ブランズ文京小石川レジデンス

[買い替え検討中さん]

ブランズ文京小石川レジデンスはどうでしょうか。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/koishikawa/

大きさや間取りの違うプランがいろいろあるようです。
春日・後楽園駅前地区市街地再開発が進むと便利になるといいですね。
物件のことや周辺のことについて、いろいろ知りたいと考えています。
情報をよろしくお願いします。


所在地：東京都文京区小石川三丁目79番59(地番) 他
交通：東京メトロ丸ノ内・南北線 「後楽園」駅 から徒歩 7分 、都営三田線・大江戸線 「春日」駅 から徒歩 7分
間取：1DK～4LDK(予定)
面積：32.36m2～85.82m2(予定)
総戸数：37戸
売主：東急不動産
施工会社：イチケン
管理会社：東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 周辺住民 14]

19さん
そうなんです。こちらのマンションからは、柳町小の方が近くて通いやすいにも関わらず、学区は坂上の礫川小なんですよね。
子供は、足腰が鍛えられて良いかもしれませんけどね。

お墓は、少なくとも大人の身長ではバッチリ見えます。
塀があるとはいえ、坂上から見下ろす形で見えます。
お墓への入り口の扉が開けっ放しになっていることも多いですから。
小１からあの道を毎日歩いていたら、それが普通に感じるのかもしれないですけどね。

[22: 周辺住民 14]

>>20 匿名さん
ファミリー向けマンションは、希少でもないですよ。
むしろファミリーが増え続けているので、公立小学校は教室が足りない騒ぎになっています。
保育園への希望者も毎年増え続けていて、
フルタイム共働きでも入れないのは当たり前。

昨年完成した同じ通り沿いのプレシスも売れ残り、現地モデルルームが出来ていました。

[23: マンション検討中さん]

この掲示板、この辺に詳しい方が結構書き込んでらっしゃるんですね。詳しくてここら辺に住んでる方も検討してるということでしょうか？

[24: 匿名さん]

割に気にしている人は多いですよね

賃貸で住んでいる人の中にもここに根を下ろしたくて物件を探している人も多いですから

[25: 匿名さん]

でもなかなか買える人はいないですよね、現実問題。

文京区のマンションスレで値段が下がるとか環境が悪いとか言っている人のうち何人かはこの辺でマンション狙っている人でしょう。

風水には詳しくないですが三丁目は龍脈か何かが流れているんじゃないですかね。
何かいいことが起きるんですよ、ここに住むと

[26: マンション検討中さん]

何かいいことって、例えば、どういうことですか？
宝くじが当たりやすくなる、とかだったら是非住みたいです‼︎

[27: 匿名さん]

>>26 さん

う〜ん、そういう即物的なものじゃなくてもっと精神的なものですね

良い人と長くお付き合いが続くとか、それをきっかけに仕事でコラボできるとか必要な助言が得られるとか、そういういい事ですね。いいお付き合いのできるご近所さん多いですね。さらに様々な専門職の人が多いので何かと力強かったりします。

都内では若い夫婦は都心から離れた賃貸で生活を始めて、出世するとより家賃が高いが通勤や生活も便利な都心の賃貸に転居するという人が多いと思うのですが、そういう人の終着点の一つとなる土地がこの近辺なんじゃないかなと自分では分析しています。いずれ出て行くという意識の人は少ないかなと。これが人生の最盛期しか住めない超都心のセレブ賃貸が立ち並ぶ地域や、逆にいずれ出て行くぞと思っている若い人が多い周辺の地域とは違うところじゃないかと思います。

[28: 周辺住民 14]

>>24 匿名さん
私は、他地区でのマンション購入を検討しているので
そのついでに、近所であるこちらのマンションのスレッドもブックマークしています。

風水はよくわかりませんが、近所にある澤蔵司稲荷は、
パワースポットとして紹介されているのは、よく見かけます。

[29: マンション検討中さん]

なるほど、そういうことですね。そのお稲荷さんから力を貰えるのかも知れないですね。
私は近くのイタリアンで一度お食事をして、その時に周辺を何となく散歩したくらいで全然詳しくないのですが、ここら辺はフラット駅近だし静かな場所ですしスーパーも近く生活利便も高そうなので注目して見ています。皆さんの情報とても参考になります、ありがとうございます。
今公開されている情報で気になっているのは、柱がインフレームになっている点です。その他が良いだけに、少し勿体ないなという気がしてます。
ということで、引き続き他物件と合わせて検討していきたいと思います。

[30: 匿名さん]

こちらのマンションはいろんな広さの間取りが揃っているのですね。
単身者からファミリー世帯まで対象にしたマンションは、わりと少ないと感じています。
ランドプランの関係か変則的な間取りもありますが、これはこれで販売価格が抑えられるならいいかも。
11タイプ間取りがあるのは、いろいろ選択の余地がありいいと思います。

[31: 周辺住民さん]

白山通りと言問通りの交差点脇にも
解体中の建物がありますね。

[32: 周辺住民さん]

