OWL TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[201: 匿名さん]

30弱×4ですか。
じゃ、優先分譲100戸はほぼ完売ってことですね。

[202: 匿名さん]

1/21初日の契約会は23組でした。
1組2戸以上の方も確かにいたようです。

[203: 匿名さん]

足がはやそうだね。
迷ってたら希望の住戸がなくなっちゃいそう。

[204: マンコミュファンさん]

初回の契約で百数十件ってのは、妥当なところでしょうね。

売れすぎてるわけでもなく、人気ないわけでもなく。

条件悪の割安住戸や間取りのいいのは早い目になくなりそうですね。

ところで、ほんとに契約会なんですか？申込会の間違い？

まだ正式な値段は決まってないのでは。

[205: 匿名さん]

モデルルームでなら申込会、契約会なら大手町のゴクレ本社のはず。
どっちだったのかな？

[206: 匿名さん]

代官山と下北沢のピーコックは、注文した商品を即日配達してくれるご用聞きサービスがあるみたいですね。
ネットスーパーと違って電話で注文しなくちゃいけないのがちょっと面倒し、価格もお高い感じだけど、東池袋店でもサービス開始してくれたらいいのになぁと思いました。
すぐそばにたくさん商業施設があっても、タワーマンションって外に出るのが億劫になりそうですよね。
ちょっとそこまで、っていう服装じゃ出られなさそうだし。

[207: 匿名さん]

西友のネットスーパー使えば。
西友の方が安い。

[208: 匿名さん]

>205さん
昨日はそもそもやってなかったんでしょうかね。昨日ちょうどモデルルームに行ってましたが、私の接客をしていただいてる時に営業の方が別のお客さんの申込について話をしていましたよ。モデルルームでは申込会とか契約会の表示もありませんでしたし、お客さんがまとまって来ている風にも見えませんでした。

[209: 匿名さん]

お写真のご投稿ありがとうございました。
現地から離れたところに住んでいるのでなかなか
見に行くこともできず、こういった写真とかって
とても参考になりますので嬉しいです。
ありがとうございます。やっぱ見る限りでは低階層部分
って日当り悪そうですね。どの写真を見ても日陰に
なってしまってますね。撮影された時間が3時半ごろ
とのことですが、その時間帯でこのような感じだと
日の当たってる時間も知れてるような気がします。
冬だからでしょうか。

[210: 匿名さん]

>180さん
写真のアップをありがとうございます。
近隣のマンションや周辺道路の様子などが把握でき、助かります。
立地上何となく、そうじゃないかとは思っていましたが、
低階層の日照はなさそうですか・・・。
この条件の悪さはどのくらい価格に反映されるんでしょうね。

>206さん
西友は年中無休ですし、買い物5000円以上で配送料無料ですよ。
(5000円未満なら、525円必要です)

[211: 180]

>210さん
一連の写真を投稿した者です
低層階の日当たりのことが言われてますが、11階より下の部屋はそもそも買えないですから、低層階のことは気にしなくて良いと思います

暗さを気にするなら北西側のマンション側じゃないでしょうか
写真でも分かると思いますが、こっちは少しきついと感じました

あと昨日の写真は日が傾いているときですので暗いですが、単純に私の撮り方が下手なんだと思います
近々また昼頃に撮ってきます

[212: 匿名さん]

>すぐそばにたくさん商業施設があっても、タワーマンションって外に出るのが億劫になりそうですよね。
>ちょっとそこまで、っていう服装じゃ出られなさそうだし。


同感です！
某タワマン高層に住んでいる上司もそういった趣旨のことを言ってましたね。
特に休日朝新聞を取りにポストまで行くにも身支度したり人目を気にして面倒だとか。
ちなみにここも新聞はポストまでの配達でしたっけ。
部屋まで届けてもらえるような仕組みの方がありがたいけど、セキュリティの問題もあるし
各戸配達は配達員にとってもかなり面倒だったりするんですかね。

[213: 匿名さん]

>>210
日照、眺望は価格に反映されてません。
このマンションは真南に近づくほど価格が上がります。
南西より西北が眺望が良くても西北が安いです。

[214: 匿名さん]

>>212
高級タワーになると、
各階エレベーターホールにもオートロックがあり、
そのオートロックの手前に各階の新聞受けとゴミ置き場があります。

[215: 購入検討中さん]

今回もエレベータホール前にオートロックなかったでしたっけ？

[216: 匿名さん]

日照、眺望って価格に反映されてないんですね。
価格って方角メインに左右されるってことなんでしょうか。

[217: 購入検討中さん]

珍しいですよね。
日照はともかく眺望で左右されないマンションて。

[218: 匿名さん]

また出来るみたいだよ。

南池袋二丁目Ａ地区市街地再開発組合の設立認可について
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2010/01/20k1p200.htm

[219: 匿名さん]

＞218
区役所タワーでしょ。何度も話題になってるよ。

[220: 匿名さん]

オプションて、なんかカタログとかないの？
どなたかご存じないですか？

[221: 匿名さん]

１期で何戸販売するんでしょうか？豊島区優先分譲はもう終わりましたでしょうか？

[222: 匿名さん]

１期は40戸とHPに出てますよ。

[223: 匿名さん]

>221

公式ページの物件概要みればわかる。

[224: 匿名さん]

公式ページが結構更新されている！

1/29価格発表会
豊島区優先分譲受付　2/6～14

てゆうか、37.8平米で4238万ってすごいですね。
坪370マン

[225: 購入検討中さん]

>>224

ん？そんな細かくでていた？？

[226: 匿名さん]

↓のようにあったので、


豊島区民優先分譲概要
販売戸数
30戸

販売価格
4,238万円～8,978万円

最多価格帯 4,500万円台・5,800万円台・6,500万円台（各3戸）
住戸専有面積 37.80m2～85.71m2
バルコニー面積
6.3m2～19.7m2

