Brillia（ブリリア） City 千里津雲台ってどうですか？

[マンション比較中さん]

Brillia（ブリリア） City 千里津雲台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://tsukumodai202.jp/?iad=brillia-topkey

所在地：大阪府吹田市津雲台3丁目20番70（地番）
交通：阪急千里線 「南千里」駅 徒歩8分
間取：1LDK＋2S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.17平米～101.11平米
売主・販売代理：東京建物　関西事務所
売主・販売代理：東急不動産　住宅事業ユニット　関西住宅事業本部
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[607: 匿名さん]

マンション手前にある公園にできたパークカフェ、賑わってるみたいですね。夜もたくさんの方が来られる等して、夜の公園を通る人が増えたりしてますか？
また、本町・淀屋橋方面へ通勤するなら、南千里駅より桃山台を利用される方が多いのでしょうか？

[608: 匿名さん]

>>607 匿名さん
先週公園を通りましたが、カフェは賑わっていましたよ。お昼前にはこんな行列が。温かみのある照明と落ち着いたデザインでいい雰囲気でした。
また夜の様子も報告しますね。

[609: マンション掲示板さん]

>>608 匿名さん
すごい人ですね。やはり吹田市の都市計画で総合公園とされている千里南公園横というのは将来価値としても影響大かもしれませんね。

[610: 匿名さん]

>>609 マンション掲示板さん

南向きはそうかもな。まあ将来考えたら西向きなんかこわくて買えないわ。

[611: 匿名さん]

今日千里南公園にお花見に。タープやシートを広げてたくさんの家族連れが満開の桜を満喫していました。桜のトンネルもあります。
池を中心に小山や芝生広場やグランドもあり、四季折々楽しめそうです。カフェも洒落ていて、とても賑わっていました。
この公園を通勤や散歩に普段づかいできるって確かに魅力的ですね。
池の対岸からブリリアはこんな風に見えました。

[612: 通りがかりさん]

西にある公団、建て替えの住民説明会がありました。５年後から２年かけて行われ、１２階建ての計画…。

[613: マンション掲示板さん]

>>612 通りがかりさん
情報ありがとうございます。
ちなみに建物の向きや、駐車場の位置は説明がありましたか？

[614: 匿名さん]

西側の公団の敷地には、12階建てが建つのですか。　ここより、階数が多いですね。

[615: マンション掲示板さん]

>>614 匿名さん
そうですね。ただ、道を挟んですぐに建物となると向かい合わせになり、お互いの部屋が丸見えになるので、駐車場が道路側に来るのでは？と思いますがいかがでしょうか？
もしくは共用廊下が廊下側になるかですが。
駐車場が道路側にくるのであれば圧迫感もありませんし、逆に今よりも建物がオフセットされ好条件かもしれません。

[616: 匿名さん]

>>615 マンション掲示板さん

共用廊下が東向はないでしょう。URはどこかのマンションみたいに西向き住棟はつくりません。今と同じ南向きなのでご安心を。今時、中廊下型はないでしょうしね。

[617: マンション掲示板さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[618: 匿名さん]

>>617 マンション掲示板さん

だから西向き住棟はつくらないってこと。

[619: ああ]

>>616 匿名さん
南向きで12Fの住棟ですと、住棟の北側に日照権のために、棟同士でかなりの間隔をあける必要がありそうですね。そうなると棟の間に駐車場？になるのかな。その場合も圧迫感は軽減されそうですね。

[620: 匿名さん]

>>619 ああさん

別々の敷地ではなく一団地だから日影による制約はそこまできびしくない。おそらく今くらいの住棟間隔だと思う。

[621: マンション検討中さん]

この物件いいですねぇ
西日ってそんなに気になりますか？

[622: 名無しさん]

公式HPに新棟発表会開催って書かれてますが、A棟（南側）・B棟（西側）はほぼ埋まったということでしょうか？

[623: 匿名さん]

西側の公団の敷地は、このブリリアの敷地より、地面が高いです。
そこに、12階建てが建つと、南向きに向いて建物が並んでも、かなり視界的にはインパクトがあるように感じます。

西側の公団の敷地は、敷地内で、西側・中央・東側と、南北方向に帯状に、地面の高さが異なります。　敷地内で、建物は、西端から東端までつながった形状で、敷地の中を南から北に向って、一棟ずつ並んで建つのでしょうか。

621さんへ
大阪の夏の西日は、なかなか　きついです。　
建物のコンクリートを触ると、真夜中でも熱を感じます。　それが、蓄積していきます。
しかし、南向きより価格は抑えて設定されているので、その家族毎に、住居に求める優先順位に従い、判断すれば良いと思います。

[624: 匿名さん]

今の時期は夜に南千里の駅から公園の東ルートを通ってブリリア方面へ行くと、公園の夜桜がキレイです。仕事帰りのささやかな楽しみです。花見してる人がうるさかったりもしますけどね。夜中までバカ騒ぎしてるのは大学生かな。

[625: マンション検討中さん]

>>623 匿名さん
すごく丁寧にご説明ありがとうございます。
loweガラスなので大丈夫かと思ってましたが、過信は禁物のようですね。
価格面を考えながら検討いたします。

