OWL TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[251: 匿名さん]

修繕積立金の上昇なんか考えてもいないでしょ？

[252: 匿名さん]

固定資産税＋都市計画税の減免きれた5年後に安く買い叩けそうだな？

年間40万の負担増はキツイだろうから払えなくなるのが結構いそう。

東京建物区役所タワーの分譲と重なるしね。

[253: 匿名さん]

ここのデベは財閥系なの？

[254: 匿名さん]

なんかなあ・・・

修繕積立金が高いなら、高くても可だよ。大規模修繕の時になって、積立金がたりなくて
困るマンションは多い。管理費を安く見せるために、修繕積立金部分を安く設定する業者
が後を絶たない。

本当の管理費が高いとしたら困るね。理由があるはずだ。管理業者を換えるという話
になった時に、地権者とか商業店舗の人達と連携するのは、少々難しいかもしれない。
これだから、下駄履きマンションは嫌がられるわけだけど・・・

でも、まあ、一般のサラリーマンが買える値段じゃないし、あまり細かいこと言って
もしょうがないと思う。池袋で商売やっている人には大歓迎のマンションだと思う。

[255: 匿名さん]

カタログ見ると事務所部分は細かい事務所（ワンルームくらいの）がわんさか入るようだね。
どんな業者が入るんだろうね？
URが変な業者には貸さないとは思うが？

[256: 匿名さん]

>>254
池袋で商売やっている人には大歓迎のマンションだと思う。＞
ロケーションからするとそんなイメージですね。
普通のサラリーマンって少なそうだな。

[257: 購入検討中さん]

優先分譲期と今から販売になる分とでは価格は上がっているのでしょうか？
気になります。

[258: 匿名さん]

>>250
優先分譲契約者だけとは限らない。
地権者の可能性もある。
地権者と分譲契約者の管理費が同じかどうかは分からないけど？

[259: 匿名さん]

20坪で6000万はサラリーマンでは買えないかもな？

[260: 匿名]

プラウド池袋本町とどっちがお買い得ですか？

[261: 匿名さん]

OWL TOWERとプラウド池袋本町の同じくらいの間取りはいくらといくらですか？

[262: 匿名さん]

>>255

ＵＲは、賃貸マンションの入居審査なら甘いぞ。
事務所の入店審査については知らないが。

[263: 匿名さん]

やっぱり管理費が高いですよね。今はなんとかやっていけても、この先どうなるかわからないし、管理費や修繕積立金の負担が重くなってきたら売却もやむを得なくなるのかなとも思います。これだけ管理費が高いと、売却には不利なんでしょうか。立地もいいし、共用施設も豪華だし、アウルに魅力を感じる人も多いと思うんですが、高い管理費は嫌がられそうですよね。もしもの時は売却よりも賃貸に出す方がいいのかな。

[264: 匿名さん]

>262
低層階は、地権者の事務所・住戸なんだと。
なので入る事務所は、元の地権者のものが多いと聞いたよ。
外から入れたとしても少数なんじゃないかね。

[265: 匿名さん]

立地は良く価格も安いんだが管理費がねえ…。
管理費が100円安ければ半年で完売できると思うけど。

[266: 匿名さん]

西口の高層マンションは如何わしい会員制のバーを勝手に営業しているくらいだから、ここも大変な事になるね。
飛び交う会話も色々な国々の言葉だったりして・・・

[267: 匿名さん]

>>264

>低層階は、地権者の事務所・住戸なんだと。
>なので入る事務所は、元の地権者のものが多いと聞いたよ。

地権者の事務所が少数なのでは？
もともと営業してたのは同人会とかいう出版社？と工場くらいで
他はワンルームマンション２棟、アパート、一軒家だったと思う。

[268: 匿名さん]

1階、地下1階の店舗はまだきまらないんですか？
弁当屋とドラッグストアが近くにないからできてほしい。

[269: 匿名さん]

複数戸所有の大口地権者がいるようですね。
かなりの数が賃貸に出されるかも？

[271: 匿名さん]

たぶん、値段は相当違うと思うよ。

家族で住むならある程度の広さは必要でしょう。

ファミリーだったら、プラウドかな・・・。駅に
近すぎるのが気になるけど・・・。

どうせマンションは売れ残る。あわてなくても
次々と業者は出してくる。自分で納得いくもの
を買ったらどう？　

ついでにいっておくが、住宅にお買い得なし。
安いものには必ず何か問題がある。今はわから
ないだけ。お買い得なんて探さないほうがいい。
でも、新古物件はお買い得かもしれない。
値切れる可能性もあるし・・・。ここも、新古
になるまで待つ手もある。

