プレミスト都島パークフロントってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/miyako/
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

販売開始予定時期：平成30年6月上旬
全体物件概要
物件名称 プレミスト都島パークフロント
物件の所在地 大阪府大阪市都島区都島本通4丁目6番2
総戸数 75戸
総戸数追記 別途管理事務室１戸
販売戸数 未定
売主 大和ハウス工業株式会社
販売会社（取引態様） （売主）大和ハウス工業株式会社
交通 大阪市営地下鉄谷町線「都島」駅から徒歩9分
敷地面積 1,767.81m2
構造及び階数 鉄筋コンクリート造地上11階建(一部鉄骨造)
施工会社の名称又は商号 株式会社長谷工コーポレーション
一戸当たりの専有面積 65.70m2～75.55m2
バルコニー面積 11.34m2～12.48m2
アルコーブ面積 1.90m2～5.98m2
管理形態（管理方式） 管理組合と管理会社（大和ライフネクスト株式会社）との間で管理委託契約を締結
工事完了予定年月日 平成31年3月中旬予定
入居予定 平成31年3月下旬予定
予定販売価格（税込） 未定
予定最多販売価格帯 未定
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
土地の権利形態 所有権
管理費・維持費 管理費／月額 ： 未定
管理準備金／一括 ： 未定
修繕積立金／月額 ： 未定
修繕積立基金／一括 ： 未定
駐車場空台数／月額 39台／未定　（うち平面式5台、機械式34台）
駐輪場空台数／月額 145台／未定　（うちスライドラック式96台、垂直昇降式49台）
バイク置き場空台数／月額 9台／未定　（うちバイク置場4台、ミニバイク置場5台）
販売予定年月 平成30年6月上旬
間取り 3LDK
用途地域 第1種住居地域
国土法･届出等 届出不要
住宅金融支援機構 フラット35適合住宅
建築確認番号 第BVJ-OSA17-10-0586号(平成29年11月15日)
今回情報更新日 平成30年1月12日
次回更新予定日 平成30年1月19日
物件についての問合せ先 プレミスト都島パークフロント　販売準備室　0120-421-287
問合せ先営業時間・定休日 10:00～18:00（火曜・水曜定休　※祝日除く）

[181: 匿名さん]

長谷工って確かマンション建設実績がナンバーワンなのですよね。

今公式サイトで情報を調べてみたら、2018年6月末現在で
マンション施工累計実績が624,587戸になっているそうです。
昔は評判がよくありませんでしたが、お客さんの声を
フィードバックして変わってきているのかもしれませんね。

[182: 通りがかりさん]

色々話し合ってるけど、どちらのマンション欲しいって言われたらプレミストだけどね！

[183: 匿名さん]

>>182 通りがかりさん
確かに安かろう悪かろうかなー
と言う気もしますし大きな買い物なので
慎重になりますね

[184: 匿名さん]

長谷工のマンションは安いというイメージがありましたが、こちらは割高なんですよね。
その分仕様が高いのですか？
モデルルームの写真だけでは判断がつきませんが、公式サイトに設備仕様の紹介ページは
ついていないんですか？

[185: 名無しさん]

>>184 匿名さん

仕様が高いのではなく、土地購入価格が高いため、割高になるのは、致し方ないかとおもいます。

[186: マンション検討中さん]

その通りです。
気に入った人は、高くても買いますよ（＾Ｏ＾）

[187: 匿名さん]

夏休み、自由研究お手伝いフェアを開催中です。8月11日、12日、18日、19日。ちょうどパパの長期休みと合わせて遊びに行って、自由研究も終わらせることができるなら効率的でいいですね。

先着5組で、予約して来場した人向けなので、早々になくなってしまいそうな気がしまいますけど・・・。

18日19日のサイエンスカーキット、気になりました。キットをもらったら、ママやパパが説明聞いている間、もくもくと集中して組み立ててくれるかなとか思います。子供の時間つぶしができるのがいいアイデアと思いました。

[188: 匿名さん]

アフターサービスがかなり長く取られているということが
ホームページに書いてありました。
これってオプション料金を払えば長くなるのですか？それとも、そんなことしなくても、皆さん最初から等しくそういう長期の保証を得ることが可能なのでしょうか？
細かく書いていなかったのでどうなのかしら、と思いました。

[189: 名無しさん]

