プレミスト不動前ってどうですか？

[購入検討中さん]

プレミスト不動前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区西五反田5丁目492-5（地番）
交通：
東急目黒線 「不動前」駅 徒歩2分
山手線 「目黒」駅 徒歩14分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩14分
間取：1LDK～2LDK
面積：34.39平米～67.30平米
売主：大和ハウス工業
販売代理：伊藤忠ハウジング

施工会社：川田工業株式会社
管理会社：株式会社ダイワサービス

[201: 匿名さん]

賃貸用なら一般的なスラブ厚だと思うが分譲としてはどうかと思う。

[202: 匿名さん]

LL45等級と書いているので問題ないのではないでしょう

[203: 匿名さん]

LL45等級ってフローリングの事でスラブとは関係ないのでは。

[204: 匿名さん]

フローリングの性能がそのまま遮音性にはつながらない。
二重床二重天井だから遮音性に優れているとも言えない。
ボイドスラブで２５０mmは一般的な厚さだけど、騒音問題が発生しているのが現状。
結局は上階の住人次第ということもある。

[205: 匿名さん]

フローリングの下がスラブなのでフローリング上でＬＬ４５を満たせば、遮音性が担保できると思っていました。勉強になりました。

[206: >>201]

分譲だと、どのくらいのスラブ厚なんですか？
スラブ厚が増えれば、それだけ構造的に重量が増える訳だし、梁も太くなるのでは？
もしかして、201さんは…(･･?

[207: 匿名さん]

>206
スラブ厚と梁の太さって関係ないと思いますが。

[208: 匿名]

>>207
そうなんですか？
スラブの重量は構造に影響しないと…言う事ですか？
では、梁って何を定義に構造としているのですか？

[209: 匿名]

スラブ厚250mmなら普通では？

[210: 匿名]

すまん。250cmか。

[211: 物件比較中さん]

250mmでいいんですよ。でもたしかに、250mmなら今の新築マンション
のパンフとか見てみると一般的のような気はしますね。

[212: 名なし]

盛り上がってきましたねぇ〜

[213: 匿名]

最近はアウトフレーム工法とか逆梁アウトフレーム工法とか、梁を室内に出さないやり方いくらでもあるだろうに、何でそうしなかったんですかね？やっぱり価格を押さえるためになのかしら？

[214: 匿名さん]

間取りを見るとアウトフレームになっているのではないでしょうか？
逆梁はバルコニーの手すりが太くなるので個人的には好きではないなあ。

[215: 購入検討中さん]

モデルルームの間取りの部屋を申し込むかどうか検討してるんですが、北東向きというのが気になります。ぶっちゃけ皆さんは、どのように思われますか？

[216: 申込予定さん]

これまで実家、賃貸マンションで西向き、東向き、北向きに住んだことがあります。南向きはたまたま一度もありません、すべて駅から一分か二分と非常に便利の良い所でした。それぞれに一長一短ありました北向きは安定した明るさがあったり、西は冬朝は寒いが午後暖かかったり東は朝日は入るが午後は、、、。ただ昼間はあまり家に居ないので向きで困ったことは一度もありません。今回も二分（実際は私の足で一分少々）なので予算以内で一番倍率の低い所を考えるつもりです。
北東向きでも気にはならないのでは。

[217: 匿名さん]

モデルルームの部屋は間取りがいいですよね。上の方は眺望も抜けているでしょうから価格も高めに設定されていますね。北東向きは私は住んだことがないので実際のところは分かりませんが、直射日光が当たらなくても前面が開けていれば明るさは確保できますし、最近のマンションは機密性が高いので北風に凍えることもないと思います。

[218: 購入検討中さん]

ちなみにローン保証料とか含めた諸費用が、かなり高いと思ったのですが、普通はこんなもんなんでしょうか？あと、管理費や修繕積立金とかが安いのですが、後で値上がりが激しくなったりしないんでしょうか？あまりマンション購入の知識がないため、よくわからないんですよね。

[219: 物件比較中さん]

高いってのは具体的にいくらなの？

[220: 匿名さん]

諸費用は物件ごとにまちまちなので一概には言えないのですが、具体的に何が高いと思ったのでしょうか？
修繕積立金はだんだん上がってきますので、長期修繕計画を見せてもらって確認しておいた方がいいです。

[221: ご近所さん]

不動前は南北線のおかげですごく便利になったね。
相変わらず駅前の雰囲気は薄暗いよ。
火葬場が気にならないっていう意見多いけど
将来的に転売することも念頭にいれて
火葬場が嫌悪施設である故を考えてみたほうがいいと思う。
ここを検討してるのは若い人が多いのかな。
どうでもいい設備をありがたがったり
駅が近いだけで立地が良いとか。
なーんかビギナーっぽいんだよね。