間取り
1LDK+WIC　～　3LDK+WIC+SIC

管理費（月額）
15,470円～35,070円

修繕積立金（月額）
1,520円～3,440円

修繕積立基金（引渡時一括）
343,980円～779,970円

登録受付期間 平成22年2月6日（土）～2月14日（日）　※最終日はPM5:00で締切
抽選日 平成22年2月14日（日）　PM6:00～
情報登録日 平成22年1月25日
情報更新日 平成22年2月15日

[227: 匿名さん]

>>226

管理費　平米あたり４０９円！


高いっすねー！！

[228: 購入検討中さん]

どんな管理をしてくれるのか早く見てみたいもんだな。

[229: 匿名さん]

ドアマン、ポーター、コンシェルジュ、フロントマンとかいるんじゃないの？

[230: 匿名さん]

>>226

修繕積立金平米40円？
最初安い分だけ将来は高くなって、15年後くらいには10倍コースでしょうか。
修繕計画をお聞きになった方はいらっしゃいます？

[231: 購入検討中さん]

＞＞２２９
それなら許す！！

[232: 匿名さん]

この管理費ならヴァレーパーキング希望！！


駐車場代は出てないね。
5万円くらいしたりして？ｗ

[233: 匿名さん]

優先分譲100戸の予定じゃなかった？30戸しか要望なかったの？

[234: 匿名さん]

1期と豊島区優先分譲は違わないんですか？

[235: 匿名さん]

>233

友の会優先分譲とあわせて100戸

[236: 匿名さん]

別ですよ。

[237: 匿名さん]

豊島区優先30戸、友の会30戸で売れ残りが第1期の40戸のトータル100戸ってことでしょうか？

[238: 匿名さん]

確かに修繕金の安さが適切ではないと思います。
タワー型の駐車場を入れてるのにこの低価格はありえないのでは。
管理費の高さを消すために無理に安くしている感が否めませんね。

管理会社はいつもゴクレ系を使ってるのにアウルは三井系を使ってるんだという
説明を受けましたが、嫌な役回りを他社に押しつけているだけのように見えます。

この価格を見て、修繕計画についての質問が増えるでしょうね。
もらった仕様からは、長期修繕計画についての説明は書いてあるが、どれもありがちな内容ばかりのようです。
普通は、資料にも25年とか30年とか、最低限どれくらいの期間で計画しているか書いてあるものですが、それもないようです。

資料（カラー刷りのパンフレット）から抜粋すると、
・10年や15年といった節目に大規模修繕工事を実施
・3年ごとにそのときの実勢にあった長期修繕計画の改定案を提示
・資金計画は経済の変動や建物の劣化状況に応じ定期的に見直される

[239: 匿名さん]

>220
>オプションて、なんかカタログとかないの？
>どなたかご存じないですか？

カタログみたいなのは、今のところは無いと思います。
細かいことは決まってないんだと思います。

そもそも、オプション以前に標準仕様が部屋のグレードによってバラバラです。
なので買う部屋によって、追加でどのオプションが必要なのか変わってきます。

・コンフォート　　普通仕様
・ラグジュアリー　　高級仕様
・エクスクルーシブ、エクスクルーシブスイート　　最高級仕様

標準で入ってるものが全部違います。
これはマンションギャラリーにいけば、冊子をもらえます。

[240: 匿名さん]

ローンの支払い、管理費4万、駐車場4万払った上にゲストルーム8000円、ラウンジ1時間1000円ですか。
ゲストルームは5000円くらいに抑えないと利用者少ないんじゃないでしょうか？

[241: 購入検討中さん]

ちょい違う。
ローンの支払い、管理費３万、駐車場３万払った上にゲストルーム8000円、ラウンジ1時間1000円ですか。
だな。

[242: 匿名さん]

>240

管理費4万って・・
100平米越えの部屋を買おうっていう人は、そんな細かいお金気にしないよ。

[243: 匿名さん]

管理費4万ちょいです。
今より狭い住戸は検討してないので。
駐車場は3万円なんですか？

[244: 購入検討中さん]

たしかに。
１００平米超えたら２、３万くらいは誤差に感じるか。

[245: 匿名さん]

管理費高がネックになって売れ残りがすごそうだな？

[246: 匿名さん]

三井がしっかり管理してくれるのなら、少々高くても気にしないけどね。
マンションの価値はしっかりとした管理によって維持されるといわれてる。

そしてアウルタワーのターゲットはお金持ち。
そこを忘れちゃなんね。

[247: 匿名さん]

他スレより・・・

>管理費、修繕費が平均3万円だったら、物件価格1000万円上乗せ相当
>同じく5万円だったら、物件価格1700万円上乗せ相当
>（35年金利1％前提、金利上がったらさらに上がる）

>物件自体高い買い物してさらに管理費修繕費を払うという意味を良く考えましょう。

[248: 匿名さん]

物件価格は決して高くは無いけど1000万上乗せしたらやっぱ高いかな。

[249: 匿名さん]

>247

何が言いたいか分からない。
マンションを買うと、管理費・修繕積立金は別途かかるのは大前提なのに。
払うのがいやならば、一戸建てを購入して自分で管理しなさい。

仮にアウルタワーが他の物件より平均1万円管理費が高いとすると、平均333万ぐらい割高になっているといいたいの？

[250: 匿名さん]

管理費のことを良く考えずに、

拙速に契約してしまった優先分譲契約者が、

管理費は高くない！自分は間違ってないんだ！

と必死になって書き込んでいそうｗ

[251: 匿名さん]

修繕積立金の上昇なんか考えてもいないでしょ？

[252: 匿名さん]

固定資産税＋都市計画税の減免きれた5年後に安く買い叩けそうだな？

年間40万の負担増はキツイだろうから払えなくなるのが結構いそう。

東京建物区役所タワーの分譲と重なるしね。

[253: 匿名さん]

ここのデベは財閥系なの？

[254: 匿名さん]

なんかなあ・・・

修繕積立金が高いなら、高くても可だよ。大規模修繕の時になって、積立金がたりなくて
困るマンションは多い。管理費を安く見せるために、修繕積立金部分を安く設定する業者
が後を絶たない。

本当の管理費が高いとしたら困るね。理由があるはずだ。管理業者を換えるという話
になった時に、地権者とか商業店舗の人達と連携するのは、少々難しいかもしれない。
これだから、下駄履きマンションは嫌がられるわけだけど・・・