足場が壊れてます。けが人はいなかったのかな。

[190: 匿名さん]

南向き物件なので、陽当たりがよく
日中は電気をつけなくても良いくらいかもしれません。
買物も便利ですし、目の前が公園でのびのびとした子育てが出来そうです。
ちなみに小学校や中学校までの距離や校区の評判の情報があれば知りたいです。

[191: 匿名さん]

アフターサービスってすごく長いということが書かれていました。
長谷工のアフターサービスの扱いのようですね。
こういうのってデベが責任をもって行っていくのかと思っておりましたので、ちょっと意外だなぁと思います。
デベとしての責任って大和ハウスがどの程度まで負うのでしょう？

[192: マンション検討中さん]

先日モデルルーム拝見してきました。
ここ苦戦してますね…お隣さんにお客持ってかれちゃったんですかね…
営業マンも必死感が否めないです。

長谷工ブランドを推してきますが、実際どうなんでしょうか？

[193: マンション検討中さん]

ここ売れてますか？

[194: 名無しさん]

>>193 マンション検討中さん

かなり苦戦している模様ですね

[195: マンション検討中さん]

>>194 名無しさん
ありがとうございます。何となくそんな感じがしました。2〜300は値下げしないと厳しいですかね…

[196: マンション検討中さん]

本契約した人は気が気でないね。

[197: マンション検討中さん]

パッとみましたけど、インポール、アルコーブなし、低い天井、狭い共用廊下、賃貸に毛の生えたよう設備なと、長谷工と大和の悪魔合体ならではの安物仕様が徹底されてるんだなと思いました。

[198: 匿名さん]

>>197
>>低い天井
天井高ってどのくらいなんでしょう？天井は高いと、広く感じます。つまり低いと・・・。

間取りはAタイプ、C1タイプ、Dタイプとあって、リビング横は和室でDタイプだけ洋室。リビングとつなげて使えないものかなと思いましたが、ウォールドアではなくて普通の引き戸のようです。
Aのプランだと、収納は洋室2でも広く感じたので荷物が多い人でもいいのかと思います。

あとは価格でしょうね。
最低価格が3999万円～で、上限はいくらになるんだろうと思いました。値引きあるでしょうか。

[199: マンション検討中さん]

やっぱり、人気ないんですね…考えてましたがイマイチ設備、仕様が受け入れられなくて。。

[200: マンション検討中さん]

期待値が高かっただけに残念かな。

500万は相場より高い気がします。

[201: 匿名さん]

セキュリティは、しっかり考えて設計されている感じがしますが
肝心な間取りを見ると収納スペースが少なく、
プランによっては、かなり使いにくいのかなという印象です。
大和ハウスの物件ということもありなのかもしれませんが、
トータルでみて、この価格帯は少し高めじゃないかなと感じました。

[202: 名無しさん]

お隣より、基礎杭の本数多いし、作業員の方の態度もしっかりしてるので、品質はいいのかなと思いますよ。

[203: マンション検討中さん]

>>202 名無しさん
そのくらいしかセールスポイントが無かったのかなぁ？
杭が多いのは少ないよりは良いでしょう。
営業さんをお隣さんと比べたらそれは失礼ですよ笑。 お隣さんは借りてきた猫程度の人もいますからね。
至る所がコストカットされておりお隣さんの方が設備は良い所が多い。それと比べて500万以上も高いのは土地の仕入れ価格とブランド代ですかね？
それも含めて品質だと思いますが…

[204: 匿名さん]

アフターサービスは長谷工のダイレクト受付システムを採用しているようです。
これまでのマンションは何か不具合があれば管理会社に連絡し、そこから売主を通じて施工会社に連絡が行き、修繕に来てもらう形になりますが、こちらはコールセンターから長谷工のスタッフが直接修繕に来てくれるようで、かなり時短になりそうですね。

[205: 通りがかりさん]

カバーが外れていました。

[206: マンション検討中さん]

第2期、値下げしましたね…やはり売れてないみたいですね。完売まで幾ら値引きするのか？

外観も安っぽい？
ダイワハウスさん頑張ってください。

[207: マンション比較中さん]

