今回は西武池袋線の椎名町、都営大江戸線の落合南長崎にある「パークホームズ落合南長崎」のモデルルーム見学に行ってきました。
公式ホームページ https://www.31sumai.com/mfr/X1417/access.html
「概要」
■所在地 東京都豊島区南長崎２丁目２１２８番７（地番）
■交通 都営地下鉄大江戸線「落合南長崎」駅 徒歩9分
西武池袋線「椎名町」駅 徒歩11分
■総戸数 41戸
■構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階地下1階
■完成 2017年7月竣工済
■入居時期 即入居可（諸手続き終了後）
■間取り 2LDK～3LDK
■専有面積 67.93m2～74.69m2
■駐車場 総戸数 41戸 に対して 敷地内機械式9台（月額 24,000円～29,000円） 敷地内平面1台（月額 30,000円）
■駐輪場 総戸数 41戸 に対して43台（月額 100円～400円）
■バイク置場 総戸数 41戸 に対して2台（月額 2,000円）
■売主 三井不動産レジデンシャル株式会社
■施工会社 野村建設工業株式会社
■管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
■土地権利・借地権種類 定期賃借 借地権の期間：2089年（平成101年）1月24日まで約70年
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「道順」
ギャラリーへは西武池袋線の椎名町駅から説明します。 椎名町駅改札を出ると右方面の南口に向かいます。 南口出口が2つあるので、右側の階段、売店の裏側の階段を下ります。 ・ 椎名町駅改札。売店の奥の階段を下ります。 
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階段を降りるとすぐまいばすけっとがあります。
・南口前のまいばすけっと。 
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まいばすけっとの前を細い通りが通っていますので、まいばすけっとを左側に見ながらその道を進みます。
・ ここを進みます。 
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そうすると柵があり正面に細い路地がありますのでそこを入ります。
・ この細い路地に入ります。 
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その先に右側に踏切、左側に不動産屋、正面にラーメン屋があるT字路にぶつかりますので左折します。
・ ここを左折。 
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そうすると右手前方に公園が見えてきます。
・ 右前方が公園。 
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その公園を右斜め前方向に抜けて道路に出たら左折します。
・ 公園の中を斜めに抜けます。 
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公園を抜けて左折するとすぐに信号がある交差点がありますので、そこを過ぎ真っ直ぐ進みます。
・ 公園を出たあとの信号。 
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そのまま直進すると右側に、区民ひろば富士見台という公共の施設がありますので、その先を右折します。
・ 区民ひろば富士見台。この先を右折。 
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左側に井口クリニックというお医者さんやコインパーキングを見ながらそのまま歩いて行くと、左側に薬局がある交差点がありますのでそこも過ぎて真っ直ぐ進みます。
・ 薬局のある交差点。 
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薬局を過ぎて少しすると、左斜め前に個人の家がやっているような、おうち保育園南ながさきという保育園がある交差点がありますので、そこを左折します。
・ ここを左折。 
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そうすると左側に現地マンションがあります。
・ 現地マンション。 
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現地マンション内の204号室がギャラリーになっていますので、エントランスで呼び出してください。
外看板には何号室か書いてなく、エントランス内に204号室という看板があり少しわかりにくいので注意してください。 ・ ギャラリー入口。 
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徒歩11分とありますが、そのぐらいだと思います。
