OWL TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[342: 匿名さん]

アウルは、突出して管理費が高いのは事実だし、
その負担額を換算すると１千万円になるのも事実だから、
仕方ないのでは？

[343: 匿名さん]

管理費の批判が多いですが、その中身についてはどなたも言及されていません。
現段階ではまだ内訳は見えないですが、もう少し詳細を見て因数分解をして、
その上で削れるのに削れていないものがあれば批判すればいかがでしょう。
何だか批判ありきのように見えて、とても表面的な議論にしか見えません。

[344: 匿名さん]

>>３２９の言うとおり、防災センターの常駐要員が一番の原因じゃないかな？
コンシェルジュもいないのだから。

フロントマネージャー、ライフサポーター（管理人）の人件費が高いってことも考えられる。

[345: 匿名さん]

管理費が高くなるなら内訳を示して丁寧に説明すればいい。
それを利用する側が納得できれば問題ない値段設定となる。

売主や管理会社側が納得できる説明をしていない現状では、
他の物件より高いと批判されるのは仕方ないと思う。

[346: 匿名さん]

ここは金持ちがターゲットだから、管理費でグダグダ言う客は眼中にないんですよ。
どうせ買わないから。

[347: 匿名さん]

買わない（買えない）なら書き込みしても仕方ないのにね。

[348: 匿名さん]

35年で１千万の差が出るためには毎月23,810円の差がないといけない。
OWL35,000円となると比較対象の物件の管理費は11,190円。

どこのマンションとの比較なんだろう？

[349: 匿名さん]

ゴールドクレストコミュニティはコンシェルジュがあるようですね。
三井に丸投げせず、ゴクレの管理子会社に委託する方が管理費安くできたんじゃないだろうか？

http://www.goldcrest-community.co.jp/business/5_concierge.html

[350: 購入検討中さん]

いや、いつのまにかコンシェルジュないってことになっているけど、あるでしょうに。

[351: 匿名さん]

コンシェルジュデスクはないけど、コンシェルジュサービスはあるようです。
コンシェルジュは管理員が兼務すると前レスに書いてあります。

>>330
>>332

を読むと良いです。

[352: 匿名さん]

ちなみに、ここの１階に認可保育園とか入る計画ってないんですかね？？
再開発なら、そのぐらい考えてほしい！それとも新庁舎の中に保育園入りますかね。
それとできたら、もうひとつスーパーが欲しい気がします。競合して安くなると家計が助かるので。

[353: 購入検討中さん]

エントランスのフロントサービス＝コンシェルジュではないの？

[354: 匿名さん]

どうしても、数字のマジックを駆使して、こき下ろしたい立場の人がいるようです。
また、それを瞬時に肯定する書込みは、よっぽど計算弱い人か、同じ立場の人か、または同一人物。

（おそらくこの書込みに優先分譲契約者か？とレスつけてくるんでしょうけどね。）
－－－－－－－－－－－－－－

普通に考えて、
A)　70平米で@410円＝28,700円
B)　70平米で@300円＝21,000円　（Aとの差7,700円）
C)　70平米で@200円＝14,000円　（Bとの差14,700円）

年間差額
B)7,700×12＝92,400円
C)14,700×12＝176,400円

10年間差額
B)7,700×12×10＝924,000円
C)14,700×12×10＝1,764,000円

30年間差額
B)7,700×12×30＝2,772,000円
C)14,700×12×30＝5,292,000円

－－－－－－－－－－－－－－

ねぇ、どうやったら1000万になるの？
頭いい人オシエテ。

[355: 匿名さん]

モデルルームで聞けばいいじゃない？

[356: 匿名さん]

プラウド池袋にかなりの客が流れてるんじゃない？
あちらは第1期で300戸くらい売り出すようだね。

[357: 匿名さん]

契約済の人も、検討中の人も、他のデベの人も管理費高いと思ってるのは共通の意見！UR、三井、ゴクレ、ちゃんと市場の意見を聞け！

[358: 匿名さん]

>>354

上ブレする管理費を、ローンの支払いだと仮定したら、30年返済でいくらの
価格差に相当するかの話については、単純に差額×月数ではないですね。

ローン計算のサイトは探せばたくさん出てきますので、
誰でも簡単に計算ができます。
http://fudosanweb.com/

例として、100万円借りて年利2.5％、30年返済とすると、
月あたりの支払額は3951円になります。（ボーナス払い０として計算）

さて、ここから逆算です。
B)（7700÷3951）×100＝約194万円に相当
C)（14700÷3951）×100＝約372万円に相当

つまりは354さんがおっしゃるよりも、実際の差額は小さいと見積もることが出来ます。
金利分を考えたら、元本に相当する金額はもっと安くなる・・・はずですよね。
ましてや1000万円の差にはなりません。

さらに言うと、ここは修繕費が当初は安いです。（すぐに上がるというツッコミは置いといて）
本来、総支払いについて論じないといけないのに、修繕費は無視して
管理費だけやり玉に挙げて、数字の根拠なく1000万だぜウホ～っっ！！というのは、
少し違うと思われます。

