションマニアの審美眼からすると今ひとつらしいが

[340: 匿名さん]

準工業と言っても工場の騒音は皆無に近いし、印刷業は現在商品パッケージのようなものに主軸が移ってきているので、常時製品在庫をストックできる広大な倉庫を備える必要があるため都心で行う事業ではなくなってきている

印刷業に限らず、この辺の地価の高さを考えれば新たな工場ができるという懸念は皆無だろう

むしろ準工業だからこそ、この水準の価格で済んでいるのではないかね

[341: 匿名さん]

茗荷谷の某物件もアルコーブないよ

アルコーブあるいい物件があったら貼ってよ、ここに

[342: 匿名さん]

アルコーブにこだわったらこの辺の新築に住めないやん、お返事待ってます

[343: 匿名さん]

工場の存在が問題というよりは、準工業特有の雰囲気を敬遠する人が多いのだと思う。それは工場がなくなっても変わらない。

[344: 匿名さん]

この辺だとザレジデンスみたいな物件が高値で取引されているので、説得力のない分析だね

[345: 匿名さん]

高値といったって築年数を考えるとここの水準よりはかなり安い。
ここも安くすれば売れると思うよ。

[346: 匿名さん]

高値といったって築年数を考えてもここの水準よりはかなり安い。
ここも安くすれば売れると思うよ。

[347: 匿名さん]

HP見ると価格表スレの数字より下げてるからね、さらにもう一段下げるかなあ、難しそう

外観デザインは悪くないし、住戸内の設備はまあ充実していると言えるだろうし
何にプライオリティを置くかによっても見方は変わるだろうね

今後は公務員研修所跡地と、目の前の宅配基地を含む地域に何が建つかが楽しみ〜（笑

[348: 匿名さん]

ル・サンク小石川の跡地がどうなるかもね

[349: 匿名さん]

建築が着々と進んでるね

春日後楽園再開発でこの近辺の地域はさらに評価が高まってくると思うので、楽しみだな

[350: 匿名さん]

そう思って買う人がいればよかったのですが…

[351: 匿名さん]

最近はどの物件もそこそこ高価だから短期間に売り切る物件はほとんどないよね〜

今の時点だと同時期の他の物件と比べて売れ行きが悪いとまでは言い難い感じだな

茗荷谷近辺の新築とかも完売できずに結構苦戦しているよね

[352: 匿名さん]

たしかに今だと千川通近辺は厳しいだろうな
静穏の杜も完売まで何年もかかったし
ただ、ブランズのブランドとマーケティングを使ってもこれしか売れないというのはひどすぎるかな

[353: 匿名さん]

千川通りと言えば大熊整美堂の跡地では土壌汚染問題もあるようでした。準工業地域だからですかね。

[354: 匿名さん]

千川通り沿いはこれからも来るよ、大丈夫。

ネガに踊らされて悔しい涙を流さない様にね

[355: 匿名さん]

千川通り沿いだって値段次第では売れるだろうからね。
結局相場よりも高い値付けをしてしまったということなのだろうけど、それでも何年かかければ売れるだろうし、売ってしまえば売った者勝ちなのだから、なんとか頑張ってほしいな。

[356: 匿名さん]

> 千川通り沿いだって値段次第では売れるだろうからね。
> 結局相場よりも高い値付けをしてしまったということなのだろうけど、それでも何年かかければ売れるだろうし、
> 売ってしまえば売った者勝ちなのだから、なんとか頑張ってほしいな。

マンション購入検討者の書込みとは思えませんね。

[357: 匿名さん]

全文を引用されると恥ずかしい（笑）
別に「検討中」は選択していないんだけどな。
いずれにしてもこうなった以上は頑張って売るしかない。
こっそり値引きしだすのを待つという手もあるね。

[358: 匿名さん]

この辺はまだまだ発展途上だからね

将来の伸びしろがある土地

[359: 匿名さん]

マンション名に小石川をつけると建てるの大変やったんやろうな感があふれる
http://twitter.com/chuu_jou/status/1016501369996361728

[360: 匿名さん]