でも、まあ、一般のサラリーマンが買える値段じゃないし、あまり細かいこと言って
もしょうがないと思う。池袋で商売やっている人には大歓迎のマンションだと思う。

[255: 匿名さん]

カタログ見ると事務所部分は細かい事務所（ワンルームくらいの）がわんさか入るようだね。
どんな業者が入るんだろうね？
URが変な業者には貸さないとは思うが？

[256: 匿名さん]

>>254
池袋で商売やっている人には大歓迎のマンションだと思う。＞
ロケーションからするとそんなイメージですね。
普通のサラリーマンって少なそうだな。

[257: 購入検討中さん]

優先分譲期と今から販売になる分とでは価格は上がっているのでしょうか？
気になります。

[258: 匿名さん]

>>250
優先分譲契約者だけとは限らない。
地権者の可能性もある。
地権者と分譲契約者の管理費が同じかどうかは分からないけど？

[259: 匿名さん]

20坪で6000万はサラリーマンでは買えないかもな？

[260: 匿名]

プラウド池袋本町とどっちがお買い得ですか？

[261: 匿名さん]

OWL TOWERとプラウド池袋本町の同じくらいの間取りはいくらといくらですか？

[262: 匿名さん]

>>255

ＵＲは、賃貸マンションの入居審査なら甘いぞ。
事務所の入店審査については知らないが。

[263: 匿名さん]

やっぱり管理費が高いですよね。今はなんとかやっていけても、この先どうなるかわからないし、管理費や修繕積立金の負担が重くなってきたら売却もやむを得なくなるのかなとも思います。これだけ管理費が高いと、売却には不利なんでしょうか。立地もいいし、共用施設も豪華だし、アウルに魅力を感じる人も多いと思うんですが、高い管理費は嫌がられそうですよね。もしもの時は売却よりも賃貸に出す方がいいのかな。

[264: 匿名さん]

>262
低層階は、地権者の事務所・住戸なんだと。
なので入る事務所は、元の地権者のものが多いと聞いたよ。
外から入れたとしても少数なんじゃないかね。

[265: 匿名さん]

立地は良く価格も安いんだが管理費がねえ…。
管理費が100円安ければ半年で完売できると思うけど。

[266: 匿名さん]

西口の高層マンションは如何わしい会員制のバーを勝手に営業しているくらいだから、ここも大変な事になるね。
飛び交う会話も色々な国々の言葉だったりして・・・

[267: 匿名さん]

>>264

>低層階は、地権者の事務所・住戸なんだと。
>なので入る事務所は、元の地権者のものが多いと聞いたよ。

地権者の事務所が少数なのでは？
もともと営業してたのは同人会とかいう出版社？と工場くらいで
他はワンルームマンション２棟、アパート、一軒家だったと思う。

[268: 匿名さん]

1階、地下1階の店舗はまだきまらないんですか？
弁当屋とドラッグストアが近くにないからできてほしい。

[269: 匿名さん]

複数戸所有の大口地権者がいるようですね。
かなりの数が賃貸に出されるかも？

[271: 匿名さん]

たぶん、値段は相当違うと思うよ。

家族で住むならある程度の広さは必要でしょう。

ファミリーだったら、プラウドかな・・・。駅に
近すぎるのが気になるけど・・・。

どうせマンションは売れ残る。あわてなくても
次々と業者は出してくる。自分で納得いくもの
を買ったらどう？　

ついでにいっておくが、住宅にお買い得なし。
安いものには必ず何か問題がある。今はわから
ないだけ。お買い得なんて探さないほうがいい。
でも、新古物件はお買い得かもしれない。
値切れる可能性もあるし・・・。ここも、新古
になるまで待つ手もある。

悪い物件じゃないけど、今時、すぐ売り切れる
なんてことはまずない。住宅買うのが無理な人
がすごく増えている。

あわてないほうがいい。

[272: 匿名さん]

住宅にお買い得なしではあるけど、
逆に割高物件はあるから吟味は必要です。

[273: 264]

＞複数戸所有の大口地権者がいるようですね。

なるほど、そーゆうことね。

そういやセキュリティは分譲階と事務所階とで別なんだっけ？
事務所階で外から人が入るなら、当然セキュリティは分かれてないと
いけないよね。

[274: 購入検討中さん]

事務所と住居はエントランスからして別ですので建物内のセキュリティは問題ないかと。

[275: 264]

>274
サンキュ！

[276: 匿名さん]

ゲストルームが8000円でラウンジが1時間1000円ですか！？
う～ん、普通にお金取られちゃうんですね。
管理費が4万円に駐車場代が3万。毎月の住宅ローンの
こととかも考えると普通のサラリー家庭には厳しいです。
その上子供ができた時にはママ友やご近所付き合い
なども必要になるでしょうし。
自分のライフスタイルを崩さないようにすることで
精いっぱいになるような気がします。

>268さん
1階と地下1階にできる店舗、気になりますよね。
1階にコンビニ、地下にドラッグストアとかが
できるといいですよね。
ドラッグストアなら食料品とかも買えるでしょうし。

[277: 匿名さん]

管理費の高さと駐車場代だけみても、うちでは無理そうだな…

[278: 池袋探検隊]

今日昼から外出でちょうど良い天気だったのでまた写真撮ってきました

時間は11:30ごろの南西側

[279: 池袋探検隊]

南西側その２

↓比較対象として・・・15:30ごろ日当たり
>>183

[280: 池袋探検隊]

11:30ごろ
南東側の道路
昼の日当たりは良好

↓15:30ごろ
>>184

[281: 池袋探検隊]

11:30ごろ
南東側の道路
昼の日当たりは良好

↓15:30ごろ
>>184

[282: 池袋探検隊]

南東側道路その２

[283: 池袋探検隊]

現場も撮ってきました

南東側道路の搬入口手前から撮影

[284: 池袋探検隊]

同じくアングルを変えて

整理整頓されてます

[285: 池袋探検隊]