[222: 匿名さん]

今は抜けている北東にある2階建民家が将来あのままとは思えない。（準工業地帯なので何が建っても文句はいえない。）
駅2分でも、その間にスーパー、コンビニがない。（攻玉社の正門側に曲がればローソンはある。）
賃貸にまわす人も多く出そうなので、管理組合がまとまらない？
建物がL字型。（地震の観点から。）
ついでに、、ウォーターウォールとかいらない。

私が気になった点です。別にマイナスポイントにならない、という人もいると思うのであくまで私見です。
あと221さんの言うように駅前は、イマイチ。静かといえば静かですが。

[223: 申込予定さん]

今、斎場近くで家賃２０万円以上払ってます。
近所で中古が売り出されてもお高いですよ！
２２１さん本当にご近所ですか。

あと、駅前、駅近で騒がしいところはどこにでもありましたが、
ここは違います。だから人気物件になっているじゃないんですか。
私が狙っているところは１０倍くらいになるのでは、と言われました。

[224: 匿名]

家賃20万近くってすごくないですか？家賃補助とかないなら、そのお金で一番いい部屋買えちゃうんじゃ。

[225: 申込予定さん]

だから買おうと思っているんですが、、、

[226: 匿名]

なるほど、失礼いたしました。賃貸で20万以上に衝撃を受けてしまったもので。

[227: 匿名]

ビギナーじゃない人は具体的にどう思うの？どんな点を評価するの？

[228: 匿名さん]

条件がよく価格が高めの部屋が倍率が高いようですよ。
月２０万もローン返済できるなら一番高い部屋も余裕で買えますね。

[229: 申込予定さん]

転勤でこの辺りの賃貸探した時、ラ・フォルム不動前、アパートメンツ不動前など２０～２５万円が相場でした。たしか斎場が近くにあったと思います。斎場が無かったら２５～３０万円くらいと言う事？

[230: 匿名]

駅近物件はほとんどでない路線でしょう。ビギナーぽいと言ってる人もいましたが、不動産関係の仕事をしている私からみたらあまりでない物件ではないかと思います。設備は時代によりかわるので判断材料にはしてませんが駅２分はやはり強いと思います。

[231: 匿名さん]

家賃20万以上って相当広いんじゃないですか。
このマンションの広さで物足りないのでは？

[232: デベにお勤めさん]

うちは今このエリアで供給していないが、掲示板の価格帯が本当なら、競合他社さんは、この物件マジでサッサと終わってほしいと思っているはず。

[233: 物件比較中さん]

222さん、
>ついでに、、ウォーターウォールとかいらない。

これ、私も思いました。
こんなので、管理費や修繕費が上がるんだったら、まったく必要性を感じないです。

[234: 匿名さん]

スラブ厚のスレです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3584/all

スラブ厚が200mm以上との事ですが200mmの部分って多いんでしょうか。

[235: ビギナーさん]

ウォーターウォールは確かにいらないと思うが、
ビギナーって何だよ・・・
ビギナーじゃなきゃプロなのか？
家なんて何回も買うものじゃあるまいし、
長く見てれば良いと言う事もないだろう。

是非どこを見るのか教えて欲しいな。

[236: 匿名]

もし将来的に転売や賃貸を考えてるなら、エントランスの印象は大事ですよ。やっぱり中古を見に行くとついチェックしちゃいますから。
ウォーターウォールがいいとは言わないけど。

[237: 匿名]

中古で売るつもりならやっぱタワマンでしょ。

[238: 匿名]

たしかにタワーマンションに越したことはないけど、お値段と相談かもね。

[239: 匿名]

不動前ってさびれてません？将来もずっとこんなしょぼくれた街なんですかね。

[240: 匿名さん]

開発される土地も雰囲気もなさそうなので
変わらなそうですよね。

[241: 匿名]

それがいいんでないの？

[242: 匿名さん]

結局ここの新聞折込チラシ一度も見たこと無いんですけど、これで売れてしまったら相当魅力的な物件だったてことなんでしょうか。

[243: 匿名さん]

営業コストをかけずに短期で売り切る作戦なのでしょうね。
この立地と価格、そこそこの設備なら可能だと思います。

[244: 匿名]

最近多いですよね、こういう売り方

[245: 匿名]

プレミスト不動前の前に出物なし プレミスト不動前の後に出物なし ですぞ

[246: 匿名さん]

いよいよですか。

[247: 匿名]

お腹いたい…

[248: 匿名さん]

２１００万円のは１ＤＫの部屋ですか？
ものすごーくお買い得だと思います。
イクサージュどころじゃないですね！

[249: 匿名さん]

