パークコート赤坂 ザ タワー Ⅷ

[匿名さん]

パークコート赤坂　ザ　タワーについて。

赤坂御所や迎賓館、都心にありながら 緑豊かで静かな環境。稀少な眺望。
三駅五路線利用可能　新宿・渋谷・銀座・表参道、乗り換えなしでアクセス。
青山通りに近くタクシー派も便利。

もう残り僅かなようですが、こちらの物件を前向きに検討中の方、
色々と意見を交換しましょう。


物件データ：
所在地：東京都港区赤坂4丁目1400番1（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「赤坂」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
価格：5000万円台-10億円台
間取：1R-3LDK
面積：37.26平米-218.19平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

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タワーマンションゲストルーム訪問(2) パークコート赤坂ザ・タワー スカイスイート
https://www.sumu-log.com/archives/2530

[781: 匿名さん]

値引きは部屋による感じがしますね
７１０００万の部屋（１７１．２５㎡）は３割引きでも４９７００万で坪単価９６０万で、
今週末登録開始するTHE　ROPPONGI　TOKYOの最上階４８０００万（１７７．５９㎡）より単価が高い。
一方、９２６０万（６７．４８㎡）単価４５４万。
これが３割引きだと、単価３１８万になるが、そこまで安くはならない気がします。
高額の部屋ほど、値引きが大きいでしょう。

[782: 匿名さん]

坪２００万円（ｍ２　６０万円）らしいよ。

六本木は高速道路沿いと墓地の間に挟まれた崖の下。

赤坂は高台で静か、場所はこちらのほうが良いように思いますが、値段も半値　安い。

こんな安いマンション二度とない。と思うよ。

[783: 匿名さん]

三井も投げ売り、相当やばい不動産会社なの？

[784: 匿名さん]

この物件だけ投げ売り？

他の都心高額物件（パークマンションなど）投げ売りしていないようだけど・・・

[785: 匿名さん]

というか墓地は本当だけど、このマンションに崖下だの窪地だの言われるのは、いかに六本木三丁目とは言え気の毒だ。

[786: 匿名さん]

坪２００万円なら、約75％引きくらい。

武蔵小杉の高層マンションより安い。

ここの情報はいい加減な書き込みがほとんどだけど、、３割５割７割引き

[787: 匿名さん]

UU、値引きの書き込みはほとんど同じ人が書き込んでいる・・・・なにやら意図が？？？

[793: 匿名さん]

実際に三井に値引きして下さい、ってお願いした人いるのかな？
関西人にはできても、関東人にはできない気がする。

[794: ご近所さん]

このご時世だから、値引きしないであの価格設定だと売れ辛いでしょうから、
元売りさんも多少は値引きすると思います。しかし財閥系は体力もあるし
値引きには慎重なので経済実勢と比べると値引き幅は小さいのでは？
適正価格で買いたいのであれば、築淺の中古が経済実勢に即した価格で
出てくるのを待ってそれを踏まえて購入検討したり、元売りさんと交渉
したりするのが賢い選択ではないかと思います。大きな買い物なので
焦る必要はないし（ここも魅力的な物件ですが、魅力的な物件は、他に
も幾らでもあります）、何よりも、販売開始後２年程度たっているのに
まだ売り続けている状況だし、５００戸もあるから売り物も今後どんどん
出てくるのではないかと予想します。要は、焦る必要はあまりないと思います。

僕は近隣で、分譲と賃貸料にらみで物件探しています。
しかし、この物件の一部住戸の売値はやはり高いと言う印象。。
だから、結構売れ残っているんでしょうね。先日も、元売りさんから、
６種類の部屋について、それぞれ別の紙に情報をやや詳細に記載した
Ｂ４の資料が送付されてきました。記載された提示価格は１億１８１０万円
から１億９１６０万円。収益ベースでの実感からするとやはり高いです。。