現地や周囲の開発とかも事前に確認が必要だと思います。
あとからわかることが出てきても困るでしょうし。
一度ならず二度三度と訪れることがいいでしょうね。

[361: 匿名さん]

>>359
小石川はただでさえ地域の住民の温度が高いところに、ル・サンク小石川のデベが燃料を投下してしまったからな

[362: 匿名さん]

まあ小石川でも崖下地域は大丈夫じゃないかな。
むしろ小綺麗になるわけだし。

[363: 匿名さん]

ここもそんなにもめたという話は聞かないよね

[364: 匿名さん]

もめてまで守るようなもの（環境とか？）が元々ないですからね。

[365: 匿名さん]

これはオシャレでいい物件ですね。
駅からの距離もほどほどに近いので快適に生活を送る事が出来そうですね。
最近は暑くなってきましたけど、風通しはいいんでしょうか？

内廊下だから悪いでしょうね。

[366: 匿名さん]

内廊下だから、というより崖下ですからね。
でも外観はよいと思いいます。

[367: 匿名さん]

>>364 匿名さん
ここの近く（小石川三丁目）で建築確認取り消しの事例があるよ。いまから6年くらい前。設計者の建築士が国土交通省から行政処分を受けている。日経アーキテクチュアの記事にもなっている。

[368: 匿名さん]

春日の再開発マンション、パークコートだってさ
ここ買ったやつ涙目？

[369: 名無しさん]

先日、あんまり、金持ってなさそうなDINKSの高齢者が、営業マンとタクで現地を見てた。

営業マンはアマゾンの配送業者の軽自動車がウロチョロするので、ご了承くださいとか言ってた。

[370: 通りがかりさん]

春日の再開発マンションはデベさん住友じゃなかった？三井になったん？

[371: 匿名さん]

集中豪雨の際の避難経路は確保されていますでしょうか？

[372: 匿名さん]

飛行機が落ちてきたときの対策は取られているでしょうか

[373: 匿名さん]

あと、中国の人工衛星が落ちてきたときの対策もお聞きしたいです

[374: 匿名さん]

飛行機とか人工衛星は対策をとっても逃げられないので意味がない。
崖下だから集中豪雨の際の避難経路は重要そうだけど。

[375: 匿名さん]

ハザードマップの最悪想定で1メートルなので二階以上なら自宅にとどまるのがおススメだね。

[376: 匿名さん]

土砂崩れでライフラインが切断される可能性もあるので、避難しておいたほうがよい。
あと、今回の西日本のように、想定を超える降雨が局地的に発生する可能性もあるので、集中豪雨を侮ってはいけない。

[377: 匿名さん]

擁壁を造り変えないのでしょうか

[378: 匿名さん]

お金がかかりますからね。
コンクリートの擁壁ならば作ってから20年はもつのではないでしょうか。

[379: 匿名さん]

随所に快適に生活できる工夫が見られて好感度ですね。
風の通り道が計算されていますし、リビングの明るさと開放感は素晴らしいものですね。
ところで、室内物干しはどの部屋に設置してあるのでしょう。
エアコンのある部屋？リビングの一箇所だけですかね？

[380: 匿名さん]

通常なら浴室乾燥機使用ですよね

[381: 匿名さん]

豪雨の際に礫川小まで逃げるのは大変かもしれませんね。

[382: 匿名さん]

>>379 匿名さん
風の通り道が計算されていますし、リビングの明るさと開放感は素晴らしいものですね。 

人の通り道は全く計算されてないですけどね
生活動線の確保が全くされてない
動線を潰すか、家具をコンパクトにまとめるか

明るさや解放感も眺望抜けた部屋だけで、南側は崖より下は間近の擁壁からの湿気がすごそうだし、北側は周辺の古い建物とお見合い
その分お値ごろ価格だから、解放感や快適さを犠牲にすれば小石川にお手軽に住めるのだからそれはそれでありか
上の階は買えるなら中々いいんじゃない？

[383: 匿名さん]

>>381
柳町小の方が近い？

[384: 匿名さん]