[626: 匿名さん]

マンションの外観デザインは、プラン内容の次に大事だと思います。

総戸数202戸という大規模なマンションなのに

外観デザインがとてもスタイリッシュなので素敵と感じました。

プランもたくさんタイプがあるようなので、家族のニーズに合わせて選べそう。

駅まで徒歩8分程度という距離もいいなと思いました。

[627: 通りがかりさん]

ブリリアシティ千里丘に住んでいます！
うちも西向きで入居前はすごく心配でした。
丸３年住んで冬場は暖かい！夏は暑いけどペアガラスと遮熱レースカーテンでエアコンが効かないとかもないですよ！
朝は少し暗めですが昼からずーっと明るいので西向き後悔していません！
マンションはバルコニーが広いので日差しが直接部屋の中まで入りづらいからかもしれません。
真夏のバルコニーは地獄ですけどね…

[628: 匿名さん]

マンションの向きについては様々な意見がありすぎて混乱してしまうので、実際に住んでいる方の感想が参考になりますね。
こちらではペアガラスが採用されているそうですが、Low-Eガラスでしょうか。
Low-Eガラスには高断熱タイプと遮熱タイプがありますが、西向きの部屋には遮熱タイプが採用されているのですか？

[629: 匿名さん]

>>628 匿名さん
Low-E遮熱タイプの複層ガラスです。
モデルルームでもらった資料によると、室内に入り込む日射熱を約46%、紫外線を約76.4%カットするとのことです。

[630: 匿名さん]

>>629 匿名さん

遮熱タイプだと冬場は寒い。難しいところですね。季節によりガラスを入れ替えられたらいいんですけど。

[631: 匿名さん]

>>630 匿名さん
衣替えみたいにできたらいいですね。せっかくの冬の日差しを遮るのはもったいない。
ただ、一般的に遮熱タイプは断熱効果も兼ねると言います。外気を遮断するので夏の冷房、冬の暖房の効果を上げるそうですよ。

[632: 匿名さん]

南向きはもう完売したのかな？

[633: マンション比較中さん]

公園内通って駅まで8分ってあるけど、今の季節のように晴れてるときは気持ちいい。
でも前に歩いたときは雨でぬかるんでいて凄く歩きにくかった。
試しに外の道路を通ったら信号含めて駅改札まで11分かかった。

これ、西の端の方、Ｃ棟とかＤ棟からだとエレベーターまでも遠いから玄関からだと15分は掛かると思う。エレベーター2基しかないし。
駅近とは遠いわ、前のURは将来の建て替え決まってるのに、値段は凄い高いわで
西向きはどう好意的に見ても買える要素がない。

[634: マンション検討中さん]

メリット:
南千里公園目の前
設備グレードは周辺マンションと比較し良い
自走式駐車場
デメリット:
EVが2機しかない
アウトポール設計はリビングのみで入口側は天井梁が多い。
リネン庫が小さい間取りが多い

[635: 匿名さん]

>>634 マンション検討中さん

メリットの南千里公園目の前を享受できるのは南向き住戸だけでは？

[636: 匿名さん]

SUUMOに新しい間取りがupされてますね。
公式HPに新しい間取りは載ってないですが。
残り2棟のどちらかでしょうが、「w」タイプ（4LDK+WIC）約85㎡で5,630万とは、ほぼ西向きなのに、この金額なら、階数低めでも南向きの間取りのほうが良いのでは？と思ってしまいます。

[637: マンション検討中さん]

モデルルームでは西側URの立て替えはまだ１０年くらい先だから大丈夫と言われるけど、早ければ５年後くらいの可能性もあるみたいね。
しかも最近、この周辺のURは基本的にかなり高層の建物に建て替えてるから、状況によってはかなり悲惨。
一生に一度の高い買い物で自分はそこまでのリスクは取れないかな。
よほど安ければ別だけど、十分に凄い値段だし。

[638: 評判気になるさん]

このマンションの建て替え時の経緯と地権者について、褒められてる記事。

https://www.sankei.com/life/news/190223/lif1902230032-n1.html

>マンション開発業者が住人から１戸約１９００万円で買い取り、住人はその資金を基に建て替えた新マンションか別の場所に移るかを選択。新マンションの約２０４５万円のタイプの部屋に入居すると、追加負担が差額約１４５万円と、費用の抑制につながった。

この記事からすると、地権者が買った一番安いタイプの部屋が２０４５万円。
この物件の最小面積は５０．１７㎡だから、１㎡あたり４０．７万円。
どえらい安いね。
９５㎡換算でも３８７０万ほど。地権者は原価で買えるって本当なんだね。

記事の中で地権者代表が

>「奇跡的に好条件が重なった」

とコメントしているとおり、本当に地権者は奇跡的なメリットと言える価格で新築住戸を入手している。
じゃあ、その分のデメリットは誰が引き受けてるの？と考えると、当然のことながら、普段にもまして割高な価格で購入する側ってことになるわけで、そういう面でも地権者マンションの難しさを感じる。

[639: 匿名さん]