おなか、大丈夫？

[250: 匿名]

イクサージュは１９００万円でしょ？

[251: 申込予定]

お腹大丈夫？

[252: 匿名さん]

ここ一番狭い部屋でも３４．３９平米だよ。

[253: 匿名]

そんなの条件悪い部屋でしょ？
それより誰かＢタイプの価格知りませんか？

[254: 購入検討中さん]

Bタイプは確か3階で、4900万位じゃなかったっけ？

[255: 購入検討中さん]

いや、やっぱ5300万位だったかな。。忘れちゃいました。でも、かなり割安な感じだった気がします。

[256: 匿名さん]

正式価格決定前のですが、Bタイプ3階（実質は2階）で4900万円台。

[257: 匿名]

一番お買い得なのはＢかな
本当はＣがほしぃ～

値上げしますかね？

[258: 登録]

明日はいよいよ登録だね

[259: 匿名さん]

Ｂの３階って下が駐車場だから安いんでしょ？
そんな条件が悪い部屋を出されても。。。

[260: 匿名]

考えようによっては下を気にしなくていいのでは？

[261: 検討中]

事務所からＢタイプ祭だって聞こえましたよ
倍率すごいのかな？

[262: 匿名さん]

そりゃこれだけの物件ですからすごいのでは。
でも申し込まなきゃ始まらないですよね！

[263: 匿名係長]

確かに、良いみたいですね。

[264: 梅宮]

絶対無敵物件を何としても手に入れろ、それが今回の匿名だ！

[265: 匿名]

ちなみにラフォルム全然売れないね…

[266: 匿名係長]

>>265
え？プレミストとラフォルムを比較してますか？

[267: 匿名]

中古で売るときラフォルムみたいになると困りますね。

[268: 匿名]

そこまでしてなんで不動前に住みたいんですか？

[269: 物件比較中さん]

ここって、同じ規模、同じぐらいのレベルの他物件と比べて修繕費が高いように思うのですが。直近の金額ではなく、30年トータルで見た金額です。数年住んで、売却する方はいいと思いますが、長く住もうと思っている方はどうなんでしょう。メンテナンスも15年と通常のマンションより長いから、それとなにか関係あるのかと一瞬頭をよぎりましたが、修繕費は管理組合で管理するから関係ないですよね。みなさんは修繕費はこんなものとお考えでしょうか。

[270: 申込予定さん]

こんなもんでしょ

[271: 匿名]

ん～ だって４０年計画でしょ？
逆に安心じゃない？

[272: 物件比較中さん]

269です。そうですか、こんなものですか。私が今までみた物件で比較すると、面積あたりの金額がダントツに高いので、ちょっとびっくりしてるんですよね。そもそも私の場合、修繕が高くなりがちな高級物件は予算外なのですが、たまたま安い物件ばかりみていたのでしょうかね。ここは30年目以降40年までは確か一定金額だったので、仮に40年で他物件（通常は30年までですよね。）と比較したら、それほど割高感もなくなるのでしょうか。そうだとすると、271さんのおっしゃることもわかります。

[273: 購入検討中さん]

本日、登録行って来ました。抽選まではドキドキです＾＾
2100万の部屋ですが、まったく日が当たらず、なんでここに部屋を作ってしまったのか！？って営業の人が言ってました。。。。あの半地下で日もあたらないのに2100万ってどうなんでしょうね・・・・。
自分が申しこんだ部屋の状況は聞いても「どーなりますかね」ってカンジでしたが、倍率このぐらいですって聞いた方いらっしゃいますか？？
タイプは教えてくれなくてもいいいので、聞いた方いたら教えて下さい。
それにしても一斉売出しとはビックリですね

[274: 登録者]

締切までわからないっていってましたね

[275: 匿名]

前回行った時も今回行った時も思いましたが
上品そうな方が方多いですよね
気後れしちゃいそうです

[276: 明日行きます]

皆さん銀行はどこを選んでますか？

[277: 匿名さん]

修繕はすごく高いですね。なんだこりゃって感じをずっと感じておりました。今日まで明確な回答なし。機械式駐車場とか世帯数が少ないとか。そもそもここの価格が安いというところから疑問ありですが・・ｗｗ

[278: 匿名]

修繕は前にある通り４０年で計画してあるからでしょう。
説明を受ければ納得できる内容でした。
説明うけてみれば？

[279: 匿名さん]

修繕費高いですよ。当初価格から約6倍に跳ね上がるとは思いませんでした。それに説明をお願いしても明確な回答をもらえなかった。営業がイマイチだからか。。。

[280: 匿名]

じゃやめれば？
最初は信じてなかったけど第一期で全部販売するってことは本当に全部要望があるってことでしょ？
やめてくれれば抽選にならない確率もあがるし！

[281: 物件比較中さん]