悪い物件じゃないけど、今時、すぐ売り切れる
なんてことはまずない。住宅買うのが無理な人
がすごく増えている。

あわてないほうがいい。

[272: 匿名さん]

住宅にお買い得なしではあるけど、
逆に割高物件はあるから吟味は必要です。

[273: 264]

＞複数戸所有の大口地権者がいるようですね。

なるほど、そーゆうことね。

そういやセキュリティは分譲階と事務所階とで別なんだっけ？
事務所階で外から人が入るなら、当然セキュリティは分かれてないと
いけないよね。

[274: 購入検討中さん]

事務所と住居はエントランスからして別ですので建物内のセキュリティは問題ないかと。

[275: 264]

>274
サンキュ！

[276: 匿名さん]

ゲストルームが8000円でラウンジが1時間1000円ですか！？
う～ん、普通にお金取られちゃうんですね。
管理費が4万円に駐車場代が3万。毎月の住宅ローンの
こととかも考えると普通のサラリー家庭には厳しいです。
その上子供ができた時にはママ友やご近所付き合い
なども必要になるでしょうし。
自分のライフスタイルを崩さないようにすることで
精いっぱいになるような気がします。

>268さん
1階と地下1階にできる店舗、気になりますよね。
1階にコンビニ、地下にドラッグストアとかが
できるといいですよね。
ドラッグストアなら食料品とかも買えるでしょうし。

[277: 匿名さん]

管理費の高さと駐車場代だけみても、うちでは無理そうだな…

[278: 池袋探検隊]

今日昼から外出でちょうど良い天気だったのでまた写真撮ってきました

時間は11:30ごろの南西側

[279: 池袋探検隊]

南西側その２

↓比較対象として・・・15:30ごろ日当たり
>>183

[280: 池袋探検隊]

11:30ごろ
南東側の道路
昼の日当たりは良好

↓15:30ごろ
>>184

[281: 池袋探検隊]

11:30ごろ
南東側の道路
昼の日当たりは良好

↓15:30ごろ
>>184

[282: 池袋探検隊]

南東側道路その２

[283: 池袋探検隊]

現場も撮ってきました

南東側道路の搬入口手前から撮影

[284: 池袋探検隊]

同じくアングルを変えて

整理整頓されてます

[285: 池袋探検隊]

↓15:30ごろと比較
>>186


11:40ごろ北東側道路
アウルと高速道路の日陰のため昼間でも暗い印象

[286: 池袋探検隊]

南東面
よく日が当たってます

[287: 池袋探検隊]

別の搬入口から現場を撮影

[288: 池袋探検隊]

15:40？ごろと比較
>>191

左がアウル、右がライオンズ
時間は11時45分頃
暗いです

[289: 池袋探検隊]

15:40ごろと比較
>>192

11:45ごろ
タワーの左の面が北東側
右面が北西側
はっきり言って真っ暗です

[290: 池袋探検隊]

西側の公園
昼間は暗い

[291: 池袋探検隊]

番外編

エアライズタワー1階のお寿司屋
寿々屋さん

[292: 池袋探検隊]

にぎりのランチ750円
安くておいしいです

これでおしまい

撮って欲しい写真あったら言ってください
近くなので暇があったら行ってみます

[293: 匿名さん]

ここの南東で２LDKっていくらからでしょうか？

[294: 匿名さん]

北西の中住戸で５１００かと。

[295: 匿名さん]

南東は57平米ぴったしで約5500万円台～？ただし、20階以下。

[296: 匿名さん]

ゲストルーム使用料が8000円ですか。ホテルよりは割安だけど、
他マンションに比べるとかなり高いですよね。
使用料をチェックしてみると、だいたい4000～5000円くらいで、
中には1000円で利用できるところもあるので・・・。
それにしても、せめてビューラウンジは無料にして欲しかった。
『OWL TOWERのオーナーであることの歓びを、
どうぞこの上空でご満悦ください 』って言われても、
お金払わないと、その喜びは満悦できないのね。

[297: 匿名さん]

ここの１階店舗には何が入ると思いますか？

[298: 匿名さん]

>>296

ゲストルームは5000円以下じゃないと利用しずらいですよね。
ラウンジが有料となるとタワーの意味ないですよね。
低層階に暮らす人が可哀想です。
管理費の負担割合は高層階も低層階も同じですから。

[299: 匿名さん]