↓15:30ごろと比較
>>186


11:40ごろ北東側道路
アウルと高速道路の日陰のため昼間でも暗い印象

[286: 池袋探検隊]

南東面
よく日が当たってます

[287: 池袋探検隊]

別の搬入口から現場を撮影

[288: 池袋探検隊]

15:40？ごろと比較
>>191

左がアウル、右がライオンズ
時間は11時45分頃
暗いです

[289: 池袋探検隊]

15:40ごろと比較
>>192

11:45ごろ
タワーの左の面が北東側
右面が北西側
はっきり言って真っ暗です

[290: 池袋探検隊]

西側の公園
昼間は暗い

[291: 池袋探検隊]

番外編

エアライズタワー1階のお寿司屋
寿々屋さん

[292: 池袋探検隊]

にぎりのランチ750円
安くておいしいです

これでおしまい

撮って欲しい写真あったら言ってください
近くなので暇があったら行ってみます

[293: 匿名さん]

ここの南東で２LDKっていくらからでしょうか？

[294: 匿名さん]

北西の中住戸で５１００かと。

[295: 匿名さん]

南東は57平米ぴったしで約5500万円台～？ただし、20階以下。

[296: 匿名さん]

ゲストルーム使用料が8000円ですか。ホテルよりは割安だけど、
他マンションに比べるとかなり高いですよね。
使用料をチェックしてみると、だいたい4000～5000円くらいで、
中には1000円で利用できるところもあるので・・・。
それにしても、せめてビューラウンジは無料にして欲しかった。
『OWL TOWERのオーナーであることの歓びを、
どうぞこの上空でご満悦ください 』って言われても、
お金払わないと、その喜びは満悦できないのね。

[297: 匿名さん]

ここの１階店舗には何が入ると思いますか？

[298: 匿名さん]

>>296

ゲストルームは5000円以下じゃないと利用しずらいですよね。
ラウンジが有料となるとタワーの意味ないですよね。
低層階に暮らす人が可哀想です。
管理費の負担割合は高層階も低層階も同じですから。

[299: 匿名さん]

>>297

北側の店舗はコンビニだと思います。
ファミマとサンクスはスキー客で賑わってます。

[300: 匿名さん]

写真載せていただいた方、ありがとうございます。
色々お勧めスポット等も紹介してくれると嬉しいです。これからも定期的に楽しませて下さい！

[301: 匿名さん]

池袋探検隊さん

おすすめスポット賛成です。特にマンションの近くのおいしいお店をご存じだったらお願いします。

[302: 匿名さん]

魚真って魚屋がやっている定食屋はけっこうウマいよ。
店構えの割りに高いけど（ランチ８００～１５００円）質は高い。

[303: 匿名さん]

>>302

そこの魚屋さんは道路に魚干してますよね（笑）
定食、結構なお値段しますね。
魚も高いです。

[304: 購入検討中さん]

>>298
ラウンジは二つあります。
一つは貸し切り可の有料、一つは貸し切り不可の無料。

[305: 匿名さん]

無料ラウンジは片面眺望です。

[306: 購入検討中さん]

有料ラウンジは南東、南西方面の二面？？

[307: 匿名さん]

>299さん

このあたりはコンビニはなさそうなので、便利かもしれませんね！

[308: 匿名さん]

ここがエアライズより優っている点
（OWL＞ｴｱﾗｲｽﾞ）
・建物階数高い
・共用施設多い
・地権者少ない

ここがエアライズより劣っている点
（ｴｱﾗｲｽﾞ＞OWL）
・天井高さ低い
・駅からの徒歩分数多い
・バルコニー奥行き短い
・売主
・設備（標準グレード）低い
・管理費高い

これ以外にありますでしょうか？今後の資産価値把握のため、おさえておきたいです。
現時点で新築、中古というのは5年後差がなくなると思うので、無視しています。

[309: 匿名さん]

公式HPに1/29価格発表会開催とありますが、
具体的な情報をお持ちの方がいらしたら、
どこで開催されるのか教えて下さい m(^ ^)m

モデルルームだと来場予約必須なので、
ふらっと立ち寄るわけにはいきませんが。

[310: 匿名さん]

サンシャインシティへの地下道はいつ完成予定ですか？

[311: 匿名さん]

>>310
竣工の時じゃないですか？（来年１月竣工でしたっけ？）
竣工式典があるでしょうから区役所に聞いてみたらどうでしょう？

[312: 匿名さん]

池袋駅辺りまで出てしまえばおいしいお店もいっぱい
あるような気がします。
名前は忘れてしまいましたが、おいしいもつ鍋屋さんが
あったような…。
あと、池袋駅東口から右方向へ出てサンシャインシティ
方面へ向かう途中に確か「つけ麺屋やすべえ」があります。
ここは結構長い行列ができるくらいとても人気のあるお店です。
でも回転が速いのでそこまでイライラせずに待っていられるのでお勧めです。
つるつるっとした麺に甘辛ピリっとしたスープが最高です。ぜひ行かれてみてください。

[313: 匿名さん]

>>306
有料・プレミアムビューラウンジ・パーティルーム（角）、無料・（スカイラウンジ）ともに南東向きで隣同士のようです。
有料ラウンジは70平米弱、無料ラウンジは50平米くらいのようです。
眺望が良く広いラウンジを無料で使える方がみんな喜ぶと思うのですが。
気軽に行けるラウンジが50平米しかないのは正直狭いと思います。

[314: 購入検討中さん]

有料なのは貸切にする時だけですのでそれ以外の時間は無料です。他の人と一緒にはなりますが。この手の施設はどこでもそうだと思いますよが。

[315: 匿名さん]

ご近所マンションってのにアトラス雑司が谷第２期ってのがあるけど、アウルより高くない？

[316: 匿名さん]

管理費が高いという人がいますが、このぐらいで妥当だと思います。

マンションは管理を買え、というように、管理費をけちっても、
マンションの全体が薄汚れては資産性もなくなります。
管理費をしっかり払って、それで汚れが目立ったり、何か
管理として納得できない点があったときに、はじめて文句を
言うというのがいいのではないでしょうか？