豪雨の中崖の下から礫川小まで行くのは危険だから、柳町小のほうがよいと思う。距離も近いし。

[385: 匿名さん]

柳町小学校は小石川でも一番低い所にあって本当は高層ビルに建て替わって防災拠点になるはずだったんだが、色々反対運動があってねえ...ハザードマップの最悪想定では2~5mは水に浸かるので、現状のままでは避難所としては適切ではないと思うね。

本気で最悪想定の水害に備えるならゴムボートや胴付長靴を買った方がいいと思うよ

もっとも、文京区ローカルの集中豪雨レベルではそこまで備える必要はなさそうだけどね

[386: 匿名さん]

浸水の可能性は低い（あってもすぐに引く）と思いますので、土砂崩れだけを心配して避難しておけばよいかと思います。

[387: 匿名さん]

それなら擁壁を造り変えるべきだね

[388: 名無しさん]

擁壁壊れたら、マンションへの被害は、ここのマンションの管理費の持ち出しかな。

[389: 匿名さん]

部屋数を重視していないのなら、２LDKの場合は標準タイプよりもメニュープランにした方が、リビングが広々としていいかなと思いました。
ただ、収納があるとは言えないので、居室をリビングにくっつけないで、収納部屋にしてしまってもいいかもしれないですけれどね。
一応、フレキシブルな使い方は出来るのかと感じます。

気になる点としては、キッチンの換気でしょうかね。内廊下ですし、ポジション的に通気を心配してしまうので、換気力が若干は問われると思います。

[390: 匿名さん]

>>388
擁壁が万が一崩れて防護壁を破壊したら、擁壁の上に住んでいる方が責任を持って直してくれる...はずです。

[391: 匿名さん]

グローリオ小石川では擁壁を造りなおしたけどね
セコムと東急の違いか

[392: 匿名さん]

セコムはセキュリティに命賭けてますからね〜耐震等級も２だったりと躯体の安全性にかなりコストを割いてます。

ここは、近所に比較の対象があると、その水準に合わせていかないと販売が難しくなるという好例では

[393: 匿名さん]

ルサンク小石川も堅固な擁壁を造ってるのはNIPPOが土木関係の業者だからか。
建物を壊しても擁壁は残るんだろうな。

[394: 匿名さん]

先進の設備、ということが公式サイトに書かれていましたが、特にものすごく珍しいものはないんですが、でもマンションだったらついていてほしいものは一通り揃っていると思いました。
コスト的に賛否のあるディスポーザーですが、ついています。やはりこの季節は、あると嬉しい設備の一つなんじゃないでしょうか。

[395: 匿名さん]

設備が新しく綺麗なのは安心できると思います。
余計な負担もありませんし、かなりすっきりした雰囲気になっていると感じます。
そのあたりで、余計なストレスを生活して感じたくないですから。
なるべく普段から生活していて、イライラしないのがいいです。

[396: 匿名さん]

ディスポーザーは後付けできないので、付いていること自体はかなりポイント高いですね

[397: ご近所さん]

朝の集団登校、子供の数が多い

８時過ぎごろはここを車で通らない方がいいね

逆に言えば、子育てには最適ってことだね

[398: 匿名さん]

恥ずかしながら全く知識がない状態なのですが、ディスポーザーは維持管理費が高額なのですか？
注意書きに卵の殻、貝殻類、強い繊維質のものは配水管の詰まりの原因になりやすいので、対策として週に2～3回の溜め水を推奨とありますが、これはディスポーザーの中に水を溜めておくという意味ですか？

[399: 匿名さん]

>>398
恐らくそれはディスポーザーの製品によって違ってくると思いますよ

ディスポーザー本体に直接水の配管がしてあって内部に水が流れるようになっているものもありますしね

溜め水という表現から類推するに、シンクに水を張ってからディスポーザーの蓋を外して水圧で一気に流せということではないかと...普及品だったり古いものはそういう手間が必要かもですね

[400: 通りがかりさん]

最近のディスポーザーはうるさくなくなりました？

[401: 匿名さん]