５％の利回りで収益価格をベースにすると、一部物件は４割程度（数千万円）
高い価格での提示です。。収益利回りベースと、提示価格との差をみると、
数千万円の違いがある。よくセールストークとして「自己居住用ならば
高い価格でも良い」と言う営業の人もいるけど、ネットでいつでも誰でも
流通市場価格を幅広く確認できるこのご時世、使用目的が何であれ、
同じものの値段が違うとも思えないので、そのセールストークは、余り
説得力が高いとは思いません。元売りから高い価格で購入した後、
数千万円安い収益利回りベースに即した価格で物件が出たりすると、
自己居住用で購入してずっと居住していくつもりの人でも、市場価格が
買い付け価格を大きく下回っている現実をみると大きな含み損を抱えた
ような気分で心理的なダメージは小さくないし（物件を担保に借り入れ等を
する際の担保価値も、元売り価格ではなく、流通市場価格ベースだと思います。
それが物件の経済的価値なので。）、万一、自分が売却する必要がでてきた
ときの価格も、市場実勢にあった価格に収斂するでしょうから、「自己使用目的」
の説明は説明として、経済的にみれば、結局市場実勢価格の影響を受けることに
なるのではないか？と考えています。

そういう観点からすると、元売りさんは値引きには慎重である以上、もう少し
時期をみて、流通市場での実勢価格が積み上がるのを待って、両睨みで
交渉すべき物件・時期なのだろうと、個人的には考えています。

[795: 匿名さん]

>>728
>住んでいて不便だから賃貸も募集出したのだけど、利回りで３％の家賃で応募が無かった
家の周りに日常生活の店が全くないのは半年、１年と続いてくるとだんだんボディブローのように
効いてくるからね。人間、最初は、珍しい眺望なんかに惹かれても１年もすればだんだんそれが
当たり前になってくる。でも、日常の買い物なんかは日々の現実の生活のことだからね。
あの急な坂を下りてミッドタウンのプレッセの坂を上るか、２４６まで出て赤坂郵便局のところまで
ぐるっと回ってミッドタウンまで行く。これが毎日続くのもなんだかうざったい気もする。

２億１０００万程度の部屋でも５０万前後でなかなか客が付かない。利回り３％ぎりぎり。
４．５％の利回り（それも経費を控除する前の表面利回り）で計算しても１億４０００万弱
が収益ベースの流通価格になる。定価と比べると７０００万程度の差になる。これを埋めるには
３３％の値引きが必要。しかし、なかなか引かないだろうからねぇ。２割か２割５分までの
社内決済はあり得ても３０％までとなるとまた別次元だろうからね。

しかし、５％の利回り（経費控除前の表面利回り）だと１億２５００万円程度が収益ベース
での流通価格となる。ここまで来ると値引き率８５００万、３９％程度の割引が必要だが、
販売会社からだと厳しいだろうね。

別の視点から見ると、リーマンショック前の価格で高い物件を購入した人は、残念ながら
潜在的にはその程度の含み損質リスクを抱えている可能性があるのではないだろうか。

しかも家賃保証ベースで販売会社に賃貸の委託すると賃料の７割しか貰えない。３％の表面利回り
でも経費控除前で２．１％の表面利回り、５％の表面利回りでも、経費控除前で３．５％の表面
利回りしか確保できない。

収益利回りを見る限り、この物件は、リーマンショック前の値付けが余りに高すぎたとしか言いようが
ないのではないか。
いったん決めた値段を変えるのは大企業では難しいと思うけど、株価だって半年もすればあっという間に
半値ぐらいになってしまうなんてよくあること。まして、ミニバブル前と崩壊後で不動産実勢価格が
３割、４割違うのはある意味当たり前なんだが、その市場の現実を未だに受け入れない対応に固執している
とすると、マーケットリスクにさらされる在庫リスクの管理スタンスとしていかがなものと思う。だって、
今後も、これ以上価格が下がらない保証はないからね。損切りできないでいるうちにさらにズルズル
損が拡大する可能性だってあるわけだからね。

[798: 匿名さん]

珍しいほどの

ババつかみ物件だからな。






定価で買っちまった俺。涙目

[799: 匿名さん]

うーん。

個々人の考え方一つですが、
５００戸もあるので、割高な売れ残りもある一方で、
結構お買い得な部屋があったのも事実ですよ。
そっちは５％に近い数字で回せるはず。
大半の人は実需だろうけど。

[800: 匿名さん]

＞結構お買い得な部屋があったのも事実ですよ。


それは極端な例。
宣伝の為の極端に坪単価が安い部屋がごく一部にあったが、そこだけ倍率がやたら付いて、買いたい人も買えません。


このマンションの大半は高い坪単価の部屋。
ローンで買った人の多くは債務超過となっている

三井や東建ブランドで高額マンションとか買っても、価格と釣りあっていない所多い。