管理費が足りずに、どこかで手抜きをされる方が問題に
思います。これだけの共用施設があるマンションは
ある意味貴重なので、その共用施設を楽しめる人が
選べば問題ないのではないでしょうか？

[317: 匿名さん]

有料ラウンジの1時間1000円と言うのは、利用者1人あたりの金額
なんでしょうかね？
それとも、何名利用しても1000円/時間？
貸切なので1人あたりかな。

ともあれ、どちらも基本的に無料で利用できると解って安心しました。
他の共用施設のパーティルームとシアタールームは予約され入れれば
無料で使用できるのでしょうか。
シアタールームは、気軽に利用できるものならば
1人になりたい時に篭りたいですね(笑)

[318: 匿名さん]

都心の高級マンション並みの管理をしてくれるなら妥当と言えるかもしれない。

ま、ここはURだからそんなことはないと思うが。

[319: 匿名さん]

高層階を買える富裕層は管理費が高くても気にしない。
低層階の狭小住戸を買う人は、狭いぶん管理費はたいした額にはならないからあまり気にならない。
70㎡クラスの住戸を買う人にとって、3万円の管理費はかなり負担に感じると思う。

中層階の60～70㎡は売れ行きが良くないんじゃないかと見てます。

[320: 匿名さん]

ここって投資目的で購入する人っているんですかね？もしいるとしたらどうやって利益を得るんでしょう？値上がりして転売って今のご時世だと考えにくいと思っておりますが、投資家が買うくらいならそういう可能性もあるのかな？住む目的で買うにしてもそういうマンションなら資産価値という意味で安心です。

[321: 匿名さん]

中国人で複数戸買う方が多いかもしれません？

[322: 匿名さん]

↑あなた様な方が買うよりはその方が良いですね？

[323: 匿名さん]

隣のタワーと同じぐらい共用施設を作らないといけないと思って、これだけの共用施設があるのではないでしょうかね。

[324: 匿名さん]

>316さん

優先分譲契約者さんですか？(笑)

今さら後には退けないので、擁護する気持ちは分かりますが、毎月負担する管理費は、入居後考えればいいやというものでは無いと思います。
管理費が１〜２万円安ければ、ローン負担も５〜１０百万円分軽減されるわけですから、検討者にとって大事な大事な問題です。

アウルの管理費は、ここより圧倒的に豪華な共用施設があるワールドシティタワーズの２.５倍、ブリリアマーレ有明より毎月５千円も管理費が高いんです。
管理内容も普通で、コンシェルジュがいる程度です。ドアマンがいるわけでもない。

316さんは、ここの管理費について営業から、しっかりした説明はありましたか？納得しています？差し支えなければ、ご披露いただければ幸いです。

[325: 匿名さん]

管理費は全体の管理費が70円ぐらいプラスされて、410円なのでそんなもんじゃないか？修繕は修繕計画（案）で見る限り結構あがるよね。アトラス茗荷谷の370円と同じぐらいにはできるように思うがね。1割でも大きいことは事実。

[326: 匿名さん]

大規模マンションのメリットが生かされてないよね。
これくらいの規模でこれくらいの共用施設なら200円台後半でも管理できるはず。

ところでコンシェルジュは何階にいるの？
コンシェルジュデスクが見当たらないけど？
33階？
管理人が兼務？

[327: 匿名さん]

勝どきビュータワーは２８０円　東急
アウルタワーは４１０円　三井

[328: 匿名さん]

＞管理費が１〜２万円安ければ、ローン負担も５〜１０百万円分軽減されるわけですから、検討者にとって大事な大事な問題です

どういう計算だよ？

[329: 匿名さん]

>325
茗荷谷よりは共用施設が多い分高くなるだろうけど、茗荷谷にしても上野（500円オーバー）のパークタワーにしても最近の三井は異常に高い。防災センターの常駐要員が一番の原因と思われるがここは何人常駐かはまだ未定。

[330: 匿名さん]

３２６さん　
管理人が兼務ってことだと思いますよ。
エントランスホールのフロントカウンターでライフサポーター（管理員）が共用施設の予約受け付けや伝言などの日常業務から、クリーニングの取り次ぎなどの各種手配や業者紹介まで、様々なサービスを承ります。
と、いうことなので、
コンシェルジュ＝ライフサポーター＝管理員ってことじゃないかなぁ。

[331: 匿名さん]

コンシェルジュなしで４１０円は高いですね。２４時間体制で常時２人くらいはいるのかと思いました。
管理費高になる要因が判りません。

[332: 匿名さん]

三井は一般的なコンシェルジュ＝ライフサポーター（管理員）と呼ぶみたいですね。
イメージ的な問題かもしれませんが、パッとしないね。

http://www.mitsui-kanri.co.jp/service/business/staff.html

それにしても管理費高いな。
別に払えないワケじゃないけど、なんだか悔しいからもっと安くして欲しい。

頼みますよゴクレさん。
気持ちよく購入させてください。

[333: 匿名さん]

投資の話がチラホラ出てますが、分譲価格が割高だから賃貸では回らないと思いますよ。
しかもここはランニングコストが高いですしね。

値上がり期待のギャンブルの話でしたら関係ありませんが。

[334: 匿名さん]

荒い計算だが、アウルの割高な管理費分を２万円として、それをローン返済に回せば、月々の負担額は変わらないのに１千万円高い物件が買える。

逆に言うと、アウルタワーは割高な管理費によって、１千万円くらい割高になっている。

ご参考まで。

【アウルタワー】
物件価格　６千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　１千万円
↓
管理費　　＠３万円
借入返済　＠２万円
毎月負担額　５万円★

【他のマンション】
物件価格　７千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　２千万円
↓
管理費　　＠１万円
借入返済　＠４万円
毎月負担額　５万円★

[335: 匿名さん]

6000万の部屋が実質7000万相当ということですね。

[336: 匿名さん]

>>332

ライフサポーター（管理員）

なんだかなぁって感じですね・・・。

[337: 匿名さん]

