OWL TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[1: 匿名さん]

ゴクレは50％で見積ってるとのことだけど、実際の駐車場稼働率はどのくらいなんだろうね？
60％くらいなんだろうか？
駅、サンシャイン直結だから自動車いらないって人が多そうだけど？

[2: 匿名さん]

駐車場といえば電気自動車（プラグインハイブリッドが先かな）の充電コンセントの対応ってどうなるんだろうね。

[3: 匿名さん]

充電コンセントはないんじゃない？
エコを売りにしている池袋本町はどうなの？

[4: 匿名さん]

電気自動車の事まで考えてるマンションなんてさすがにまだ無いでしょうね。
ここは車無くても生活上問題ないと思うけど、首都高の出入り口も近いしあればあったで便利ですよね。営業に聞いたら駐車場は借りられると言ってましたが、今の時点でそう言えるって事は希望者少ないんでしょうね。

[5: 匿名さん]

川崎の東電が関連してるエコマンションで充電コンセント対応ってのがでてきてますよ。

[6: 匿名さん]

優先分譲契約者は駐車場使用権付きなのかな？普通は抽選だろうけど。

[7: 匿名さん]

1月下旬から豊島区民優先分譲開始ってHPにあるけど、もう値段上がってるんなら何がメリットなんだろうか？先に気に入った部屋を抑えられるって事？

[8: 匿名さん]

ただでさえ管理費が高そうなのに、それにプラスして駐車場代として数万円・・・。
ローン以外のこうした費用をずっと支払っていける余裕のある人向けのマンションってことなんですかね。
駐車場の稼働率を低めに見積もってるという書き込みがありましたが、たとえば５０％の見込みが６０％、７０％だったとして、個人の負担が大きく変わってくるものですか？

[9: 匿名さん]

>975
>やはりURの人たちの分の管理費も払うのであんなに高いのでしょうかね。

ここってUR賃貸もありましたっけ？勝どきのことですか？
いずれにせよ管理費＋修繕積立金で450円/平米って高いですよね。。。
マンション内にいろいろ施設抱えるより周辺施設と提携して外のちゃんとした
フィットネスクラブがアウルタワー住人特別価格で利用できるとかした方が
維持費もかからないし住人にとってはメリット高いような気がするんですけど。
それよりやっぱりマンション内にいろいろあるほうが売り手にとっては
分かりやすくアピールできるからしょうがないのかな。

>電気自動車（プラグインハイブリッドが先かな）の充電コンセント
そのうちこういったものが標準設備になったりするんですかね。

[10: 匿名さん]

>>8

駐車場の稼働率が想定よりも高く推移したら管理組合の収入が増えます。その分を他に使わなければ剰余金となるので、プールして置くか、管理費の引き下げを行うかは管理組合次第。今住んでるマンションでは、（管理組合総会の議決にしたがって）修繕積立金に振り替えて、将来に備えてます。

[11: 購入検討中さん]

修繕積立金が安すぎて、そちらも不安。

[12: 匿名さん]

東南の約66平米の間取りで最安値どのくらいでしょうか？

[13: 匿名さん]

↑もうすでに申し込まれています。
２番目安い部屋が売れてるかどうかはわかりませんが。

[14: 匿名さん]

ここの管理費って一般のタワマンの２倍以上だぜ。

これに最初低く抑えている修繕積立金の上昇も加わるんだよ。

優先分譲者の方、早まったんじゃないの？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58300/res/520

[15: 匿名さん]

最上階にプールやバーがあって、
管理費高すぎと、叩かれ続けたＢＭＡより、
更に５千円も高いなんて、
一体どういう計算なんだろうね。
六本木ヒルズ並みの管理とは思えないし。
┐(´ー｀)┌

[16: 匿名さん]

>>13

１月末に販売する家で最安値はご存じでしょうか？

[17: 匿名さん]

賃貸想定価格を聞かれた方いますか？

[18: 匿名さん]

>>17

転勤とかで賃貸に出す可能性が高いなら、複数の地元の仲介業者に検討してる部屋の資料を持っていって査定してもらうのが良いですよ。部屋の条件によっても違うし、売主はやや甘い設定をする傾向があるように思います。

[19: 匿名さん]

>>18

ありがとうございます。そうですね、まだ悩んでいる段階ですので、実際検討することにしたらやってみます！

[20: 匿名さん]