閑静な住宅地を歩いて行くので、目印がわかりづらいかもしれませんので、わからない場合はギャラリーに電話してください。 都営大江戸線の落合南長崎駅からだと徒歩9分とありますが、私道を通れば7〜8分で着くようです。 |
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「周辺環境」
周りは閑静な住宅地で、非常に静かで良い環境です。 第1種低層地域に建つマンションなのでまわりは戸建ばかりで高い建物もありません。 保育園が目の前にできるようですし、すぐ近くに他にも保育園がありますので 小さなお子さんがいる家庭などは非常に助かると思います。 マンション近くに商店街があり、多少の飲食店などもあります。 漫画家の手塚治虫や藤子不二雄、赤塚不二夫などが住んでいたトキワ荘があった近くなので、漫画に出てくる商店などがあると思います。 古き良き商店街のようで非常に雰囲気が良い感じの商店街です。 ・ 現地マンション近くの商店街。 
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椎名町駅周辺も北口の商店街が充実しています。
・ 椎名町駅北口の商店街。 
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南口にマルマンストアというスーパーや、しまむらが入っているビルがあり、北口にはサミットもありますし、生鮮食品を売っているスーパーもあります。
・ サミット。 
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商店街は個人商店が多く、昔ながらの下町の雰囲気が漂う非常に感じのいい商店街です。
飲み屋さんも多く、美味しそうな店がたくさんあります。 風俗店などは見当たりませんので、繁華街で飲み屋さんも多いですが治安は悪くないと思います。 ・ 北口の商店街。 
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落合南長崎駅にもアイテラスというショッピングビルがあり、スーパーのライフや百均のダイソー、カルディのほかにもレストランや保育園、クリニックやサッカースクールなどもある複合商業施設のようです。
周辺にコンビニやまいばすけっとのような小さめのスーパーも点在していますし、目白通り沿いにも色んな商店があるようなので、買い物に困ることはないでしょう。 大きな買い物であれば池袋がすぐですので、買い物環境はかなり素晴らしいのではないでしょうか。 徒歩10分圏内の11の保育園と幼稚園があり、小学校も大きな通りを通らずに行け、中学校は椎名町方面にあるようですが、西池袋になるので少々遠いとは思います。 公園もたくさんあり、南長崎スポーツ公園という公園では様々なスポーツができたりするようですし、小さな公園はたくさんありますので、子育て環境は非常に良いのではないでしょうか。 池袋から1駅しか離れていない場所で、これだけ閑静な住宅地で買い物環境にも優れていますし、かなり良い立地のマンションだと思います。 ただひとつ、定期借地権物件で、地上権ではありませんのでそこを気にされる方は多いでしょう。 地上権ではないので賃貸や売買に出す場合に非常に面倒なことは否めません。 ただ、土地の持ち主がNTTで、賃貸や売買の場合には三井不動産が間に入ってくれるので、個人の所有者ではないところが救いではあります。 70年の定期借地権の転借地権ですので、そこは頭に入れておいてください。 |
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「モデルルーム」
完成物件ですので建物内の実際の部屋を見ることができます。 希望によって様々なタイプの部屋を見学させてもらえるので、自分の興味のある部屋を見学できます。 現在モデルルームとして使用されているのは、3LDK+WIC 77.56㎡の部屋でした。 ・間取り図。 
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まず玄関がかなりの広さで開放感があります。
下足入れも4扉あり収納力も充分で、ちょっとしたカウンターも付いているので非常に使いやすそうな玄関です。 ・ 下足入れ。 
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入ってすぐ右側に5畳の洋室があり、南側のバルコニーに面した窓があり採光も充分です。
クロークもドアのデッドスペース部分にあるので部屋を広く使えると思います。 廊下にも物入れがあり、突き当たりには7畳の洋室があります。 ルーフバルコニー付きの部屋で、この部屋からルーフバルコニーに出られるようになっているほかにも、東側にも窓があり朝の光が差し込む寝室になるような感じで、かなり広く明るい部屋です。 WICも大きく収納力も充分にあります。 ・ クローゼット。 
