パークナード阿倍野天王寺町南レーヴに行ってみた − モデルルーム見学記

[アイスマン]

　価格の高止まり，あるいは更なる高騰が続く大阪市内中心区において，阿倍野区ながら天王寺駅徒歩圏内の立地にある本物件の価格が安いと聞き，モデルルームを見学してきましたので，以下レポートさせていただきます。

【価格帯・管理費】
　価格についてですが，モデルルーム訪問当時，第一期販売が始まっているにも関わらず，いまだ予定価格「帯」であることと，予定価格帯表は渡していないので，自身でメモするように言われました。また，営業が退席する際に，価格帯表も同時に下げることを徹底していたため，情報管理に厳しい印象を受けました。
　価格帯表を私自身で記載させられたため，不愉快であったことから殴り書きに近いですが，参考までに掲載させていただきます。
　全般的には安いとは思いますが，コストパフォーマンスがよいかといわれると，価格に応じてコストカットしている部分も目に付くため，お買い得感はないと感じました。
　一方で，共益費関係はかなり安価ではないかと思われます。長期修繕計画について確認すると，修繕積立金について，5年後に1000円上昇，8年後に1000円，11年後に1000円上げて，そこからの上昇は考えていないそうです。現時点からわずか3000円しか上昇しないというのは，これを額面通り受け取ってよいとすれば（見積もりが甘く，後々一時金を徴収したり，又は修繕積立金を増額したりする可能性もあるから。），物件の維持コストが抑えられているということで評価できます。

【総評】
　共益費関係は競争力があります。価格は見かけ上は安いですが，物件の質としてはさほど上質な印象はないため，値段相応と考えます。そのため，立地や周辺環境・騒音といったマクロな部分も併せ考慮すれば，割安な印象はありませんでした。
　ここから間取り図も掲載していきます。AとBは先出ししたので，Cタイプの間取りです。

　アピールポイントであった，学校が多く文教地区の雰囲気があるという点ですが，国道と拡幅予定の府道に２面接するという騒音・排ガスの影響と，それによる殺伐とした雰囲気によって文教地区の趣はそこまで感じられませんでした。

　スーパー等は割合近くにある印象を受けましたが，天王寺まで行くのに絶妙に中途半端な位置というのをどう評価するのかは人によると思います。私は，この１駅という距離感がむしろフラストレーションを感じる（近くて遠いというか…それなら高くてもいっそ天王寺の物件を買った方がストレスがないと思います。）のではないかと思いました。

　それでも，価格だけ見ると目に優しい金額ではありますので，金銭面で高額な物件は難しいという場合には，それなりに都心に近く，利便性も高いというのは選択肢に入ってくるのかもしれません。

　売れ行きの印象ですが，土曜の午前中にモデルルームを訪れた際，私以外の商談はなく，閑散としていました。先にリアンを分譲したこともあり，周辺の需要を吸い尽くしてしまったかもしれませんし，道路騒音を嫌気する方も一定数はいらっしゃると思うので，ちょっと販売に苦戦するのではないかなぁと感じました。

　本物件が気になっているけれども，そこまで急いでおらず余裕のある方や，その他価格面でもう一押し欲しい方は，竣工前完売する可能性はありますが粘ってみて，竣工直前や竣工後に価格交渉してみるというのも一手かもしれません。

　価格表はこちらのIタイプでラストです。

　うまく差し込めなかった敷地北東側の駐車場（車路）と共用階段部分の画像を掲載して，締めにしたいと思います。最後までご覧いただき，誠にありがとうございました。