>334

すみません。教えてください。

比較された管理費が1万円（アウルタワーの1/3）で計上なさっています。

アウルタワーと同じ広さだとして、同じく平米単価を1/3して計算しますと
@136円。

それが世の中の管理費の相場なんでしょうか？？

[338: 匿名さん]

>335さん

そうですね。
７千万円分の負担をしているのに、６千万円分の価値しかないとも言えますね。

[339: 匿名さん]

ルームプランなし、仕様を落として500万円程度安くなったところで
管理費負担で1000万割高となると…
うーん、、、

[340: 匿名さん]

>>337

失礼。じゃあ少し修正します。
他のマンションは、例えばワールドシティタワーズとでも思って下さい。

---

荒い計算だが、アウルの割高な管理費分を２万円として、それをローン返済に回せば、月々の負担額は変わらないのに１千万円高い物件が買える。

逆に言うと、アウルタワーは割高な管理費によって、１千万円くらい割高になっている。

ご参考まで。

【アウルタワー】
物件価格　６千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　１千万円
↓
管理費　　＠３万５千円
借入返済　＠２万円
毎月負担額　５万５千円★

【他のマンション】
物件価格　７千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　２千万円
↓
管理費　　＠１万５千円
借入返済　＠４万円
毎月負担額　５万５千円★

[341: 匿名さん]

337のような素朴な疑問を無視して、１０００万高い！１０００万高い！と、繰り返し書き込む。

このスレは他社の営業さんの暗躍の場のようですね。
遅くまでご苦労様です。

[342: 匿名さん]

アウルは、突出して管理費が高いのは事実だし、
その負担額を換算すると１千万円になるのも事実だから、
仕方ないのでは？

[343: 匿名さん]

管理費の批判が多いですが、その中身についてはどなたも言及されていません。
現段階ではまだ内訳は見えないですが、もう少し詳細を見て因数分解をして、
その上で削れるのに削れていないものがあれば批判すればいかがでしょう。
何だか批判ありきのように見えて、とても表面的な議論にしか見えません。

[344: 匿名さん]

>>３２９の言うとおり、防災センターの常駐要員が一番の原因じゃないかな？
コンシェルジュもいないのだから。

フロントマネージャー、ライフサポーター（管理人）の人件費が高いってことも考えられる。

[345: 匿名さん]

管理費が高くなるなら内訳を示して丁寧に説明すればいい。
それを利用する側が納得できれば問題ない値段設定となる。

売主や管理会社側が納得できる説明をしていない現状では、
他の物件より高いと批判されるのは仕方ないと思う。

[346: 匿名さん]

ここは金持ちがターゲットだから、管理費でグダグダ言う客は眼中にないんですよ。
どうせ買わないから。

[347: 匿名さん]

買わない（買えない）なら書き込みしても仕方ないのにね。

[348: 匿名さん]

35年で１千万の差が出るためには毎月23,810円の差がないといけない。
OWL35,000円となると比較対象の物件の管理費は11,190円。

どこのマンションとの比較なんだろう？

[349: 匿名さん]

ゴールドクレストコミュニティはコンシェルジュがあるようですね。
三井に丸投げせず、ゴクレの管理子会社に委託する方が管理費安くできたんじゃないだろうか？

http://www.goldcrest-community.co.jp/business/5_concierge.html

[350: 購入検討中さん]

いや、いつのまにかコンシェルジュないってことになっているけど、あるでしょうに。

[351: 匿名さん]

コンシェルジュデスクはないけど、コンシェルジュサービスはあるようです。
コンシェルジュは管理員が兼務すると前レスに書いてあります。

>>330
>>332

を読むと良いです。

[352: 匿名さん]

ちなみに、ここの１階に認可保育園とか入る計画ってないんですかね？？
再開発なら、そのぐらい考えてほしい！それとも新庁舎の中に保育園入りますかね。
それとできたら、もうひとつスーパーが欲しい気がします。競合して安くなると家計が助かるので。

[353: 購入検討中さん]

エントランスのフロントサービス＝コンシェルジュではないの？

[354: 匿名さん]

どうしても、数字のマジックを駆使して、こき下ろしたい立場の人がいるようです。
また、それを瞬時に肯定する書込みは、よっぽど計算弱い人か、同じ立場の人か、または同一人物。

（おそらくこの書込みに優先分譲契約者か？とレスつけてくるんでしょうけどね。）
－－－－－－－－－－－－－－

普通に考えて、
A)　70平米で@410円＝28,700円
B)　70平米で@300円＝21,000円　（Aとの差7,700円）
C)　70平米で@200円＝14,000円　（Bとの差14,700円）

年間差額
B)7,700×12＝92,400円
C)14,700×12＝176,400円

10年間差額
B)7,700×12×10＝924,000円
C)14,700×12×10＝1,764,000円

30年間差額
B)7,700×12×30＝2,772,000円
C)14,700×12×30＝5,292,000円

－－－－－－－－－－－－－－

ねぇ、どうやったら1000万になるの？
頭いい人オシエテ。

[355: 匿名さん]

モデルルームで聞けばいいじゃない？

[356: 匿名さん]

プラウド池袋にかなりの客が流れてるんじゃない？
あちらは第1期で300戸くらい売り出すようだね。

[357: 匿名さん]

契約済の人も、検討中の人も、他のデベの人も管理費高いと思ってるのは共通の意見！UR、三井、ゴクレ、ちゃんと市場の意見を聞け！

[358: 匿名さん]

>>354

上ブレする管理費を、ローンの支払いだと仮定したら、30年返済でいくらの
価格差に相当するかの話については、単純に差額×月数ではないですね。

ローン計算のサイトは探せばたくさん出てきますので、
誰でも簡単に計算ができます。
http://fudosanweb.com/

例として、100万円借りて年利2.5％、30年返済とすると、
月あたりの支払額は3951円になります。（ボーナス払い０として計算）

さて、ここから逆算です。
B)（7700÷3951）×100＝約194万円に相当
C)（14700÷3951）×100＝約372万円に相当

つまりは354さんがおっしゃるよりも、実際の差額は小さいと見積もることが出来ます。
金利分を考えたら、元本に相当する金額はもっと安くなる・・・はずですよね。
ましてや1000万円の差にはなりません。