ペットは不可のマンションになっているのでしょうか？
周辺の公園や学校は近隣に住んでいる方はうるさく感じないでしょうか？

現在居住しておりますマンションで、ペットを飼われている方が隣りと上階に住んでおります。隣りのペットの鳴き声や上階のペットが走り回る足音や毛を落とすコンコンコンという大きな音が毎日室内で響いてうるさく、しかも上階の方はベランダで毛をはたいて落としてくるので自分のベランダにペットの毛の塊が毎日落ちてきます。
ペット不可のマンションを探しておりますので知っている方がいれば宜しくお願い致します。

プレサンスさんの掲示板でお見かけした投稿で上階の子供さんが走り回ったら響いてくる、とありましたがここも同じでしょうか？それとも床に防音対策はなされているのでしょうか？

現在私が住む近くに大きな公園と高校がありまして、公園は夜中に若者とバイクが徘徊してうるさく、高校は野球部が年中朝から夜の21時すぎまで金属バットの響く音でうるさい状況なので、こちらの近隣の環境はどうですか？やはり内窓の防音窓を自ら設置した方がよいですか？

営業の方はあまり悪いことを言わないので、検討中の方で知っている方がいれば宜しくお願いします。

[208: マンション検討中さん]

>>207 マンション比較中さん
周辺の事は分かりませんが、ペット可になってます。

[209: マンション比較中さん]

マンション検討中さん様、お返事ありがとうございました。
ペットの騒音やマナーに悩まされたくはありませんので、他を含めて再検討することに致します。

[210: マンション検討中さん]

>>206 マンション検討中さん
水道局側から見える廊下側が団地のようですよね…柵が安っぽい

[211: 匿名さん]

ペット可能なマンションなのですか。
確かに、ペットを飼っている人にとっては素敵なことですが
飼っていない場合、いろいろご近所トラブルが起きるのではないでしょうか。
そう考えると悩んでしまうなと思う人は案外多いのかなと思いました。

[212: マンション比較中さん]

>>211様
私は犬や猫などの動物が苦手なので、ここがペット不可の分譲マンションでしたら最高の物件でしたので非常に残念です。エレベータ内で犬と一緒になったら最悪で、ずっと吠え続けてきますし、エントランスや階の廊下で犬を放し飼いで走らせたりさせている住人の子どもがいて注意したら、すぐに親が怒鳴り込んできます。ペットを飼っている大方の方は住民よりも自分が飼っているペットの方を優先する場合が多いと感じています。年に数回ですが、自分のベランダに隣りの犬が侵入して来ますし、明け方の５時前ぐらいにベランダで吠え続けたりしています。

[213: 通りがかりさん]

この前、見学行きました。
やっぱり売れてないですね。
年内なら大幅値引きがありそうなニュアンスでしたよ。

年明けはもっとかも知れませんが。

[214: マンション比較中さん]

この場所の元地は工場だったのでしょうか？
HPで比較するとプレミスト横堤の構造仕様やセキュリティの方がハイグレードにみえますが、やはりそうなのでしょうか？

[215: 通りがかりさん]

>>214 マンション比較中さん
ここは、裏の水道局の土地だったようです。
寮など。因みにお隣さんも同じです。
仕様は横堤の方が上ですね。
ここはお隣さんに対抗する為(土地代が高くなったので)、コストカットのマンションになりました。それでもお隣さんより500万くらい高いですが。

[216: マンション比較中さん]

>>215通りがかり様
貴重な情報をありがとうございました。最初は横堤の方を検討しておりましたが、娘が都島区に住んで居りますので都島区のマンションを検討している次第です。
私的にこのマンションの立地は最高なのですが、コストカット仕様のマンションでペット可能は正直厳しい判断になりそうです。仕様では横のプレサンスの方が上？で、サッシや二重天井床になっておりますが、あちらの掲示板を見ると音が気になるという住民の方もいらっしゃいました。仕様を削減したのになぜ５００万円も高いのでしょうか？

[217: 通りがかりさん]

>>216 マンション比較中さん

>>216 マンション比較中さん
音問題は住んでないので分かりませんが、ちょっとした仕様(カギ、アルコーブ、ミストサウナなど)はお隣さんの方が上ですね。価格は、邸数が少ないのでその分負担が多くなってるんじゃないでしょうか。後は、ダイワブランドですかね。
しかし、アフターは長谷工なので中途半端ですね。長谷工が悪いとかではなく、ダイワでアフターを行わない点に疑問を感じます。

