Brillia（ブリリア） City 千里津雲台ってどうですか？

[マンション比較中さん]

Brillia（ブリリア） City 千里津雲台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://tsukumodai202.jp/?iad=brillia-topkey

所在地：大阪府吹田市津雲台3丁目20番70（地番）
交通：阪急千里線 「南千里」駅 徒歩8分
間取：1LDK＋2S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.17平米～101.11平米
売主・販売代理：東京建物　関西事務所
売主・販売代理：東急不動産　住宅事業ユニット　関西住宅事業本部
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[647: 匿名]

>>640 匿名さん

その理論は建て替え前にいくらで売買されていたかによるね。

[648: 匿名さん]

>>640 匿名さん
よく分からない前提条件だけど、それでいくと地権者の実質的な売却価格は3800万ってこと？

[649: 匿名さん]

購入者が損してるというより地権者が得してるってことでしょ？持ってた資産が値上がりしただけのこと。近隣マンションとの販売価格に差はないと思うよ！

[650: 匿名さん]

>>648 匿名さん
その通りだと思います。
簡易的に計算するため、建替後の202戸を同じ間取り面積と考えます。

96戸の地権者で、本マンションの敷地面積7256m2
を割ります。
7256m2/96戸=地権者1戸あたり約75m2の地権を持っていることになります。
実質的な売却価格を3800万円とすると、(実際は地権者は地権の半分しか売却してないため3800万円/2=1900万円で売却する)
m2当たりの売却価格は
3800万円÷75m2=56万円/m2

今回、地権者+新規購入者=202戸とした場合、
7256m2/202戸=1戸当たり35.9m2の地権を持つことになり、
35.9m2×56万円/m2=2010万円
つまり建替後、地権者も、新規購入者も2010万円の地権を持つことになり、1900万円と若干の誤差はありますが、すべて辻褄が合いそうです。

わかりにくい説明で申し訳ありませんが
逆にそれ以外の考え方があれば教えて頂きたいです。

[651: 匿名さん]

>>649 匿名さん
仰る通りです。地権者が数十年前に購入した資産が値上がりしたと考えるのが妥当です。そのため地権者は非常に得しており、新規購入者は近隣のマンションと変わらない販売価格になっています。

[652: マンション掲示板さん]

長すぎてよくわからんけど要は売った地権は3,800万円分あったから妥当ってこと？
3,800万円ってのは妥当なの？

[653: 匿名さん]

>>652 マンション掲示板さん
売った地権は半分なので1900万円で、地権者が持っていた地権が3800万円だと思いますがあくまで私の想定です。
妥当かどうかも私の判断では妥当と思いますが、妥当かどうかは主観になりますのであなたご自身でご判断されてはいかがですか？

[654: 匿名さん]

>>653 匿名さん

1900万かける96戸で18億2400万円。
ここの土地をこの金額で取得できるか。私は安いなと思います。

[655: 匿名さん]

>>654 匿名さん
どのような計算をされましたか？私は違うと思います。
あくまで18億2400万円は、地権者から売却された分だけだと思います。
ですので、本物件の全ての土地を購入する場合は
土地単価50.6万円/m2×7236m2=約36億6000万円
ではないでしょうか。

[656: 匿名さん]

>>652 マンション掲示板さん
理屈をこねくり回せば上記のような計算根拠になるのかもしれませんが、もっとシンプルにいえば売り手と買い手があってのことなので、その価格で買い手がついた以上は妥当としか言いようがありません（デベが利益確保できると判断したのです）。仮に地権者が売却価格を釣り上げてデベに売っていたとしても私たちはデベから購入するため、デベが出す価格でしか買えません。本物件の販売価格が近隣マンション相当である以上は地権者の売却価格の妥当性を指摘しても値下げしてくれるとは思えません。
っと大人ぶったことを書きましたが、私も最近のマンションは高すぎて手をこまねいている状況です。

[657: 匿名さん]

>>656 匿名さん
652のレスの方ではありませんが、デベがその価格で買ったからとか、デベが出す価格でしか買えないと言ってしまうのは、ルールも何も知らないど素人がポーカーしてぼろ負けするのと一緒だと思います。
値下げの余地はないかもしれません。でもその中で自身の考え尽くせる範囲で、、他物件と比較したり、考え検討しつくさないと、デベの思うツボ、一生の買い物を台無しにしかねないと思いますよ。
って大人ぶったことを書きましたが、実際はデベの言い値で購入するしかない状況ですね。

[658: マンション検討中さん]

