シーンズ京都西大路五条パークホームズ［旧称：（仮称）京都下京区 全邸南向きプロジェクト］

[買い替え検討中さん]

シーンズ京都西大路五条パークホームズってどうですか。
全邸南向きで明るい部屋が多そうですね。使いやすいプランでしょうか。
静かな場所なので、ゆったり過ごすことができるといいなと思いますがいかがですか？
いろいろ情報交換したいので、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.kyotoshimogyo93.com/shinchiku/K1703001/

所在地：京都府京都市下京区西七条東御前田町３９番１、西七条御前田町５２番１（地番）
交通：山陰本線「丹波口」駅　徒歩13分
間取： 2LDK+S～4LDK
面積：66.74㎡～95.93㎡
総戸数：93戸
竣工時期：2019年2月上旬竣工予定
入居時期：2019年3月上旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上7階
売主：大阪ガス都市開発株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：IUCコミュニティライフ株式会社



資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2018.3.26 管理担当】
【京都・滋賀の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2020.4.24　管理担当】

[361: 匿名さん]

修繕積立金が圧倒的に足りない
エレベーターなし平面駐車場でもギリギリくらいの設定金額
1回目の大規模修繕で間違いなく底をつきます

[362: マンション検討中]

>>361 匿名さん
長期修繕計画はされてますか？
大手さんの物件ですが、修繕計画が無いとは考えられません。

宜しければ、その根拠となる計画の甘い点を教えて下さい。

[363: 評判気になるさん]

1回目の大規模修繕で底をつく可能性はゼロではありません。それはどこマンションも想定していた条件から外れたら同じです。どこまでも安全を見て見積もると非常に高くなってしまいますしね。
でも適当に言ったのではなく、本当に致命的な部分があるなら、
このマンションの住人のために、ぜひ計画の甘い点を教えてください。
そこを見直させます。

[364: 評判気になるさん]

https://diamond.jp/articles/-/173363?page=2
マンション管理費を不当に安く見せる「駐車場使用料」のカラクリ
↑
本マンションもここに記載されている通り、駐車場使用料を積立金会計ではなく、管理費会計に組み込まれています。
積立金会計に回すよう変えていくべきですね。
管理会社も早い段階で再検討してみるべきです。

[365: 評判気になるさん]

https://diamond.jp/articles/-/168562
マンション大規模修繕工事は「12年周期」が決まりという誤解
↑
大規模修繕工事12年周期説は、工事をできるだけ多く受注したい側が広めている「都市伝説」のようです。ここに書かれているように、外壁タイルの検査は全面打診ではなく、赤外線サーモグラフィ等の安く早く終わる方法もあるようです。

[366: 名無しさん]

今、第1期5次なんですね。第2期にせず、1期で5次まであるのって、何故なんでしょう。

[367: 匿名さん]

やっぱり売行き、鈍りましたね。一期以降ほとんど進んでないですね。あとは苦戦でしょうね。

[368: 匿名さん]

かなり売れてるみたいですよ！モデルルームに表が貼ってあってほとんどバラが付いてました。まあ本物かは分からないですが（笑）
知り合いの不動産に聞くと7割ほどは売れて京都では一番売れてるマンションらしいです。

[369: 評判気になるさん]

確かに7割りほど売れていますが、良いところが先に売れてしまっているので、完売までは長引きそうです。

[370: 匿名さん]

バラが付いている箇所は一期目の分でそこからほとんど進んでいない状態です。

[371: マンション検討中さん]

待ってたら値引き期待できそうですかー？

[372: 名無しさん]

三井さんは値引きをなかなかしないイメージがあります。

[373: 購入経験豊富さん]

>>372 名無しさん
三井だけに限った話ではない。
売れ行きが好調ならば値下げしないのは当たり前のこと。
竣工後1年以上経てば値引き交渉も有効な購入手段。
ただ、竣工後1年経ったのに残ってる物件は通常リセールが期待できない物件だと割り切って買わないといけない。
だからおもいっきり安く交渉して買うのが肝要。

[374: マンション比較中さん]

ここは桂大橋みたいな竣工後在庫って無いんじゃない？

[375: 匿名さん]

逆に値段を上げる話しもあるそうですよ。
想定してたより売れ過ぎたみたいですね。
契約した身としては好調みたいで良かったですが。

[376: 名無しさん]

>>369 評判気になるさん
50戸程度の第一期が完売してないのに、なぜ7割も販売済みになるのでしょうか？

[377: 評判気になるさん]

数は正確に聞いていませんが、契約し手付金の支払いを済ませた後、モデルルーム来場時に、購入者が表にバラを貼っていくのですが、週末確認したところ、バラの数が63を超えていたと思います。まだバラを貼りに来ていない方や契約途中の方もおられるので、7割は超えていると思いますよ。

[378: 職人さん]

第１期の最後の１戸を売ったあと、第２期の３０戸は少々値上げするとか。
ともかく売れ行き好調で何よりです。デベも強力だから間違いない物件ですね。

[379: 通りがかりさん]

不動産業界で働いている知人に、公表されている契約の数には業者の操作が入っていると聞きました。
この物件に限った話ではないですがバラの数などどうとでもなりますし、あてにならないでしょう。
営業マンも売れれば良いと都合よく話すことが多いですし不動産業者など信用できないですね。

[380: eマンションさん]

>>379 通りがかりさん
バラは実際契約者が張っていますよ。私たちもそうでした。