うるさいというのは感性の問題もあるので難しいですが、それなりの音はしますよ。

深夜早朝とかには使わない方がいいかもしれませんね

[402: 匿名さん]

2期で売れたのはゼロ？買い手の見込みがないまま売り出すとは、珍しい売り方だね。
ここ数ヶ月1件も売れていないみたいだし、
ずいぶんとゆっくりした販売スケジュールだなあと思ったら、
今度の3月には引渡しということで驚いた。
価格を見直すにしても、今出てるのはなんとかしないといけないし、つらいね。

[403: 匿名さん]

売れてると思うけどね

一度MRに行ってみたら？

[404: 匿名さん]

そんなこと言ってもHPを見ると何か月も同じ部屋が掲載され続けているからな。

[405: 匿名さん]

物件概要によれば残っている住戸は8戸のようですが、
概要の更新日が9月4日付なので
現在はもう少し少なくなっているかもしれませんね。

間取りを見てみると角住戸の窓がFIXとなっていますが、
掃除は内側のみできるタイプですか？

[406: 匿名さん]

今日も見学の若いご夫婦が何組か見にきてましたね。
完売もそう先のことではないのではないですかね

ナポリの横におしゃれな本屋さんもできましたし、この辺は化けるかもしれません

[407: 匿名さん]

文京区の小石川や白山は宅地は出ても旗竿地とか崖上の擁壁の管理義務があるような土地が多くてなかなかいい場所は見つからないですね。マンションを買うしかなさそうです。

[408: 匿名さん]

擁壁の造り変えに区の制度があるよ

[409: 匿名さん]

>>405さん
1期の売れ残り6戸＋2期の売れ残り2戸（とういうか全部）で
合計8戸だったかと思います。
今までにトータルで10戸販売した計算になります。
あと27戸ということですかね。

[410: 匿名さん]

そんなに売れ残りがあるのかい？
MRに確認したのかな。それとも誹謗中傷とか名誉毀損とかの類い？

いずれにせよあまり褒められる書き込みではない

[411: 匿名さん]

公式サイトのトップにリンクされている、来場者限定コンテンツについてですが、
パスワード入力でしか閲覧できないのはパンフレットと図面集のみですか？
パンフレットや図面ならモデルルーム来場時に渡されているように思います。
それ以外に何か有益な情報はありましたか？

[412: 匿名さん]

だいぶできてきましたね

[413: 匿名さん]

建築中の建物の裏に見えるコンクリ打放しの壁は修復補強した擁壁かな、それとも防護壁？

[414: 匿名さん]

やっぱり一億円、乗っかる部屋がここの場合はあるのですね・・・
最上階の部屋なのかな。高すぎなければ需要はありそう。
内廊下の形式を取っているのですが、やっぱり内廊下のほうが外廊下よりは管理費は高くなってくるでしょう。
でも玄関出ていきなりめっちゃ暑かったらい寒かったりっていうのは気にしなくなっていったりするのかな？

[415: 匿名さん]

外廊下の欠点として、そこを歩いているとご近所さんの家の窓が開いていて目が合っちゃったりとか覗きたくないもの覗かされちゃったりするんだよね。カーテンぐらい閉めろという気分になるぐらいなら内廊下の方が気が楽。逆に外側から廊下の行き来している姿を監視すれば在宅中かどうかを知ることもできるので、その意味でも内廊下の方がプライバシーが守れて優れていると言えるだろうね。換気をしっかりしないと匂いがこもると大変そうだけどね。

[416: 匿名さん]

間取り集をみていると、 アルコープがついているような気がするが

[417: 通りがかりさん]

アルコーブでは？

[418: 匿名さん]

70Mだとついているようですね。でもエレベーターを降りてからそこに到達するまでには他の住戸のドアにぶつからないようにしなければなりません。

[419: 匿名さん]

道端で夫婦者らしいカップルがこの物件の写真を撮ったり指差して色々相談している姿をよく見かけるようになった。３０台ぐらいに見えるから実需の検討者だね。今はマンション高いから慎重だよね、みんな。

[420: 匿名さん]

アマゾンはここを買わないとね