>>297

北側の店舗はコンビニだと思います。
ファミマとサンクスはスキー客で賑わってます。

[300: 匿名さん]

写真載せていただいた方、ありがとうございます。
色々お勧めスポット等も紹介してくれると嬉しいです。これからも定期的に楽しませて下さい！

[301: 匿名さん]

池袋探検隊さん

おすすめスポット賛成です。特にマンションの近くのおいしいお店をご存じだったらお願いします。

[302: 匿名さん]

魚真って魚屋がやっている定食屋はけっこうウマいよ。
店構えの割りに高いけど（ランチ８００～１５００円）質は高い。

[303: 匿名さん]

>>302

そこの魚屋さんは道路に魚干してますよね（笑）
定食、結構なお値段しますね。
魚も高いです。

[304: 購入検討中さん]

>>298
ラウンジは二つあります。
一つは貸し切り可の有料、一つは貸し切り不可の無料。

[305: 匿名さん]

無料ラウンジは片面眺望です。

[306: 購入検討中さん]

有料ラウンジは南東、南西方面の二面？？

[307: 匿名さん]

>299さん

このあたりはコンビニはなさそうなので、便利かもしれませんね！

[308: 匿名さん]

ここがエアライズより優っている点
（OWL＞ｴｱﾗｲｽﾞ）
・建物階数高い
・共用施設多い
・地権者少ない

ここがエアライズより劣っている点
（ｴｱﾗｲｽﾞ＞OWL）
・天井高さ低い
・駅からの徒歩分数多い
・バルコニー奥行き短い
・売主
・設備（標準グレード）低い
・管理費高い

これ以外にありますでしょうか？今後の資産価値把握のため、おさえておきたいです。
現時点で新築、中古というのは5年後差がなくなると思うので、無視しています。

[309: 匿名さん]

公式HPに1/29価格発表会開催とありますが、
具体的な情報をお持ちの方がいらしたら、
どこで開催されるのか教えて下さい m(^ ^)m

モデルルームだと来場予約必須なので、
ふらっと立ち寄るわけにはいきませんが。

[310: 匿名さん]

サンシャインシティへの地下道はいつ完成予定ですか？

[311: 匿名さん]

>>310
竣工の時じゃないですか？（来年１月竣工でしたっけ？）
竣工式典があるでしょうから区役所に聞いてみたらどうでしょう？

[312: 匿名さん]

池袋駅辺りまで出てしまえばおいしいお店もいっぱい
あるような気がします。
名前は忘れてしまいましたが、おいしいもつ鍋屋さんが
あったような…。
あと、池袋駅東口から右方向へ出てサンシャインシティ
方面へ向かう途中に確か「つけ麺屋やすべえ」があります。
ここは結構長い行列ができるくらいとても人気のあるお店です。
でも回転が速いのでそこまでイライラせずに待っていられるのでお勧めです。
つるつるっとした麺に甘辛ピリっとしたスープが最高です。ぜひ行かれてみてください。

[313: 匿名さん]

>>306
有料・プレミアムビューラウンジ・パーティルーム（角）、無料・（スカイラウンジ）ともに南東向きで隣同士のようです。
有料ラウンジは70平米弱、無料ラウンジは50平米くらいのようです。
眺望が良く広いラウンジを無料で使える方がみんな喜ぶと思うのですが。
気軽に行けるラウンジが50平米しかないのは正直狭いと思います。

[314: 購入検討中さん]

有料なのは貸切にする時だけですのでそれ以外の時間は無料です。他の人と一緒にはなりますが。この手の施設はどこでもそうだと思いますよが。

[315: 匿名さん]

ご近所マンションってのにアトラス雑司が谷第２期ってのがあるけど、アウルより高くない？

[316: 匿名さん]

管理費が高いという人がいますが、このぐらいで妥当だと思います。

マンションは管理を買え、というように、管理費をけちっても、
マンションの全体が薄汚れては資産性もなくなります。
管理費をしっかり払って、それで汚れが目立ったり、何か
管理として納得できない点があったときに、はじめて文句を
言うというのがいいのではないでしょうか？

管理費が足りずに、どこかで手抜きをされる方が問題に
思います。これだけの共用施設があるマンションは
ある意味貴重なので、その共用施設を楽しめる人が
選べば問題ないのではないでしょうか？

[317: 匿名さん]

