ブランズ文京小石川レジデンス

[買い替え検討中さん]

ブランズ文京小石川レジデンスはどうでしょうか。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/koishikawa/

大きさや間取りの違うプランがいろいろあるようです。
春日・後楽園駅前地区市街地再開発が進むと便利になるといいですね。
物件のことや周辺のことについて、いろいろ知りたいと考えています。
情報をよろしくお願いします。


所在地：東京都文京区小石川三丁目79番59(地番) 他
交通：東京メトロ丸ノ内・南北線 「後楽園」駅 から徒歩 7分 、都営三田線・大江戸線 「春日」駅 から徒歩 7分
間取：1DK～4LDK(予定)
面積：32.36m2～85.82m2(予定)
総戸数：37戸
売主：東急不動産
施工会社：イチケン
管理会社：東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[161: 名無しさん]

グローリオ小石川と、この物件の間は、小さな印刷工場があるのですね。
おそらく立ち退き交渉の話を持ちかけられたのではないかと推測しますが、
お断りされたのでしょう。

印刷工場といえば、数年前に塩素系有機溶剤使用による胆管癌発生の問題がニュースになっていましたが、
お隣の印刷工場も、塩素系有機溶剤を使用されているのか、ご存じの方いらっしゃいますか？

[162: 匿名さん]

文京区ってそんなに癌が多いのか

[163: マンション検討中さん]

あとは価格ですね
どうなるか楽しみです

[164: 匿名さん]

5月3日から7日にモデルルームがプレオープンするんですね

よーく見ると完成予想CGでは後ろの擁壁が擁壁の下と上にフェンスが設けられているように描かれてますね。

グローリオ小石川と同じような改修がされるようですね。よかったよかった

[165: 匿名さん]

さすがにフェンスで目隠しをしてあげなければ高台の家の人たちからクレームがくるでしょう。

[166: 職人さん]

フェンスでなくても窓に目隠しルーパーつけるとかでも対応可能なんだけどね
平面図を見ればわかるが崖側は窓も通気のための小窓しかない

擁壁上にフェンスを新設するってことは擁壁丸ごと補修するサインと見たんだけどな

真向かいに大きな駐車場があり、今後何か建つ可能性の高い35Hや30G、北向きの55Cの低層階はそこそこお得な価格になりそうで今から楽しみだね〜

[167: 匿名さん]

プレオープン誰か行った？

[168: 匿名さん]

連休はスレ伸びないね

[169: マンション検討中さん]

プレオープンに行った人はいないのでしょうかね？
価格帯とか気になりますねー。まぁプレオープンに行けばよかったのですが、、、

[170: 匿名さん]

いよいよ来週末にMRグランドオープンかあ。

[171: 匿名さん]

ここからだと、さすがに水道橋駅は歩いていくのは遠くなってしまいますね。お休みの日に散歩がてらなら良いでしょうが、日常的に通勤で電車にのるために歩くとなるとちょっとあるなぁ。
とは言え、春日駅も後楽園駅もありますから、
使い勝手は良いと言えるでしょう。

[172: 匿名さん]

この辺に住んでいる銀座に事務所のある弁護士さんはタクシー通勤でしたね

[173: 匿名さん]

地下鉄春日駅と後楽園駅の８番出口からなら概ね10分ぐらいですね

[174: マンション検討中さん]

クレヴィア後の二年間で
小石川の相場がどう変わったのか、
価格に注目ですね。

[175: 匿名さん]

クレヴィアは高台でもないし駅近でもないし何故あそこまで高かったのかという点で色々叩かれたよねえ。

おそらく坪単価で見ると安くなるんじゃないかな？おそらくお隣のグローリオ小石川より少し高くなるぐらいにはつけてくるんじゃなかろか。

[176: 匿名さん]

んー洋室の形悪すぎませんか？各部屋そこまで広くないのにこの形では使い勝手がかなり悪そうです。

[177: マンション比較中さん]