>>14

ご指摘の比較表を見ると、ここOWL TOWERの管理費がいかに高額か
はっきりと認識できますね。
月4万強の管理費は20年で1000万円超えするんだ…。
具体的な金額を目の当たりにして一気に目が覚めると言うか。
ローンは35年で終わっても、その後も管理費は続きますもんねぇ。
その予算があれば、教育費など他のところに回したいので
残念ながらこちらは見送りになると思います。

[21: 購入検討中さん]

HPの記載がまた変わった。

・1月下旬に豊島区民優先分譲開始予定→消えてる。
・販売予定次期　1月下旬→2月中旬（1/15未明に変更）→1月下旬（元にもどった）

優先分譲の申し込みや1期の要望等で調整してるんだろうけど、一度遅らせてまた戻すって珍しいな。

[22: 購入検討中さん]

↑何かの間違いでした。すみません！

[23: 匿名さん]

>>11さん
こちらの修繕積立金は安いんですか？
ざっくりとしか過去スレを読んでないので、すでに話題になっていたらごめんなさい。
積立金が高いのも負担になりますが、足りないから追加で徴収とかになるのはもっと負担ですよね。
そういえば、普通のマンションの修繕工事って足場を組んだり養生シートで覆われたりしてますが、
タワーマンションの修繕ってどんな感じなんでしょうね。想像できないです。

[24: 匿名さん]

屋上からゴンドラを降ろして修繕するんでしょうね。
窓ガラス拭きみたいに。

[25: 匿名さん]

大規模修繕は足場を組んでするんじゃないの？
足場を組むのに数億円かかるケースもあるとか？

[26: 匿名さん]

数十階の入居済みタワマンに、足場組んでるのなんて
見たことある？

[27: 匿名さん]

タワー型マンションの修繕積立金、目安は１平米500円
http://news.www.infoseek.co.jp/business/story/20090307jcast2009236963/

[28: いつか買いたいさん]

月４万円強の管理費って修繕積立金や駐車場代も含まれた金額ですか？
含まれているのならまだ納得もできますけど、他に修繕積立金や駐車場代が
かかるとなると高過ぎますね(泣)みなさんがおっしゃる通り、マンション内に
いろいろな施設を設けるよりも維持管理費が安くなる方が購入する側からしたら
ほんと有り難いのですが。マンション内にフィットネスクラブがあるからって
実際みなさん使用するかもわからないわけだし、それをアピールしたところで
プラス要因になるとは思えない。フィットネスクラブも、行きたいと思えば
自分で周辺施設を探して行った方が楽しいような気がします(笑)

[29: 匿名さん]

この辺りの駐車場代の相場は35000円くらいなので、駐車場代込みの金額ではないです。

[30: 匿名さん]

ここはセレブだけのマンションだから、管理費10万ぽっちは余裕です＾＾

プラス駐車料もＯＫよ＾＾

[31: 匿名さん]

まぁ払えない人はさっさとほかのタワマン探すことよね～

そいえばリビオ板橋はまだ３戸程残ってるらしいわよ。

[32: 匿名さん]

>数十階の入居済みタワマンに、足場組んでるのなんて
>見たことある？
たしかに見たことない。というかむしろ見てみたいかも。
高層階の足場で作業している人を見ただけでこっちの身がすくむだろうけど（笑）

管理費、駐車場代含めた金額だったら相当魅力ある物件になってたよね！
地権者だったらもしかしたらあり得なくもない金額設定かもしれないけれど。
たとえば・・・入居後に高い管理費を住人努力で何とかしようなんて動きが
起こったとして、大規模＝大人数＝意見まとまらず空中分解、ってのがオチ
なのかな。

[33: 匿名さん]

27さんのリンク先を拝見すると、高層階はゴンドラでの作業になるみたいですね。過去の例を見ると、工事期間は10ヶ月、３億円の費用のうち３割は足場の設置代とか。どれぐらい生活に影響してくるのかわかりませんが、ほんとに大掛かりな工事になるんでしょうね。

ところで、管理費を住民努力でなんとかしようっていうのは、みんな「誰かがやってくれたらいいな」と思ってはいても、実際自分がやることになると腰が引けそう。できれば最初からなんとかなればいいんですけどね。

[34: 匿名さん]

やりたい方が、組合の理事に立候補して
管理費削減に努力なされば？
私は腰が引けるので遠慮します。

[35: 匿名さん]