先週モデルルーム見てきました。
設備は確かにグレード高いですね。浴室で音楽が聴けるジャックなどが標準装備されていて他にはない特徴がありました。
しかしながら、
設計図を見ると天井梁がかなり突き出している。特に居室側はかなり狭く感じてしまうと思います。
リビングの窓梁も多く、CH1950とある、これにより窓高さは1900mm程度となってしまい採光が微妙。
ちなみにモデルルームは最上階の部屋を再現しているので梁や窓梁は出っ張りが少ない設計になっているので気付きません。しかし設計図では最上階と最上階階下ではかなり差がありますので注視して検討した方が良いと感じました。

[659: 匿名さん]

>>658 マンション検討中さん
天井梁気づきませんでした。帰宅したらもらっている間取り図を確認してイメージしてみます。

[660: 匿名さん]

>>658 マンション検討中さん
連投失礼します。ちなみに一般的なマンションや、付近のアリーナさんだと天井梁部の高さや窓高さはどれくらいの寸法になるのでしょうか。比較したくご存知でしたら教えて頂けますと幸いです。

[661: マンション検討中さん]

パークハウスは見てないからわかりませんが一般的には窓枠高さ2m程度ではないでしょうか？
逆梁アウトフレーム構造であればハイサッシタイプになるので2m以上の窓も可能ですよね。
この物件はアウトフレーム構造ではないので居室側には梁があって有効寸法に影響しています。
その代わり設備グレードを高くしてマイナスポイントとのバランスをとっているのかと。
モデルルームというのは天井梁や下がり天井などが少ない部屋を選ぶのでどうしても気付きにくい部分です。

[662: 名無しさん]

>>660 匿名さん
アリーナの窓高は2.1m弱，天井梁部はもっと高いでしょう。

[663: eマンションさん]

>>662 名無しさん
なるほど、その部分に関しては、アリーナに軍配ということですね。

[664: 匿名さん]

天井のすっきりした状態のモデルルームを見て契約し、実際の部屋が違っていたらショックではないでしょうか。
マンション販売は竣工前販売が当たり前の状態になっていますが、全て竣工後に実際の部屋を確認してから契約可能なシステムになって欲しいです。
売主に諸々の事情があるのでしょうけど・・・
何はともあれ、有益な情報をありがとうございます。

[665: 匿名さん]

>664

青田売りが主流なのは日本だけ。建設中に販売して、竣工と同時に引き渡し、代金を回収したいってのが売る側の目論見。

東建は過去にモデルルームと資料の記載が異なっていて、完売してモデルルームは撤去しああとなのに、モデルルームが正しかったですなんてこと平気で言ってのける会社。

完成して現物を見てからって人が増えれば状況は変わるんだろうけどね。

[666: 匿名さん]

確かに一生モノの買物なのに、ほぼカタログ買いなのはどうかと思いますね。
ただ、こちらのモデルルームでは情報隠しの印象は持ちませんでした。図面には天井高、梁の位置、詳しく載っていますし、モデルルームもLDK以外の部屋は最上階以外と同じ天井高250㎝で作られています。
部屋タイプごとの間取りの透明シートも用意されているので、モデルルームの図面に重ねると違いも確認できました。
うちはメジャー持参でいろいろな場所を測ってできるだけ実際の部屋をイメージしてみるようにしました。売り手は一番いい部屋をさらに魅力的に見せているのは間違いないのだから、できるだけ浮き足立たないよう冷静に判断しなきゃと。

[667: 匿名さん]

>>666 匿名さん
この物件を調べていて、情報が出てこないのですが、天井と床は二重天井、二重床になっているかご存知の方はいらっしゃいますか？
既に購入済みですが、確認できておらず…。

[668: 匿名さん]

>>667 匿名さん
直床です。
キッチンは二重になっていますが、その分下がり天井に。
千里ニュータウンはマンションの高さ制限が厳しいので、階数を確保するため二重天井の物件は少ないと聞きました。

[669: 匿名さん]

>>668 匿名さん
ありがとうございます。高さ制限上厳しいということがあるのですね…。いいのか悪いのか。しょうがないと諦めるしかないのですね…。

[670: 匿名さん]

>>668 匿名さん
直床なのはわかりましたが、天井も二重天井ではないのでしょうか？

[671: 匿名さん]

>>668 匿名さん

ここは名目上は建て替えどから千里ニュータウン規制がかかってないよ。単に詰め込むだけ詰め込んだだけ。

[672: 匿名さん]

>>671 匿名さん

建て替えなので容積率は緩和されていますが、ニュータウンに建てる以上は高さ規制は適用されているはずですよ。

[673: 匿名さん]

>>672 匿名さん
そうですね。高さ規制は都市計画によるため、他物件と条件は同じはずです。混同されてますね。

[674: 匿名さん]

>>673 匿名さん

まさか高さもニュータウン規制の制限マックス？

[675: 匿名さん]

>>674 匿名さん
高さにニュータウン規制も何もないと思いますよ。高さは通常の都市計画に基づいたものだと思います。

[676: 匿名]