さらに言うと、ここは修繕費が当初は安いです。（すぐに上がるというツッコミは置いといて）
本来、総支払いについて論じないといけないのに、修繕費は無視して
管理費だけやり玉に挙げて、数字の根拠なく1000万だぜウホ～っっ！！というのは、
少し違うと思われます。

どっちにせよ、アウルはネガ圧力が強いようですので、私なんかはその分を
差し引いてこのスレを参考にさせていただいてます。

[359: 匿名さん]

>>356

1000万ネタで都合が悪くなると、
唐突に売れてないとか、プラウド板橋がとかマジ勘弁。

ただ、はっきりしたな。
Ｎ村の営業が書き込んでいる。


>>357

まぁまぁ落ち着いて。
「！」つけるほど、興奮せんでもよかろうもん。

市場の意見は結果として販売成績に跳ね返るだろうよ。
管理が三井だから、購入するって人もいるだろうし、
かつかつの予算計画でランニングコストを含めて買えないと判断する人もいるだろうし、
人それぞれだ。

あんたはあんたで、あんたの条件で検討すればよい。

ただ、お願いするのは自由だ。
おれもお願いすることとしよう。


　　関係者様申し訳ないですが、この掲示板見てらっしゃいましたら、
　　　　　　もう少し管理費まけてください。

[360: 匿名さん]

>管理が三井だから、購入するって人もいるだろうし

ほとんどいないんじゃねえ？

[361: 匿名さん]

>>360

人それぞれだ。

[362: 匿名さん]

>>359

掲示板に投稿するほど野村の営業は暇ではないと思うけど。
アウルタワー契約者VS他物件契約者としか思えないんだけど。

アウルの分譲価格が安かったから、悔しくて管理費の件で叩いてるというところでしょう。

[363: 匿名さん]

＞３６１

たしかに人それぞれだ。
だが、その割合は
管理が三井だから買う：どこでもいいや＝１：９９９９
と見た！

[364: 匿名さん]

管理費以外でここを貶める要素はないですからね。

[365: 匿名さん]

私は管理費はこのままでよいと思います（仕方ないでしょう、という思いも半分あります）。

駐車場の利用率を57％と仮定して、こちらの管理費は決定されているようですが、今後もっと駐車場の利用率は下がる可能性が高いです。また、管理費は最初に設定したものが大きく間違うなどということはないので、仮に安くする場合は三井の管理から別の管理に変えるときだと思います。三井でない管理会社に変わるのも賛成できません。

地権者にも管理会社、管理費の説明はすでにしてあるはずなので、地権者も変えて欲しいなどと望まないはずです。唐突に三井の管理になっていることからも強い圧力で三井が選ばれているのだと思います。MRでは信頼がおける三井さんを望む声が多かったから、三井にしたような説明を受けました。まだ販売前でそのような声を発する立場の人というのは・・。

[366: 匿名さん]

駐車場は47％換算でした。

[367: 匿名さん]

＞MRでは信頼がおける三井さんを望む声が多かったから、三井にしたような説明を受けました。
＞まだ販売前でそのような声を発する立場の人というのは・・。

URが管理委託を三井に決めて地権者に通知したってところでしょう。
分譲購入希望者にアンケートとった訳でもないですから。
地権者の管理費が分譲購入者の管理費と同じかどうかが気になりますね。


＞駐車場は47％換算でした。

管理費が今後上がるかどうかは入居率がどのくらいなのかにもよりますね。
入居率80％くらいだと駐車場稼働率47％は困難でしょうから。

[368: 匿名さん]

三井、三井、って、三井の他物件購入者が必死に賛美しているように見えるが…
そんなに三井が良いなら、此の近くの三井タワーはなんであんなに完売まで長期間掛かったのだろう。

[369: 物件比較中さん]

今、この景況感のなかで物件を購入できる人間は
この程度の計算は誰でもできるでしょう

管理費が高いとおもうならスルーして他の物件を探せばいいだけです
ネガだらけのこんな板関係者が参考にするわけないですから
ムダな書き込みはやめましょうよ

わたしは　アウル契約者ＶＳ妄想検討マニア　だとおもいます

[370: 匿名さん]

店舗は地下1階と1階に入るそうですが、どういった業種が入るのでしょうね。ピーコックが間近にあるのでスーパーはないだろうと思うのですが、事務所等が入ることを考えるとコンビニの可能性はありますよね。地下1階の店舗とは、サンクンガーデンや地下プロムナードに面していたりするのでしょうか。だとすると飲食系だったり？
ところで間もなく区民優先分譲ですが、これは優先分譲用として指定された部屋の中から選ぶ形ですか？それとも好きな部屋を自由に選べるのですか？優先分譲用としてあらかじめ指定されている場合、どういう基準で優先分譲する部屋を選んでいるのかな、とちょっと気になりました。

[371: 匿名さん]

店舗の占有面積からしてスーパーはないでしょうね。
コンビニ、飲食店が有力だと思います。
個人的にはカフェに入って欲しいです。
近場にベローチェくらいしかないので。
地下道繋がればタリーズは近くなりますね。

[372: 匿名さん]

ここの検討者は池袋で商売してる事業主が多そうだね？一括払いで買う人が多いんじゃないかな？

[373: 匿名さん]

契約者の賛美の書き込みVSそれに反発するネガの書き込み

検討者にとっては迷惑な話だな。
これを解決するには、契約者が契約者板に移動することがベスト。

[374: 匿名さん]

５年、10年後、アウルとエアライズはどっちが人気あると思いますか？
エアライズだけ賃貸、売買が高く、アウルは安いなんてことはないですかね？

[375: 物件比較中さん]

眺望や間取り、向きによりけりでしょう。
私は資産性も考えて角部屋で検討中です。

[376: 匿名さん]

>369さん
同感。管理費が高いと思うなら他の物件を探すべきだと思います。

店舗は本来ならスーパーとか入ってほしいところですが、
コンビニまたはマツキヨみたいなドラッグストアも
いいなって思います。
ビジネスホテルの1階とかはコンビニとか多いですよね。
食料品の他に日用品や生活雑貨とかも購入できるお店
とかだと便利だなって思いますね。
そうでなければ、371さんのようにカフェとか。
希望をだせばスタバやドトールに入ってほしいです。