クレヴィアとの比較では、

駅から２分遠い
崖下

それに２年の相場の変化を加えると、

[178: 匿名さん]

まあブローカーみたいなのが転売益を狙うような物件ではなさそうだけどねえ

実需はあるだろう

[179: 匿名さん]

価格スレができていたね、単純比較はできないけれど坪単価はクレヴィアとあんまり変わんない感じだね。

ここが売り切ったらいよいよ道の奥に鎮座するスミフさんが着工かな

[180: マンション比較中さん]

結構強気の値付けですね。
小石川相場、さらに上昇でしょうか。

[181: マンション比較中さん]

手元にクレヴィアの価格表がありますが、
71.12平米の中部屋が多数あり、8000万～9000万未満です。
ここは70平米台は、9000万スタートのように見えますね。

[182: 坪単価比較中さん]

クレヴィアとの比較で、
駅から２分遠い
崖下
高級感のない外観（個人の感想です）
からみて、同時期売り出しなら90%の価格として
それに２年の相場の変化を掛けると一割以上アップということは、

0.9×1.25=1.125

という感じ？

[183: 匿名さん]

何を言ってるのか分からないよ。

[184: 匿名さん]

この辺の中古、ネットには表示されているんだけど電話すると売れましたってことがかなりある。

物件あるな〜とか思って探すと全然なくて結構焦るよね。

不動産屋に声かけまくらないと程度のいい中古はまず手に入らないし、中古価格も現時点の近隣の新築の坪単価が基準でそこから築年数分が引かれている様な値付けだからね。

それで右から左なんだから、いやはや、凄い場所だよね。

[185: マンション比較中さん]

クレヴィア越えの価格とは、
再開発の影響でしょうか

[186: 匿名さん]

再開発も関係しているんだろうけれど、今後日本はデフレからインフレに経済のトレンドも変わるという確信が多くの人に共有されつつあるんだろうね。

[187: 匿名さん]

たしかにクレヴィア越えというのは意外ですね。
たびたび出るクレヴィアの中古をみると大苦戦しているようですが、
新築相場はそうでもないんですかね？

[188: マンション比較中さん]

>>183
同時期販売なら、クレヴィアの９０％の価格なのが、
二年間で相場が２５％上がったので、
クレヴィアより、１２．５％程度高い坪単価になってる
ってことでしょう。

[189: 匿名さん]

クレヴィアの中古は値下げしてもなかなか売れないんですけどね。

[190: マンション比較中さん]

クレヴィア以降、小石川で駅五分以内の新築は出てないですし、
駅７分といえども、希少価値が認められてきたのでしょうか。

[191: 匿名さん]

多分下の階のパンダ部屋はもうちょっと安いんじゃないかと想像するけどね〜

中古の広告は売れてもすぐ引っ込めないんだよね。客寄せになるから

[192: 匿名さん]

もしそうだったらよかったのですけれどね。
売れた後に値下げする必要なんてないですからね。

[193: 匿名さん]

>>192
4階は売れたみたいだよ

今出ているのは1階だから安めに値段がついてるね

[194: 匿名さん]

1階も、とっくに売れてお住まいですよ。

[195: 匿名さん]

4階は何度も値下げしてだいぶ赤字になったんじゃないかな。

[196: マンション比較中さん]

スタートが、分譲価格の一割増くらいだったので、
元値付近で売れたのでは。
１階がすでに売れたとしたら、一割くらいのプラス。

http://mansion-madori.com/blog-entry-3633.html

[197: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561919/60/
売出価格でも元値を下回っていますが、成約価格は1億を切っているんじゃないかな。

[198: マンション比較中さん]

訴訟の判決に関するお知らせ17:30
1881 ＮＩＰＰＯ
http://td.kabumap.com/cgi-bin/tdNet/tdNetPdf.pl?140120180524446072.pdf,568e19f44acdfc4cb999f0ca77bf4300264840a6