>>675 匿名さん

672さんはニュータウンに建てる以上は高さ規制は適用って言ってますよ。

[677: 匿名さん]

>>675 匿名さん

ここは都市計画では25ｍ第3種高度地区に該当します。緩和条件を満たせば通常の地域は高さ45mが限度ですが、ニュータウン地域は31mが限度と規制が厳しくなっています。
つまり672さんがおっしゃるように、ニュータウンには高さ規制あり、建替による高さの緩和はなく、ここもニュータウンの高さ規制が適応されているということです。

[678: 匿名さん]

>>677 匿名さん

672です。
わかりやすいご説明ありがとうございます。

[679: 匿名さん]

モデルルーム見学の際、メジャー持参であちこち計測しても大丈夫なのですか？
以前見学した某デベロッパーのモデルルームでは、販売員さんがぴったりついて
急かされるように見て回った経験があり、とてもそのような雰囲気ではありませんでした。
ほとんどのモデルルームでは写真撮影はNGでも計測は問題なしなのですか？

[680: 匿名さん]

こちらを含め数件しか訪問していませんが、計測は問題なかったです。メジャーはモデルルームにも置いてありましたし。
空いているタイミングだったこともあるかも知れませんが、ブリリアの担当者さんは納得できるまで確認して下さいと言う態度でした。
モデルルーム以外の部屋で、間取り図ではわからない箇所のサイズなどは設計図から確認してくれたりもしましたよ。

[681: マンション比較中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[682: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[683: 匿名さん]

親切にメジャーを貸出してくれるモデルルームもあるのですね。
どうもモデルルーム見学では情報の持ち出しは厳禁といったイメージがあり、無駄に緊張してしまいます。
気に入っている家具を持ち込みたい場合はサイズを測れると助かりますが、カーテンサイズは教えていただけるものですか？

[684: 匿名さん]

メジャーで測らなくても設計図書で側面図とか入手すれば寸法は確認できる。それにメジャーで測ってもモデルルームと違う住戸を購入するんだったら意味ないし。

[685: 匿名さん]

西側のUR津雲台団地の建て替え計画について教えてください。5年後から2年間でとのことでした。九十九坂の北側までかなり広い団地のようですが、2年間ですべての区画が建て替えられるのでしょうか？

[686: 通りがかりさん]

プレミストの者ですが今日工事休みのはずだけど、D棟の6階辺りから水がジャバジャバ落ちてるけど大丈夫なんかな？
水浸しとかなってたらD棟買った人可愛そう。

[687: 匿名さん]

686さんの水が出ている情報の続報が気になりますが、その後はどうなっていますでしょう？
原因は何でしょうね？何かのきっかけで水道管から水が出てしまったのでしょうか？
昨日気づいた時点で東京建物に連絡を入れた方が良かったのではないか？と心配になってしまいました。

[688: 匿名]

D棟の6階から下の部屋を購入された方、販売業者に質問してこの掲示板への記載をお願いします。

[689: 匿名さん]

共用施設のパーティールームはCGギャラリーではかなり広そうに見えますが、どのくらいの面積になります？
お料理教室や各種イベントも開催できそうですが、マンションでそのような利用はNGなんでしたっけ？
マンション内でサークルを立ち上げて活動の場所としての利用はOKでしょうか。

[690: 名無しさん]

本日物件前を通りました。D棟のみ覆いが取られてました。
予想通り外観は茶系で高級感があり、白色の屋根部分？が強調されて全体的にすごく好感が持てました。

[691: 匿名さん]

>>690 名無しさん

バルコニーが道路から近すぎない？

[692: 名無しさん]

>>691 匿名さん
確かに近いですが、車道との間には街路樹があり目隠しにもなってると思います。
むしろ無機質な駐車場が目の前に広がっているより街路樹が目の高さに来るのもいいものかなと思います。この辺りは好みが分かれそうですね。

[693: 匿名さん]

>>692 名無しさん

街路樹が目隠し？
いや、写真見ても分かるように丸見えなんだけど。

[694: 名無しさん]

>>693 匿名さん
工事前の街路樹も見られましたか？
今は工事の邪魔にならないよう剪定されているようですが、工事前は街路樹がしっかり枝葉を伸ばしてますよ。まだ少し時間はかかるかもしれませんがその成長も楽しみだと私は思います。

[695: 匿名さん]

>>694 名無しさん

街路樹が工事の邪魔って、どんだけ道路近くに建物あるの？

[696: 名無しさん]

>>695 匿名さん
そもそもあなたはなぜそこまで道路近くに建物があることにこだわられてるんでしょうか？道路近くに建物があるとどうだと言われたいのでしょう？
私は道路より建物の前に、無機質な駐車場や、圧迫感のある建物がある方がイヤですね。
そこまでイヤなら別の物件を買われては？