OWL TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[562: 匿名さん]

ここの検討をしている人で、価格が極端に高いって書き込みはほとんどないですよね
管理費や仕様にたいしてのネガティブな書き込みはありますが物件価格自体が相場より割高だという話はみないし
そもそも今のマンション相場が割高みたいな大きな話以外この景況感でも価格的には評価されていると思うんですが

完売までに3年かかるとか、完成在庫になってまで時間のかかる物件だと本当に考えて書き込んでいるのかなぁ・・

[563: 匿名さん]

>>560

プラウドシティ池袋本町ってバーナー広告が多いよね。TV　CMみたいに不特定多数に広告するのって販売が思わしく無いケースが多い（最近だとブリリアマーレ有明とかパークシティ浜田山かな）んだけど、同じことなのかな。

[564: 匿名さん]

広告で思い出すのは、有楽町線内でやっている某豊洲の
宣伝。見るたびにまだ売れ残っているのかと思い逆効果だと思うのだが

[565: 匿名さん]

>>562

優先販売契約者が早期完売だろうと思いたい気持ちはわかるけど、現実的には難しいんじゃないかな？
無名デベと違って、ゴクレは値下げしてまで早く売りきろうとはしないから高値掴みと心配しなくていいよ。

[566: 匿名さん]

>>564

逆効果ってことはないんじゃないかな？
大衆に周知するのは大事なことだと思う。
以前から知ってて買う気の無い人にとってはまだ売れ残ってるんだになってしまうけど。

[567: 匿名さん]

>いつかは完売しますよ

ゴクレの場合、「いつか」が来ないで売り続けている物件が
都内に幾つもあるわけだが…

[568: 匿名さん]

完成在庫が多いのも心配事になるよ。

[569: 匿名さん]

どうなんですかね・・・どうも肯定的な書き込みをすると必ず反論されちゃうんで
そもそも昨年から今年の経済状況下で新築マンションを購入しようとする層の人たちが本当に高値掴みとかを気にしているっていうスタンスが間違っていると思うんですけど。
たぶん来年まで待てばマンション相場自体が下がるんでしょうけど、そこはあんまり気にしていないんじゃないですか

たしかにゴールドクレストがどうかといわれれば不安はありますが、財閥系以外のマンションデベロッパーはそんなにかわらないと思うんですよね

[570: 匿名さん]

完成在庫が捌けなかったらまとめて転売業者にまわしたりはしないの？
ゴクレは？
ゴクレの冠が付くマンションじゃないからブランドイメージを気にせず転売業者に回せそうだけど？
自社ブランドだとブランドイメージを大切にするからできないだろうけどね。

[571: 匿名さん]

>>562さん
ここは早期契約するメリットあるのかな？
ルームプラン、カラーリング変更できるなら早く契約した方が良いけどアウルは不可ですよね？
キッチン、洗面の高さは指定できますよね？

棟内モデルルームができてから実際に部屋を見て検討したいと考える人が多いと思いますけど。
期を追うごとに値上げするなら焦りますけど、優先分譲も一般分譲も価格は変わりませんよね？

[572: まん]

１ＬＤＫって４３００万位で買えますか？？

[573: 匿名さん]

優先販売と一般では△坪10万って書き込みがなかったか？

[574: 匿名さん]

それにしても、これだけの書き込みがあって、まさか1期40戸しか出さないとは予想外。
毎週のように大きなサイズの新聞折込チラシ入ってたけど、あまり反響がなかったのかも。
モデルルームが遠すぎて面倒なんだよな。
近くでやってくれないものかね。

[575: 匿名さん]

>>571

青田売りは竣工したらなるべく早く引き渡して現金化したいデベのご都合によるもの。プラン変更とか、カラーセレクトみたいなセミオーダー的なことができれば、購入者にもメリットがあるんだけど、最近はそんな手間のかかることはめっきり減ってる。購入者がもうすくし賢くなって、棟内モデルルームまで待てばいいんだけだよね。

[576: 契約済みさん]

１月になってからMRに行ったので、昨年の値段はわかりませんが、私が最近契約した値段と豊島区の優先販売の値段ですでにかなり変わっています。今後の一般販売も当然変わってくると思います。

上がっている部屋もあれば、下がっている部屋もあります。

[577: 契約済みさん]

576です。追加ですが、豊島区優先販売の前のMR来場者の優先販売ですでに100戸近く販売していると言われました。本当かうそかはわかりません。

豊島区優先販売の値段表は頂きましたが、どこがすでに売れている部屋なのかわかりません。販売になる部屋だけ値段が書いてあります。

[578: 匿名さん]