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廊下の左側には洗面所と浴室があり、洗面所の三面鏡に木枠があり指紋がつかないようになっています。
三面鏡裏側収納にもストッパーがあり、一番上の引き出しは斜めに開く化粧品入れになっているなど、三井パークホームズならではの気が利いた設備になっています。 リネン庫の収納力が少なめですが、洗濯機上の収納が標準なので問題ないでしょう。 ・ 洗面所。 
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浴室は1418の魔法瓶タイプ浴槽で、ミストサウナはありませんが浴室乾燥機が付いています。
浴室に窓があるので換気もできて、非常にいい感じの浴室だと思います。 ・浴室。 
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洗面所向かい側にリビングへのいりぐちがあり、リビングに入ると17畳あるのでかなりの開放感があり、リビングに繋がっている5畳の洋室は吊りタイプの引き戸になっているので、開けて使えばリビングに一部としても使えますし、大きめのクロークや南向き窓もありますので、個室としてもかなり使える部屋だと思います。
・リビング。 
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キッチンはL字型で、ディスポーザーはありませんが食洗機は標準装備です。
パントリーがないのですが、リビングに大きめの物入れがありますし、4畳と広くキッチン下の収納も充実していますので、問題ないように思います。 サービススペースへの窓もあるので換気も抜群だと思います。 ・ キッチン。 
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西側以外全てに窓があり、かなりの明るさと開放感がある部屋でした。
ルーフバルコニーといっても通常のバルコニーぐらいですが、バルコニーとルーフバルコニーの2つがあるのも素晴らしいでと思います。 ルーフバルコニーから隣のマンションバルコニー側が見えてしまうので、目線などは気になるところではあります。 低層地域ですので3階あたりから眺望の抜けもよくなります。 他の部屋も全て違う作りでどの部屋もタイプがちがうのですが、総体的に窓が多く、どの部屋でも角部屋のような雰囲気の作りになっています。 どの部屋を選ぶかが、いい意味でかなり迷う感じがするマンションでした。 |
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「総評」
池袋から1駅の西武池袋線の椎名町と、新宿や六本木、代々木などへも1本で行ける都営大江戸線の落合南長崎駅は、都心へのアクセスも抜群です。 椎名町駅へは多少遠いかもしれませんが、それでも10分少しですし、落合南長崎駅へは、住んでしまえば私道の使い方もわかるので7〜8分で行けます。 近隣の商店街の雰囲気もよく、椎名町の商店街や飲食店などもかなりいい感じの街ですし、スーパーなどもたくさんあるので買い物環境も充実しています。 すぐ近くに保育園があるのも、小さなお子さんがいる家庭には素晴らしいでしょうし、何より子供が周りにいる環境ですので和やかな気分で日々を過ごせるでしょう。 窓が多い部屋の作りも素晴らしく、設備などもかなりいい感じで、様々なタイプの部屋がありかなり住みやすい環境のマンションだと思います。 価格もこの辺りの相場からするとかなり安いのですが、70年の定期借地権で転借地権という地上権ではない物件なので、将来的に賃貸や売買の面倒さが一番のネックでしょう。 そこさえ問題ないのであれば、なり素晴らしいマンションだと思います。 以下に価格の例をあげますので参考にしてください。 |
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「価格」
112 2LDK 55.32㎡ 4,290万円 505 3LDK 67.93㎡ 5,640万円 203 3LDK 74.69㎡ 5,590万円 311 3LDK 77.56㎡ 6,990万円 |
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by 管理担当
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現地マンションは、西武池袋線の椎名町駅と都営大江戸線の落合南長崎駅の2駅2路線が使え、徒歩20分ほど歩くとJR山手線の目白駅も利用可能な立地に建つマンションです。
西武池袋線椎名町駅は池袋まで1駅3分でつきますので、池袋で乗り換えると大手町まで18分、渋谷へ18分、東京まで19分、有楽町へ20分、銀座へ21分とかなり便利な場所にあります。
都営大江戸線の落合南長崎駅を利用すると、都庁前へ10分、六本木へ22分、麻布十番へ24分のほかに、両路線とも新宿まで13分と都心へのアクセスはかなり素晴らしいです。
自転車があれば目白駅や池袋駅も利用可能で、地元の方はどこかへ遊びに行った帰りなどであれば、池袋から歩いて帰る方も多いようです。