[199: マンション比較中さん]

>>197
春日駅五分・未入居4階角部屋・77平米でその価格とは、
お買い得でしたね。

ブランズ文京小石川レジデンス
6F - 南東 3LDK 70.65 平米 10300万円台(予定)

[200: 匿名さん]

沖式の平米単価だと115万円なので相当強気だなあと思います。

[201: 匿名さん]

【参考】昨年分譲のブリリア本郷三丁目レジデンス（本郷三丁目・徒歩4分）
6F - 南東角 3LDK 70.15 平米 8090万円

[202: 匿名さん]

小石川の方が本郷より高くなったとは驚きだね、後楽園の再開発の影響かな〜？

複数の駅や大型スーパー、遊園地へもフラット動線で行けてものすごく便利だし

子育て世代が多くて町中が子供や若者の声であふれている小石川はこれから来るよ！

[203: 匿名さん]

そこをおかしいと思わないのはヤバい

[204: 匿名さん]

住まいに対する嗜好の変化や地域の環境の変化に伴って評価が変わってきたってことさ

[205: 匿名さん]

>>198 匿名さん
訴訟の判決に関するお知らせ
http://www.nippo-c.co.jp/company/company_info.html
当社らの主張が認められず、本判決はまことに遺憾であります。

ル・サンク小石川後楽園の跡地ですね。
建て直しでしょうか。

[206: マンション比較中さん]

ここに限らず、
時代の流れとして
高台より、駅近フラットアプローチが売りになってきてるのは
感じますね。

[207: マンション比較中さん]

駅近ならル・サンク小石川後楽園の跡地かDIKマンション小石川の跡地がいいのでは？

[208: 匿名さん]

DIKもルサンクも駅に近すぎると感じる人もいると思うよ。

人それぞれなので決して悪いという意味ではなく、
春日通りは交通量も多いから排ガスの匂いを気にする人には向かないでしょう。

ルサンク跡地にいいマンション建てられるデベロッパーいますかね？
ノーベル賞ものですよ、あそこ。

[209: 匿名さん]

あ、すみません、ノーベル賞じゃなくてプリツカー賞ですね　（笑

[210: 匿名さん]

掘坂は接道が悪すぎです。
ノーベル賞ものの敷地にNIPPOが挑んで頓挫してしまいました。

[211: 匿名さん]

駐車場は一番高く売れそうな堀坂の上に作るしかないのでその価格は物件価格に転嫁されるでしょうね

[212: 匿名さん]

東側道路も狭いからねえ。東側道路よりは堀坂の方がまだしも狭くない。いずれにしても周辺の道路の状況がとても悪い場所。

[213: 匿名さん]

小石川はマンション街に変わって行くのだろうね

[214: 匿名さん]

用途地域が準工業地域のところが多いけどね。

[215: 匿名さん]

準工業地域だと、遊興施設や風俗施設が建てられてしまうから、マンション街になるのなら用途地域を住居系に変更するべきです。

[216: 匿名さん]

もっとも遊興施設や風俗施設が建てられるような地域でもないけどね

反対運動が凄そうだよ、くわばらくわばら

[217: 匿名さん]

反対運動を防止するためにもあらかじめ用途地域を住居系に変更しておくといいと思う。住環境の維持につながるから。

[218: 匿名さん]

でも用途地域を変更してもその中に工場が残っていたらどうするの？

簡単ではないよ

[219: 匿名さん]

工場は無くなっているブロックは多い。そのようなブロックから順次用途地域を変えて行けばいい。文京区が対応を怠っているだけだと思う。

[220: 名無しさん]

準工業であることを望んでる人達がいることも忘れずに！！
自己中が多い文京区。

[221: 匿名さん]

確かに三丁目の崖下っていつの時代も値段がこなれてた

普通の人が買える値段で無くなってもそれなりにこなれている

[222: 匿名さん]