営業の方はしっかりされていますのでお隣さんよりは安心ですね。
お隣さんは、安く買えますを強調するような売り方をします。控除を入れた資金計算や、有り得ない安い管理修繕費にしたりと…
10年後を考えるとプレミストの方が良くなるかも知れませんね。
何方が言ってましたが、売行きが鈍いので年内ならお隣さんと同じ価格になるかもですよ。

[218: 名無しさん]

>>217 通りがかりさん

邸数の問題より、そもそもの土地の購入価格が高すぎるために、一軒辺りの価格が高くなってます。
お隣もこちらも土地の購入価格は、オープンになってますので、ご興味があればお調べください。
また、建築費、人権費の高騰もあり、お隣よりもスペックをおとしても、まだ高くなってしまってます。
値段がさがるということは、それだけ価値がないということなので、安くなったからといって喜べるものではないですね。資産価値として不安しかありません。

[219: 名無しさん]

>>217 通りがかりさん

プレサンスロジェ都島本通3500平米18億1335万4千円
プレミスト都島パークフロント1777.19平米13億1150万円

平米当たりの金額をだしてみていただけたら、500万の差がつくのはわかりますよ。そこから、資材、建築費の高騰によるコストカットにより、グレードダウンをして、いまの価格です。
それでも、売れないから値下げ、マンションの値崩れと悪循環ですね。
土地の購入に失敗したとしか思えませんね。

[220: マンション比較中さん]

>>217通りがかり様
横堤の方もそうですが、大和の営業の方の接客は私もきちんとされていると思います。娘が居住しているマンションも長谷工ですが、悪くはないけど担当者が頼りない方が多いと言っておりました。購入するなら一括払いの予定ですので値引きがあれば正直嬉しいですが、反面最初から吹っ掛けられたような気分になり複雑にもなります。

>>218名無し様
納得しました。娘夫婦が２００９年に都島区で購入した新築マンションがここのＦタイプよりも広い間取りで仕様も良くて３５００万円弱（値引きありで）でしたので、一概には言えませんが差し引き１０００万円強程が土地や物価のプレミアムで仕様がグレードダウンとなるとアベノミクスの泡が弾けてしまうと不安しかなさそうですね。

[221: 匿名さん]

開口部側が公園に向いているので、圧迫感がなくて良いなと思いました。バルコニーも半透明のような感じの柵的なものだったので、
家の中や洗濯物がまる見えにはなりません。その点もいいと思います。
こういうマンションの場合は、低層階だと公園の木の葉が入ってきてしまうこともあるのかな？

[222: 名無しさん]

とても安っぽい外観でびっくりしました。
玄関側は、○地のような柵になってて、プレミストブランドとしてみにいきましたが、がっかりしました。

[223: 匿名さん]

>>222 名無しさん
なんか、老人ホームみたいな見た目で萎えました、、

[224: 口コミ知りたいさん]

>>222 名無しさん
ですよね。公園側はすてきですが、私も玄関側には少し驚きました。どうしてあのような感じになってしまったのでしょう？

[225: 匿名さん]

玄関側のデザインが不評のようですが、公式ホームページに出ている画像は全て公園側ですか？
感じ方は人それぞれでしょうけど、どなたかお写真を上げていただければ雰囲気がつかめると思います。
バルコニー側は都会的で洗練されたデザインだと感じました。

[226: マンション検討中さん]

>>221 匿名さん
この周辺は雀とカラスが非常に多いので、糞がベランダや窓枠につきます…

[227: 匿名さん]

シエールガードという警備会社のシステムで、鍵を持っていてもらって、何かがあったときに対応してもらえる、と言うものがあるそうです。
出張などで留守にしがちなときには、安心なシステムだなと思います。
セキュリティ面はその他の部分は一般的な分譲マンションと同様になているように見えました。
マンションは全体的にセキュリティはしっかりしていますよね。

[228: 名無しさん]

>>227 匿名さん

見た目が安っぽいのが残念面ですよね

[229: 匿名さん]

目の前が公園なので、日当たりに関しては本当に良いと思います。
公園って防災の意味合いもあって作られているから、
ここに突然大きな建物が建ってしまう、ということはあまりないかと思われます。
遊具があるというほどでもないので、
子供が遊ぶとしたら違う公園かもしれませんが。

[230: 匿名さん]

建物は残念感ありますが、
植栽のライトアップは素敵ですね。