どっちにせよ、アウルはネガ圧力が強いようですので、私なんかはその分を
差し引いてこのスレを参考にさせていただいてます。

[359: 匿名さん]

>>356

1000万ネタで都合が悪くなると、
唐突に売れてないとか、プラウド板橋がとかマジ勘弁。

ただ、はっきりしたな。
Ｎ村の営業が書き込んでいる。


>>357

まぁまぁ落ち着いて。
「！」つけるほど、興奮せんでもよかろうもん。

市場の意見は結果として販売成績に跳ね返るだろうよ。
管理が三井だから、購入するって人もいるだろうし、
かつかつの予算計画でランニングコストを含めて買えないと判断する人もいるだろうし、
人それぞれだ。

あんたはあんたで、あんたの条件で検討すればよい。

ただ、お願いするのは自由だ。
おれもお願いすることとしよう。


　　関係者様申し訳ないですが、この掲示板見てらっしゃいましたら、
　　　　　　もう少し管理費まけてください。

[360: 匿名さん]

>管理が三井だから、購入するって人もいるだろうし

ほとんどいないんじゃねえ？

[361: 匿名さん]

>>360

人それぞれだ。

[362: 匿名さん]

>>359

掲示板に投稿するほど野村の営業は暇ではないと思うけど。
アウルタワー契約者VS他物件契約者としか思えないんだけど。

アウルの分譲価格が安かったから、悔しくて管理費の件で叩いてるというところでしょう。

[363: 匿名さん]

＞３６１

たしかに人それぞれだ。
だが、その割合は
管理が三井だから買う：どこでもいいや＝１：９９９９
と見た！

[364: 匿名さん]

管理費以外でここを貶める要素はないですからね。

[365: 匿名さん]

私は管理費はこのままでよいと思います（仕方ないでしょう、という思いも半分あります）。

駐車場の利用率を57％と仮定して、こちらの管理費は決定されているようですが、今後もっと駐車場の利用率は下がる可能性が高いです。また、管理費は最初に設定したものが大きく間違うなどということはないので、仮に安くする場合は三井の管理から別の管理に変えるときだと思います。三井でない管理会社に変わるのも賛成できません。

地権者にも管理会社、管理費の説明はすでにしてあるはずなので、地権者も変えて欲しいなどと望まないはずです。唐突に三井の管理になっていることからも強い圧力で三井が選ばれているのだと思います。MRでは信頼がおける三井さんを望む声が多かったから、三井にしたような説明を受けました。まだ販売前でそのような声を発する立場の人というのは・・。

[366: 匿名さん]

駐車場は47％換算でした。

[367: 匿名さん]

＞MRでは信頼がおける三井さんを望む声が多かったから、三井にしたような説明を受けました。
＞まだ販売前でそのような声を発する立場の人というのは・・。

URが管理委託を三井に決めて地権者に通知したってところでしょう。
分譲購入希望者にアンケートとった訳でもないですから。
地権者の管理費が分譲購入者の管理費と同じかどうかが気になりますね。


＞駐車場は47％換算でした。

管理費が今後上がるかどうかは入居率がどのくらいなのかにもよりますね。
入居率80％くらいだと駐車場稼働率47％は困難でしょうから。

[368: 匿名さん]

三井、三井、って、三井の他物件購入者が必死に賛美しているように見えるが…
そんなに三井が良いなら、此の近くの三井タワーはなんであんなに完売まで長期間掛かったのだろう。

[369: 物件比較中さん]

今、この景況感のなかで物件を購入できる人間は
この程度の計算は誰でもできるでしょう

管理費が高いとおもうならスルーして他の物件を探せばいいだけです
ネガだらけのこんな板関係者が参考にするわけないですから
ムダな書き込みはやめましょうよ

わたしは　アウル契約者ＶＳ妄想検討マニア　だとおもいます

[370: 匿名さん]

店舗は地下1階と1階に入るそうですが、どういった業種が入るのでしょうね。ピーコックが間近にあるのでスーパーはないだろうと思うのですが、事務所等が入ることを考えるとコンビニの可能性はありますよね。地下1階の店舗とは、サンクンガーデンや地下プロムナードに面していたりするのでしょうか。だとすると飲食系だったり？
ところで間もなく区民優先分譲ですが、これは優先分譲用として指定された部屋の中から選ぶ形ですか？それとも好きな部屋を自由に選べるのですか？優先分譲用としてあらかじめ指定されている場合、どういう基準で優先分譲する部屋を選んでいるのかな、とちょっと気になりました。

[371: 匿名さん]

店舗の占有面積からしてスーパーはないでしょうね。
コンビニ、飲食店が有力だと思います。
個人的にはカフェに入って欲しいです。
近場にベローチェくらいしかないので。
地下道繋がればタリーズは近くなりますね。

[372: 匿名さん]

ここの検討者は池袋で商売してる事業主が多そうだね？一括払いで買う人が多いんじゃないかな？

[373: 匿名さん]

契約者の賛美の書き込みVSそれに反発するネガの書き込み

検討者にとっては迷惑な話だな。
これを解決するには、契約者が契約者板に移動することがベスト。

[374: 匿名さん]