低層戸建て立地に変わっても、10坪程度の家が建ち並んでも木密だろう？

かえって住環境が悪くなるだろ

[223: 匿名さん]

準工業地域→第一種中高層住居専用地域に変更するといいんでしょ。

>>220
準工業地域を望む理由は？

[224: 名無しさん]

>>223 匿名さん
ビジネス上、土地が安価で、固定資産税も安い方が良い。

あと、騒音や重機の稼働なんかも、気にしないで良い。

逆に、なんで準工業に住みたいの？

[225: 職人さん]

>>224

安さでしょ

[226: 名無しさん]

貧乏だからでしょ。

意地悪で確認しただけです。

[227: 匿名さん]

なんやこの間取り。

[228: 匿名さん]

安いからなんだろうけれど、それなりにはするのだから貧乏なわけではないでしょう。

[229: 匿名さん]

ディスポーザーもついているし、洗面戸棚やキッチンもなかなかいいものがついているじゃない。頑張ってるねー。

最近この辺に建つような変形土地に建つ物件と比べたらまだ間取りはマシな方だろう。

[230: 名無しさん]

>>224
小石川の旧印刷工場を取得、住友不動産
http://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/nfm/news/20140925/678149/?ST=pri...

↑も準工業地域!?

[231: 匿名さん]

準工、あと第三種高度地区、準防火だね

[232: 匿名さん]

まあ準工業地域だからこそお菓子屋さんのケーキ工場とかができて、訳ありロールなんていうアウトレットの格安ロールケーキを買えるというメリットもあるんだな、これが。

住専だったら二階ピザ屋、一階がケーキ店、裏がケーキ工場なんていう施設は無理だったろうね。

[233: 匿名さん]

しかも不動産価格は安いし、メリットばかりです。

[234: 匿名さん]

ここが住専だったら駅までの距離や山手線内側という観点からもこの値段じゃ買えないよね

[235: 匿名さん]

クレヴィアと同水準の値段をつけてきただけあって、近隣の中古も結構強気で出てきたね。

[236: 匿名さん]

>>近隣の中古も結構強気で出てきた
不動産価格、上がってきましたか？

学校、高校や大学に囲まれた立地です。文京区は確か新聞の購読率が高かったんでしたっけ？本郷三丁目まで行くと東京大学もありますし、偏差値も高い人が住んでいる印象を受けます。

文教地域と呼ばれていた気がします。

>>訳ありロールなんていうアウトレットの格安ロールケーキを買える
どこですか？行ってみたいです。日常用ならアウトレットロールケーキでも味は一緒なので充分ですよね。

[237: 匿名さん]

>>236
グローリオ小石川の真向かいにあるパティスリーパラディで買えるよ

東京駅で売っているアリンコロールなんだけど、生地が割れるなどして検品はねされたものが売られている

個数が少ないので販売時間前に並んだ方がいいね

[238: 匿名さん]

小石川ピアットにはブルーバーというバーがあるんだけど、いい酒を飲ませてくれる店が少ない小石川という地にバーは貴重なんだよね。できた頃はみんな怖々見ていたけど、最近は常連さんっぽい人がいつもいる店になった。

[239: マンション検討中さん]

文京区、気位は高くても美的感覚はゼロ。

小石川後楽園から文京区役所を見ると、そう思う。

[240: 匿名さん]

そこそこ高級な仕様になっていますね。
気になったのはエアコンが天井カセット式でなくて安っぽいのと（モデルルームですら）、
駐車場が異様に少ないことくらいかな。

[241: 匿名さん]

小石川は駐車場の確保が難しくなってきている

誰か立体駐車場建てないかな

[242: 匿名さん]

デザインは洗練されてて高級感もあり良さそうですね。
このエリアの顔となるに相応しいマンションとなりそうで期待が高まります。

[243: 匿名さん]

え
1.4億で天カセないのここ

[244: 匿名さん]

天カセがなくても、このエリアの顔に相応しいらしい。
その程度のお土地柄なのかもしれないけれど、
東急さんもちょっと見下しすぎていませんか？

[245: 匿名さん]

隣のグローリオは天井カセットエアコンがついていたみたいだけど、クレヴィアはついてなかったと思ったが...