>>638 評判気になるさん

地権者物件あるあるやね。
まあ、地権者物件はどこもそんなもんかなと。

[640: 匿名さん]

>>638 評判気になるさん
私はその計算とは異なる考えです。

1900万円という土地の買取額は、地権者が持つ自身の持分の地権面積の半分を売ったことになると考えてます。まだ地権者は、自身が住む場合の地権面積を持っていることになります。
そのため、50.17m2の部屋を2045万円で購入した場合、2045万円は建物代、地権者が持つ残った持分土地価格1900万円を合わせて、ざっくり3945万円となります。
こう考えると地権者も通常の購入者と同等の価格で購入していることがわかります。

[641: 匿名さん]

地権者でない人にとっては、地権者がどのような状況で売却・購入しても、関係ないと思いますけど。

[642: 匿名さん]

>>641 匿名さん
仰る通り、人によっては地権者の方がどのように売却、購入されているかは関係ないかもしれません。
ただ、自身がこのマンションの購入を検討している場合には、地権者の売却、購入額を把握することによって、適正な価格で購入できているのか１つの判断材料とすることは非常に理に適っていると思います。

[643: 匿名さん]

適正な価格って何？

[644: マンション掲示板さん]

謎の前提による計算で無理矢理納得

[645: 匿名さん]

>>644 マンション掲示板さん
640の計算に対してでしょうか。私も不動産にはあまり詳しくないため、間違いがあるところ、論理が飛躍しているところを具体的に指摘してもらえますと助かります。

[646: 匿名さん]

>>643 匿名さん
640のレスの者です。適正な価格とは北摂の現状の分譲マンション不動産の市場価格を想定しています。638のレスのようであれば購入者が明らかな不利益を被り、適正な価格での購入は難しいかなと思います。

[647: 匿名]

>>640 匿名さん

その理論は建て替え前にいくらで売買されていたかによるね。

[648: 匿名さん]

>>640 匿名さん
よく分からない前提条件だけど、それでいくと地権者の実質的な売却価格は3800万ってこと？

[649: 匿名さん]

購入者が損してるというより地権者が得してるってことでしょ？持ってた資産が値上がりしただけのこと。近隣マンションとの販売価格に差はないと思うよ！

[650: 匿名さん]

>>648 匿名さん
その通りだと思います。
簡易的に計算するため、建替後の202戸を同じ間取り面積と考えます。

96戸の地権者で、本マンションの敷地面積7256m2
を割ります。
7256m2/96戸=地権者1戸あたり約75m2の地権を持っていることになります。
実質的な売却価格を3800万円とすると、(実際は地権者は地権の半分しか売却してないため3800万円/2=1900万円で売却する)
m2当たりの売却価格は
3800万円÷75m2=56万円/m2

今回、地権者+新規購入者=202戸とした場合、
7256m2/202戸=1戸当たり35.9m2の地権を持つことになり、
35.9m2×56万円/m2=2010万円
つまり建替後、地権者も、新規購入者も2010万円の地権を持つことになり、1900万円と若干の誤差はありますが、すべて辻褄が合いそうです。

わかりにくい説明で申し訳ありませんが
逆にそれ以外の考え方があれば教えて頂きたいです。

[651: 匿名さん]

>>649 匿名さん
仰る通りです。地権者が数十年前に購入した資産が値上がりしたと考えるのが妥当です。そのため地権者は非常に得しており、新規購入者は近隣のマンションと変わらない販売価格になっています。

[652: マンション掲示板さん]

長すぎてよくわからんけど要は売った地権は3,800万円分あったから妥当ってこと？
3,800万円ってのは妥当なの？

[653: 匿名さん]

>>652 マンション掲示板さん
売った地権は半分なので1900万円で、地権者が持っていた地権が3800万円だと思いますがあくまで私の想定です。
妥当かどうかも私の判断では妥当と思いますが、妥当かどうかは主観になりますのであなたご自身でご判断されてはいかがですか？

[654: 匿名さん]

>>653 匿名さん

1900万かける96戸で18億2400万円。
ここの土地をこの金額で取得できるか。私は安いなと思います。

[655: 匿名さん]

>>654 匿名さん
どのような計算をされましたか？私は違うと思います。
あくまで18億2400万円は、地権者から売却された分だけだと思います。
ですので、本物件の全ての土地を購入する場合は
土地単価50.6万円/m2×7236m2=約36億6000万円
ではないでしょうか。

[656: 匿名さん]

>>652 マンション掲示板さん
理屈をこねくり回せば上記のような計算根拠になるのかもしれませんが、もっとシンプルにいえば売り手と買い手があってのことなので、その価格で買い手がついた以上は妥当としか言いようがありません（デベが利益確保できると判断したのです）。仮に地権者が売却価格を釣り上げてデベに売っていたとしても私たちはデベから購入するため、デベが出す価格でしか買えません。本物件の販売価格が近隣マンション相当である以上は地権者の売却価格の妥当性を指摘しても値下げしてくれるとは思えません。
っと大人ぶったことを書きましたが、私も最近のマンションは高すぎて手をこまねいている状況です。