管理会社の変更をしたいのですがアドバイスをいただきたいです。

[匿名さん]

築40年の団地型400戸の分譲団地です。自己管理型なのですが住民の高齢化と販売価格の低下で居住者の質が落ち理事会側が頼りすぎてしまった結果ですが。
アドバイザー契約をしている女性社長が、住民の悪口や噂話を広めるなどやりたい放題です。
自分の気に入らない住民の悪口、理事会主催のイベントへの口出し、居住者のプライバシーを他の住人に話す、理事会に全て出席するので愚痴もいえません。
10年前から雇っているのですが5年ほど前に理事長と喧嘩になった時に今すぐに辞めますと言い慌てた理事会が留任してからは、
毎年契約更新のたびにそろそろやめようかしら…いえいえ頼りにしていますから…とお約束の茶番劇です。
自分をおだててくれる住民が大好きで個人的に家に上がり込み家族ぐるみの付き合いをします。何かの拍子に機嫌を損ねたら他の住民に悪口を言います。病歴や家庭の事情など自分は全部この団地を把握していることが自慢したいがためにペラペラと話します。
理事会は1年任期なので『社長を怒らすな』と言うのが合言葉で、理事が終わった後に他の住人に悪口を言われるのが嫌で意見や改革をしようとする人はいません。十数年ぶりに理事が回ってきてあまりの事に驚きました。まずは、居住者の悪口と不倫の噂を話始めたのです。

何とかして解任したいと思っています。契約更新は12月末に理事長と済ませてしまいました。
同じような状況で管理会社の変更をするために皆様のお知恵を貸してください。
ちなみに住民の半分が無関心な居住者で、残りの半分は低俗な女社長だけれども費用も低価格でおだてれば何かにつけて便利なので我慢しています。
10人ほどはズブズブのベッタリで旅行に行くほど仲が良いが陰では断れないので我慢して付き合いをしていると言って保身をしています。
経験談や手順など教えてください

[1: 匿名さん]

まず自己管理型なのに、なんのアドバイザー？

まず個人的には、理事会の任期を2年以上にして、半分ずつ交代にしたほうがよいです。1年任期だと理事になっても何をしていいのかわからず、結局アドバイザーを頼らないと何もできなくなるからです

建設のコンサル系の会社はいっぱいあるから、相談してみたら？相談だけなら対した金額じゃないと思うけど

[2: 匿名さん]

「自主管理　マンション」「アドバイス　支援」などで検索すれば、やっている会社でてくるから
あとは近所にあれば、相談してみたらよいと思うけど

[3: 匿名さん]

ぶっちゃけ４００戸のマンションの長年続いた慣習を変更するのは並大抵ではないね
人生は短いのだからそんなことにエネルギーは使わず引っ越ししたらいい

[4: 匿名さん]

>>1 匿名さん
10棟ある団地ですが、阪神大震災で棟別に修繕積み立て金を管理した方が良いという理由から
組合規約を大幅に改訂するために雇い入れました。全面的に自主管理をしていて、議事録も管理事務所も酷い有り様だったのを軌道修正しました。現在では、月2回の理事会と月1回の大型修繕及び建て替え検討委員会に出席して、ほぼ司会進行しています。

[5: 匿名さん]

>>1 匿名さん
元々は外壁塗装工事をした際の建設会社に相談してその会社の下請けだったのですが
直接契約に切り替えました

[6: 匿名さん]

そもそもアドバイザーなる人と何の契約をしているの？
失礼ながら、変更のアドバイスを望む前に、何を外部の管理会社に
委託したいのか。そもそも何を求めているのかを整理した方が良いですよ。
管理会社は、組合員に寄り添うのが鉄則。
悪口陰口などアドバイザーとしても失格です。

[7: 匿名さん]

>>6 匿名さん
適切なアドバイスありがとうございます。
契約書や過去の資料を見ようにも、役職のない理事は管理組合の事務局にも入れないので困ってしまいます。
事務員に閲覧を頼めば、直ぐに社長に言われてしまいます。
以前にも事務局の鍵を預かる立場の役職の理事が過去の資料を読んで意見をしたら
泥棒のようにコソコソ嗅ぎ回られたと5年も前の事を言って牽制しています。
度胸も知恵も少ないですが住民の中に契約解除に賛同して協力してくれるという人達のアドバイスを欲しくて投稿してしまいました。
理事長を動かそうとしたら後少しの任期なのだから我慢してくださいと頭を下げられる始末です。
現在の委託状態で契約料金を他社に見積もりにいってみるのがよさそうですね…
ありがとうございました。

[8: ご近所さん]