[246: 匿名さん]

この地域、デベの間ではそういう位置づけなのでしょう。

[247: 匿名さん]

もっとも天井カセットエアコンよりは普通の壁掛け家庭用エアコンの方が高機能だけどね〜

配管の断熱不良で結露した水が天井や床を汚したりといったトラブルも多いしね

[248: 匿名さん]

ある程度以上のグレードのマンションだと天カセになっていますが、
機能というより、見た目の問題ですね。安っぽいかどうか。
機能面でも、自分の経験上は特にトラブルが発生したことはありません。

[249: 匿名さん]

確かに部屋の真ん中に設置すると空調としての効果は高い。でも最近は窓際とか部屋の隅にわざわざ天井を下げて無理矢理天井カセットエアコンをつけている物件もあるからなあ...

そういう往生際の悪い付け方するぐらいならいらないけどねえ。耐用年数は壁付け家庭用より長いけど25年も使ったら寿命が来る。いざ交換となると高価なので負担も大きいよね

[250: 匿名さん]

グレードが低くても低いなりのメリットもあるということですね。
美しい高級建材にかぎってメンテナンスが面倒だったりしますし。

[251: 匿名さん]

コストダウンのために仕分けされちゃったんだよね、結局は

天井カセットエアコンつきの高級物件だと三億とか四億とかつくけど、ここはまだ一億ぐらいで済んでるからねえ

[252: 匿名さん]

え、そんな高額でなくても天カセついていますけど…
というか、たかが天カセつけるだけでそんなに高く売れるなら、つけているでしょう。
天カセをつけてもこれ以上は高く売れなと判断したからこそ、つけなかったのでしょう。
あと、ここの購買層は天カセがなくても違和感を持たない、
つまり天カセがなくても買う人がいると判断したのでしょう。
リセールの時はそのようになるか分かりませんけどね。

[253: 匿名さん]

天井カセットエアコンってそんなに高級感あるんか？

[254: 匿名さん]

天井下げてエアコン本体をそこに隠すってだけだからね。収納棚を扉で隠すのに近い。
高級かどうかはわからんけどすっきりはする。

最近のエアコンはデザインもいいので自分は天カセにこだわらない(10年ほど天カセつきに住んだけど)。

[255: 匿名さん]

リビングに壁掛けが掛かっているのを見た瞬間、チープな雰囲気が部屋中に漂いますよね。

[256: 匿名さん]

エアコンってそれなりに大きいし、大部分がプラスチックですからね。
化粧カバーを付けても配管は目立つし、コンセントとコードも見えてしまいます。

[257: 匿名さん]

30畳以上ある広いリビングのセンターにカセットエアコンならわかるけど、とって付けたように窓際とかの下り天井にあるのはちょっと笑っちゃうな。

実際広い部屋の冷暖房にはカセットエアコンも一定のアドバンテージがあるけれど、狭い部屋だと機能的に普通の壁付けの方が高機能だしつける場所さえ間違わなければ性能も遜色ない。さらに部屋の隅とかに付けていたらカセットエアコンの良さが全く失われてしまう。

[258: 匿名さん]

追伸、エアコンのホースにカバーをかけたり、造作家具で隠す方法もあるので、壁掛けでも高級感出す方法はいくらでもありまっせ（笑

[259: 匿名さん]

グレードが低いマンションでもお金をかければ高級感が出るのでしょうけれど、
それがはじめから用意されている、というのが高級マンションではないでしょうか。

[260: 匿名さん]

部屋の面積的にカセットエアコン向きじゃないと言う気もする