モデルルームの来場者の反応を見て部屋ごとの価格調整をするのが普通だし、販売対象の住戸も期毎に違うから、期で（仮に全く同じ部屋を販売した場合という意味での）価格を変えたてるかどうかって、余程大きな変動が無い限りわからないはず。もし、そういう情報が流れたとしたらデベの誘導と思う。

[579: 匿名さん]

562です

早期契約メリットは特にないんじゃないんですか。
僕は池袋が長くてもう15年くらいになります。6年ほど不動産関係の部署にいたことがあり、実際に購入するしないは別にしてグランディアの初販のころから物件を見ていました。
アウルはエアライズの販売時より開発の予定がでていましたから、当初より注目していました。
立地、価格とも納得感があったのでほしい部屋が買えるならば決めようとおもっています。
池袋のこの立地を考えると、代わるものはないですし、値ごろ感はあるとおもいます。
売主？管理費？などベストとは言い切れないこともいろいろとありますが、完売するとおもってますよ。

建物の竣工をまって残った部屋を買うという選択肢は、この物件に限らず、僕のなかにはないですね。

[580: 契約済みさん]

>578さん

　仮押さえ後、値段が300万上がりました、とわざわざ担当者から電話がありました。
　今契約しないと値段は上がる上に抽選になる可能性が高い、と。

　これで契約しなきゃ、と思ったわけではないですが。

　ちなみに私はデベではないです。

　

[581: 匿名さん]

>>580

だから、営業のその言葉にそそのかれちゃったんだね。部屋ごとに調整するから、予定価格からの価格変更は良くあることなんだけどな。

[582: 匿名さん]

>>576
南東側、高層階の角部屋は価格表に載っていましたか？
完売するかどうかは別として、このあたりの人気がありそうな場所は
売れてしまいそうなんだけど。

[583: 匿名さん]

>580さん

価格が300万上がったと言われれば私なら慌てて買っちゃうと思います。

[584: 匿名さん]

>577さん

優先販売ですでに100戸近く販売しているということでしたら
今回の区民優先と第一期で70戸売り出しますから売行きは好調と見るべきですね。

でもまあ残り300戸ということになりますので良く吟味して（財布と相談して）年度末くらいまでには購入したいと思います。

情報ありがとうございます。

[585: 周辺住民さん]

>>576さん

契約会は混んでましたか？

でも、勝どきの契約者の方も一緒でしょうから、
OWLの契約者かどうかはわからないとは思いますが。

[586: 匿名さん]

66平米5700万円台～とありますが方向はどちら向きでしょうか？優先で出てますか。また、5700万円台とは5780万円？とかですか？

[587: 契約済みさん]

＞５８５さん
3回目の契約会で33組でした。重要事項等の読み合わせもあるのでもちろんアウルのみです。
価格は前の方も書いてましたが、私も申し込み時点で300万アップしてました。人気のため値上げだそうです。

[588: 匿名さん]

>>585さん

契約会はアウルと勝どきで別々だと思いますよ。
需要事項説明まで同じになるとは思えませんから。

[589: 匿名さん]

5700万円台はないのでは？

[590: 匿名さん]

もっと値上げしても売れるんじゃない？

[591: 匿名さん]

300万アップしてるなら6000万台～？

[592: 匿名さん]

>>590

エアライズの中古相場と大きくかけ離れても売れるとは思えないけど。中古で坪280程度で新築で坪310程度が限界じゃない？

[593: 匿名さん]

>>586

5798万円～

[594: 匿名さん]

最終的には平均３５０万円くらいになりそうですね。
安かったのは友の会優先だけで・・。

[595: 匿名さん]

優先ではエアライスからの移住組みが結構いるという話を聞いた。
優先時の価格だとエアライズとの価格差があまりなかったからとも。

[596: 匿名さん]

勝どきと一緒に契約会をやるはずないね。

[597: 匿名さん]

優先6000万なら→１期→２期→３期→最終期

6000＋300＋300＋300＋300で7200万くらいになりそうだな？

[598: 契約済みさん]

＞572さん
　1LDKは今回2部屋でてます。安い部屋は4238万です。

＞582さん
　南東の角は17階しかないです。7078万です。

＞586さん
　66平米は4部屋でてます。一番安いのが北西の26階5958万です。

値段表はモデルルーム行けばもらえるらしいです。私は契約のときお願いしてもらいました。

[599: 匿名さん]