この辺一帯は江戸時代には伝通院の寺領、末寺があった所だから澤蔵司稲荷の御加護があるのかもね。この辺は今後少しずつマンションや戸建て住宅に入れ替わって行くんだろうね。

[33: 周辺住民]

このマンションの地域は、最新のハザードマップでも水害時には浸水が予測されています。
元々、千川通りは、その名前の通り川でしたので、
浸水がおきやすい地域です。
また、縄文時代は貝塚だったようです。

[34: 周辺住民さん]

> 元々、千川通りは、その名前の通り川でしたので、

上流では千川ですが、この辺では礫川＝小石川と呼ばれていましたね。

[35: 匿名さん]

>>33
千川通りの由来になった千川はここを流れてないんだ。小石がゴロゴロした細い小川の礫川に治水と恐らくは新田開発を目的として上流で千川上水を分水して無理やり水量を増やしたんだ。細い川に無理に流すから江戸や明治には水害を起こしたが、暗渠化して千川からの分水もなくなるとまた元の水量の少ない小川に戻り、今に至るも冠水ゼロ。

低地で水が出るという連中はこういう礫川〜千川の関係を知らないんだよね。

[36: 匿名さん]

あとここが建っている土地はハザードマップでも白く表示されて冠水しない場所とされてはいる。

小石が多いということは岩盤が露出した谷川だったから。

腐葉土の堆積しない比較的流速の速い渓流であったので低地とはいえ地盤は言うほど悪くはない。

[37: 匿名さん]

東京礫層が大塚近辺で露頭していてそこから石が流れているという話もある

まあこの辺は東北大震災でも液状化しなかったのでかなり地盤はいいと思うよ

[38: 周辺住民]

>>36 匿名さん

>>36 匿名さん
最新版のハザードマップで、冠水地域になっていますよ。
そして、数年前までは千川通りのあたりは、実際に何度も冠水しています。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousai/Panfu/hazard.html

また、3.11の時は、善光寺坂のあたりは、液状化はしなかったものの
ピンポイントで揺れが酷かったようで、結構な被害がありました。
坂下にあるマンションのゴミ集積所の鉄鋼もグニャグニャ曲がっていましたし。

[39: 評判気になるさん]

道のデコボコにできる浅い水たまりは見るけど、そういうのも冠水なの？

[40: 評判気になるさん]

私も浸水気になって他のマンションの営業に聞いたら、最近のマンションは浸水対策してるからマンション自体は大丈夫です、と言われました。
地下に雨水を貯める場所があって、過去10年くらいで一番の豪雨がこの地域に降っても大丈夫とのこと。どこまで信じていいのか、知ってる方いらっしゃったら教えてください。

[41: ご近所さん]

>>40
とりあえずここ20年ぐらいの間でこの辺のマンションで床上浸水とかは聞いたことはないな

近所に地下に潜るタイプの機械式駐車場があるマンションがあるけど冠水したという話は住人から聞いてないな。何かあればすぐ愚痴る人なので、多分、何もなかったと思う。

[42: 周辺住民]

>>40 評判気になるさん
友人のマンションは、新築2年目に浸水して、立体駐車場の１階に停めていた車が全損しました。
売り主への責任は問えずに泣き寝入り。

[43: 周辺住民]

>>41 ご近所さん
過去５年間で、文京区での浸水被害は100件以上発生しています。
こちらのリンクが証拠です。
http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/weather/documents/suigairireki...

[44: マンション比較中さん]

>>38
この物件は、グローリオよりも北西側にあり、
その地図でも白い地域内です。

[45: 匿名さん]

>>43
浸水履歴図を見るとわかるけど、高い所に水害が起こる謎な区なんだよ文京区

[46: 匿名さん]

youtubeに本郷通りの冠水動画が上がっているけど、あの時もなぜか小石川は平気なんだよね。

多分、行政の問題だとは思う。

[47: 周辺住民さん]

>>42
駐車場の冠水は小石川では聞いてないが、本郷ならあるかもな

[48: 周辺住民さん]

小石川の土地はどこの地権者も激しく買収の申し入れがある土地なので、建てれば売れる土地なんだろうね。

[49: 評判気になるさん]

>>42 周辺住民さん

やっぱり浸水の一番の影響は車なんですかね。
浸水してエレベーターが壊れて、一時金を徴収される、なんてことはないんでしょうか。
もしそうなら、機械式駐車場にしなければ水害も怖くないですかね。

[50: 匿名さん]

やはり住み方はいろいろと考えておかないと、後で後悔しそうです。
このあたりの条件は、よく検討してみる必要があると思います。
いろいろと条件を確認しておくほうが、安心できると感じました。
このあたりのことはよく検討しておくのが無難ですね。

[51: 匿名さん]

浸水履歴を見たところ、この地域は実際に浸水したことがあることが確認できました。
文京区の公式サイトに載っています。
水濡れによるエレベーターや、駐車場のターンテーブル等の設備が破損程度の被害はあり得ますね。