修繕の話を持ち出した269です。私は検討をしましたが、修繕費とは別の理由が主で登録をすることはやめました。ただ、ここの修繕の金額を見て、相場としてどうなんだろうと疑問に感じ、質問をさせていただきました。私と同じように高いと感じている方は、総合的に判断し、それでも修繕費の金額を上回る魅力があれば登録を行うのではないでしょうか。しかし、いつも修繕費はうやむやにされがちな点のひとつですね。今まで修繕について質問をして明確な回答をしてくれた営業には出会ったことがありません。よくある質問なのだから、営業がきちんと答えられるよう、そしてお客さんが納得するよう、売主(管理会社かな？)は模範解答を用意するなり、きちんと教育すべきだと思います。修繕費の根拠は説明が難しいのかもしれませんが、非常に高いもの売るわけなので、お客さんが納得するよう説明してもらいたいです。特に、こういう人気物件は、修繕費に納得しないなら、または根拠を明確に説明しなければいけないのなら、登録してもらわなくてもいいよといったスタンスなのかもしれません。40年計画の説明を受けて納得した方は、よい営業さんにあたったんでしょうね。

[282: 購入検討中さん]

もし差し支えなければ、修繕費とは別な理由を教えていただけませんか。

[283: 物件比較中さん]

購入検討されている方には気になる書き方をしてしまってすみません。
たいした理由ではありません。価格、仕様、駅からの距離は非常に魅力的ですが、やはりこの駅に住みたいなという気持ちになれなかっただけです。特に私はだんぜん内廊下派なので、この物件を見送るのは非常に惜しいです。個人的に駅前にお店がたくさんあって、スーパーも何軒もあって、買い物に便利な駅が好みなので、不動前がそれとは違うからです。今、目黒線の急行停車駅に住んでいるので、不便になるというのもありますが、次は路線を変えて、まわりの環境を変えてみたいという気持ちも強いからです。
不動前は都心に近く、目黒からも歩けるので駅の地味さが気にならなければとてもいいと思いますよ。

[284: 匿名さん]

ここって、この環境・仕様で本当相場相応なんですかね。

[285: 匿名]

ミニバブル後このあたりで出たのはイクサージュだけなので、相場とあっているかは評価が難しいですよね。

ミニバブル時ベリスタ目黒不動前は坪単価350万近かったのでそれと比べるか、
かなり安かったミニバブル前と比べるかで評価は変わりますし。
今後相場は下がるとしたときには、数年かけて下がっていく金額と、
それまでに払い続ける家賃やそれまで時間をどう評価するかですよね。

[286: 匿名]

今後相場は下がるという見込みはありえるの？

[287: デベにお勤めさん]

これだけ抽選になるってことは、相場より安いってことでしょ
価格は需要と供給で決まりますからね
今なら坪320-330ぐらいが適正なバランスなのでは？

[288: 匿名]

中長期的には人口が減るわけだし、ずっと賃貸も可能な世の中になってくわけだし、下げトレンドでしょ。
ただ今後またミニバブルが来る可能性もあるわけで、どこまでいっても下がるか上がるかはそれこそ誰も明言できないですよね。

[289: 匿名]

だからこそ賃貸需要までにらみ駅近という部分を評価し決めました！
駅は確かにさびれていましが都心からの絶対距離と
静かさのバランスを評価しました

[290: 匿名]

この物件の広告量の少なさ、全部販売の状況を加味すると、人気があるのは間違いなさそう＝人から評価されやすい物件＝資産価値維持できる物件という単純な考えではダメですか？

[291: 匿名]

いいよ！グレート！

[292: 匿名さん]

単純すぎる考え方だねー。

でもそれで納得して買うのであればいいんじゃないの？

[293: 匿名さん]

結局ここは価格相応なのか・・、どうなんでしょうか。
この地域で坪300超ってミニバブル出ない限り、あり得ないんじゃないですかね。

[294: 匿名さん]

おそらく倍率がつかない部屋はないと営業の方は言っていましたが、この週末はガラガラに感じました。午後もありますが。まだ、様子見ってことなんでしょうか？

[295: 匿名さん]

不動前での買い物はどちらがおすすめですか？
お安いスーパーとかあるのでしょうか。東急ストアさんは
ありましたけど。その他、お詳しい方教えてください。

[296: 匿名さん]

買い物ならオオゼキおすすめです。

[297: 匿名]

無事登録完了です

１３時あたりは酸欠になりそうでしたよ～

[298: 匿名]

坪３００？
こえてないよね？

[299: 購入検討中さん]

南東の上階は超えてるよ。

[300: 匿名係長]

300ゲット