有料ラウンジの1時間1000円と言うのは、利用者1人あたりの金額
なんでしょうかね？
それとも、何名利用しても1000円/時間？
貸切なので1人あたりかな。

ともあれ、どちらも基本的に無料で利用できると解って安心しました。
他の共用施設のパーティルームとシアタールームは予約され入れれば
無料で使用できるのでしょうか。
シアタールームは、気軽に利用できるものならば
1人になりたい時に篭りたいですね(笑)

[318: 匿名さん]

都心の高級マンション並みの管理をしてくれるなら妥当と言えるかもしれない。

ま、ここはURだからそんなことはないと思うが。

[319: 匿名さん]

高層階を買える富裕層は管理費が高くても気にしない。
低層階の狭小住戸を買う人は、狭いぶん管理費はたいした額にはならないからあまり気にならない。
70㎡クラスの住戸を買う人にとって、3万円の管理費はかなり負担に感じると思う。

中層階の60～70㎡は売れ行きが良くないんじゃないかと見てます。

[320: 匿名さん]

ここって投資目的で購入する人っているんですかね？もしいるとしたらどうやって利益を得るんでしょう？値上がりして転売って今のご時世だと考えにくいと思っておりますが、投資家が買うくらいならそういう可能性もあるのかな？住む目的で買うにしてもそういうマンションなら資産価値という意味で安心です。

[321: 匿名さん]

中国人で複数戸買う方が多いかもしれません？

[322: 匿名さん]

↑あなた様な方が買うよりはその方が良いですね？

[323: 匿名さん]

隣のタワーと同じぐらい共用施設を作らないといけないと思って、これだけの共用施設があるのではないでしょうかね。

[324: 匿名さん]

>316さん

優先分譲契約者さんですか？(笑)

今さら後には退けないので、擁護する気持ちは分かりますが、毎月負担する管理費は、入居後考えればいいやというものでは無いと思います。
管理費が１〜２万円安ければ、ローン負担も５〜１０百万円分軽減されるわけですから、検討者にとって大事な大事な問題です。

アウルの管理費は、ここより圧倒的に豪華な共用施設があるワールドシティタワーズの２.５倍、ブリリアマーレ有明より毎月５千円も管理費が高いんです。
管理内容も普通で、コンシェルジュがいる程度です。ドアマンがいるわけでもない。

316さんは、ここの管理費について営業から、しっかりした説明はありましたか？納得しています？差し支えなければ、ご披露いただければ幸いです。

[325: 匿名さん]

管理費は全体の管理費が70円ぐらいプラスされて、410円なのでそんなもんじゃないか？修繕は修繕計画（案）で見る限り結構あがるよね。アトラス茗荷谷の370円と同じぐらいにはできるように思うがね。1割でも大きいことは事実。

[326: 匿名さん]

大規模マンションのメリットが生かされてないよね。
これくらいの規模でこれくらいの共用施設なら200円台後半でも管理できるはず。

ところでコンシェルジュは何階にいるの？
コンシェルジュデスクが見当たらないけど？
33階？
管理人が兼務？

[327: 匿名さん]

勝どきビュータワーは２８０円　東急
アウルタワーは４１０円　三井

[328: 匿名さん]

＞管理費が１〜２万円安ければ、ローン負担も５〜１０百万円分軽減されるわけですから、検討者にとって大事な大事な問題です

どういう計算だよ？

[329: 匿名さん]

>325
茗荷谷よりは共用施設が多い分高くなるだろうけど、茗荷谷にしても上野（500円オーバー）のパークタワーにしても最近の三井は異常に高い。防災センターの常駐要員が一番の原因と思われるがここは何人常駐かはまだ未定。

[330: 匿名さん]

３２６さん　
管理人が兼務ってことだと思いますよ。
エントランスホールのフロントカウンターでライフサポーター（管理員）が共用施設の予約受け付けや伝言などの日常業務から、クリーニングの取り次ぎなどの各種手配や業者紹介まで、様々なサービスを承ります。
と、いうことなので、
コンシェルジュ＝ライフサポーター＝管理員ってことじゃないかなぁ。

[331: 匿名さん]

コンシェルジュなしで４１０円は高いですね。２４時間体制で常時２人くらいはいるのかと思いました。
管理費高になる要因が判りません。

[332: 匿名さん]

三井は一般的なコンシェルジュ＝ライフサポーター（管理員）と呼ぶみたいですね。
イメージ的な問題かもしれませんが、パッとしないね。

http://www.mitsui-kanri.co.jp/service/business/staff.html

それにしても管理費高いな。
別に払えないワケじゃないけど、なんだか悔しいからもっと安くして欲しい。

頼みますよゴクレさん。
気持ちよく購入させてください。

[333: 匿名さん]