>>597
自分の聞いた価格差はもっと大きかった。優先からかなり上がったのでは。

[600: 匿名さん]

人気のある部屋は上がるし、ない部屋は下げる。
価格調整するのは当然。

[601: 匿名さん]

>>598

>南東の角は17階しかないです。7078万です。
だいたい坪330万ってことですね。

[602: 契約済みさん]

576＝598です。

以前、こちらで北西の高層階と南東の低層階、値段が同じくらいならどちらがいいでしょう？と質問したことがあります。
そのときははっきりした回答が得られなかったのですが、結局北西の高層を選びました。

新しい値段では、南東はもともと高かった分値段がほとんど変わっていないのに対し、北西は値上がってます。なので、結果的にはよかったと思いますが、今後買うなら南東かな、と思います。個人的意見ですが。

[603: 匿名さん]

>>598さん

>南東の角は17階しかないです。7078万です。

3LDK希望なので角部屋を検討していたのですが、高いですね…。しかも1戸のみですか。
北西の側の角部屋は販売されていますか？

[604: 匿名さん]

南東の角17階で7078万なら南角だと7500万くらいですかね？

[605: 匿名さん]

営業は残りが減ってきた間取りは高くしているとの話でした。

[606: 匿名さん]

安かったのは優先だけ、、、

[607: 契約済みさん]

>603さん

　北西の角2戸でてます。北西なら37階でも6998万です。これでも値上がりしての値段なので、北西は割安な感じです。


>604さん

　南東より南の角の方が優先では安かったと思います。今回南は32階しかでてないので一概には言えませんが。


いちいち値段書くのも大変なので、この辺で・・・

ただ、優先より値上がりした部屋が殆どとはいえ、一部は下がってます。こんなに一気に上げたら売れ行きに影響すると思いますので、今後このまま上げていくとは思えないんですが、どうでしょう？

　契約者としては値上がりしたほうがうれしいですが、売れ残りも困ります。

[608: 契約済みさん]

坪20万円上げても売れると見込んでの値上げなんでしょうね。

優先分譲で契約したんですが、比較した物件は要町のシティタワー池袋でした。

決め手は東池袋と要町の中古マンション価格相場でした。東池袋は値下がり、要町が値上がりしているとはいえ、平均坪単価で東池袋222万円に対し、要町は163万円と約60万円の価格差があります。駅からの距離、生活利便性を考慮すると、多少、仕様が低くても坪80万円くらいOWL TOWERが高くて同一価値と考え契約に至りました。

管理費が高すぎるとの意見も多いようですが、セキュリティ、管理を買うにはこのくらいの費用はかかると思いました。

無駄な共用施設が多すぎる、隣にコナミスポーツがあるのにフィットネスルームはいらないとのご意見も多いようですが、コナミスポーツは午後6時までは空いてますが、それ以降は大変混雑していてマシーン、スタジオは満杯なのはご存知ですか？土日も大変混んでますのでマンション内にフィットネスがあるのはありがたいです。キッズルーム、シアタールームは使わないと思いますが、使われる住人の方もおられるでしょう。現在住んでいるマンション内にもゲストルームがありますが、利用率が高くなかなか予約が取れません。収支報告書を見ると多少の黒字になっているようです。

購入を検討されている方はモデルルームに足を運び、分からないことがあれば営業さんに聞いて、じっくり検討されたらどうかと思います。慌てなくてもまだまだたくさん住戸は残ってますから。

[609: ご近所さん]

要町とは立地的に比較にならないですよね
坪単価の違いが利便性の違いを示しています
山手線の内側ですからタクシー利用も便利ですよ

坐唯杏、UCHOUTENおいしいお店もありますし、楽しんでくださいね

[610: 匿名さん]

>>480さん
オプションでタンクレストイレに変えれるなら問題ないが、オプションがない場合は営業に強くたのんでみたらどうかな？
低層階の部屋は完成してるだろうから無理だろうけど、高層階でトイレ設置済みでなければ多少の融通は利くかも？

うちの場合だけど、ルームプラン以外の間取りに変更、リビングに天井カセットエアコン2台、他もろもろ内緒でやってもらいましたよ。
見積もりしてもらい、追加料金払いましたけどね。

引渡し後にトイレ取り替えるとなると工事費で5万以上掛かるんじゃないかな？
一度ダメもとで相談してみたらどうだろう？

[611: 契約済みさん]

先週の契約会ではざっと50組程いらっしゃいましたよ。
そこそこ人気物件なのかとちょっと安心しました。