世帯数400戸が全ての棟が土地が一筆で敷地権で自主管理なら管理業務は、管理組合から別途発注という事になりますね。（文面からは、通常管理を受託と感じますが、、、）
その女社長は、如何なる委託契約をしているのか、業務契約の内容をまず住民が読み込む事です。
契約書などは、閲覧申請をすれば断れません。連名で閲覧申請し、写真を撮る事です。

業務委託契約と思いますが、建築請負と違い、「違約」の条項は記載の仕方はあれど、現実にやったところまでで区乙共解約可能なので、違約金は念頭に入れなくて良いでしょう。

理事会が解約議案提出で臨時総会を開催は可能ですが、理事会がやる気が無ければ、五分の一（持ち分大小あれど80戸）で、招集は可能です。

その〇〇業務受託者は、相当の増長が見えますので、臨時総会を起すと、いや、起そうとすると、その住民達の正体が見えます。又そのウマミを逃がさない為に、業者の本性が出ます。
同調していた人が、本当に協力するか？署名どころか、途端に逃げ出す人、それまで興味すら無いと思った方が、署名を進んでする等違う世界が見えますよ。

議長で立つのは中々度胸が必要ですが、自分の正体も見えますよ。

[9: 匿名さん]

>>8 ご近所さん
質問したのですがあまりにも情報が少なく、回答していただくのが申し訳なくて、とりあえず削除依頼したところ
アドバイスをいただき感謝します。
現在、賛同の居住者で回答を読ませていただきました。

過去の総会の議案書や議事録を読み漁っております。
議案書では、相談料としてと記載され月額6万円と破格なのです。緑化整備会社、住宅設備会社は全て社長が連れて来るので
多少のキックバックはあるにせよ安価で契約できるので『社長を怒らすな』『出来ることも出来ないと言ってでもおだてて使え』
と言う事のようです。

契約書の閲覧請求の書面も早速作成中です。
司法書士に依頼して署名用紙も作成できそうです。
業務に問題はないので、個人情報を話してしまう事や下世話な世間話や噂をする事などを
こちら側がただの社長の悪口にならないように表現できるかで署名も集まりやすくなるのかなと思案中です。

的確で親切なアドバイスをありがとうございました。

[10: ご近所さん]

お値段は確かにお安いですね。
「前出ですが、」一団の敷地権でなければ、各々棟で、もありますので、（800又は1棟〇世帯で）戸＠当たりお幾らになるか？が判断ですね。

その社長の手配料（キックバック）は、通常は大手管理会社でも20％以上は平気で取りますので、連れて来る業者があまりにも高くなければそれはそれで、良いかもしれません。
契約書を閲覧し、直近のお値段が高い工事等の作業内容と値段の比較表を作るのも具体的で良いです。
防水工事、植栽などは、㎡単価と工法で数字が明白です。

その社長個人のプロとしては、迂闊で粗忽な住民情報のオシャベリの是正では、議案になりませんので、
議案としては、その性質の社長を切るか、我慢して継続か？だけです。
業者の増長を許したのは、全住民の長年の責任以外はありません。
しかしながら、切るのを反対派も出るでしょう。「代わりはどうするんだ」も出るでしょう。
代案は不要です。そもそも代案見積もり依頼は、現理事会からの依頼が無ければ、見積すらも出ません。

まずは、現在の契約（毎秒住民が支払うランニングと実績のコストパフォーマンス）を誰でもわかるように数値化する事です。その数値を理解してもらい、どのくらい切る署名を取れるか？正にその時に住民の正体が見えます。

議案は、イエスかノーの二択です。これが理解出来ない住民が実はほとんどなのです。
これが、区分所有（法）、所謂マンションと言うモノか、、を初めて実感が出来ます。

[11: 匿名さん]

頑張れ！スレ主さん！
多難の道でしょうが、諦めたら「女社長」が喜ぶだけですよ。
負けるな！スレ主さん。

[12: 匿名さん]

理事長の任期がもう終わるなら、実際動くのは、任期後、理事長に立候補してからでよいと思います
「事務員に閲覧を頼めば、直ぐに社長に言われてしまいます」に関しても、越権行為に思われるので、事務員交代も同時に行うほうがよいでしょう

たとえ現状安価でも、信頼できない業者の場合、大規模修繕などの大金が動くときに問題がおこる可能性があるので、早めに対処するほうが良いと思います

[13: 匿名さん]

そもそも何の業務か掌握できていないのに
年間７２万もの支払いを安価などと言うべきではない。
責任も義務も伴わない契約金額なら破格のどではない。

スレ主さん！しっかりしてください。
年７２万も払って、居住者の悪口陰口を聞かされているんですよ。