投資の話がチラホラ出てますが、分譲価格が割高だから賃貸では回らないと思いますよ。
しかもここはランニングコストが高いですしね。

値上がり期待のギャンブルの話でしたら関係ありませんが。

[334: 匿名さん]

荒い計算だが、アウルの割高な管理費分を２万円として、それをローン返済に回せば、月々の負担額は変わらないのに１千万円高い物件が買える。

逆に言うと、アウルタワーは割高な管理費によって、１千万円くらい割高になっている。

ご参考まで。

【アウルタワー】
物件価格　６千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　１千万円
↓
管理費　　＠３万円
借入返済　＠２万円
毎月負担額　５万円★

【他のマンション】
物件価格　７千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　２千万円
↓
管理費　　＠１万円
借入返済　＠４万円
毎月負担額　５万円★

[335: 匿名さん]

6000万の部屋が実質7000万相当ということですね。

[336: 匿名さん]

>>332

ライフサポーター（管理員）

なんだかなぁって感じですね・・・。

[337: 匿名さん]

>334

すみません。教えてください。

比較された管理費が1万円（アウルタワーの1/3）で計上なさっています。

アウルタワーと同じ広さだとして、同じく平米単価を1/3して計算しますと
@136円。

それが世の中の管理費の相場なんでしょうか？？

[338: 匿名さん]

>335さん

そうですね。
７千万円分の負担をしているのに、６千万円分の価値しかないとも言えますね。

[339: 匿名さん]

ルームプランなし、仕様を落として500万円程度安くなったところで
管理費負担で1000万割高となると…
うーん、、、

[340: 匿名さん]

>>337

失礼。じゃあ少し修正します。
他のマンションは、例えばワールドシティタワーズとでも思って下さい。

---

荒い計算だが、アウルの割高な管理費分を２万円として、それをローン返済に回せば、月々の負担額は変わらないのに１千万円高い物件が買える。

逆に言うと、アウルタワーは割高な管理費によって、１千万円くらい割高になっている。

ご参考まで。

【アウルタワー】
物件価格　６千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　１千万円
↓
管理費　　＠３万５千円
借入返済　＠２万円
毎月負担額　５万５千円★

【他のマンション】
物件価格　７千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　２千万円
↓
管理費　　＠１万５千円
借入返済　＠４万円
毎月負担額　５万５千円★

[341: 匿名さん]

337のような素朴な疑問を無視して、１０００万高い！１０００万高い！と、繰り返し書き込む。

このスレは他社の営業さんの暗躍の場のようですね。
遅くまでご苦労様です。

[342: 匿名さん]

アウルは、突出して管理費が高いのは事実だし、
その負担額を換算すると１千万円になるのも事実だから、
仕方ないのでは？

[343: 匿名さん]

管理費の批判が多いですが、その中身についてはどなたも言及されていません。
現段階ではまだ内訳は見えないですが、もう少し詳細を見て因数分解をして、
その上で削れるのに削れていないものがあれば批判すればいかがでしょう。
何だか批判ありきのように見えて、とても表面的な議論にしか見えません。

[344: 匿名さん]

>>３２９の言うとおり、防災センターの常駐要員が一番の原因じゃないかな？
コンシェルジュもいないのだから。

フロントマネージャー、ライフサポーター（管理人）の人件費が高いってことも考えられる。

[345: 匿名さん]

管理費が高くなるなら内訳を示して丁寧に説明すればいい。
それを利用する側が納得できれば問題ない値段設定となる。

売主や管理会社側が納得できる説明をしていない現状では、
他の物件より高いと批判されるのは仕方ないと思う。

[346: 匿名さん]

ここは金持ちがターゲットだから、管理費でグダグダ言う客は眼中にないんですよ。
どうせ買わないから。

[347: 匿名さん]

買わない（買えない）なら書き込みしても仕方ないのにね。

[348: 匿名さん]

35年で１千万の差が出るためには毎月23,810円の差がないといけない。
OWL35,000円となると比較対象の物件の管理費は11,190円。

どこのマンションとの比較なんだろう？

[349: 匿名さん]

ゴールドクレストコミュニティはコンシェルジュがあるようですね。
三井に丸投げせず、ゴクレの管理子会社に委託する方が管理費安くできたんじゃないだろうか？

http://www.goldcrest-community.co.jp/business/5_concierge.html

[350: 購入検討中さん]

いや、いつのまにかコンシェルジュないってことになっているけど、あるでしょうに。