[377: 匿名さん]

>同感。管理費が高いと思うなら他の物件を探すべきだと思います。

まあそうは言っても新しい検討者が増えればまた同じ話は出ますよ。ずっとそうです！
可能性は低いと思われますが、効果としては以下のような事が考えられますね。

管理費のネガが多い。
　↓
それを読んだ検討者がMRで営業に言う。→売行きが良ければ無視
　↓
それが原因で売行きに影響？
　↓
URや三井と協議して管理費を見直す

[378: 匿名さん]

367さん
>地権者の管理費が分譲購入者の管理費と同じかどうかが気になりますね。

全く同じだったら何も言う事はありませんが、
多少なりとも優遇されていると思いますけどね。
マンションに関して発言権のある地権者が優遇措置を受ける事により、
何か不具合が出た場合にデベロッパーの弁護をする為
住民間の話し合いがまとまるものもまとまらないという話をよく聞きます。

この、優遇されているか、されていないか調べようがないところも
実のところ大きな問題だと思いますけどねぇ。

[379: 物件比較中さん]

売れ行きがよければ無視に１票

イヤな人は他の物件へどうぞ・・・たくさんあるでしょ
ここにはこないでねっと

[380: 匿名さん]

エアライズの中古が南絡み240〜260ぐらいからするとここはその２割増しぐらい？新築ということで妥当と考えるか考えないか。そのあたりが購入するかしないかの鍵ですかね。

[381: 匿名さん]

私も管理費は、受け入れられるかどうかの問題だと思います。(あるいは何とかなる！と眼をつぶるか。)
下がることは期待していませんし、実際にも難しいと思います。

ところで、価格の安さから中住戸を検討しているのですが、皆さん、仕様のチープさ気になりませんか？
今どきタンク付きトイレだったり、設備や部屋の質感が他と比べて劣っている気がしました。ゴクレやＵＲの仕様ってこんなもんなんですかね。

角部屋や高層階だと、グレードは上がるのでしょうか？その場合、価格はどれくらいになるのでしょうか？

[382: 匿名さん]

トイレはタンク付きでさらに手洗いもついてないですよね？コンフォートの図面にだけ、ないのでたぶん。
お隣より勝っている点って何があってこんな値段なのでしょうかね。強気だね。

[383: 購入検討中さん]

エアライズの中古は３００越えでしょう。レインズみてないの？

[384: 匿名さん]

ここって、４つのグレードに分けているみたいですね。

・コンフォート
・ラグジュアリー
・エクスクルーシブ
・エクスクルーシブスイート

コンフォートでは、ガラストップコンロ、ラグジュアリー以上は、ＩＨクッキングヒーター、エクスクルーシブ以上は、ビルトイン浄水器、ドアの仕様なども少しずつグレードアップしていくようなかんじ。
コンフォートとエクスクルーシブスイートでは、そうとう仕様が変わるんじゃないかな。

[385: 匿名さん]

管理費のネガ歓迎します。
他の人がどう感じているか知ることも重要ですから。
イヤなら読み飛ばせば？

[386: 物件比較中さん]

イヤ実際に検討している方は管理費も折り込んで考えているでしょう

管理費が高いと感じるのであればこの物件は検討に値しないわけですからそれこそスルーでしょ
暇な方のストレス発散の場にされてもねぇ・・・

下がらないものを高い高いって・・・建設的な話のできない方は検討板にはいらないですよ
消えてください

[387: 匿名さん]

パンフ見ると、グレード別に仕様が載ってますよね。
確かにコンフォートとエクスクルーシブスイートではかなり変わりそうですね。
見るからに高級感が増しているような。

[388: 匿名さん]

コンフォートとエクスクルーシブスイートで仕様が違うと言ったって選べないんですよね？
決められている部屋を買うしかないんでしょ？
ほとんどの部屋がコンフォートですよね。

LGの洗濯機いらないからとMRで言えば安くなるんでしょうか？

[389: 匿名さん]

>>382
>トイレはタンク付きでさらに手洗いもついてないですよね？コンフォートの図面にだけ、ないのでたぶん。

モデルルームの低グレードの方がコンフォートじゃないんですか？
タンクレストイレだし手洗いも付いてましたけど。

[390: 匿名さん]

↑タンク無しはパンフに書いてある。

[391: 匿名さん]

間違え。タンクありと書いてある。

[392: 匿名さん]

モデルルームはラグジュアリーとエクスクルーシブスイートです。

[393: 匿名さん]

エアライズも210ぐらいでも中古実績あったよね。平均するとどのくらいかわからないけど。

[394: 匿名さん]

>>386
自分の考えと合わない意見を排除しようとしてますが、それは無理ですね。
このマンションは検討に値しないという意見もあるなら、そういう意見だって聞きたいです。

[395: 匿名さん]

ポジはパンフレット見ればだいたいわかります。ネガの意見も聞きたいです。

[396: 匿名さん]

ヴァンガードタワーとアウルタワーのモデルルーム（ラグジュアリー）の仕様は同程度。

[397: 匿名さん]

タンク付きトイレとタンク無しトイレの価格差はどのくらいなんだろう？
あんまり変わらない気がするけど、そこまで仕様を落とさんでよかろうもん・・・。。
パークタワーイーストプレイスもタンク付きトイレだったから、タンク付きトイレつけるのが案外普通なのかもしれないけど？

[398: 匿名さん]

>>393
エアライズの中古が210ぐらいならアウルは新築を考慮して230くらいが適正価格ですかね？

[399: 匿名さん]

タンクレストイレは節水です。未だにタンク式トイレを使用している新築マンションは残りものを安く仕入れて経費削減！エコに反する。

[400: 購入検討中さん]

エアライズがそんな安いならエアライズの方がいい！と思って検索してみたらどこも３００越えばかり。。。
悲しいですね。。。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/FP8M1002/

http://www.womans-mansion.com/2009121100001.html