三井の管理だから購入するって方もいるでしょうし、低層37平米の購入者と高層118平米の購入者じゃ払える額が違います。高層住人と低層住人の意見が対立するのは良くあることです。

ここは大規模タワーマンションです。住人も多種多様。地権者、URも介在してますから。
管理費を下げようと頑張っても意見が分かれて、まとめるのは大変苦労するでしょう。

[36: 購入経験者さん]

案外、管理組合がやることなんて大規模でも住人はあまり興味をもってないもので、ざっくりメスを入れても、すんなりきまっちゃったりするものですよ。
理事長になる人がモラルがあって、行動力があるかどうかでしょうね。

ちなみに今私が住んでいるマンションは、過去に理事長が暴走して裏金を作って着服なんて事件もありました。理事長があほだと大変なことになります。
住民が組合に興味を持っていないと、それを助長することになりますから、順繰りで理事メンバーが決まるというのは、怖いといえば怖いです。

[37: 匿名さん]

>三井の管理だから購入する

管理費値下げのためには、管理会社を変える手段があるのだが、
ここではそれが通用しないのかな。

[38: 匿名さん]

去年だったか恵比寿ガーデンプレースのタワー住居棟に
足場のようなものが組まれているのを見ました。
カバーしているだけで実際の作業はゴンドラからかも
しれませんが。

そういえば香港ではどんな近代的な高層ビルでも足場は
「竹」で組んでます。あれってなんなんでしょうね（笑

[39: 匿名さん]

ここの修繕積立金はいくらなんでしょう？
物件概要を見ても、管理費と修繕積立金の金額は記載されて
いないんですよね。
管理費は驚くほど高いけど、修繕積立の方は一般的な
タワマンの相場よりも安いのかしら・・・。

管理費を下げる対策としては、
管理会社の変更、人件費の削減、共用施設の節電、
清掃頻度を下げるなどがありますが、
ここの場合、管理会社を変更すればさくっと解決する気がします。

[40: 匿名さん]

管理費が４１０円/㎡でしょ、さすがに、高いんだな～って感心しました。
フィットネスルームやスカイラウンジのあるタワーマンションですものね、これくらいは、当たり前なんですね。
六本木ヒルズレジデンスの５２０円/㎡よりは、やっぱり安いんだねぇ、ってこれも当たり前でしょうけど。
管理費は高いけど、修繕積立金は、安いよなんていう書き込みもありますが、フツーのタワーマンションで５００円/㎡、はたしてそれよりも安くなるのかなぁ？？

[41: 申込予定さん]

ここって申し込み前から金取るらしーね
ありえない。

[42: 匿名さん]

>ここって申し込み前から金取る

申込証拠金とは別に？

[43: 匿名さん]

>>40
最上階にプールやバーなどの豪華施設があるブリリアマーレ有明ですら＠３６０円ですよ。
ここの管理費の高さは突出しています。

[44: 匿名さん]

>41
>42
ありえんだろ。
聞いたことない。

[45: 匿名さん]

ありえない管理費だからなぁ…

[46: 申込予定さん]

手付金なんてとこはとるだろう。

[47: 購入検討中さん]

本当に信用ならない売主です。
物件購入意欲が減退します。

なんでこんなデベが落札してしまったのでしょうか。
せっかくの駅直結物件で、全てにおいてバランスがとれていると思えるのに。
購入するか否か悩みます。

[48: 匿名さん]

>>47

激しく同意。

幸いにして、私の担当者は良い方だが、
組織としては詰めが甘く、大手との格差が目立つ。

[49: 匿名さん]

>32さん
≫数十階の入居済みタワーマンションに、足場組んでるのなんて見たことある？
>たしかに見たことない。

私も見たことない。でも、タワーマンションの修繕って
どんな感じでするんでしょう。
よく会社などの高層ビルって、屋上からゴンドラを吊るして窓拭きとかしてますよね。タワーマンションでもやはり、高層ビルと同じようにゴンドラを吊るしてするのかなぁ。
それ以上に外壁の塗り替え作業なんかはゴンドラでは無理だろうからマンションに足場を組んで作業することになりますよね。こういうのって普通のマンションと違ってかなり費用がかかるだろうから、管理費が高いことも納得せざる負えないのかもしれないですよね。

[50: 匿名さん]

低層や小規模マンションと比べるとそう言えますが、他のタワーと比べてもダントツ高いのはどう納得すれば良いのでしょう？