すぐ近くの柳町小学校は現在、建て替え計画を行っているようですが、
浸水の危険性を考慮して、職員室は二階に設置するように区議会議員が訴えているようです。

[52: 匿名さん]

マンション裏にある崖は、どうなるのでしょうか？
同じ通り沿いにある小石川ザレジデンスは、
崖の補強を行うことを条件に、文京区から建築許可が下りたようですね。

[53: マンション検討中さん]

崖と言うより擁壁だね、人為的な土地造成によるもので自然のものではない。

この辺ではもっと凄いそれこそ崖地に賃貸物件が建築中だけどかなりしっかりとした擁壁を作っているようだし、レジデンスも擁壁の強化だけでなくさらに内側に防護壁を作っているから似たような条件になると思う。

なんなら区役所に行って聞いてきてくれよ

[54: 匿名さん]

小石川レジデンスは世帯数が多いから
しっかりとした崖対策が出来たけれど、
このマンションは、37世帯しかないからなあ。

[55: 匿名さん]

結構遠いね。
後楽園って南北線ではないか。
丸ノ内線って思うよね。
高いのだろうし、どうしても欲しいと思える物件でない。

[56: 周辺住民]

>>55 匿名さん
このサイトの物件情報は、誤解を招きますね。
後楽園駅までの距離は、南北線8番出口(東横イン前)まで徒歩７分。そこからホームまではプラス3分かかります。
丸の内線は、徒歩10分、そこからホームまではプラス1分。
大江戸線の春日駅になると、ホームまでは14分ほどかな。

地図も、微妙に位置がズレていますね。
もう少しグローリオ小石川寄りです。

[57: 坪単価比較中さん]

平均坪単価はいくらくらいになりそうですかね？
ファミリーなので80m2で考えていますが、いくらくらいになりますか？

予想できる方お願いします。
参考にしたいです。

[58: 名無しさん]

情報が未だ少ないから何とも言えんけど、準工業なんで、370〜450ぐらいだと思う。
平均は400ぐらい。

[59: 匿名さん]

坪単価400前後ぐらいでしょうね

でも、大手町から徒歩で帰れる圏内としては結構お買い得かも

[60: 匿名さん]

まあファミリー物件は一億超えてくるでしょうね

[61: 匿名さん]

ファミリー物件って、70平米くらいのことですか？80平米？
70平米で1億円超えたら坪470万円ですね…、凄く高いですね。1億円超えてきたら、我が家は撤退するしかない。

[62: 匿名さん]

駅徒歩5分でないとリセールがきついよ。
10分なんて論外というよ。

[63: 周辺住民]

億になるなら、後楽園駅前再開発で出来るマンションを狙った方がいいですね。
700戸の大規模マンションが出来ますよ。

[64: 匿名さん]

徒歩10分以上はリセールに響くと思いますが、ホームまでの時間ではないと思いますよ。駅の出口までじゃないですかね。そうすると、ここは7分なんで致命的ではないと思います。
静かだし悪くないと思うんですけど、住んだことのないエリアなので、気が引けてます。皆さんは住んだことのないエリアでも気にしませんか？

[65: ご近所さん]

>>64
湾岸のマンションとか人の住んでいない所にドンと建ったから住人は全員他から引っ越してきた人ばかりだから、それほど気にすることないんじゃない？

小石川でも三丁目近辺は駅までの動線もフラットだしコンビニより値段がこなれていて品揃えもいい24時間営業のスーパーもあって非常に便利で住みやすい場所だよね、高いマンションが売れる場所ってのはそれなりの利便性やステータスがある所だってことだよ

[66: 匿名さん]

全18タイプとバリエーションが豊かな間取りがそろっていることによって生活スタイルに合った間取りや好みの間取りが選択できるというのは魅力です


文京区は私立中学の進学率が東京都で1位になっていることから、公立小学校でも学力レベルが高いので教育環境は良いですし、治安面も安心できそうなので、住環境は整っている点も良いと思います。

[67: 匿名]

>>66 匿名さん
文京区の公立小学校で評判が良いのは、3S1Kと呼ばれている４校ですよ。
その他は、学級崩壊が起きているところもあります。
また、私立中学校への進学率が高いことは、文京区では問題として認識されています。
公立中ではレベルが物足りないという理由で、中学受験をする家庭ばかりではありませんからね。

[68: ご近所さん]

中学受験する人が多いのは中高一貫校への進学を考える人が多いからだよね〜

経験的に小学校高学年の時の学力は高校卒業まで影響すると考える人が多いから
中学受験は気合が入る。

確かに授業に身が入らなかったりしている風なことはあるが、勉強している子は
１〜２年前に先取りしている内容のおさらいだからつまらないだろうな。

[69: 匿名さん]

3S1Kとか言ってるけどさ、この辺の小学校の成績上位グループって開成とか筑駒とか普通に受けるんだけど

[70: 匿名さん]

追伸、3S1Kの成績下位グループは普通に地元の中学に進学するよ