５年、10年後、アウルとエアライズはどっちが人気あると思いますか？
エアライズだけ賃貸、売買が高く、アウルは安いなんてことはないですかね？

[375: 物件比較中さん]

眺望や間取り、向きによりけりでしょう。
私は資産性も考えて角部屋で検討中です。

[376: 匿名さん]

>369さん
同感。管理費が高いと思うなら他の物件を探すべきだと思います。

店舗は本来ならスーパーとか入ってほしいところですが、
コンビニまたはマツキヨみたいなドラッグストアも
いいなって思います。
ビジネスホテルの1階とかはコンビニとか多いですよね。
食料品の他に日用品や生活雑貨とかも購入できるお店
とかだと便利だなって思いますね。
そうでなければ、371さんのようにカフェとか。
希望をだせばスタバやドトールに入ってほしいです。

[377: 匿名さん]

>同感。管理費が高いと思うなら他の物件を探すべきだと思います。

まあそうは言っても新しい検討者が増えればまた同じ話は出ますよ。ずっとそうです！
可能性は低いと思われますが、効果としては以下のような事が考えられますね。

管理費のネガが多い。
　↓
それを読んだ検討者がMRで営業に言う。→売行きが良ければ無視
　↓
それが原因で売行きに影響？
　↓
URや三井と協議して管理費を見直す

[378: 匿名さん]

367さん
>地権者の管理費が分譲購入者の管理費と同じかどうかが気になりますね。

全く同じだったら何も言う事はありませんが、
多少なりとも優遇されていると思いますけどね。
マンションに関して発言権のある地権者が優遇措置を受ける事により、
何か不具合が出た場合にデベロッパーの弁護をする為
住民間の話し合いがまとまるものもまとまらないという話をよく聞きます。

この、優遇されているか、されていないか調べようがないところも
実のところ大きな問題だと思いますけどねぇ。

[379: 物件比較中さん]

売れ行きがよければ無視に１票

イヤな人は他の物件へどうぞ・・・たくさんあるでしょ
ここにはこないでねっと

[380: 匿名さん]

エアライズの中古が南絡み240〜260ぐらいからするとここはその２割増しぐらい？新築ということで妥当と考えるか考えないか。そのあたりが購入するかしないかの鍵ですかね。

[381: 匿名さん]

私も管理費は、受け入れられるかどうかの問題だと思います。(あるいは何とかなる！と眼をつぶるか。)
下がることは期待していませんし、実際にも難しいと思います。

ところで、価格の安さから中住戸を検討しているのですが、皆さん、仕様のチープさ気になりませんか？
今どきタンク付きトイレだったり、設備や部屋の質感が他と比べて劣っている気がしました。ゴクレやＵＲの仕様ってこんなもんなんですかね。

角部屋や高層階だと、グレードは上がるのでしょうか？その場合、価格はどれくらいになるのでしょうか？

[382: 匿名さん]

トイレはタンク付きでさらに手洗いもついてないですよね？コンフォートの図面にだけ、ないのでたぶん。
お隣より勝っている点って何があってこんな値段なのでしょうかね。強気だね。

[383: 購入検討中さん]

エアライズの中古は３００越えでしょう。レインズみてないの？

[384: 匿名さん]

ここって、４つのグレードに分けているみたいですね。

・コンフォート
・ラグジュアリー
・エクスクルーシブ
・エクスクルーシブスイート

コンフォートでは、ガラストップコンロ、ラグジュアリー以上は、ＩＨクッキングヒーター、エクスクルーシブ以上は、ビルトイン浄水器、ドアの仕様なども少しずつグレードアップしていくようなかんじ。
コンフォートとエクスクルーシブスイートでは、そうとう仕様が変わるんじゃないかな。

[385: 匿名さん]

管理費のネガ歓迎します。
他の人がどう感じているか知ることも重要ですから。
イヤなら読み飛ばせば？

[386: 物件比較中さん]

イヤ実際に検討している方は管理費も折り込んで考えているでしょう

管理費が高いと感じるのであればこの物件は検討に値しないわけですからそれこそスルーでしょ
暇な方のストレス発散の場にされてもねぇ・・・

下がらないものを高い高いって・・・建設的な話のできない方は検討板にはいらないですよ
消えてください

[387: 匿名さん]

パンフ見ると、グレード別に仕様が載ってますよね。
確かにコンフォートとエクスクルーシブスイートではかなり変わりそうですね。
見るからに高級感が増しているような。

[388: 匿名さん]

コンフォートとエクスクルーシブスイートで仕様が違うと言ったって選べないんですよね？
決められている部屋を買うしかないんでしょ？
ほとんどの部屋がコンフォートですよね。

LGの洗濯機いらないからとMRで言えば安くなるんでしょうか？

[389: 匿名さん]

>>382
>トイレはタンク付きでさらに手洗いもついてないですよね？コンフォートの図面にだけ、ないのでたぶん。

モデルルームの低グレードの方がコンフォートじゃないんですか？
タンクレストイレだし手洗いも付いてましたけど。

[390: 匿名さん]

↑タンク無しはパンフに書いてある。

[391: 匿名さん]

間違え。タンクありと書いてある。